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標(biāo)簽： 住房保障
4大城市10年住房保障實(shí)踐 今年開始動(dòng)真格
2017-06-21 08:00:02
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4大城市10年住房保障實(shí)踐 今年開始動(dòng)真格來源：中國經(jīng)營報(bào) 2008年03月11日09:53 北京實(shí)踐篇 復(fù)制的速度可以有多快？這不取決于復(fù)制的難度，而是取決于執(zhí)行者的決心——現(xiàn)在，北京住房保障體系的快速調(diào)整，正驗(yàn)證了這個(gè)中國式的政治邏輯。 小編從北京市住房保障辦公室獲悉，2008年內(nèi)，北京將推出政策性租賃住房。半年前，這種保障性住房才在廈門出現(xiàn)，北京市成為第一個(gè)推出此類住房的特大型城市。 然而困擾北京已久的住房問題，卻不會(huì)因此而解決。建立在戶籍制度基礎(chǔ)上的住房保障，只能無奈地重復(fù)悖論。 進(jìn)退維谷 北京市住房保障辦公室的工作人員從來不為土地、資金犯難，讓他們頭疼的是，在北京城總計(jì)將近1400萬的人口中，住房保障究竟要“保誰”？ “從限價(jià)房開始，頭疼的就是這個(gè)事?！?月4日，北京市住房保障辦的一位工作人員在電話中向小編抱怨。這一天，“政策性租賃住房”的相關(guān)文件已經(jīng)簽發(fā)，但卻只是明確了“解決單身青年住房問題”的基本原則，與限價(jià)房一樣，戶籍又一次成為了未知數(shù)。 他告訴小編，目前享受“政策性租賃住房”是否必須擁有“北京市常住戶口”仍然在研究中，而且“限價(jià)房購買者須有北京市戶口”的原則，在征求意見時(shí)也引起了很大爭議，目前仍然不能最后確定。 北京市國土局局長安家盛明確向小編表示，北京的保障性住房用地都是按照供地計(jì)劃優(yōu)先安排，北京市的地方財(cái)政也比較富裕，建設(shè)規(guī)模、速度也相對(duì)適中，但始終繞不開的仍是“誰受益”的問題。 位于北京西南四環(huán)的鴻業(yè)興園二期，是北京第二批限價(jià)商品房之一。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人孫玉剛告訴小編，早在2007年底，建筑主體工程的1／2就已經(jīng)完工，但至今未能銷售，“我們都不知道賣給誰，資質(zhì)肯定由政府審?！睂O玉剛坦言，此時(shí)此刻，北京市限價(jià)房的銷售政策正在征求意見。 “政府也進(jìn)退維谷，賣給誰都有問題?！北本┦组_集團(tuán)的一位高管向小編表示，首開是一家國有企業(yè)，承擔(dān)了大量北京保障性住房的建設(shè)工作，對(duì)這一點(diǎn)深有感受。 誰缺住房？ “北京這樣的特大城市的住房問題，是城市化的副產(chǎn)品，不是單純的房地產(chǎn)問題。”如是表態(tài)的是建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林，在他看來，北京市在住房保障受益人群問題上的“進(jìn)退維谷”，恰是出自這樣的原因。 據(jù)北京市公安局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年11月，北京常住人口為1230萬，外來人口的保守統(tǒng)計(jì)數(shù)字在200萬左右?！半S著城市化進(jìn)程的加速，外來人口還在增加，這是城市化的必然?！眹鴦?wù)院政策研究室副主任鄭新立向小編表示。 實(shí)際上，這些北京的“新移民”，才是住房困難最大的人群。據(jù)王玨林的調(diào)研，對(duì)目前政府執(zhí)行的住房保障政策，最不滿意的也恰是這個(gè)人群。因?yàn)榻^大部分新移民沒有北京市常住戶口，很小一部分擁有藍(lán)頁戶口。而既有的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的“保障”，都建立在戶籍制度的基礎(chǔ)上。 “他們沒有選擇，只能買商品房，但高價(jià)格卻很難承受，于是問題就凸現(xiàn)出來了，畢竟在中國人的傳統(tǒng)觀念中，‘有房住’與‘有房’，還是有很大差別的?！蓖醌k林表示，“住房保障實(shí)際上對(duì)這部分人是缺位的?！?來自山東的政協(xié)委員郭松海向小編十分明確地指出了問題所在，在北京工作生活的“新移民”中，至少有60％以上屬于年收入在3萬元上下的“低收入群體”——“這是北京市重新調(diào)整的經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)，很多外來新移民都是要在北京長期生活的，也符合這樣的標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)閼艏畣栴}不能購買，這在商品房高房價(jià)的背景下就很成問題?！?虛擬堤壩？ 