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標(biāo)簽： 房貸
廣州08年住房保障三大困惑:房貸無門低價攪局
2017-06-04 08:00:02
無憂保
廣州08年住房保障三大困惑:房貸無門低價攪局來源：第一財經(jīng)日報 2008-2-4 10:03:25 第一道坎：房貸無門“哭無淚” 誰也沒有料到，一樁本意為住房保障的舉措?yún)s在執(zhí)行過程中遭遇了多重尷尬。 作為目前國內(nèi)在住房保障領(lǐng)域走得最遠(yuǎn)最快的城市，廣州卻在首個限價房項目上市之時遭到多方“刁難”。然而，最終承擔(dān)這份尷尬后果的卻是數(shù)以萬計亟須解決住房問題的城市中低收入家庭。 一樁好事究竟能夠行多遠(yuǎn)，關(guān)鍵還是要看各相關(guān)利益方究竟能夠為此承擔(dān)多少的責(zé)任與義務(wù)。 “高高興興抽到了簽，可是到現(xiàn)在手續(xù)還沒開始辦?！痹诒＠髯訛车南迌r房搖珠過程中入圍獲得選房資格的陳小姐郁悶地說。入圍后，政府要對入圍買家進(jìn)行資格審核，而此期間買家還要配合按揭銀行辦理按揭預(yù)審——也就是銀行為合格的貸款申請人提供貸款同意書（俗稱“同貸書”）。由于考慮到公積金貸款能節(jié)省不少利息，她想選擇公積金貸款。 但是，她在一周內(nèi)奔走了包括工行、農(nóng)行、中行等多家銀行，都被告知目前限價房無法發(fā)放辦理公積金貸款的“同貸書”。而在限價房的銷售流程中，政府要求入圍的申請人在1月30日前取得銀行方面的同意貸款書才能辦理選房手續(xù)。未按規(guī)定時間選房的，視為自動放棄本期限價房購買權(quán)。類似的情況似乎還不是個別現(xiàn)象。 商業(yè)銀行的雙重考慮 如果無法辦理公積金貸款，根據(jù)陳小姐的計算，以等額本息的方式貸款30萬元分20年還清，20年下來商業(yè)貸款比公積金貸款多支付利息59484元。對于家庭月收入不到7000元的陳小姐一家來說，壓力明顯加大。 “本來就是夠不上買商品房才買限價房，為了降低壓力才申請公積金貸款，誰知道保障住房卻連利息都讓人吃不消?！标愋〗愀锌?。而在保利西子灣的業(yè)主論壇上，對于限價房不能使用公積金貸款的狀況也有眾多業(yè)主表示不滿。 針對眾多入圍者的不滿，廣州市各商業(yè)銀行、公積金管理中心、房管局等紛紛表態(tài)將協(xié)商解決這一問題，幫助入圍者能采用公積金貸款購房。 但是，《第一財經(jīng)日報》小編采訪公積金管理中心、商業(yè)銀行及開發(fā)商后卻發(fā)現(xiàn)，由于各方對于現(xiàn)實利益的考慮，公積金貸款購買限價房的門檻依然存在。 商業(yè)銀行方面普遍感到限價房公積金貸款業(yè)務(wù)是一塊雞肋，食之無味，棄之可惜。 各家商業(yè)銀行表示，由于公積金貸款的批出須經(jīng)廣州市公積金管理中心同意，目前公積金管理中心未發(fā)出關(guān)于辦理限價房貸款的相關(guān)通知和操作指引，因此無法受理市民的申請。 另一重現(xiàn)實考慮是，商業(yè)銀行方面擔(dān)心限價房公積金貸款的信貸風(fēng)險以及利潤不高的問題?！跋迌r房5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)售、出租，而這些限價房的申請人中，我們發(fā)現(xiàn)不少是自由職業(yè)者又或是從事保險、業(yè)務(wù)員等收入不穩(wěn)定的行業(yè)，又或是夫妻雙方只有一人就業(yè)的家庭。如果在5年內(nèi)物業(yè)斷供，銀行不能將房產(chǎn)拍賣，放出去的貸款就成了爛賬。這個責(zé)任誰負(fù)？”一名不愿意透露姓名的商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理表示，目前限價房首先面臨的就是5年內(nèi)的信貸風(fēng)險問題，因此很需要政府相關(guān)部門出臺相關(guān)的操作指引。 