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標(biāo)簽： 公積金
上海公積金15億購(gòu)公租房
2017-06-10 08:00:02
無(wú)憂保
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：去年落選公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)的上海市，在今年給了人們一個(gè)驚喜：以15億元直接涉水公租房建設(shè)。 這座曾經(jīng)在公積金制度建設(shè)上開(kāi)全國(guó)風(fēng)氣之先的城市，顯然不愿意在公積金參與保障房建設(shè)方面落伍。不過(guò)，這筆龐大的資金，追求的可能不僅僅是積極參與到宏觀政策，同樣有尋求更為穩(wěn)妥回報(bào)途徑的需求。 銜枚疾進(jìn) 5月底，上海市公積金中心在其成立20周年前夕宣布了一則消息：收購(gòu)由上海城投置地有限公司開(kāi)發(fā)的公租房項(xiàng)目——新江灣尚景園。這個(gè)項(xiàng)目建筑面積15萬(wàn)平方米，共有2202套住宅，以60平方米的二室一廳為主，公積金中心為這個(gè)項(xiàng)目支付了14.98億元。 公積金管理中心人士說(shuō)，收購(gòu)新江灣尚景園后，管理中心將按照本市公共租賃住房管理的有關(guān)要求，對(duì)住房進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修，達(dá)到入住的基本標(biāo)準(zhǔn)后，委托專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理，并向符合本市公租房條件的公積金繳存者出租。 一位知情人士透露，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)任務(wù)可能是由楊浦區(qū)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司來(lái)承擔(dān)。這家公司是上海新近成立的8家區(qū)縣公租房公司之一，由楊浦區(qū)住房保障中心和楊浦國(guó)資衛(wèi)百辛集團(tuán)共同出資組建，主要負(fù)責(zé)公租房投資、建設(shè)籌措、供應(yīng)和租賃管理。但這一說(shuō)法并未得到官方的證實(shí)。 一位接近上海市公積金管委會(huì)人士透露，該系統(tǒng)2011年的重要任務(wù)之一，即利用公積金的資金優(yōu)勢(shì)加大支持保障性住房建設(shè)的力度。 不過(guò)，上海市這一動(dòng) 作在全國(guó)公積金系統(tǒng)內(nèi)還是引起了不小的反響。因?yàn)榘凑罩醒胍鈭D，當(dāng)?shù)夭](méi)有位列去年由住建部確定的可以將公積金貸款用于保障房建設(shè)的28個(gè)城市試點(diǎn)之中。并且，該作法更不符合2002年國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，該條例明確規(guī)定，公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。 分析人士認(rèn)為，上海市公積金系統(tǒng)圍繞尚景園項(xiàng)目的操作手法，是一種股權(quán)投資的模式。今后即便是移交專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)仍然是上海公積金本身，既不屬于貸款支持也不屬于債券融資。 復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，還是應(yīng)該先修訂《條例》再開(kāi)放公積金用于保障房建設(shè)?！皞€(gè)人認(rèn)為，以貸款形式來(lái)支持，收益看起來(lái)有保證，但風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，我更主張債券方式的融資支持。上海公積金中心收購(gòu)公租房項(xiàng)目這樣的股權(quán)投資，需要很成熟的運(yùn)營(yíng)模式才能保證收益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡，還需要觀察。” 住建部公積金司司長(zhǎng)張其光告訴本報(bào)：“上海的這一做法，只是一種探索?！逼浔硎?，中央和地方也未明確該模式是否會(huì)成為當(dāng)?shù)刂С直Ｕ戏拷ㄔO(shè)的主流模式。 失落先鋒 事實(shí)上，公積金中心運(yùn)作尚景園項(xiàng)目早有伏筆。知情人士透露，2010年，住建部在為公積金增值部分支持保障性住房試點(diǎn)時(shí)，上海市政府表現(xiàn)出了濃厚的興趣。并按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，制作了一份方案，具體的試點(diǎn)在楊浦區(qū)，并上報(bào)住建部。 知情人士透露，此前，楊浦區(qū)尚景園本身就是楊浦方案中的一部分。但該方案很可能是“資金來(lái)源問(wèn)題”，導(dǎo)致上海被排除出試點(diǎn)之外。 根據(jù)當(dāng)年的試點(diǎn)《意見(jiàn)》，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，需在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以?xún)?nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款用于支持保障性住房建設(shè)。 但作為房產(chǎn)交易和公積金貸款最為活躍的城市之一，當(dāng)時(shí)上海的住房公積金結(jié)余資金使用率超過(guò)90%?！鞍凑找?guī)定算法，上海公積金沒(méi)有結(jié)余資金可以使用?！鄙鲜鲋槿耸空f(shuō)，“雖然上海風(fēng)險(xiǎn)備付金很高，但這部分并不屬于‘住房公積金結(jié)余資金’?！?這一結(jié)果，對(duì)上海市公積金系統(tǒng)無(wú)疑是一個(gè)不小的打擊。20年前，上海在全國(guó)率先建立了公積金制度，并成功將該模式推廣至全國(guó)。并且，上海公積金管理中心早于2007年底就已開(kāi)始嘗試以公積金增值收益投資廉租房建設(shè)。 上海市主要領(lǐng)導(dǎo)在日前的公積金制度建立20周年大會(huì)上表示，上海在下一步的探索創(chuàng)新中，要大力支持共有產(chǎn)權(quán)房（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)；要大力支持公共租賃房建設(shè)，探索利用住房公積金部分結(jié)余資金直接建設(shè)公共租賃房。 資金的沖動(dòng) 雖然上海此前在試點(diǎn)中失意的主因在于可供運(yùn)用在建房上的資金有限，但形勢(shì)在過(guò)去一年中有了較大的變化。 本報(bào)獲取的資料顯示，“由于2009年上海市公積金個(gè)貸超常規(guī)增長(zhǎng)，個(gè)貸余額和繳存余額基本相當(dāng)，表明在滿足提取后的繳存額幾乎全部用于發(fā)放公積金個(gè)貸，公積金資金流動(dòng)性不足的矛盾突出。” 然而到了2010年，中央針對(duì)房市的調(diào)控政策的效果已然顯現(xiàn)：公積金個(gè)貸規(guī)?；芈洌瑐€(gè)貸余額增速放緩。全年上海住房公積金貸款9.96萬(wàn)戶，同比下降46.86%；發(fā)放金額302.93億元，同比下降46.48%。 同時(shí)，隨著公積金擴(kuò)覆工作的推進(jìn)、歸集量的擴(kuò)大，繳存余額穩(wěn)步增長(zhǎng)。上海公積金中心在今年一季度的資金運(yùn)行報(bào)告中說(shuō)，目前的情況反映出資金的供應(yīng)大于資金的使用，自去年以來(lái)資金流動(dòng)性不足的矛盾得到了有效緩解。 而另一方面，這筆龐大資金的收益率卻不容樂(lè)觀。去年下半年，央行兩次上調(diào)住房公積金存貸款利率，今年一季度又一次上調(diào)住房公積金存貸款利率。在加息效應(yīng)的作用下，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款提前還貸。 由于加息縮小了存貸款利差，致使一季度業(yè)務(wù)支出增加和業(yè)務(wù)收入增加不同步。由于新增貸款減少，而歸集量不斷加大，致使存款余額比貸款余額多130多億元。幾項(xiàng)因素疊加，使一季度的增值收益同比減少。
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