無憂保資訊：隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場成交量的增加，一二線城市多地住房公積金貸款額度普遍偏緊，資產(chǎn)證券化逐漸成為各地公積金管理中心拓寬融資渠道的重要選項。

　　2016年上半年，共有8個地方公積金管理中心作為發(fā)起人發(fā)行了19只住房公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行額共計390.14億元，其中上海公積金管理中心發(fā)行的產(chǎn)品規(guī)模最大，蘇州、泉州、滁州和龍巖則是首次發(fā)行。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然住房公積金信貸資產(chǎn)證券化未來**“大有可為”，也是未來政策和市場面的變化趨勢，但是，從當(dāng)前來看，住房公積金資產(chǎn)證券化的總規(guī)模有限，上述幾個城市已知的累計發(fā)行總規(guī)模也不過400億元左右，對于當(dāng)前住房公積金出現(xiàn)的收不*支等問題也是杯水車薪。另外，如何從投資收益的角度吸引機構(gòu)投資者購買住房公積金*押貸款證券，也是急需解決的問題。

　　公積金囊中羞澀

　　試水RMBS

　　早在去年9月30日，住建部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》，提出拓寬貸款資金籌集渠道，鼓勵有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

　　住房公積金資產(chǎn)證券化是RMBS類產(chǎn)品的一種。RMBS的全稱是住房貸款支持證券。即公積金中心或商業(yè)銀行將住房*押貸款整合成證券份額在資本市場上出售，持有人將獲得住房*押貸款未來收回的利息和本金收益，而發(fā)起機構(gòu)也能借此融通資金、分散風(fēng)險。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，在今年上半年所發(fā)行的公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模中，上海公積金管理中心聯(lián)合建信信托以及中國建設(shè)銀行發(fā)行的兩單產(chǎn)品規(guī)模較大，分別為148.42億元和163.17億元，分別占這類產(chǎn)品上半年發(fā)行總量的38%和41.82%。

　　上海是上半年房地產(chǎn)交易最為活躍的城市之一。由于市場成交活躍，住房公積金支取額度較大。2016年4月，上海市住房公積金管理中心就曾對媒體表示，近來確實存在貸款審批周期拉長的情況，這主要是受業(yè)務(wù)量激增、處理能力飽和的影響。為防范公積金貸款風(fēng)險，公積金管理中心還加大了審核力度。目前上海住房公積金貸款總體平穩(wěn)，不存在坊間傳說的停貸情況，同時正在研究完善住房公積金制度的相關(guān)政策。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，2015年底，上海住房公積金管理中心就有一筆近70億元的個人住房公積金貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，此舉為其他區(qū)域的公積金貸款資產(chǎn)證券化試點帶來明顯示范作用。在當(dāng)前部分城市公積金已經(jīng)出現(xiàn)“余額告急”、收不*支等問題時，通過住房公積金信貸資產(chǎn)證券化可以更好盤活公積金存量資產(chǎn)，釋放沉淀占用的貸款資金，為購房貸款開拓外部資金來源渠道，有效緩解公積金運行中存在的使用率偏高、短存長貸的流動性風(fēng)險。

　　截至目前，武漢成為首個實行公積金資產(chǎn)證券化的城市。2015年7月，由武漢公積金中心發(fā)起的國內(nèi)首單以個人住房公積金貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券——“匯富武漢住房公積金貸款1號資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，此期證券發(fā)行規(guī)模為5億元。

　　隨后以上海、南京、杭州、蘇州、常州、湖州等為代表的江浙滬城市也開始積極試點住房公積金信貸資產(chǎn)證券化。2016年3月14日，杭州公積金2016年第一期個人住房貸款資產(chǎn)支持證券和湖州公積金2016年第一期個人住房貸款資產(chǎn)支持證券在全國銀行間債券交易市場掛牌發(fā)行，此次融資規(guī)模14.18億元，成功發(fā)行利率為杭州1年期3.12%、3年期3.6%，湖州3年期3.8%。

