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購(gòu)房貸款程序詳情 - 住房公積金
2017-04-10 08:00:02
無憂保
【導(dǎo)讀】:購(gòu)房貸款程序詳情,辦理購(gòu)房貸款時(shí)，就必須了解相關(guān)聯(lián)的貸款知識(shí)。 一、貸款常識(shí) 如今，許多購(gòu)房人都會(huì)選擇貸款買房，但是，當(dāng)購(gòu)房人真正辦理貸款的時(shí)候，卻感到很茫然，這就說明購(gòu)房人對(duì)貸款知識(shí)的了解很不全面，而購(gòu)房人對(duì)貸款…
辦理購(gòu)房貸款時(shí)，就必須了解相關(guān)聯(lián)的貸款知識(shí)。一、貸款常識(shí)如今，許多購(gòu)房人都會(huì)選擇貸款買房，但是，當(dāng)購(gòu)房人真正辦理貸款的時(shí)候，卻感到很茫然，這就說明購(gòu)房人對(duì)貸款知識(shí)的了解很不全面，而購(gòu)房人對(duì)貸款知識(shí)的欠缺往往會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商提供作弊的機(jī)會(huì)：明明不具備貸款條件，卻告訴購(gòu)房人可以申請(qǐng)貸款，為的就是讓購(gòu)房人先交納部分購(gòu)房款。因此，購(gòu)房人想要在購(gòu)房時(shí)辦理貸款，就必須先了解相關(guān)的貸款常識(shí)。通常情況下，住房貸款有三種：個(gè)人住房商業(yè)貸款、個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房組合貸款。1.個(gè)人住房商業(yè)貸款個(gè)人住房商業(yè)貸款是指銀行向購(gòu)買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。也就是說，只有具備完全民事行為能力的自然人，才能在購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)以所購(gòu)產(chǎn)權(quán)住房為抵押物向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。2.個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款又叫個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，利率較低，面向所有公積金繳存職工提供貸款，但是必須以擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物。3.個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時(shí)又繳存住房公積金，他在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)還可以向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，也就是說，借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房為抵押物，可以同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房公積金貸款。4.貸款對(duì)象（1）具有完全民事行為能力的中國(guó)公民。（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。（3）在中國(guó)內(nèi)地有居留權(quán)的境外、國(guó)外公民。（4）穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，并具備償還貸款本息的能力。（5）有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議。（6）交齊首期購(gòu)房款（購(gòu)房總額的30％或30％以上）的購(gòu)房人。（7）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人。5.貸款條件（l）必須持有合法的戶口簿（不限本市戶口）、身份證或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明或合法居留證、護(hù)照。（2）購(gòu)買銀行指定發(fā)展商的商品房。（3）在銀行開立存款專戶，按銀行要求存入一部分金額。（4）同開發(fā)商簽訂合法有效的購(gòu)房合同、協(xié)議和其他證明文件。（5）同意將所購(gòu)房產(chǎn)作為貸款抵押物。（6）愿意履行貸款合同的全部條款。（7）同意銀行規(guī)定的相關(guān)（其他）條件。6.借款人需要出具并提供的資料（l）居民身份證原件和復(fù)印件。（2）房屋認(rèn)購(gòu)書原件和復(fù)印件。（3）首期購(gòu)房款的繳納原件和復(fù)印件。（4）月還款能力證明：個(gè)人及家庭的收入證明、存款證明（存折或其他有價(jià)證券）等。（5）抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)威部門出具的抵押物估價(jià)證明，保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明。（6）申請(qǐng)住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明。（7）借款人要求提供的其他文件或資料。7.貸款期限貸款期限是指貸款人限定借款人使用貸款資金的時(shí)間，也就是指從合同簽訂之日起至合同債務(wù)（含本金、利息和各種費(fèi)用）清償之日止的這段時(shí)間。