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房地產(chǎn)是匯聚經(jīng)濟(jì)矛盾的火山口 4措施突破困局
2017-06-21 08:00:02
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房地產(chǎn)是匯聚經(jīng)濟(jì)矛盾的火山口 4措施突破困局來源：上海證券報(bào) 在宏觀經(jīng)濟(jì)的非均衡運(yùn)行體系中，房地產(chǎn)業(yè)正是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)小循環(huán)。在資金、勞動(dòng)力和資源在各個(gè)行業(yè)循環(huán)的同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)的非均衡運(yùn)行的矛盾在房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)烈地“外在”表現(xiàn)出來。要想真正實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的有效調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，首先需要對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行深入的研究，認(rèn)識(shí)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊機(jī)理和作用機(jī)制，進(jìn)而才能制定出相應(yīng)的調(diào)節(jié)措施。 房價(jià)上升和供給結(jié)構(gòu)性過剩是非均衡房地產(chǎn)業(yè)的典型特征 近年來，我國房地產(chǎn)在迅速發(fā)展的同時(shí)，也一直表現(xiàn)出非均衡發(fā)展的特點(diǎn)，多次出現(xiàn)了房價(jià)上升和供給結(jié)構(gòu)性過剩這一對互相矛盾的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，體現(xiàn)了目前我國房地產(chǎn)市場的典型特征。 首先，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，市場供給量快速增長。目前，我國人均住房水平仍處于較低水平，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中，住房市場孕育著巨大的潛在市場需求。同時(shí)，90年代初以來房地產(chǎn)業(yè)一直被視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，而近年來房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率，進(jìn)一步吸引了大批資金進(jìn)入，使得房地產(chǎn)業(yè)的投資額迅速上升，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。 從房地產(chǎn)業(yè)的投資額來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要部分，自2000年初以來一直保持在30％以上的增長速度，成為我國固定資產(chǎn)投資增長的主要推動(dòng)力量。在房地產(chǎn)業(yè)大量投資和資金的支持下，房地產(chǎn)業(yè)的開工面積和竣工面積一直都在快速增長。我們看到，盡管自2004年受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)業(yè)的增長有所放緩，但仍然保持了20％多的增長速度。 其次，房價(jià)增幅持續(xù)高位徘徊，宏觀調(diào)控成效不足。2003年房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱，政府及時(shí)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，在一定程度上抑制了房價(jià)的迅速上升勢頭。但自去年底以來房價(jià)漲勢依然不減，進(jìn)一步偏離了市場均衡的合理水平，并與我國今年來消費(fèi)市場物價(jià)水平如CPI的持續(xù)走低的趨勢形成了鮮明的對照。 從房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)看，除了地區(qū)間差距外，在經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房市場之間也存在著顯著的差異。從2005年7月至今，商品房市場保持了大約7％的增速，其中經(jīng)濟(jì)使用房增速較低，平均增長速度僅為3.4%。隨著房地產(chǎn)價(jià)格尤其是高檔住房價(jià)格的迅速上升，更是加劇了我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)性差異。 第三，有效需求不足，商品房空置率高，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。盡管大量居民的住房條件仍然較差，潛在住房需求巨大，但有效需求仍然相對不足。房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)的迅速增長和有效需求的不足，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的供求結(jié)構(gòu)性過剩，大量商品房出現(xiàn)空置現(xiàn)象，且空置率居高不下。到2005年底，全國商品房空置面積達(dá)到了1.43億平方米，與全年的竣工面積4.88億平方米相比，空置率達(dá)到了29％的高位。我國的商品房高空置率和大量居民買不起房的現(xiàn)象并存，這表明房地產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過剩。 第四，房價(jià)的“剛性”與租售比的高位偏離。在房地產(chǎn)市場中的供求結(jié)構(gòu)性過剩中，價(jià)格難以通過自身的靈活調(diào)整來實(shí)現(xiàn)市場的均衡。在供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的情況下，房價(jià)的剛性是由我國房地產(chǎn)業(yè)的特殊國情決定的。土地作為房地產(chǎn)業(yè)的要素成本具有強(qiáng)烈的剛性特征，因?yàn)橥恋氐南∪毙院驼y(tǒng)一所有的壟斷性，使得房地產(chǎn)商和政府部門在土地資源的分配中會(huì)追求租金的最大化，從而將土地資源的要素剛性傳遞到房地產(chǎn)市場上，形成了房價(jià)的剛性。房地產(chǎn)商基于利潤考慮，就必須將房價(jià)維持在一定水平上，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)中結(jié)構(gòu)性過剩的非均衡狀態(tài)得以持續(xù)。 