其次為了維持房貸的市場份額，商業(yè)銀行要在新生的限價房市場開拓業(yè)務(wù)。但如果全部辦理公積金貸款的話，利潤卻太微薄?！凹词?00多套房子的貸款全部交給我們一家銀行做，由于公積金貸款只能向公積金管理中心收取貸款托管手續(xù)費，總利潤只有18萬元左右。如果是商業(yè)貸款，銀行卻可以收取可觀的利息費用，每套房每年的利息就接近2萬元?！?上述負(fù)責(zé)人表示，盡管一些商業(yè)銀行已經(jīng)向入圍者批出了同貸書，但是這只是一個貸款意向，無法律效力，并不表示最終就肯定會發(fā)放公積金貸款。“申請人的收入都不算高，家庭的公積金貸款額度估計也就20萬~30萬元左右，買三房的客戶肯定要申請部分商業(yè)貸款?！蹦壳案骷毅y行會引導(dǎo)客戶做商業(yè)貸款，因為所耗費的時間較少，利潤也較高。而且根據(jù)資質(zhì)審核，很可能三房的買家只能申請到七成甚至六成的貸款額度。 公積金的風(fēng)險規(guī)避 公積金管理中心方面，至今尚未出臺相關(guān)操作指引，也有其現(xiàn)實考慮在內(nèi)。 廣州市住房公積金管理中心表示，該中心支持市民用公積金貸款購買限價房。但目前的問題在于，公積金中心已看到5年內(nèi)不可租、售的限價房一旦斷供造成的處理難所帶來的風(fēng)險。在出臺的《廣州市限價商品住宅管理辦法(試行)》中，明確規(guī)定：限價房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓?！叭绻?年內(nèi)限價房個人房貸出現(xiàn)了逾期還款并進(jìn)入司法程序的話，我們將無法處置其房屋以及時規(guī)避貸款風(fēng)險。而公積金盲目放貸的風(fēng)險也會很大?！币虼说却嘘P(guān)部門出臺配套政策后再審批限價房公積金貸款。 顯然，限價房在拿到房產(chǎn)證后5年內(nèi)的斷供風(fēng)險，成為各方利益的糾結(jié)所在。 政府擔(dān)保限價房還貸 對此，廣州市房管局表示已針對該問題制定了限價房補充文件上報市政府，限價房公積金貸款問題預(yù)計月底前就能解決，可能會對斷供限價房進(jìn)行回購以及對限價房提供貸款擔(dān)保。而根據(jù)廣州市政府2006~2010年住房規(guī)劃，全市雙限房供應(yīng)量可能超過20萬套。 1月30日，小編致電各負(fù)責(zé)貸款的銀行，其中，建設(shè)銀行(601939)表示可以辦理公積金貸款“同貸書”，工行和農(nóng)行表示，目前暫時未收到具體辦理限價房公積金貸款的指引，不過選房日期已經(jīng)延后方便更多入圍者辦手續(xù)，入圍者可以先辦理普通的“同貸書”，選中房子后再到銀行轉(zhuǎn)為公積金貸款?！皯?yīng)該可以辦理公積金貸款的，春節(jié)后可能就會有政策出臺?！惫ば械墓ぷ魅藛T樂觀地表示。 此外，剛剛接受認(rèn)購的廣州第二個限價房項目萬科新里程的銷售現(xiàn)場，銷售人員表示，目前限價房公積金貸款的細(xì)節(jié)政府各部門正在磋商，應(yīng)該在萬科新里程2月底的抽簽時間前后，可以有明確的指引出臺。 一名業(yè)內(nèi)人士指出，政府建設(shè)多層次住房體系，加大保障性住房的出發(fā)點很好，而且在限價房的貸款風(fēng)險上也有敢于承擔(dān)的勇氣。但是各方企業(yè)、機構(gòu)的現(xiàn)實利益考慮，以及次貸危機的教訓(xùn)，收入屬于“夾心”階層的中低收入者只能在“摸著石頭過河”的新市場中忍受一下置業(yè)的不便。 而限價房的認(rèn)購入圍者梅小姐則認(rèn)為，如果銀行和公積金管理中心以限價房在5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售為理由而限制公積金貸款，導(dǎo)致政府最后對于限價房買賣條例作出讓步的話，那么限價房將可能像過去的部分經(jīng)濟(jì)適用房那樣引來眾多炒家?！