在某種意義上，住房正在充當(dāng)特大型城市控制人口規(guī)模的“虛擬堤壩”。身為建設(shè)部副部長的仇保興更愿意從城市規(guī)劃的學(xué)術(shù)角度看待這一問題，“在住房保障最好的歐洲國家，也不可能說，你來到一個(gè)城市，政府就提供給你一套住房?！?據(jù)了解，這種“虛擬堤壩”的“理論”來自于城市規(guī)劃的“學(xué)術(shù)估算”。仇保興表示，北京這樣的特大型城市，其人口的承受能力并非是沒有上限的，“例如北京，人口不能超過3000萬，否則供水、供熱、醫(yī)療、衛(wèi)生等公共事業(yè)都會(huì)出問題，所以人口不能無限制地增長?！?然而在市場經(jīng)濟(jì)體制下，當(dāng)今的中國已經(jīng)不可能再以行政樊籬限制城市、區(qū)域之間的人口流動(dòng)，于是住房與房價(jià)得以“歪打正著”，成為控制城市規(guī)模膨脹速度的“虛擬堤壩”。 “可是北京的情況又不能完全以歐洲的模式對(duì)比?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉對(duì)小編說。他認(rèn)為，建立在戶籍制度之上的住房保障，永久性地剝奪了新移民享受住房保障的機(jī)會(huì)，而更關(guān)鍵的問題在于，“地方政府對(duì)保障性住房的投入來源于財(cái)政，實(shí)際主要由稅收構(gòu)成，而這些在北京生活的新移民，很多也都是納稅人，因此，以戶籍制度確定是否享有住房保障，不甚公平?！?不少專家認(rèn)為，以在某一城市納稅記錄的年限，替代戶口，成為享有住房保障待遇的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該更為公平、適合，同時(shí)納稅記錄甚至還可以同時(shí)解決收入資格審查的難題。 “我們已經(jīng)注意到這一問題，也正在研究?！?月4日晚，北京市住房保障辦一位負(fù)責(zé)人對(duì)小編說。他表示，目前征求意見的限價(jià)商品房銷售政策中，就有很多意見要求將“藍(lán)頁戶口”的持有者納入到購買人群范圍，但現(xiàn)在仍未有定論。 上海實(shí)踐篇 新天地，上海繁華時(shí)尚的象征，但僅一步之遙，便是上海徹頭徹尾的“舊天地”。破舊的弄堂里，甚至還有一家三口住在十幾平方米老房子中，廚房幾個(gè)家庭共用。過去，他們唯一的希望就是等待拆遷。 “我們會(huì)加快妥善解決這些區(qū)域的配套問題?！币晃粐辆止賳T在小編咨詢時(shí)表示，同德圍進(jìn)出市區(qū)的西灣路將拓寬到40米，區(qū)域?qū)⒂袑ｉT的儲(chǔ)備用地來發(fā)展學(xué)校、肉菜市場等公用配套。但有關(guān)這些措施的具體實(shí)施時(shí)間，這位官員表示，一切將按步驟進(jìn)行。 成都實(shí)踐篇 成都市的3700余戶低收入家庭，今年就能住進(jìn)自己的經(jīng)濟(jì)適用房了。目前成都在建的25萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，是這3700余戶在去年登記的。 “我們是提前登記，按需供應(yīng)?！背啥际蟹抗芫窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。該市日前剛剛公布的一項(xiàng)5年計(jì)劃顯示，從今年開始，共規(guī)劃拿出400畝土地用于保障性住房的建設(shè)。但相對(duì)于成都市每年超過2400萬平方米的住宅銷售面積，這似乎可以忽略不計(jì)。 登記造房 早在2004年初，成都市政府公布消息稱：“年內(nèi)力爭開工建設(shè)500萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，滿足中低收入家庭的住房問題?！钡?，這500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房就沒有了結(jié)果，甚至成了有關(guān)政府部門避之不及的“燙手山芋”。 業(yè)界人士分析，當(dāng)時(shí)中央政府正在對(duì)土地市場進(jìn)行緊急整頓，“地根”從緊是這一計(jì)劃受挫的重要原因。但更為關(guān)鍵的問題是，“這些土地通過拍賣可以獲取更大收益，也不會(huì)影響到市場上的房價(jià)?！币患荫v成都的香港房地產(chǎn)顧問公司研究員侯先生說。 據(jù)小編了解，2004年初，成都主城區(qū)商品房均價(jià)不過每平方米3500元，而要2007年底，這一數(shù)字已經(jīng)超過了每平方米5200元；2004年，成都市土地拍賣價(jià)格平均是每畝345萬元，一直到2007年以前，成都三環(huán)路外的地價(jià)水平最高不超過每畝600萬元。但在“新特區(qū)”的推動(dòng)下，城南、城東和城西土地價(jià)格全面突破千萬元一畝，市中心的一宗82畝土地更是達(dá)到了每畝8800萬元。 在這樣的背景下，政府在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上，顯然更加謹(jǐn)慎。