貸款期限一般由提款期、寬限期和還款期組成。提款期是指從借款合同生效之日開始，至合同規(guī)定貸款金額全部提款完畢之日為止，或最后一次提款之日為止；寬限期是指從貸款提款完畢之日開始，或最后一次提款之日開始，至第一個(gè)還本付息之日為止，介于提款期和還款期之間。有時(shí)也包括提款期，也就是說從借款合同生效之日起至合同規(guī)定的第一筆還款日止的這段時(shí)間。在寬限期內(nèi)，銀行只收取利息，借款人不用還本或者本息都不用償還，但銀行仍按規(guī)定計(jì)算利息，并在還款期時(shí)向借款人收??；還款期是指從借款合同規(guī)定的第一次還款日起至全部本息清償日止的這段時(shí)間。按照我國(guó)法律規(guī)定，個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)年限為30年。8.貸款程序（1）購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，并且交納了首期購(gòu)房款（必須是已和銀行簽約的房地產(chǎn)開發(fā)公司）。（2）購(gòu)房人到銀行委托的律師事務(wù)所辦理按揭申請(qǐng)手續(xù)：交驗(yàn)個(gè)人資料、交納相關(guān)費(fèi)用、填寫法律文件。（3）律師事務(wù)所對(duì)購(gòu)房人的申請(qǐng)進(jìn)行初審，然后由銀行審批，如果銀行審查不合格，將退回購(gòu)房人所提供的資料和所繳納的費(fèi)用。（4）由銀行委托的律師事務(wù)所代辦保險(xiǎn)、公證和抵押物的抵押登記、備案等手續(xù)。（5）銀行將貸款款項(xiàng)劃撥到房地產(chǎn)開發(fā)公司的賬戶上，同時(shí)通知購(gòu)房人開始交納月供。9.貸款的償還方式（1）按照簽訂的貸款合同規(guī)定，每月交納等額的償還貸款。通常情況下，購(gòu)房人在貸款合同規(guī)定的還款日前（每月），主動(dòng)在購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄賬戶上存足每月應(yīng)還的貸款本金和利息，由銀行直接劃撥購(gòu)房人每月應(yīng)還款。（2）購(gòu)房人如果想提前還款，應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月向貸款銀行提出申請(qǐng)，這樣能免去提前時(shí)間的貸款利息，但利率仍然按照原貸款期限的同期利率執(zhí)行。10.貸款的額度、期限和利率（1）個(gè)人住房商業(yè)貸款的最高額為所購(gòu)住房總房款的70％；個(gè)人住房公積金貸款的最高額為所購(gòu)住房總款的80％，且單筆貸款金額不能超過30萬元。（2）貸款期限不超過30年，通常為10～25年之間。（3）利率隨著貸款期限的長(zhǎng)短有所不同，按貸款時(shí)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。11.購(gòu)房按揭貸款與房產(chǎn)抵押貸款按揭是指購(gòu)房人在支付部分購(gòu)房款后，將合同名下房產(chǎn)的期房產(chǎn)權(quán)讓給銀行，以作為取得銀行貸款的擔(dān)保。只有當(dāng)購(gòu)房人還清所有貸款（本息及相關(guān)費(fèi)用）后，才能將期房的產(chǎn)權(quán)贖回，從而取得房屋產(chǎn)權(quán)。如果購(gòu)房人沒有依照相關(guān)約定繳納本息及有關(guān)費(fèi)用，銀行有權(quán)處理合同名下的房產(chǎn)。抵押是指購(gòu)房人將所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物，從而取得貸款。從本質(zhì)上講，它與按揭類似，但是，又多少存在著不同。首先，兩種貸款的設(shè)立方式不同。抵押是抵押權(quán)人（銀行）限制抵押人（購(gòu)房人）對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，將抵押人的房產(chǎn)支配權(quán)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人（銀行），也就是將抵押物設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的方式設(shè)立。按揭是指按揭權(quán)人（銀行）對(duì)按揭樓宇享有債權(quán)，而并非享有物權(quán)，也就是按揭人（購(gòu)房人）是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的債權(quán)給按揭權(quán)人（銀行）作為條件，獲得銀行貸款的。其次，法律關(guān)系的主體不同。在抵押關(guān)系中，如果債務(wù)人就是抵押人，那就只有兩個(gè)法律關(guān)系主體：抵押權(quán)人和抵押人。在按揭關(guān)系中，最少應(yīng)該有三個(gè)法律關(guān)系主體：按揭權(quán)人（銀行）、按揭人（買方）、第三人（房地產(chǎn)開發(fā)商）。第三，先期的抵押條件不同。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)按揭貸款前，需要先向貸款銀行存入一定數(shù)額的存款，一定時(shí)間后，購(gòu)房人才能向該銀行提出按揭貸款申請(qǐng)，而且，這部分抵押貸款可以用作購(gòu)房，也可以有其他用途；而按揭貸款就只能用來購(gòu)房。第四，雙方對(duì)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)不同。抵押貸款，抵押物風(fēng)險(xiǎn)由抵押權(quán)人（銀行）或抵押人（購(gòu)房人）承擔(dān)。