暗阶詈筮€是急需住房的人買不到房，保障民生調(diào)控樓價的工具卻成了加劇樓價泡沫的幫兇?！?廣州限價房購買資格 為不斷完善廣州市住房供應(yīng)和消費的梯次體系，穩(wěn)定住房價格，規(guī)范限價商品住宅的銷售管理，廣州市有關(guān)部門制定了《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》(下稱《辦法》)。 與《辦法》相配套的“關(guān)于2007年和2008年廣州市限價商品住宅銷售對象、最高銷售價格標(biāo)準(zhǔn)的公告”，明確購買限價房必須同時符合四個條件：廣州市城鎮(zhèn)戶籍人口；本人在廣州市區(qū)沒有獨立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。個人和家庭稅前年收入情況由申請人在購買限價房時如實自行申報。已購買商品住宅并辦理《商品房買賣合同》交易登記備案尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，視為已有住房?！掇k法》規(guī)定，符合條件者以夫妻雙方名義申請購買的，可以優(yōu)先購買。 第二道坎：開發(fā)遲緩后人悸 由于限價房遲遲未能正式銷售，西子灣項目的資金回籠速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保利的預(yù)期。這也令之前部分采取觀望態(tài)度的開發(fā)商開始遲疑，是否應(yīng)該步保利后塵進(jìn)入限價房項目的開發(fā) “限價房的銷售和我們原來設(shè)想的不大一樣。當(dāng)時拿下廣州的第一個限價房項目，是考慮到它銷售快速，而且可以面對更多的市場群體。”保利一名中層向《第一財經(jīng)日報》透露最初競爭廣州首個限價房項目的初衷。 然而時至今日，由于限價房遲遲未能正式銷售，該限價房項目的資金回籠速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保利的預(yù)期。這也令之前部分采取觀望態(tài)度的開發(fā)商開始遲疑，是否應(yīng)該步保利后塵進(jìn)入限價房項目的開發(fā)。 財務(wù)成本 《第一財經(jīng)日報》小編查閱保利地產(chǎn)(600048)今年初的增發(fā)方案，保利西子灣預(yù)計總投入8億元左右，增發(fā)資金中約有4.5億元投入該項目，預(yù)期在2007年底銷售，2008年底全部銷售完畢，2009年2月整體竣工，銷售額約超過10億元，內(nèi)部收益率為14％左右，項目的銷售凈利率約12%。 而保利西子灣項目用地在2006年11月完成出讓，2007年10月已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件。但是，由于廣州市限價房銷售方法數(shù)易其稿，直至2008年1月15日才搖珠選出1600多名入圍者。而選房日期則定在春節(jié)后。盡管入圍者數(shù)量為銷售套數(shù)的兩倍，首批房源應(yīng)該很快能銷售完畢，但是相比保利原先預(yù)計的銷售期已經(jīng)遲了近4個月。 至于中海的金沙洲項目，也是在2006年11月拿下地塊，開發(fā)商原擬于2008年1月開售，但目前卻推遲到萬科新里程（注：另一個限價房項目）之后開始搖珠，可能正式銷售要到今年的第二季度。 一名商業(yè)銀行的貸款部負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)貸款的利率相對較高，3~5年的貸款基準(zhǔn)利率為7.38%(含5年)。開發(fā)商銷售周期越推遲，開發(fā)資金所沉淀的利息就越高，“即使按照這個項目只貸款了3億元計算，估計每遲1個月還貸，利息支出很可能就多出接近200萬元?！?