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專家解讀成都住房公積金新政：更加兼顧效率和公平 更有利于房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
2017-06-04 08:00:02
無(wú)憂保
成都住房公積金管理委員會(huì)昨日宣布，從6月6日起，現(xiàn)行個(gè)人公積金貸款最長(zhǎng)年限由20年提高至30年；首套房公積金貸款最高額度60萬(wàn)元，調(diào)至符合住房公積金個(gè)人住房貸款條件的兩人及以上的職工家庭單筆最高額度70萬(wàn)元、單職工家庭單筆最高貸款額度40萬(wàn)元；取消繳存余額在1萬(wàn)元以下但原則上可貸款30萬(wàn)元的政策；將貸款資金與繳存余額的掛鉤倍數(shù)由30倍調(diào)整到20倍。 成都此時(shí)調(diào)整公積金政策有哪些亮點(diǎn)？對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有哪些影響？今后用公積金貸款買房是更麻煩還是更合適？……針對(duì)購(gòu)房者們普遍關(guān)心的問(wèn)題，小編近日接連采訪了高校教授、行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)專家，對(duì)此次新政做了詳細(xì)解讀。 成都住宅與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)謝慶慶表示，新政對(duì)市場(chǎng)、職工的建議及訴求進(jìn)行了認(rèn)真研究，對(duì)促進(jìn)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展將會(huì)起到重要的推動(dòng)作用。西南財(cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐認(rèn)為，公積金使用應(yīng)該兼顧效率、公平和保障， 而新政充分體現(xiàn)了這一要求。 成都市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)謝慶慶 新政吸收了一線建議，可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 我們行業(yè)協(xié)會(huì)代表開發(fā)企業(yè)，實(shí)際上一直跟公積金管委會(huì)、公積金中心保持密切的溝通。去年、今年已幾次專門召集開發(fā)企業(yè)，就公積金政策調(diào)整、辦事流程優(yōu)化和公積金管委會(huì)、公積金中心進(jìn)行過(guò)交流。 2014年底以來(lái)，管委會(huì)決策實(shí)施了調(diào)低首付款比例，提高貸款額度，降低貸款辦理門檻等公積金政策。從行業(yè)協(xié)會(huì)返回的情況來(lái)看，包括跟公積金合作方的銷售、簽約情況來(lái)分析，都認(rèn)為這些政策促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)開年一季度到現(xiàn)在接近半年的市場(chǎng)也起了很大的促進(jìn)作用。 但是另一方面，企業(yè)及客戶也有很多建議和訴求，希望政策進(jìn)一步優(yōu)化。就貸款額度說(shuō)，據(jù)銷售一線反饋回來(lái)的消息，就是原定的60萬(wàn)貸款上線稍稍有些不夠。因?yàn)樵? 去庫(kù)存的大背景下，國(guó)家出臺(tái)稅收減免、降息降準(zhǔn)等一系列政策，包括公積金首套房在還清貸款的前提下，二套房可以公積金貸款。這些政策很大地刺激了改善型住房需求，有些樓盤反映，現(xiàn)在看盤、下單的改善型客戶，占到了6、7成，較前年、去年有大幅度增加。不少客戶都反映，希望公積金貸款的額度能有進(jìn)一步提高，這樣有利于減輕他們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。 而且不少客戶對(duì)原來(lái)的 一刀切貸款 60萬(wàn)頗有怨言，認(rèn)為對(duì)群體的差異化考慮不到位，對(duì)具體需求研究不夠。最集中的意見，認(rèn)為兩人以上家庭和單人家庭買房的需求、金額是不同的，甚至是差別很大的，但單職工貸60萬(wàn)，雙職工家庭也只貸60萬(wàn)，是忽視職工權(quán)益的表現(xiàn)。甚至有些開玩笑，那以后公積金也只繳一個(gè)人的，誰(shuí)叫你權(quán)利和義務(wù)不匹配？有些還搬出其他城市的例子，人家武漢、南京都搞了差別化貸款，為什么你成都不搞？