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標(biāo)簽： 政策
限外政策對(duì)外資購(gòu)房的影響
2017-06-17 08:00:02
無(wú)憂(yōu)保
限外政策對(duì)外資購(gòu)房的影響 來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào) 日前，國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。這項(xiàng)政策的出臺(tái)，將對(duì)目前處于宏觀調(diào)控下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？持續(xù)攀高的房?jī)r(jià)，會(huì)否由于限外政策的出臺(tái)得到有效的遏制？好親中國(guó)住房與地產(chǎn)智庫(kù)（HousingChinaResearchPanel）的部分資深人士，對(duì)此發(fā)表了看法。 背景：自本輪房地產(chǎn)景氣周期以來(lái)，境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量境外個(gè)人資金，通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資長(zhǎng)江三角洲、首都經(jīng)濟(jì)圈等熱點(diǎn)區(qū)域。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的一份報(bào)告顯示：境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比逐年攀升，2001年為16％，目前已超過(guò)30％；今年年初以來(lái)，外商投資于北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金超過(guò)30億元。目前進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外投資占房地產(chǎn)投資資金的比重約為5％。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，外資投資房大量閑置，不僅推高了房?jī)r(jià)，造成資源浪費(fèi)，還給我國(guó)居民、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)?！ ?duì)普通百姓是實(shí)質(zhì)利好 □叢誠(chéng)（上海市住房公積金管理中心副研究員好親中國(guó)住房與地產(chǎn)研究智庫(kù)首席研究員） 《通知》是與7月出臺(tái)的外資準(zhǔn)入政策一致的，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人外匯資金進(jìn)入內(nèi)地樓市投資或購(gòu)房自住，做出了明確的規(guī)定，即除了機(jī)構(gòu)可以商業(yè)存在原則，投資購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)外，其他無(wú)論機(jī)構(gòu)和個(gè)人在內(nèi)地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)均應(yīng)符合一定條件。如機(jī)構(gòu)應(yīng)在境內(nèi)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)一年以上，個(gè)人則應(yīng)在境內(nèi)學(xué)習(xí)或工作一年以上，方可以自用和自住為目的購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)住房，而其購(gòu)房相應(yīng)的外匯資金流入和流出均需經(jīng)過(guò)外匯審批，才能售匯和結(jié)匯進(jìn)出。這一政策實(shí)質(zhì)是，將境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人到內(nèi)地的購(gòu)房行為，通過(guò)外匯流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)實(shí)行嚴(yán)格管制。 現(xiàn)在的限外政策并非完全阻止外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是限制外資的投資性購(gòu)房行為，對(duì)非投資的自用、自住性購(gòu)房行為并未限制。從這個(gè)意義上說(shuō)，樓市的限外政策對(duì)房?jī)r(jià)影響，將主要取決于今后自用、自住性外資購(gòu)房占整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)房需求的比重。如果這一政策得到嚴(yán)格有效執(zhí)行，可有效阻止不斷升溫的境外熱錢(qián)流向大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)上海、北京、深圳等一線城市而言，這在一定程度上可緩解購(gòu)房需求過(guò)度膨脹，有利于這些城市房?jī)r(jià)增勢(shì)趨緩乃至逐步走低，對(duì)普通老百姓而言，將是購(gòu)房的實(shí)質(zhì)性利好?！ ?duì)境外基金影響不大 □范偉國(guó)（漢宇地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理） 從市場(chǎng)反應(yīng)看，《通知》的影響并不明顯。