此外，一名熟悉限價地開發(fā)流程的業(yè)內(nèi)人士也表示，除了由于銷售條件更改導(dǎo)致遲開盤外，此前因拆遷及產(chǎn)權(quán)更改等程序，房管局的交地時間也比預(yù)計延遲，所以開發(fā)商的開工時間遲了，也會相應(yīng)延長開發(fā)周期。如他所知道的，保利項目是在2007年初才最終拿到土地，中海地產(chǎn)的限價房地塊是2007年春節(jié)后正式交地，而富力地產(chǎn)在2006年所買下的限價地則直到2007年第三季度才交地。不過房管局沒有對這些傳聞表態(tài)。 熱情漸退 限價房的認(rèn)購人潮在交投清淡的樓市里成為一道風(fēng)景：保利西子灣的843套限價房合計引來8000多人登記報名，最終1686人入圍；萬科新里程514套限價房在網(wǎng)上開通登記1天后就引來1000多人報名，中海限價房金沙洲馨園已經(jīng)有不少急不可待的買家前往踩盤……但是有跡象顯示，開發(fā)商的熱情卻在逐漸退潮。 2006年末，金沙洲限價房地塊首度推出市場，4個限價房項目由保利、富力、中海平分。其中中海獨攬2塊，合計建筑面積超過23萬平方米。隨后，科學(xué)城的限價房拍賣也出現(xiàn)高潮，除了萬科奪得新里程項目用地外，汕頭的開發(fā)商龍光地產(chǎn)以比萬科低了2000元/平方米的售價報價，奪下另一幅地塊。兩場賣地競爭都十分激烈。 進(jìn)入2007年，盡管“地王”依然頻出，但是廣州的限價地拍賣卻開始降溫。2007年10月，廣州開發(fā)區(qū)推出的限價房地塊只有3家小開發(fā)商參與競爭，最后由只在開發(fā)區(qū)做開發(fā)的宏康房地產(chǎn)以1238元/平方米的樓面地價、5500元/平方米的最高房價競得。該樓面地價比萬科2006年所創(chuàng)造的2635元/平方米低了一半有余。 2007年11月，廣州再推出2幅限價地，僅有5家開發(fā)商參與競價，其中2家項目公司為保利旗下。拍賣過程中有1家開發(fā)商始終沒有舉過牌?；ǘ紖^(qū)地塊被茂名的小型開發(fā)商以底價投得，番禺限價地最后由奧園地產(chǎn)名下的耀發(fā)投資投得，其對手保利地產(chǎn)明顯對于競價意興闌珊。而某些知名開發(fā)商則明確表示對于限價房沒有太大興趣。 “限價房的許多規(guī)則目前還不成熟，制度還需要完善。而且由于限制銷售對象這點在過去拿地時沒有提出，目前客戶層比我們預(yù)計的要窄，所以在介入新的限價房項目時會相對謹(jǐn)慎。如果還有合適的限價房項目推出，保利還是會參與，因為這類項目有社會效益，而且風(fēng)險也不會很大?！北＠拿襟w負(fù)責(zé)人表示。 此外，廣州市宣布今年將推出白云區(qū)松洲、海珠區(qū)新港中路、天河區(qū)車陂廣氮和珠吉4個新社區(qū)項目共39.28公頃用地，通過公開競爭方式，引入開發(fā)商建設(shè)建筑面積共計約100萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，同樣面臨開發(fā)商的冷遇。 根據(jù)廣州市國土房管局官方網(wǎng)站上1月14日掛出的最新消息，廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法規(guī)定，新社區(qū)住房的價格將根據(jù)征地拆遷、工程建設(shè)等成本加上不高于3%的利潤確定，政府土地出讓金和所有建設(shè)稅費全部免收并不得計入銷售價格之中。新社區(qū)住房的價格將由物價部門嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核定，并向社會公布，接受社會監(jiān)督。 “如今松洲新社區(qū)房價已經(jīng)確定為4409元/平方米，但開發(fā)商并不清楚該項目中究竟有多少拆遷戶，所面臨的是要支付多少拆遷補償。