對(duì)于這些反饋，我們都陸續(xù)反映給管委會(huì)。 而且，企業(yè)銷售情況也反映，單職工多以剛需購(gòu)買小戶型為主，因?yàn)榭們r(jià)低，根本不需要貸款60萬(wàn)那么多。此次管委會(huì)進(jìn)行了差別化的貸款政策調(diào)整，我認(rèn)為是對(duì)購(gòu)房者、市場(chǎng)、開發(fā)企業(yè)聲音及時(shí)和切合實(shí)際的回應(yīng)。70萬(wàn)的額度，讓改善型需求的家庭減少支出，40萬(wàn)則基本符合剛需購(gòu)房者的真實(shí)貸款情況。 將貸款年限從20年延長(zhǎng)到30年，購(gòu)房者月度支出大大減少，從而降低購(gòu)房對(duì)家庭生活的影響，在這樣一個(gè)高消費(fèi)的時(shí)代，對(duì)家庭幸福度的提升無(wú)疑是明顯的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是有益的。因?yàn)閺男袠I(yè)角度說(shuō)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)和購(gòu)房者應(yīng)該是共贏的關(guān)系，購(gòu)房者的消費(fèi)可承受，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵支撐。如果他的支付壓力很大，甚至出現(xiàn)還貸問(wèn)題，是會(huì)反作用于房地產(chǎn)業(yè)和金融系統(tǒng)的。而且，在同樣的月還貸能力下，原來(lái)只能買90平米的房子，現(xiàn)在可以買100平米甚至110平米的房子，實(shí)際又?jǐn)U大了房產(chǎn)消費(fèi)能力，有利于推動(dòng) 去庫(kù)存。 西南財(cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐： 公積金使用應(yīng)該兼顧效率、公平和保障 公積金制度最重要的原則是公平性和保障性，就是要保障所有履行了繳交義務(wù)職工的貸款、提取權(quán)利，要保障好，效率又是必不可少的，這是互相影響的關(guān)系。這次將雙職工家庭貸款總額提高到70萬(wàn)，單職工家庭降低到金額40萬(wàn)，我認(rèn)為很好，這是兼顧效率、公平和保障原則的充分體現(xiàn)。就公平和保障來(lái)說(shuō)，之前貸款政策沒有區(qū)分，雙職工和單職工都是60萬(wàn)，雙職工就會(huì)有疑問(wèn)，為什么我們兩人履行了繳交義務(wù)，卻只能享受1個(gè)人的貸款權(quán)利，那不是要拿我們的部分錢去補(bǔ)貼其他人？這是不公平的。所以適當(dāng)?shù)靥岣唠p職工以上家庭貸款的額度和降低單職工的貸款額度，既考慮到了保障，也考慮到了公平。就效率來(lái)說(shuō)，比如單職工結(jié)婚家庭變成雙職工后，因?yàn)橐⒆?，可能還要老人幫著帶，改善性購(gòu)房需求就真實(shí)而迫切。我也注意到今年成都改善性置業(yè)進(jìn)入一個(gè)爆發(fā)期，購(gòu)房總價(jià)更高。此時(shí)成都中心及時(shí)提高家庭貸款額度，契合家庭和市場(chǎng)需求，是公積金效率發(fā)揮的重要舉措。同時(shí)，就我掌握的數(shù)據(jù)看，單職工購(gòu)房面積區(qū)間主要集中在50—90平米，總價(jià)低，實(shí)際是貸不了60萬(wàn)的。額度用不完，效率就沒有充分發(fā)揮。就40萬(wàn)的額度看，按照成都全域商品房6748元的均價(jià)，購(gòu)買80平米的住房，總價(jià)不到54萬(wàn)元，除去公積金貸款首付2成，40萬(wàn)的額度基本夠用。40萬(wàn)的還貸壓力對(duì)單職工來(lái)說(shuō)也可承受，但如果貸60萬(wàn)、30年，在目前的低利息情況下，每月都要還接近3000元。對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)資金崩得很緊，資金鏈容易斷裂，一旦違約，會(huì)嚴(yán)重影響個(gè)人的信用記錄。所以這個(gè)限額40萬(wàn)元的政策，實(shí)際上是為貸款人減輕風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)公積金可持續(xù)性發(fā)展帶來(lái)好處。 再來(lái)看貸款年限延長(zhǎng)到30年，我認(rèn)為也是效率、保障、公平原則的體現(xiàn)。最直接的，月供減少了。我們可以算筆賬，在等額本息還款法下，以調(diào)整后的最高貸款額度70萬(wàn)元測(cè)算，貸款30年比貸款20年每個(gè)月少支出923.93元。