一些境外基金操作購(gòu)樓依舊，如高盛集團(tuán)前不久花了7000萬(wàn)美元收購(gòu)了虹橋花苑，許多海外資金以參股入股的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。個(gè)人的購(gòu)房行為雖有觀望，但仍有入市。從境外資金入市的形式看，分兩大部分。一部分以基金形式出現(xiàn)，如摩根、高盛、麥格理、騰飛等。他們的大量資金投入的是收購(gòu)辦公樓，操作的模式都是中長(zhǎng)線，以先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念來(lái)管理，以提高租金的手段來(lái)獲取回報(bào)，靠改造增值，靠管理創(chuàng)利，況且這些項(xiàng)目均在宏觀調(diào)控政策規(guī)范之外，另一部分，大多以個(gè)人形式入市購(gòu)房，有部分高檔樓盤(pán)境外資金入市的比例超過(guò)50％，這部分人購(gòu)房大多用于居住，但并不能排斥其中不少人是用于投資?！ ‰m然目前的政策規(guī)范了境外資金炒樓的現(xiàn)象，但總體影響不是很大。從投資的角度看，境外資金把握投資的時(shí)機(jī)準(zhǔn)確到位，操作的手段十分老到。他們看中的是較高的投資回報(bào)率、人民幣升值的預(yù)期、中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的房地產(chǎn)增值空間，這些才是境外資金入市的真正目的?！ ?duì)高檔樓盤(pán)影響較大 □邢元志（上海大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任） 《通知》的出臺(tái)，規(guī)范了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)商品房以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所涉外匯收支和匯兌的管理，一方面有利于加強(qiáng)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，控制境外資金炒作內(nèi)地商品房；另一方面，還有利于促進(jìn)我國(guó)的國(guó)際收支平衡，降低人民幣升值的壓力。根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，境外資金在購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)商品房時(shí)，主要傾向于購(gòu)買(mǎi)特大城市的中高價(jià)位商品房，而且購(gòu)買(mǎi)時(shí)還習(xí)慣在某一區(qū)域集中購(gòu)買(mǎi)大量商品房，造成該區(qū)域商品房供不應(yīng)求的假象，并使其價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)。此項(xiàng)政策出臺(tái)后，會(huì)減少一些中高價(jià)樓盤(pán)的需求，使這部分商品房?jī)r(jià)格下降并趨于理性；另一方面，伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)歸于理性，價(jià)格趨于合理，因此，建議個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)或投資商品房，尤其是中高價(jià)商品房時(shí)要慎重考慮?！ 「叨藰潜P(pán)客源將減少 □井維祥（時(shí)蓄基業(yè)房產(chǎn)公司副總經(jīng)理） 《通知》的政策效應(yīng)將直接影響開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售資金的回籠。以陸家嘴某一樓盤(pán)為例（見(jiàn)下表）；2003年-2004年，價(jià)格在10000元-18500元／平方米，上海的業(yè)主占41％，購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)80％在15樓以下。以溫州客為主的外地業(yè)主占37％，購(gòu)買(mǎi)的房源80％在9樓到20樓。而境外業(yè)主占22％，但購(gòu)買(mǎi)的房源90％在20層以上（總層高34層）。如果22％的境外客戶(hù)被限制購(gòu)房，那對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)就是"冬季提前來(lái)臨"。大批的高檔樓盤(pán)將面臨漫長(zhǎng)的資金短缺的難關(guān)?！ 【惩鈧€(gè)人投資購(gòu)房在前兩年主要是港臺(tái)人士和海歸人士，而歐美人士在華購(gòu)房的并不多?！锻ㄖ烦雠_(tái)后，發(fā)展商的銷(xiāo)售主要對(duì)象將依然是"港澳臺(tái)"地區(qū)的客源，因?yàn)樵谕ㄖ餂](méi)有限定這部分人士的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、年齡、購(gòu)房的必要條件、購(gòu)買(mǎi)的"一定面積"、套數(shù)等。而外資企業(yè)買(mǎi)商品房必須寫(xiě)"自用原則的書(shū)面承諾"保證書(shū)，這就會(huì)嚇退一部分歐美國(guó)家的客戶(hù)，因?yàn)樗麄儽容^看重"保證書(shū)"的法律效力，而他們也很難理解中國(guó)的"法律"與"政策"的區(qū)別。
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