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崔國盛：住房公積金對房地產(chǎn)發(fā)展的作用
2017-06-15 08:00:02
無憂保
崔國盛：住房公積金對房地產(chǎn)發(fā)展的作用來源：文匯報 今年11月的“易居月度論壇”又一次直面市場新形勢，為地產(chǎn)與資本直接對話創(chuàng)造最高平臺，以“房地產(chǎn)金融”為主題，舍去“房地產(chǎn)開發(fā)信貸”和“商業(yè)銀行個人住房貸款”兩個方面，而劍走偏鋒地專注于上海市的“房地產(chǎn)信托”和“住房公積金”兩個領(lǐng)域，就其緣由、現(xiàn)狀、問題和趨勢介紹給與會者研討。據(jù)了解，自去年以來，在宏觀調(diào)控頻頻出拳，房地產(chǎn)金融業(yè)不軌行為受到控制，房地產(chǎn)市場變化更加迷離的情況下，“易居月度論壇”敢于觸及房地產(chǎn)市場的實踐和理論研究的各項課題，是目前滬上唯一月月召開并且堅持至今的論壇。 此次論壇的“每月專論”主講嘉賓——崔國盛先生長期從事公積金的理論研究、務(wù)實操作和決策領(lǐng)導(dǎo)。他用事實和數(shù)據(jù)作為支撐，就上海 房地產(chǎn)業(yè)界同仁關(guān)心的專業(yè)問題，娓娓道來，真知酌見散見于主旨講演中?！ 幷摺 「纳凭用窬幼l件的民生制度 強制性個人積累的住房資金是住房消費的物質(zhì)基礎(chǔ)。上海住房公積金從一開始就借鑒新加坡中央公積金的做法，實行個人賬戶積累制。這種方式優(yōu)點在于職工個人直接獲益，從踏上工作崗位開始直到退休日積月累，專項用于改善自己的住房，成為個人和家庭重要的住房資金，成為職工住房改善和住房消費的物質(zhì)基礎(chǔ)。引領(lǐng)了上海房地金融的發(fā)展，促進上海住房金融體系的快速形成。1992年上海住房公積金發(fā)放了我國第一筆個人購房貸款，拉開上海房地產(chǎn)金融的序幕。上海住房公積金貸款規(guī)模的第一個100億元用了7年時間，第二個100億元用了2年時間，從2003年以后起當(dāng)年放貸就超過100億元。很明顯，以公積金為主的政策性住房金融體系已經(jīng)發(fā)揮著重要的作用。這些資金從住房消費領(lǐng)域進入住房開發(fā)領(lǐng)域，為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到直接的推動作用?！ ≡?998年以前，住房改革還處在從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡期間，實物分配還是解決住房問題的主要形式。從1991年起到1998年，上海公積金中心共支持單位及各系統(tǒng)建設(shè)解困房貸款共120億元，直接支持建房達2500萬平方米。與此同時，每解決1戶特困戶補貼資金1.26萬元，有力加快了4平方米/人以下特困解決的速度。在實物分配的體制下既為廣大職工起到住房保障的作用，又直接推進了住房建設(shè)。實行貨幣化分配以后，住房公積金從兩個方面發(fā)揮著住房保障的作用：一方面，根據(jù)職工購房的需求想盡辦法提高住房公積金貸款額度，降低職工購房成本，促進住房消費；另一方面，用增值資金形成的廉租房補充資金每年向社會提供廉租房補充資金3.17億元，為困難群體拓展性住房保障發(fā)揮重要作用。 房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo) 上海住房公積金使用的曲線反映了上海房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡。從上世紀(jì)九十年代逐步興起的上海房地產(chǎn)業(yè)幾經(jīng)起落，印證了上海住房公積金使用曲線。1991年——1998年公積金主要用于單位建房，個人購房貸款7年才達到100億元，這段時間房地產(chǎn)主要為職工建房，極少供應(yīng)市場。從1998年——2002年公積金投向從房地的生產(chǎn)(開發(fā))領(lǐng)域轉(zhuǎn)向消費(個人購房貸款)領(lǐng)域，上海房地產(chǎn)開始逐步向上發(fā)展。從2003年到2004年底，公積金的當(dāng)年發(fā)放貸款規(guī)模在100億元高位運行，也是上海房地產(chǎn)迅速繁榮， 房價年年高攀的時期，2005年開始公積金貸款明顯回落，上海房地產(chǎn)市場無論從房價還是成交量都出現(xiàn)回落?！ ?a href="http://www.kcuv.cn/gongjijin/1218754/">公積金貸款的變化反映了本市房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的變化。且不說90年代公積金貸款用于建設(shè)領(lǐng)域反映的是職工住房實物分配的需求。就從2005年、2006年國8條、國6條先后出臺以后，公積金個貸的變化可以看出上海房地產(chǎn)市場需求的變化。2005年公積金個貸僅為96.4億元，比上年同期下降16%，反映廣大市民持幣待購的心理；2006年1-9月份公積金發(fā)放購房貸款達到140億元，比去年同期增加135%，而同期商業(yè)貸款比去年同時回落40%，市場的住房交易量、房價比去年同期雙回落。從全市的購房情況分析可以得出以下結(jié)論：①本市居民購房尤其購買自住房的勢頭強勁，持幣待購的態(tài)勢今年得到釋放。②外地(包括境外)來滬購房、投資性購房較去年又有明顯減少。③動遷安置需求仍然是支持本市房地產(chǎn)發(fā)展的重要的組成部分?！ 「蟮匕l(fā)揮保障民生的作用 任何國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展與成熟都離不開有效需求的支撐。而任何一個國家和地區(qū)政府都把住房問題作用為保障每個社會成員居住條件的民生問題。因此，政府一方面希望有80%以上的社會成員能通過房地產(chǎn)市場來解決住房問題，20%困難和較困難的社會成員通過公共財政轉(zhuǎn)移支付來解決住房問題。對政府來說，一方面要解決這20%困難群體的能力取決于政府的財力和社會的支持。另一方面政府又不希望因房價過高，超出一個家庭正常的承受能力，造成這部分通過市場解決住房問題的社會群體縮小，困難群體的人數(shù)上升，政府托底性住房保障能力減弱?！ ∪绻麌H上認(rèn)為家庭收入和房價比控制在1：8或1：12范圍以內(nèi)是合理的，則可以理解為一個普通家庭購一套普通住房的能力是用8-12年或者10-18年家庭用于住房消費的積累，如果用這個標(biāo)準(zhǔn)測算，現(xiàn)在的均價看來是偏高的。據(jù)上海統(tǒng)計局公布的數(shù)字，一個普通家庭的年收入約5萬元，住房消費為家庭收入的30%，即每年1.5萬元再加上家庭的住房公積金600×2×12=1.44萬元，合計1.94萬元，用18年時間僅為35萬元，而一套100平方米住宅按均每平方米7000元計算，也要70萬元，相距甚遠。當(dāng)然，我們可以用一種積極的態(tài)度來測算，如果每年家庭年收入都是隨著國家GDP的增速相遞增，住房公積金每年也有所提高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)中中低價商品房和 經(jīng)濟適用房的比例達到60-80%，那么這個差距或許會盡快縮小。 應(yīng)該說通過市場來進行房地產(chǎn)資源的配置是合理的，但由于住房是一種特殊的商品，它關(guān)系民生，關(guān)系到社會穩(wěn)定和社會發(fā)展。因此，政府必須建立完善的住房保障體系。而這種保障體系應(yīng)包括普通性保障，即政府通過提高職工收入、通過稅收、規(guī)劃、利率等方法調(diào)控市場，使家庭住房消費能力與住房價格始終保持在一個合理的比值范圍內(nèi)。另一方面政府必須通過公共財政轉(zhuǎn)移支付，包括公積金中心提供的廉租補充資金對一些困難群體進行托底性保障，也就是特殊保障?！ ⌒麓胧?yīng)適時逐步推出 住房公積金應(yīng)該成為住房保障體系中的基本保障資金，成為本市房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。公積金進一步的作用應(yīng)包括：①公積金繳存的覆蓋面；②擴大公積金的使用面。從就業(yè)后每一個住房消費環(huán)節(jié)都能使用；③增加貸款品種，擴大購房貸款額度。充分利用與商業(yè)貸款的利差來降低購房成本，支持購買自住房住房；④對困難群體通過廉租房補充資金使用面擴大來增加支持的力度；⑤通過對增值收益的合理使用在租房消費、困難群體及其他住房消費中予以支持?！ ∩鲜龃胧⒃诤线m時間逐步推出，從而使房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)更加合理，市場更加健康，在住房保障的作用更為明顯?！ ?文/崔國盛 為上海市公積金管理中心總經(jīng)濟師)
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