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"京十二條"答疑 公積金貸款為成年子女買(mǎi)房影響再購(gòu)
2017-06-18 08:00:02
無(wú)憂保
繼去年年底密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，今年1月10日中央再出“國(guó)十一條”。北京市在2月23日和4月30日，分別出臺(tái)京版“國(guó)十一條”和“國(guó)十二條”，堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)務(wù)院有關(guān)政策。其中，京版“國(guó)十二條”明確提出，從今年5月1日起，一個(gè)家庭只能再買(mǎi)一套商品房。此政策一出，市場(chǎng)反應(yīng)巨大，部分業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，北京房?jī)r(jià)將至少下降30%。 很多購(gòu)房人開(kāi)始觀望的同時(shí)，針對(duì)新政中的部分內(nèi)容具體該如何理解和執(zhí)行，提出了疑問(wèn)。為此，小編采訪了相關(guān)部門(mén)，對(duì)其中一些熱點(diǎn)的問(wèn)題予以解答。A 相關(guān)規(guī)定 自5月1日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。 疑問(wèn)：如果一個(gè)家庭已新購(gòu)買(mǎi)一套已購(gòu)公房，那么他們是否可以另購(gòu)買(mǎi)一套商品房？ 回復(fù)：該政策針對(duì)購(gòu)買(mǎi)已購(gòu)公房的需要區(qū)分對(duì)待。一種情況是，個(gè)人通過(guò)中介或自己購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，這個(gè)二手房之前屬于已購(gòu)公房，那么在這種情況下，就只能按照新政的要求，在新政調(diào)整前，只能購(gòu)買(mǎi)這一套房。另一種情況是，在新政期間，通過(guò)單位分配購(gòu)買(mǎi)了公房，那么這屬于福利范圍，可以在此套房的基礎(chǔ)上，購(gòu)買(mǎi)一套商品房。 疑問(wèn)：購(gòu)買(mǎi)政策性住房后是否還可以再購(gòu)買(mǎi)一套房？ 回復(fù)：廉租房和經(jīng)適房都是保障性住房。租賃廉租房的人群都是低保戶，如果有能力購(gòu)買(mǎi)新房的，按規(guī)定須退出廉租范疇。因此，一旦查出廉租戶購(gòu)買(mǎi)商品房的情況，一定會(huì)按照規(guī)定要求其退出。 目前，北京已經(jīng)明確要求，年滿5年的經(jīng)適房轉(zhuǎn)為商品房的也算此次限購(gòu)的商品房范圍。即辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”后，就不能再購(gòu)新房。另外，經(jīng)適房屬于保障房范圍，就是為中低收入家庭建設(shè)的，如果能買(mǎi)得起商品房就不應(yīng)該有條件購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房。限價(jià)房則屬于政策性住房，也有政府的補(bǔ)貼。和經(jīng)適房相同的是，限價(jià)房也有對(duì)家庭收入有限定，在限定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，有購(gòu)買(mǎi)商品房的能力的可能性不大。而且限價(jià)房也稱為限價(jià)商品房，那么無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)二手限價(jià)房還是新政內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一手限價(jià)房，都不能再購(gòu)買(mǎi)第二套房。 疑問(wèn)：此次新政有5月1日的時(shí)間節(jié)點(diǎn)限制。那么這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)是按購(gòu)房合同算，還是按交款的時(shí)間算，或是按拿到產(chǎn)權(quán)證時(shí)間算？ 回復(fù)：按簽合同的日期計(jì)算。也就是說(shuō)，簽訂合同日期在今年5月1日以前，所購(gòu)房不計(jì)入限購(gòu)房范圍。購(gòu)房人如果還想購(gòu)房，還可以以家庭為單位購(gòu)一套房。如果合同簽約日期是5月1日及以后，那么這套房就算是被限購(gòu)的住房，在該規(guī)定調(diào)整前不能再購(gòu)新房。 疑問(wèn)：騙購(gòu)房后有什么結(jié)果？ 回復(fù)：按照購(gòu)房的程序，無(wú)論是新房還是二手房，都需要先簽訂購(gòu)房合同，再進(jìn)行網(wǎng)簽的程序。因此，一旦騙購(gòu)被銀行發(fā)現(xiàn)，銀行將不予貸款，那么購(gòu)房者必須按購(gòu)房合同履行違約責(zé)任，一般條款是支付購(gòu)房全款的20%至30%。另外，如果在銀行放貸后被發(fā)現(xiàn)，不但要履行購(gòu)房合同的違約責(zé)任，還要履行貸款合同的違約責(zé)任。最后，如果是在取得貸款后被發(fā)現(xiàn)，那么房屋主管部門(mén)不予發(fā)放房產(chǎn)證。 按照辦證周期，新房房產(chǎn)證辦理需要兩年時(shí)間，在這期間都有被發(fā)現(xiàn)騙購(gòu)的可能。B 相關(guān)規(guī)定 二套房認(rèn)定采取“認(rèn)房不認(rèn)貸”的方式。本市將實(shí)現(xiàn)各系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)督查。