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業(yè)內(nèi)認(rèn)為持續(xù)加息有助購(gòu)房者理性消費(fèi)
2017-06-11 08:00:03
無(wú)憂保
業(yè)內(nèi)認(rèn)為持續(xù)加息有助購(gòu)房者理性消費(fèi)摘自——“北京參考”2007年03月23日09:20 商貸、公積金貸款利率分別上調(diào)0.27、0.18個(gè)百分點(diǎn) 新聞事件 3月17日，中國(guó)人民銀行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，即自3月18日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，分別由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%、6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。新辦理客戶自3月18日起執(zhí)行，此前已辦理房貸的老客戶，將于明年元旦起執(zhí)行。如果從1993年開(kāi)始計(jì)算，這是央行第7次加息，如果從房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的2004年開(kāi)始計(jì)算，這是第5次加息?！ ⊥?，建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》，規(guī)定3月18日起，個(gè)人住房公積金存(上年結(jié)轉(zhuǎn)的)、貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，存款由現(xiàn)行的1.8%提高到1.98%，貸款五年期以下(含五年)從4.14%提高到4.32%，五年期以上從4.59%提高到4.77%。 影響幾何 連續(xù)加息抑制購(gòu)房沖動(dòng) 消費(fèi)者理性看待提前還貸 雖然每次加息的幅度都不大，但累積起來(lái)的增長(zhǎng)卻是實(shí)在可見(jiàn)的。加息究竟將帶給市場(chǎng)怎樣的影響呢？ 小張看上了亞運(yùn)村的一套總價(jià)80萬(wàn)的房子。像其他年輕人一樣他只能負(fù)擔(dān)得起首付款，于是小張準(zhǔn)備交付手頭的30萬(wàn)元現(xiàn)金，剩下的50萬(wàn)不得不進(jìn)行銀行按揭還款方式，他選擇30年的貸款期限，按以前下浮過(guò)15%的優(yōu)惠年利率5.814%計(jì)算，等額本息還款方式，每月還款額為2938.22元；如今基準(zhǔn)利率調(diào)高到7.11%(5年以上)，下浮15%后為6.0435%，每月償還本息額將提高為3008.85元，要比以往每月多還73.63元，而30年下來(lái)就要多還25425.94元?！ ⌒±顒倓倕⒓庸ぷ鲀赡?，手頭資金有限，想買個(gè)小戶型、低總價(jià)的房子，他選擇的是宣武區(qū)一套40萬(wàn)的房子，首付交了10萬(wàn)，準(zhǔn)備向銀行貸款30萬(wàn)元，分20年還清，按照等額本息還款方式，每月成本支出增加額為38.04元，20年下來(lái)將多還9130.08元?！ ∫种苹蚪档鸵徊糠址慨a(chǎn)需求 中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客|中原地產(chǎn)新聞)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客|李文杰新聞)表示，就購(gòu)房者而言，加息對(duì)心理的影響遠(yuǎn)大于房貸的支出增長(zhǎng)，雖然每次貸款利率上升的幅度都不大，但累積起來(lái)就預(yù)示著還款負(fù)擔(dān)的不斷加重，會(huì)影響部分購(gòu)房者的投資計(jì)劃，減弱購(gòu)房需求，特別是對(duì)擁有多套住房的投資者影響更大，將造成一部分購(gòu)房者再度處于觀望之中。但也有一些購(gòu)房者預(yù)期房地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)升值(特別是2008年前)，因而如果加息幅度不是太大，頻率不是太快，對(duì)他們購(gòu)房行為的影響就不會(huì)很大?！ ℃溂业禺a(chǎn)(鏈家地產(chǎn)博客|鏈家地產(chǎn)新聞)副總經(jīng)理金育松也指出，由于央行短期頻繁的上調(diào)利率，表明利率再度上調(diào)的機(jī)率非常大，這會(huì)讓消費(fèi)者產(chǎn)生后期養(yǎng)房成本將明顯增加的預(yù)期，這樣，在某種程度上是會(huì)抑制一部分普通消費(fèi)者的房產(chǎn)需求。 當(dāng)然，加息對(duì)購(gòu)買高、低端房產(chǎn)的的購(gòu)房者影響可能不同?！ 〖酉⑹雇顿Y風(fēng)險(xiǎn)增大 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次加息的很大一個(gè)目的就是抑制目前過(guò)快的投資傾向，包括股市和房市。據(jù)千萬(wàn)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，將近有10%的二手房投資人群，20%左右的新房投資者，受加息影響促使一部分投資一手商品房的投資者也將進(jìn)行出售，因此本次加息可能會(huì)再次降低部分投資需求。貸款利率上調(diào)，房產(chǎn)投資的成本必將增加，投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，此次利率上調(diào)對(duì)房產(chǎn)投資者特別是對(duì)部分持有多套房產(chǎn)進(jìn)行投資的人群，會(huì)產(chǎn)生巨大投資壓力與投資風(fēng)險(xiǎn)，投資收益會(huì)明顯下降，從而會(huì)使部分投資人士拋售持有的投資物業(yè)。