“從2006年起，我市開始實(shí)施先登記再造房的制度?！鄙鲜龀啥际蟹抗芫止賳T表示，這樣能夠更好地解決低收入家庭的住房問題。由此，成都市政府上報(bào)給建設(shè)部的五年規(guī)劃提出，未來五年內(nèi)，成都拿出400畝土地用于保障性住房的建設(shè)。 但照此估算，平均每年80畝土地，按照容積率為6.0計(jì)算，放量供應(yīng)也就是30萬平方米左右，就算全部造90平方米以下的住宅，也只能解決4000戶的住房問題。這在目前高房價(jià)的情況下，無疑是杯水車薪。 成都市有關(guān)部門也嘗試對(duì)市場做一些細(xì)分，比如為進(jìn)城的農(nóng)民工建設(shè)“農(nóng)民公寓”，為大學(xué)生、引進(jìn)人才試點(diǎn)大學(xué)畢業(yè)生公寓、高級(jí)員工公寓，但上述官員表示，現(xiàn)在一些項(xiàng)目還在論證階段，最終還是會(huì)回歸到基本點(diǎn)——土地問題上。 難言之隱 成都市日前公布的2008年住房建設(shè)計(jì)劃顯示，計(jì)劃建設(shè)商品住房10萬套，建筑面積950萬平方米，公共住房建設(shè)1.25萬套，面積100萬平方米。雖然公共住房占比超過10％，但是與廣州、上海、重慶這些城市相比，還是要低一些。 “‘保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端’是成都樓市調(diào)控的基本思路，推出具有保障性質(zhì)的公共住房，實(shí)際就是‘保障低端’的實(shí)踐，應(yīng)該說不會(huì)對(duì)中高端商品房市場帶來實(shí)質(zhì)影響。”一位房管局官員認(rèn)為，保障性住房側(cè)重于引導(dǎo)市場，進(jìn)而維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展，因此對(duì)商品房的影響應(yīng)該很有限。 而實(shí)際上，去年成都市在城北、城東、城西先后推出紅楓嶺、北回歸線、上東錦城、兩河錦地4個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，總面積60多萬平方米，推出房源7600多套，均價(jià)控制在每平方米3700元左右。這些限價(jià)房項(xiàng)目已經(jīng)讓附近樓盤、特別是檔次不甚高的商品房出現(xiàn)了定價(jià)困擾。 對(duì)于這個(gè)問題，一直跟蹤保障性住宅的房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)思進(jìn)房產(chǎn)總經(jīng)理文化勇認(rèn)為，成都市在保障性住房問題上表現(xiàn)出的姿態(tài)是正確的，但很顯然，一方面囿于經(jīng)費(fèi)問題，另一方面顧慮著土地收益，還擔(dān)心著保障性住房會(huì)沖擊現(xiàn)行房價(jià)走勢，使得政府的舉動(dòng)有些變形。“從社會(huì)整體來講，還需要投入更多的資金和土地，來滿足中低收入者的住房問題，這也是總理工作報(bào)告的要求?！?就此，成都市房管部門也承認(rèn)，政府會(huì)根據(jù)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整推盤速度和頻率，具有保障性的公共住房對(duì)商品房影響并不直接，影響也很有限。 之前“兩個(gè)1000萬”政策沒有得到認(rèn)真實(shí)施的一個(gè)重要原因也是土地問題。市區(qū)土地極為稀缺，很難尋找出合適土地建中低價(jià)商品房。郊區(qū)土地多，但是過于偏遠(yuǎn)，居住者的生活質(zhì)量會(huì)受影響。 朱詠敏說：“政策是好的，但是一定要能執(zhí)行?！倍@也是所有城市在實(shí)踐中遇到的共同課題。 廣州實(shí)踐篇 算上今年，廣州實(shí)行各種“住房保障政策”已進(jìn)入第18個(gè)年頭，這與所謂的“商品房”有著同樣長的歷史。歲月不能代表什么，卻可以暴露各種矛盾。 孤獨(dú)“圍城” 這個(gè)農(nóng)歷新年，王阿姨一直過得患得患失。一個(gè)月前，覺得自己一輩子不走運(yùn)的她忽然吐氣揚(yáng)眉，夫妻倆終于輪上了一套保障性住房，這是位于同德圍新社區(qū)的一套2居室廉租屋。但房子有了，心情卻越來越沉重?！奥犝f上班高峰很難從同德圍坐車出荔灣”，身有殘疾的王阿姨擔(dān)心，好不容易在荔灣區(qū)找到的工作會(huì)丟掉。 對(duì)于大部分廣州人來說，同德圍并不陌生。它曾居住著30萬地地道道的廣州人。它位于廣州西北部，離廣州最熱鬧的火車站、離千年老城區(qū)荔灣只有一步之遙。 “這是最開始的解困房、安居房，這是1999年前后修建的經(jīng)濟(jì)適用房，這是剛落成的（保障房）新社區(qū)?！痹谕聡律鐓^(qū)落成時(shí)，廣州市國土房管局局長謝曉丹興致勃勃地向小編介紹著。同德圍修建于上世紀(jì)90年代初，最早的一批住戶是地鐵拆遷戶，隨后各種保障性住房都在此落戶。 “最開始這里住的都是土生土長的廣州人，但現(xiàn)在能搬的都搬走了?！标愔伊荚谕聡×耸嗄?，看著一片片的菜地變?yōu)闃侨海部粗e步維艱的老街坊一戶戶的搬走。 每天上班，陳忠良都要等半個(gè)小時(shí)的公車。由于道路狹窄、路口多，同德圍地區(qū)是廣州出了名的“圍城”，進(jìn)出市區(qū)只有一條道路，每天早上由北往南、晚上由南往北都有十幾萬市民出入，交通狀況被比喻為“華山一條路”。 即使是經(jīng)過10多年的發(fā)展，交通、環(huán)境、醫(yī)療、治安等問題依然纏繞著每一個(gè)同德圍的居民。陳忠良說，不少原來的經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主都搬離了同德圍，由于廣州的經(jīng)濟(jì)適用房缺乏“退出”機(jī)制，這些經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，又以市價(jià)將房子出租給了廣州的新移民。 “決不是貧民窟” “（保障住房）新社區(qū)絕對(duì)不會(huì)是貧民窟?！睆氖虚L張廣寧到局長謝曉丹，不同場合他們都在強(qiáng)調(diào)。 英國科學(xué)院院士彼得·霍爾曾表示，上世紀(jì)80年代，英國政府將一些窮人安置在房屋質(zhì)量差的大社區(qū)里，隨之而來的是教育質(zhì)量低下、收入水平降低、犯罪率上升等問題。 “廣州當(dāng)年為什么要停建經(jīng)濟(jì)適用房，除了政府希望支持商品房發(fā)展外，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的一系列矛盾是其中重要的原因?！币晃辉鴧⑴c政府決策的學(xué)者向小編表示，除了同德圍外，廣州當(dāng)年還有兩大經(jīng)濟(jì)適用房聚集區(qū)，不約而同地出現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量問題。由于遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不便、配套不全等情況陸續(xù)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的保障作用大大削弱。再次大力發(fā)展保障性住房，這些固有矛盾有解決方案了嗎？ 在謝曉丹看來，這些問題都可以妥善解決。他表示：“從硬件上，新社區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)同普通商品房有太大差距，而選址也基本安排在交通、教育、醫(yī)療等市政配套成熟的中心城區(qū)。”此外，雙特困戶的交通、教育、醫(yī)療和飲食問題，廣州還有相應(yīng)的保障補(bǔ)貼辦法和標(biāo)準(zhǔn)。“最近落成的一個(gè)新社區(qū)就位于金沙洲，這是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，周邊的房子單價(jià)都在八九千元”。 “市中心的土地寸土寸金，保障性住房不可能大規(guī)模出現(xiàn)。金沙洲雖然是發(fā)展重點(diǎn)，但現(xiàn)在依然是毛坯狀。”上述學(xué)者向小編表示。去年底今年初落成的三個(gè)保障房新社區(qū)中，除了金沙洲外，一個(gè)位于同德圍，一個(gè)位于海珠區(qū)大塘，都是當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用房的集中區(qū)。從現(xiàn)有的公開資料看，保障性住房基本都集中在原來的經(jīng)濟(jì)適用房所在區(qū)域。 如盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏所說，“上海推住房保障10年了，之前只注重效率不重視公平。現(xiàn)在，方向轉(zhuǎn)變了，開始由效率走向公平了?！?失落的十年 1991年，上海市政府印發(fā)《上海市住房制度改革實(shí)施方案》的通知，標(biāo)志著上海市住房制度改革進(jìn)入實(shí)施階段。1999年，上海市又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化本市城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》的通知。截至去年年底，上海關(guān)于保障性住房的政策共有五項(xiàng)：公積金制度、廉租住房制度、配套商品房、公房租賃和舊房整治、購房補(bǔ)貼?！∑渲凶顬橹匾木褪?a href="http://www.kcuv.cn/gongjijin/">公積金制度和廉租住房政策。 上海的住房公積金制度是全國首創(chuàng)（《上海市住房公積金條例》1996年正式出臺(tái)，1997年經(jīng)過修正），但時(shí)至今日，上海在這一政策的執(zhí)行上顯得有些保守了。2005年11月之前，上海住房公積金最高貸款額度為10萬元，到2006年提高到20萬元，2007年再次提高到最高貸款額度40萬元。