按揭貸款，樓宇的風(fēng)險(xiǎn)既不由按揭權(quán)人承擔(dān)，也不由按揭人承擔(dān)，而是由第三者（房地產(chǎn)開發(fā)商）承擔(dān)。如果樓宇在工程竣工驗(yàn)收前遭到毀損，按揭人與按揭權(quán)人不承擔(dān)任何責(zé)任。二、如何辦理商業(yè)性銀行貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）貸款條件依據(jù)有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)住房商業(yè)貸款：其一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；其二是住房出售商和貸款銀行有約定、由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供擔(dān)保的。具體而言，全國(guó)各地情況雖然存在一些區(qū)別，但都是大同小異，下面我們以北京為例進(jìn)行介紹。目前北京市商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款的貸款對(duì)象必須是具有完全民事行為能力的法人。同時(shí)，借款申請(qǐng)人必須具備以下條件：1.具有北京城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件；2.具有符合北京市政府統(tǒng)一規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議；3.購(gòu)買的新建商品房已經(jīng)獲得《北京市商品房銷售許可證》，購(gòu)買公房的具有經(jīng)上級(jí)主管部門房改辦批準(zhǔn)并報(bào)房屋所在地區(qū)、縣房改辦、房地局備案的售房方案；4.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；5.有貸款銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人作為歸還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；6.貸款銀行規(guī)定的其他條件。商業(yè)貸款合同必須由售房人、購(gòu)房人、貸款銀行三方共同簽訂合同，方能生效。個(gè)人住房商業(yè)貸款金額限制在總房?jī)r(jià)的70％，在申請(qǐng)商業(yè)貸款之前，個(gè)人必須先付出總房?jī)r(jià)30％的購(gòu)房款。貸款全程第一步：提出申請(qǐng)借款人向貸款銀行提供借款申請(qǐng)時(shí)，必須填寫《××銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款借款申請(qǐng)表》，并隨申請(qǐng)表提交以下資料：1.借款人的合法身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；2.借款人的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或償債能力證明；3.符合北京市政府規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議；4.購(gòu)買新建商品房，應(yīng)提交《北京市商品房銷售許可證》；購(gòu)買公房的，應(yīng)提交經(jīng)上級(jí)主管部門房改辦批準(zhǔn)并報(bào)房屋所在地區(qū)、縣房改辦、房地局備案的售房方案；5.申請(qǐng)抵押或質(zhì)押貸款的借款人須提交抵押物質(zhì)押權(quán)利憑證清單、權(quán)屬證明、估價(jià)證明；申請(qǐng)保證貸款的須提交保證人同意保證的書面意見及保證人的資信證明；6.貸款銀行要求提供的其他證明文件或資料。第二步：貸款審核貸款銀行按照有關(guān)規(guī)定審查借款人申請(qǐng)資料，并在收齊貸款申請(qǐng)資料之日起3個(gè)月內(nèi)向申請(qǐng)人作出正式答復(fù)。第三步：簽訂合同貸款銀行批準(zhǔn)借款人的申請(qǐng)后，雙方簽訂借款合同，并同時(shí)根據(jù)貸款擔(dān)保方式簽訂抵押合同、權(quán)利質(zhì)押合同或保證合同。申請(qǐng)抵押貸款的需要依法辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，還須購(gòu)買貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司承保的個(gè)人住房擔(dān)保貸款保證保險(xiǎn)及房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。申請(qǐng)權(quán)利質(zhì)押貸款的須將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證交貸款銀行收押。第四步：貸款劃撥借款合同在借款人擔(dān)保手續(xù)落實(shí)后生效。貸款銀行于借款合同生效后，將貸款款項(xiàng)直接劃入借款合同中指定的售房單位在該銀行開立的存款賬號(hào)，借款人從合同生效后次月的約定時(shí)間開始按月還款。貸款擔(dān)保目前，商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款有三種貸款擔(dān)保方式可供借款人選擇，這三種貸款擔(dān)保方式為住房抵押、權(quán)利質(zhì)押和第三方保證，借款人可以根據(jù)自己的情況選擇其中一種。1.住房抵押貸款擔(dān)保以住房抵押作貸款擔(dān)保的貸款銀行可接收的抵押物有：所購(gòu)買的住房、自己已經(jīng)擁有（有產(chǎn)權(quán)）的住房。