　　福建、安徽、湖北、四川等省份也幾乎和上述省份同步開始住房公積金信貸資產(chǎn)證券化的推進。2016年5月23日，滁州市住房公積金貸款證券化募集的8億元資金到賬，成為安徽省首單住房公積金貸款資產(chǎn)證券化項目。

　　有券商分析稱，從產(chǎn)品發(fā)行目的看，公積金中心的發(fā)行意愿要強于商業(yè)銀行。公積金貸款相較于商業(yè)銀行個人住房*押貸款，歷史逾期率更低，同時提前還款概率更低，因此收益率也更低。但是區(qū)域集中特征更為明顯，三四線城市公積金中心發(fā)放的產(chǎn)品可能收益率會高一些。部分公積金貸款可能采取置業(yè)公司提供擔(dān)保的方式為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)增信。

　　負(fù)利差風(fēng)險猶在

　　吸引力恐不足

　　住房公積金“囊中羞澀”正促使公積金資產(chǎn)證券化加速推進。

　　2016年多地住房公積金個貸率前所未有地超過100%。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者查閱相關(guān)資料顯示，去年底廈門公積金中心貸款使用率超過100%后，不斷飆升，截至2016年3月31日，廈門市住房公積金貸款使用率已高達108.18%。福州住房公積金個貸使用率已達105.23%，武漢個貸率已達106.8%，在全國15個副省級城市中排名第一。此外，截至3月底，南京個貸率已經(jīng)超過105%，湖州個貸率則于2015年7月便已達到101%，同時，此前未出現(xiàn)過公積金吃緊的南昌，其個貸率也早已超過警戒線，達101%。

　　中國社科院經(jīng)濟所研究員汪麗娜指出，公積金流動性不足問題日益凸顯，以至于各個地方城市不得不選擇啟動資產(chǎn)證券化以補充后續(xù)資金。公積金貸款利率低，資金運營成本高，貸款期限長，是否符合投資者債券投資需求仍是未知數(shù)。同時，如果公積金中心資產(chǎn)證券化項目利率過高，貼息資金又從何而來？

　　據(jù)了解，住房公積金貸款類證券化產(chǎn)品由于有存在負(fù)利率的可能，多使用超額*押的增信方式提供一定利差補償。例如上海市公積金管理中心發(fā)行的4期產(chǎn)品、湖州公積金中心發(fā)行的一期產(chǎn)品都使用了超額*押的外部增信方式。其中“滬公積金2015年第一期1號個人住房貸款資產(chǎn)支持證券”超額*押率占整體發(fā)行規(guī)模的7.41%，主要是由于底層資產(chǎn)全部為2015年新發(fā)放的貸款，房價處于高位，且貸款利率較低，因此提供更多的超額*押保護?！昂莨e金2016年第一期個人住房貸款資產(chǎn)支持證券”超額*押率也有7.52%，主要用于預(yù)防底層資產(chǎn)集中、初始貸款利率較低的問題。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，針對目前公積金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的負(fù)利差問題，市場主要是通過超額*押的內(nèi)部增信方式和現(xiàn)金儲備的貼息方案來解決。但這兩種方案都是由公積金管理中心讓渡一部分資金權(quán)益來彌補負(fù)利差的影響，實質(zhì)上削弱了其發(fā)行證券化產(chǎn)品進行融資的效果。對此建議以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的方式發(fā)展RMBS市場，可借鑒國際成熟經(jīng)驗，成立政府支持住房金融機構(gòu)，以一定的標(biāo)準(zhǔn)收購重組個人住房*押貸款，再以標(biāo)準(zhǔn)化證券的形式滾動出售，并進行統(tǒng)一的登記托管結(jié)算。

　　招商證券表示，公積金貸款證券化產(chǎn)品入池資產(chǎn)筆數(shù)較多，基礎(chǔ)資產(chǎn)池分散性較好，但也存在投資期限較長的缺點。隨著樓市回暖，多地公積金賬戶處于超負(fù)荷使用的狀態(tài)，住房公積金貸款額度吃緊，預(yù)計下階段將會有更多公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行。

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