如果有補(bǔ)充公積金，再增加10萬元。而在北京，住房公積金最高貸款額度達(dá)到60萬元，遠(yuǎn)高于上海。杭州、溫州等城市住房公積金最高貸款額度也達(dá)到50萬元，而這些城市的房價(jià)都比上海要低。 知情人士告訴小編：“之前貸款少，是因?yàn)樵瓉砩虾Ｓ袀€(gè)住宅發(fā)展局，將資金拿去做房地產(chǎn)開發(fā)了，直到2000年后才逐漸轉(zhuǎn)到個(gè)人貸款上去?！?上海也是全國第一個(gè)實(shí)施廉租住房制度的城市。2000年，《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》出臺(tái)；2001年，上海又出臺(tái)了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房實(shí)施意見（試行）》；2003年，上海出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房受益面的實(shí)施意見》。通過這三個(gè)文件，上海市基本上建立起廉租住房制度。同時(shí)，規(guī)劃的人均居住面積也從5平方米拓寬到后來的7平方米。 資料顯示，截至2006年9月底，上海全市符合廉租住房條件的家庭累計(jì)登記22257戶，已有21460戶家庭享受了廉租住房，占符合條件家庭數(shù)的96％。知情人士告訴小編，享受廉租住房的群體還包括部分退休老干部。 不過，相關(guān)專家告訴小編：“上海享受廉租住房的家庭僅占全市城鎮(zhèn)總戶數(shù)的0.5％，而在發(fā)達(dá)國家，這一比例一般是10％左右?！?復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉對(duì)小編說：“保障性住房的根本問題是誰最終為這些低收入人群住房買單。上海當(dāng)初沒有做經(jīng)濟(jì)適用房，一是政府財(cái)力有限；二是在實(shí)踐中，上海市政府更傾向于現(xiàn)金補(bǔ)貼、廉租住房等方式。另外，不要忘記上海的動(dòng)拆遷、舊城改造力度是最強(qiáng)的，而這也是解決住房問題的一部分?！?2005年，上海推出“兩個(gè)1000萬政策”——1000萬平方米配套商品房以及1000萬平方米中低價(jià)商品房。但是因?yàn)樯虾Ｊ邢破鸱锤L(fēng)云，此項(xiàng)政策不了了之。 從效率到公平 2007年10月，俞正聲就任上海市委書記。上海市政府當(dāng)月宣布，到2007年底，將有30000戶家庭享受廉租住房。并計(jì)劃今后每年拿出土地出讓金的10％用于廉租住房建設(shè)，5年內(nèi)建成10萬套廉租住房。2007年12月，俞正聲曾經(jīng)到上海市房地局調(diào)研，隨后，相關(guān)部門出臺(tái)了增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政策。 今年1月24日，上海市十三屆人大一次會(huì)議上，上海市市長韓正宣布，將加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房力度，5年內(nèi)興建30萬套、總計(jì)2000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，并確保經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積占同期住宅新開工面積的20％。預(yù)計(jì)2008年第二季將開工建設(shè)400萬平方米，建成之后的售價(jià)將按同類商品房市場價(jià)格的60％定價(jià)，用于解決超出廉租對(duì)象認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、自身又無力從市場購買商品住房的中低收入家庭的居住困難。 之后，上海初步制定了《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法》，該辦法規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用房的居民只擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買后不滿5年的，不得上市交易；購買滿5年的，出售時(shí)應(yīng)按規(guī)定交納土地收益等價(jià)款。 華偉對(duì)小編說：“這個(gè)政策是非常好的，但是，能否找到這么多土地，是政策能否成功的關(guān)鍵。因?yàn)?，現(xiàn)在上海的土地成本太高，拆遷拆不動(dòng)；農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)用地，受到嚴(yán)格限制；那么土地從哪里來，是一個(gè)大問題。”
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