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2015住房公積金貸款新政對上海的影響
2016-12-08 08:00:11
無憂保
住房公積金貸款新政對上海影響甚微
8月31日晚間，住建部聯(lián)合財政部、央行，發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房最低首付比例的通知。通知表示，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、廣州、深圳可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。
昨天記者從上海市公積金中心得知，目前上海公積金貸款政策尚未變化，二套房首付仍為三成。而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，即使本市二套房首付比例下降，僅會對極少比例的購房者產(chǎn)生推動作用，對于整個市場的刺激意義不大。
長寧路上的房產(chǎn)中介工作人員張先生連續(xù)接到了好幾個購房者的電話，都是咨詢新政對購房帶來的影響。“最近房產(chǎn)交易比較火熱，成交頻繁。一聽到有新的樓市政策出來，這些購房者趕緊打電話來問，希望能夠享受到更多的優(yōu)惠政策。”張先生告訴記者，但是給他們解讀了國家的這條政策，發(fā)現(xiàn)就算上海也按照這條政策執(zhí)行，對這些購房者幾乎沒有影響。
記者了解到，對于上海本地來說，就此前2014年出臺的“9·30”政策與今年4月上海上調(diào)公積金貸款上限至120萬元的新政結(jié)合來看，若上海首付款比例也由30%降至20%，并且購房者可以滿足首付20%的條件的話，則購買的房源必須是普通住宅，如果購買的是非普通住宅的話，那么其第一套房產(chǎn)的人均居住面積必須小于35.1平方米。
上海鏈家市場研究部測算：由于上海公積金個人貸款每戶最高可貸的額度為120萬元，想要享受20%的首付，則剩余80%的房款必須全部來自公積金貸款(因為目前商業(yè)貸款還在執(zhí)行三成首付的標(biāo)準(zhǔn))。最多只能購買總價150萬元的住宅，以總價不變，且為150萬元來計算，此前首付需支付45萬元，而一旦上海執(zhí)行該新政，則僅需支付30萬元的首付，節(jié)省了15萬元。
上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者，“總價150萬元的住宅在上海非常少，隨著近兩年房價的快速上漲，中心區(qū)域的老房子也基本無法滿足這個總價的要求，因此多位于外圍區(qū)域，并且購買此類房源的多為剛需，改善型的購房者幾乎很少會去置換不超過150萬元的住宅，對于上海樓市而言，此條新政一旦執(zhí)行，僅會對極少比例的購房者產(chǎn)生推動作用，對于整個市場的刺激意義不大。”
從上海鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，客戶購買二套房用公積金的比例本來就十分的少，占到上海鏈家成交量的不足5%。
此次公積金新政中，之所以將北、上、廣、深這4個一線城市單獨列出，允許自主決定首付比例，專家認(rèn)為，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢有關(guān)。目前，各地房產(chǎn)市場由于自身條件和情況，分化在加大。一線城市成交量回升，尤其是二手房回暖明顯，樓市整體向好;二線城市的降幅也在收窄;但三、四線城市缺乏支持房地產(chǎn)的動力，狀況堪憂。因此，對于4個樓市狀況較好的一線城市，需不需要放松房貸政策，就有了可以自主決定的空間。
[關(guān)注]
商貸首付是否隨之下調(diào)?
今年“3·30”房貸新政中，商貸和公積金貸款都有所放松。其中商貸對于擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請貸款購買普通自住房，最低首付款比例為不低于40%。
而前天的通知只針對公積金購房，并未涉及商貸。接下來商貸是否也會下調(diào)首付，是社會關(guān)注的焦點。
對此，專家認(rèn)為，公積金貸款的服務(wù)指向很明確，是中低收入家庭，購買二套住房則是改善性需求，從這一點可以看出，此次貸款政策的放松，監(jiān)管層更關(guān)注的是中低收入家庭的住房改善。而至于下一步商貸是否也會下調(diào)首付，還有待觀察。
樓市是否將迎來金九銀十?
在上周放松“限外令”后，本周二套房公積金貸款首付又下調(diào)，政策頻頻放寬，對下一步樓市走向有何影響?
昨天，在古北地區(qū)的一家房屋中介，記者看到，上月掛牌的一套嘉年華庭三房，業(yè)主報價850萬，被一位買家看中，就在談價當(dāng)天，房東一下子加價到930萬，最終雙方未能達(dá)成意向。事后，房東向業(yè)務(wù)人員表示，臨時跳價實質(zhì)是不想現(xiàn)在賣房，房價還要漲，不愁賣不掉。
對此，業(yè)內(nèi)專家表示，本月25日，央行宣布“雙降”，27日商務(wù)部宣布樓市“限外令”取消，前天央行又聯(lián)合住建部財政部出臺降低公積金貸款首付的政策，如此高頻率出臺新政可以看出救市意圖。
不過，此前“限外令”的取消和此次降低公積金貸款比例為20%的新政，都有一致的補充條款，就是對一線城市差別化對待。今年，一線城市房地產(chǎn)市場過熱，房價上漲過快，尤其是深圳，因此救市也可能在作出規(guī)避。今年七八月份樓市成交量相比二季度出現(xiàn)了一定幅度的回落，新政可能會為樓市“金九銀十”的到來做鋪墊。
而中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析稱，預(yù)計后期，更多的樓市救市政策會繼續(xù)出臺。但因為各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一、二線城市相對影響較大，而三、四線城市目前看整體降溫的趨勢依然難以改變。
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