這個(gè)接近1000元的支出減少，基本相當(dāng)于成都月平均工資收入的四分之一，壓力減小不說(shuō)，可以吃好、穿好一點(diǎn)，還可以用于其他家庭支出。這讓我想起一句近期很流行的網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)言：生活除了茍且，還有詩(shī)和遠(yuǎn)方。節(jié)約的錢，不是讓我們有了詩(shī)和遠(yuǎn)方的可能嗎？家庭生活質(zhì)量和幸福指數(shù)雙提高，還促進(jìn)了其他消費(fèi)，這是公積金效率價(jià)值的真切體現(xiàn)，也符合供給側(cè)改革對(duì)居民減負(fù)的要求，是貼切供給側(cè)改革的一個(gè)亮點(diǎn)。同時(shí)，現(xiàn)在職工一般都要工作30年以上，也就意味著要繳交公積金30年以上，那要貸款30年，這也是他的權(quán)利。這次是把職工的這樣一個(gè)權(quán)利，給他落實(shí)了，這就是保障性、公平性的體現(xiàn)。 取消保底貸，降低貸款掛鉤倍數(shù)，看似對(duì)部分人不利，但這實(shí)則是公積金制度效率、公平、保障原則的重要回歸。為什么這要講？我首先厘清一個(gè)概念，公積金到底是什么性質(zhì)的資金？我覺得首先是互助性的，然后才是保障性的，保障的實(shí)現(xiàn)基于互助的兌現(xiàn)，即有互助性的繳存，才有保障性的貸款，而并非純粹、單向的保障。之前的30倍掛鉤和保底貸，沒有考慮到繳存義務(wù)的充分履行，卻放大了權(quán)利享受。公積金是統(tǒng)一的資金池，你貸款權(quán)利大于你的繳存義務(wù)，必然導(dǎo)致其他職工繳存權(quán)利小于貸款義務(wù)，這是不公平的。而且這兩年負(fù)面影響已經(jīng)在凸顯，因?yàn)檫^(guò)于放大的權(quán)利，致使資金需求激增，公積金流動(dòng)性持續(xù)緊張， 輪候、 搖號(hào)甚至 斷貸可能加大，其他職工貸款權(quán)利無(wú)疑面臨被侵害的危險(xiǎn)。而且，保底貸不對(duì)繳存義務(wù)進(jìn)行設(shè)定，留下了空子可鉆。一些職工為貸而繳，貸款一辦好，馬上停繳，相當(dāng)于將繳存義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到其他職工身上。因?yàn)檫@部分資金缺口必須用其他繳存職工的錢來(lái)彌補(bǔ)，這不僅對(duì)其他繳存職工造成新的不公，還對(duì) 資金池持續(xù)穩(wěn)定供給貸款、提取資金造成了極大的壓力。因此取消保底貸，降低貸款掛鉤倍數(shù)，將繳存義務(wù)與貸款權(quán)利掛鉤，不僅有利于維護(hù)所有繳存職工的權(quán)益，充分發(fā)揮公積金制度公平性、保障性，更有利于促進(jìn)公積金的健康持續(xù)發(fā)展，提升公積金效率。 這次公積金管委會(huì)還對(duì)租房提取公積金政策進(jìn)行了規(guī)范調(diào)整。我仔細(xì)研究了，覺得考慮更細(xì)，程序更便民，比如憑身份證就可辦理提取，相關(guān)的租房、房屋產(chǎn)權(quán)情況由原來(lái)職工提供，變?yōu)楣e金中心通過(guò)與房管局的聯(lián)網(wǎng)查詢結(jié)果確認(rèn)。同時(shí)，規(guī)范調(diào)整也充分體現(xiàn)了公平、保障和效率的原則。如針對(duì)圈層房租水平的差異，進(jìn)行了額度的差別化區(qū)分，相比于原來(lái)的一刀切，這更實(shí)事求是，更有利于提高公積金使用效率。 提取不超過(guò)年繳存金額的50%的規(guī)定，我認(rèn)為一方面是對(duì)職工權(quán)益的最好保障。以往租住商品住房提取住房公積金備案過(guò)程中，存在較多虛假備案情況，主要原因是一些職工不了解公積金賬戶余額的多種好處，同時(shí)受到不法中介的忽悠。這導(dǎo)致職工一方面要支付中介高額手續(xù)費(fèi)，另一方面一旦買房的時(shí)候，賬戶余額不足，貸款權(quán)利得不到最大體現(xiàn)。50%大大限制了中介的牟利空間，保護(hù)了職工資金安全。同時(shí)，余額的留存，也為未來(lái)享受貸款權(quán)利留足了空間。另一方面是互助性的真正體現(xiàn)。職工現(xiàn)在只能租房時(shí)，賬戶留有一定余額，今天就幫助了其他買房的人。未來(lái)我能買房時(shí)，一樣享受了其他人的幫助，何樂而不為呢？
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