而來(lái)自我愛(ài)我家(我愛(ài)我家博客|我愛(ài)我家新聞)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的信息顯示，北京的某些二手高端大戶型房屋開(kāi)始出現(xiàn)拋售的苗頭。西直門某高檔公寓210平方米的大戶型，居然以150萬(wàn)元掛牌出售，每平方米單價(jià)不足7200元。而上周還以200萬(wàn)元掛單出售的崇文門某高檔公寓的133平方米的豪裝3居也悄然間將價(jià)格調(diào)整為188萬(wàn)元。 此外，受加息影響，一部分投資一手商品房的投資者也將出售物業(yè)，從而會(huì)增加二手商品房的供應(yīng)。由于已經(jīng)貸款投資的消費(fèi)者是自明年1月1日開(kāi)始實(shí)施新的利率，所以預(yù)計(jì)這種供應(yīng)量的增加，可能會(huì)在今年下半年有所體現(xiàn)?！ ∈欠裉崆斑€貸應(yīng)謹(jǐn)慎 從18號(hào)至今一周，據(jù)各中介代理機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的交易數(shù)據(jù)分析，消費(fèi)者購(gòu)房熱情并未減褪。而幾家銀行信貸部相關(guān)人員也透露，購(gòu)房人為此提出提前還貸申請(qǐng)的也未見(jiàn)明顯。央行規(guī)定，對(duì)于對(duì)購(gòu)買第一套房的個(gè)人，房貸優(yōu)惠利率可以從9折擴(kuò)大到8.5折，因此雖然本次5年以上貸款利率從6.39%提至6.84%，但對(duì)于名下只有一套住房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，明年開(kāi)始執(zhí)行的實(shí)際利率標(biāo)準(zhǔn)只是從5.751%提至5.814%，升幅僅為0.063個(gè)百分點(diǎn)。以貸款50萬(wàn)元，貸款20年，使用等額本息方式還款的商業(yè)性房貸為例，利率調(diào)整后，購(gòu)房人每月多繳的本息約為66元。” 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，出現(xiàn)提前還貸少的情況主要有幾個(gè)原因:一是現(xiàn)在股票和基金市場(chǎng)非?；馃?雖然有過(guò)幾次震蕩,但是去年底到現(xiàn)在的基金熱還是使很多消費(fèi)者更多了一項(xiàng)投資選擇；二是而且本次加息不是第一次,消費(fèi)者已經(jīng)有了一定的承受力,而且本次加息的幅度不大；三是房市比較穩(wěn)定,目前來(lái)看市場(chǎng)出現(xiàn)大變化的可能很小,已經(jīng)貸款的消費(fèi)者需要到明年1月1號(hào)才執(zhí)行新利率；部分手中有余錢的客戶依然選擇購(gòu)買房產(chǎn)保值。 同時(shí)，據(jù)各大銀行表示，目前銀行提供的提前還款方式有很多種：一次性還清；縮短還款年限；增加月供等等。華夏銀行信貸部的相關(guān)人士建議，如果已經(jīng)貸款了3年以上的有一定的閑錢更多可以考慮投入股市或購(gòu)買基金，如果在3年內(nèi)有閑錢但是仍有大批貸款未還，利息負(fù)擔(dān)較重的消費(fèi)者，不妨保守一些，選擇提前還貸，而一般來(lái)說(shuō)只要有超過(guò)6%年收益的其他投資途徑就盡量少考慮提前還貸款。 趨勢(shì)預(yù)測(cè) 繼續(xù)加息仍有可能 在今后有沒(méi)有可能繼續(xù)加息的問(wèn)題上，業(yè)內(nèi)人士多表示，不排除這種可能。金育松表示，在不到1年的時(shí)間內(nèi)連續(xù)加息，表明了央行調(diào)控的頻率及決心，因此今年央行繼續(xù)加息的可能性很大。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍也指出，2007年3月18日央行第5次上調(diào)商業(yè)貸款利率，這也是繼2006年兩次加息后，一進(jìn)入2007年的首度加息，再次證明了政府已明確采用利率這種工具來(lái)調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果市場(chǎng)調(diào)控沒(méi)有起到很好效果的話，未來(lái)還有加息的極大可能?！ ∥搴现菐?kù)總經(jīng)理鄒毅也表示，目前CPI指數(shù)走高、對(duì)外貿(mào)易順差進(jìn)一步加大等一系列最新的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是加息的直接導(dǎo)火索。如果這些形勢(shì)沒(méi)有發(fā)生改變，加息的可能性就依然存在。他同時(shí)指出，加息將在一定程度上加大人民幣升值的壓力，需要進(jìn)一步關(guān)注外國(guó)資本對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作行為。此次加息的國(guó)際環(huán)境是美元等主要國(guó)際貨幣的利率基本穩(wěn)定。在美元利率基本見(jiàn)頂?shù)那闆r下，本次人民幣的加息行為，將縮小人民幣與美元的利差，從而為人民幣的進(jìn)一步升值提供了契機(jī)。但是，“匯改”以來(lái)，人民幣升值幅度已經(jīng)較大，自2004年以來(lái)已經(jīng)累計(jì)升值約有5%，市場(chǎng)可能產(chǎn)生人民幣未來(lái)升值幅度減少的預(yù)期。因此，人民幣升值的步伐是否會(huì)加快，需要綜合考慮政策因素與市場(chǎng)因素的博弈。
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