疑問(wèn)：針對(duì)二套房的認(rèn)定，是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房屋權(quán)屬系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、民政系統(tǒng)等部門(mén)的聯(lián)網(wǎng)共查？ 回復(fù)：目前北京的房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)已經(jīng)建立，而且非常先進(jìn)。近期，該系統(tǒng)將與各家銀行實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，銀行不僅能通過(guò)自己的系統(tǒng)查到貸款購(gòu)房的信息，也能登錄權(quán)屬交易系統(tǒng)查到全款購(gòu)房人的信息。與此同時(shí)，民政部門(mén)的信息正在建立和完善，今后也將實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。購(gòu)房人家庭成員信息及擁有房產(chǎn)的記錄將一目了然。C 相關(guān)規(guī)定 認(rèn)定“一個(gè)家庭”的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一對(duì)父母加一個(gè)未成年孩子視為一個(gè)家庭，限購(gòu)一套房。父母和一個(gè)成年孩子的，成年孩子和父母可分別認(rèn)定為一個(gè)家庭，可分別購(gòu)買(mǎi)一套房。 疑問(wèn)：孩子正在上大學(xué)，家長(zhǎng)希望能給他買(mǎi)房以備結(jié)婚，但是孩子還未上班，沒(méi)有繳納過(guò)公積金。那么是否可以以孩子的名義買(mǎi)房，用家長(zhǎng)的公積金申請(qǐng)貸款？這種情況是否影響父母再購(gòu)房？ 回復(fù)：公積金利率相比商貸低很多，因此很多人更愿意采用公積金購(gòu)房。上述情況下，父母可以用自己的公積金貸款給孩子買(mǎi)房。但是購(gòu)房后，這個(gè)家庭不能再購(gòu)新房。也就是說(shuō)，在這種情況下，父母和成年孩子就是以一個(gè)家庭購(gòu)房了，成年孩子或父母不能再以另一個(gè)家庭的名義購(gòu)房。D 相關(guān)規(guī)定 要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。 疑問(wèn)：非本市在京生意人無(wú)相關(guān)證明是否可買(mǎi)房？很多人在北京做生意，沒(méi)有1年以上的本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，對(duì)購(gòu)房有何影響？ 回復(fù)：現(xiàn)在很多在京做生意的非本市人的確沒(méi)有建立和繳納各種保險(xiǎn)，但按規(guī)定應(yīng)該有納稅證明。如果這兩樣都沒(méi)有，就肯定不能獲得貸款。這條規(guī)定說(shuō)得很清楚，沒(méi)有以上的證明，就不能獲得購(gòu)房的貸款，但并沒(méi)有要求不能在北京購(gòu)房，只是需要全款購(gòu)房。但同時(shí)，也要執(zhí)行限購(gòu)一套房的規(guī)定。E 延伸 此次京版“國(guó)十二條”中并未對(duì)境外人士在京購(gòu)房問(wèn)題明確說(shuō)明。 疑問(wèn)：境外人士在京購(gòu)房政策是否發(fā)生變化？ 回復(fù)：在今年2月24日，北京出臺(tái)的京版“國(guó)十一條”中，已經(jīng)明確要求針對(duì)境外人士在京購(gòu)房，必須嚴(yán)格第執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》(京建交〔2007〕103號(hào))。該《通知》明確要求，境外個(gè)人在本市購(gòu)買(mǎi)自住商品房的，一人只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。交易權(quán)屬管理部門(mén)通過(guò)全市統(tǒng)一信息平臺(tái)的交易權(quán)屬管理系統(tǒng)驗(yàn)證其購(gòu)房情況。 境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房的，在辦理預(yù)售登記和權(quán)屬登記時(shí)，須提交所購(gòu)商品房符合實(shí)際需要自用、自住原則的書(shū)面承諾；購(gòu)買(mǎi)后不得隨意出租、轉(zhuǎn)讓，但境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)的，可以按規(guī)定辦理商品房的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人投資本市非自用、自住商品房，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，在辦理預(yù)售登記和權(quán)屬登記時(shí)，除須提交房屋交易權(quán)屬管理部門(mén)有關(guān)登記規(guī)范規(guī)定的文件外，還須提交商務(wù)管理部門(mén)核發(fā)的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》和工商管理部門(mén)核發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。原自用、自住商品房進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓的，按上述原則辦理。
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