如果拆遷成本控制不好，加上和拆遷戶談判是一個漫長艱巨的過程，很可能做到最后發(fā)展商連3%的利潤都拿不到?！币幻_發(fā)商的拓展部負(fù)責(zé)人說。而不少代理行的資深研究員也表示，新社區(qū)可能面臨發(fā)展商因利潤微薄而無意參與的局面?！凹词拐袠?biāo)成功，可能中標(biāo)者為的也不是單個項目的利潤，而是有其他考慮?！?第三道坎：低價攪局市場亂 有關(guān)限價房局勢的變化，已經(jīng)讓人感到有些無所適從。1月27日，花了較大力氣做推廣的“時代-糖果”正式開盤，這是公開將競爭目標(biāo)瞄準(zhǔn)限價房的首個項目。在保利（600048.SH）西子灣剛剛抽完簽業(yè)主等待簽合同之際，它的出現(xiàn)多少給預(yù)備買限價房的家庭帶來些許困惑。 1月下旬，離保利地產(chǎn)在廣州西郊金沙洲板塊開發(fā)的這個限價房項目不遠(yuǎn)處，一個叫“時代-糖果”的新盤打出了“起價每平方米4880元”的口號。27日，該項目正式開盤，就在其開盤前夕，其廣告語直接改為：不限戶籍、年齡、收入，價格比限價房更低！ “糖果”推廣的時間，正是保利西子灣備受各界關(guān)注，以及公開接受網(wǎng)上申請、搖珠抽簽、公開銷售的時段?？梢哉f，時代地產(chǎn)此番推廣無異于對限價房的公開叫板。 據(jù)悉，“糖果”同樣位于金沙洲，唯一不同的是，該項目位于佛山南海境內(nèi)，不屬于廣州領(lǐng)地，位置也比西子灣遠(yuǎn)。但是其開盤價相當(dāng)具有吸引力，為“4880至5600元/平方米”之間。對于來自同行的競爭，保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，從位置和房屋品質(zhì)上來講，保利都非常有信心，西子灣的銷售絕對不會受到?jīng)_擊。目前，廣州市國土房管局尚未公布西子灣選房的時間，有準(zhǔn)業(yè)主預(yù)計可能會到春節(jié)后才能選房。同時，第二個限價房萬科新里程也已經(jīng)于日前接受網(wǎng)上申購。萬科還在銷售中心現(xiàn)場布置了十幾臺電腦，供參觀者現(xiàn)場上網(wǎng)申購。預(yù)計該項目會在2月下旬抽簽搖珠。跟保利西子灣比較起來，萬科限價房的形勢似乎嚴(yán)峻很多，因為在此之前，碧桂園鳳凰城早就已經(jīng)以4800元/平方米的價格打出大幅廣告，爭取客源。更為重要的是，同樣是在開發(fā)區(qū)，龍廣地產(chǎn)還有一個限價房項目的最高限價才4000元/平方米，該項目將于今年推出。 開發(fā)商低價推盤的攪局，已經(jīng)讓限價房失去原有的優(yōu)勢。鑒于價格的原因，已經(jīng)有部分首次置業(yè)的年輕人積極關(guān)注“糖果”，不具備資格買到限價房的唐小姐就是其中之一。她告訴小編，在“糖果”購買60平方米的房子，只需要30萬元，這個價格在廣州乃至附近區(qū)域都極具誘惑力。另外有成功抽取到西子灣選房資格的李小姐夫婦，也受到了來自其他項目的影響。她表示，雖然自己在選房的排名中比較靠前，但是目前還沒有確定是否繼續(xù)買限價房。她的動搖并非來自“糖果”的價格，而是覺得現(xiàn)在廣州的樓市不穩(wěn)定，擔(dān)心后續(xù)還有更好的項目以低價招攬客戶，自己會錯失機會。 不過有業(yè)內(nèi)人士指出，廣州的房價下跌空間不大，目前之所以有開發(fā)商打出比限價房更低的價格，這是開發(fā)商的營銷手段。因為過去一個月，限價房無疑是全城最熱門的話題之一，拿限價房來做文章，肯定能起到事半功倍的效果。顯然，“時代-糖果”便成為了“限價房營銷”中的受益者。1月27日開盤當(dāng)天，雖然天氣寒冷，加上交通不便，但依然有不少購房者到“糖果”的銷售現(xiàn)場。畢竟，很多人都想看看，這個比限價房更便宜的房子到底如何“劃算”。
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