如果借款人以所購(gòu)住房作抵押，按貸款銀行的規(guī)定，則不需要對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估，對(duì)借款人來說可以節(jié)省一筆評(píng)估費(fèi)用，如果以自己已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)的住房作抵押，該抵押物則需要經(jīng)過銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，抵押人需要支付一筆評(píng)估費(fèi)用，目前評(píng)估費(fèi)用是按照政府規(guī)定的房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的。以住房作貸款擔(dān)保，借貸雙方要按有關(guān)法律規(guī)定到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記費(fèi)用由借款人承擔(dān)，借款人選擇抵押作貸款擔(dān)保方式，還須按規(guī)定到貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司購(gòu)買抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款保證保險(xiǎn)，并明確貸款銀行為本保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)期不短于貸款期，保險(xiǎn)金額不低于貸款的全部本息，抵押期間保險(xiǎn)單由貸款銀行保管，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)。采取抵押擔(dān)保方式，借款人要支付抵押登記費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用和抵押物評(píng)估費(fèi)用，如果借款人經(jīng)濟(jì)條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最愿意接受的貸款擔(dān)保方式。2.權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保以權(quán)利質(zhì)押作貸款擔(dān)保，銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價(jià)證券和存單，有價(jià)證券包括國(guó)庫(kù)券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲(chǔ)蓄存單。借款人申請(qǐng)質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10％。各種債券要經(jīng)過銀行鑒定，證明真實(shí)有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲(chǔ)蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時(shí)，要將有價(jià)證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔(dān)保管責(zé)任，如果借款人要求進(jìn)行公證，雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購(gòu)房消費(fèi)的需要，只是購(gòu)房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。3.第三方保證貸款擔(dān)保以第三方保證作貸款擔(dān)保，此種方式需要借款人提供貸款銀行認(rèn)可的保證人，按照貸款銀行的要求保證人必須為企業(yè)法人，為借款人提供貸款保證為不可撤銷的連帶責(zé)任保證，借款人選擇這種擔(dān)保方式，首先要了解銀行認(rèn)可的第三方法人保證人需具備的條件，從銀行的有關(guān)貸款規(guī)定來看，借款人要提供第三方法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；第三方法人能獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，有相當(dāng)于AA級(jí)以上的企業(yè)信用等級(jí)；在銀行開有存款賬戶；無重大債權(quán)債務(wù)糾紛等。若第三方法人不符合這些條件或不符合其中任何一條，都不能通過貸款銀行的審查，雖然資信好的非公益事業(yè)單位法人按規(guī)定也可以為本單位職工提供貸款擔(dān)保，但需要貸款銀行認(rèn)可才行。選擇第三方保證作貸款擔(dān)保有一定難度。首先，第三方法人是否愿意做這種承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；其次，第三方法人做承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人的資格是否會(huì)被銀行認(rèn)可。因此，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房借款人來說，這種方式不易成功，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策出售公有住房，愿為職工提供貸款擔(dān)保外，這里仍存在銀行對(duì)擔(dān)保資格審查的問題。
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