與此同時(shí)，銷售市場和租賃市場之間失調(diào)現(xiàn)象突出。租售比的變動(dòng)可以反應(yīng)出房地產(chǎn)市場上投機(jī)因素的作用強(qiáng)弱，也是房地產(chǎn)均衡發(fā)展程度的一個(gè)度量標(biāo)準(zhǔn)。在西方發(fā)達(dá)國家中，租售比一般在1：100左右。而我國的租賃市場發(fā)展滯后、市場規(guī)模小及市場交易清淡，租售比遠(yuǎn)低于國際上房地產(chǎn)市場的一般標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)別地區(qū)甚至達(dá)到1：300的比例，出現(xiàn)了租售比倒掛（月供大于月租金）的情形。這表明，房地產(chǎn)的非均衡程度在逐步加深，商品房市場發(fā)展日益擠壓租賃市場的市場空間，也反映了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性作用日益加強(qiáng)，房地產(chǎn)非均衡發(fā)展存在著泡沫化的傾向。 深入認(rèn)識(shí)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及走勢，我們不能僅僅從房地產(chǎn)業(yè)“過熱”的表面現(xiàn)象出發(fā)，而必須從房地產(chǎn)市場的運(yùn)行方式和內(nèi)在動(dòng)力機(jī)制入手。房價(jià)的持續(xù)上升和市場的結(jié)構(gòu)性過剩，只不過是房地產(chǎn)市場非均衡運(yùn)行狀態(tài)的外在表現(xiàn)。 當(dāng)前，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)高企和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過剩的一個(gè)直接的成因和動(dòng)力是來自于市場上的投機(jī)力量的作用。在投機(jī)市場上，“買漲不買跌”是投機(jī)操作的原則，房價(jià)上升會(huì)進(jìn)一步吸引更多資金的進(jìn)入，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的“泡沫化”傾向。在“羊群效應(yīng)”的影響下，更多的投機(jī)力量進(jìn)一步推波助瀾，成為房價(jià)繼續(xù)上漲的推動(dòng)力量。同時(shí)，房價(jià)攀升導(dǎo)致市場的有效需求進(jìn)一步萎縮，市場的結(jié)構(gòu)性過剩日趨嚴(yán)重。在我國的房地產(chǎn)市場上，從商品房銷售面積和竣工面積的對比我們可以清楚地觀察到投機(jī)力量的作用。 從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，國際上房價(jià)收入比一般在1：3左右，不應(yīng)超過5：1，否則房地產(chǎn)市場將得不到實(shí)際需求面的支撐。在我國的大多數(shù)城市房價(jià)收入比都已超過了這一通常標(biāo)準(zhǔn)。另外，從判斷房地產(chǎn)投機(jī)程度的指標(biāo)———租售比看，我國房地產(chǎn)市場的租售比遠(yuǎn)低于國際上的通行標(biāo)準(zhǔn)（1：100左右）。除了我國租賃市場的不發(fā)達(dá)原因之外，租售比的嚴(yán)重偏低表明，投機(jī)過度導(dǎo)致房價(jià)偏高，并推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場的非均衡發(fā)展。 那么，為什么如此強(qiáng)勁的投機(jī)力量會(huì)集中于房地產(chǎn)業(yè)而不是其他行業(yè)？因?yàn)?資本有天然的逐利本性，房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)力量的集聚有著更深層次的原因。 首先，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率與進(jìn)入壁壘。我國正處在住房體制改革后的快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)尤其是上游產(chǎn)業(yè)開發(fā)商相對市場化程度低，行業(yè)的利潤率高，長期位居高利潤率的行業(yè)。作為房地產(chǎn)業(yè)最重要的資源———土地，由政府土地出讓制度來壟斷性配置。在土地出讓金居高不下的情況下，加上土地出讓中各種政策性因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘其實(shí)是相當(dāng)高的。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有壟斷的力量，可以在市場中將高額的土地出讓成本向交易市場轉(zhuǎn)移。這種行業(yè)的高壁壘，使得高房價(jià)和行業(yè)高利潤率得以長期維持。 其次，投資沖動(dòng)與投資機(jī)會(huì)缺乏，使房價(jià)持續(xù)上升的可能變成了現(xiàn)實(shí)。近年來，我國經(jīng)濟(jì)的有效需求不足，宏觀經(jīng)濟(jì)中不少行業(yè)出現(xiàn)了供給的相對過剩，出現(xiàn)了物價(jià)水平的持續(xù)走低和通貨緊縮的局面。長期以來我國資本市場不發(fā)達(dá)，尤其是在股票市場長期不景氣的情況下，房地產(chǎn)業(yè)成為資本追逐的投資工具。由于房地產(chǎn)作為一種投資品，具有良好的財(cái)富保值和升值的能力，尤其在資金成本較低的時(shí)期，具有很高的投資回報(bào)率，導(dǎo)致大量資本涌入了房地產(chǎn)交易市場。 再次，銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全，銀行資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)。銀行貸款不僅通過按揭購房貸款等貸款形式迅速流入房地產(chǎn)業(yè)，而且也成為房地產(chǎn)開發(fā)公司廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)杠桿工具。同時(shí)，由于房地產(chǎn)貸款是銀行利潤的重要來源之一，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款增長，也成為房地產(chǎn)業(yè)過熱的重要原因之一。高度集中的銀行貸款帶來了巨額不良資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并埋下了金融危機(jī)的隱患。 最后，以抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資為主的宏觀調(diào)控政策，強(qiáng)化了供給總量下降的預(yù)期，反而成為房價(jià)上升的“幫兇”。針對房地產(chǎn)貸款的政策調(diào)控，雖然導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資增長率有所回落，但對2004年以來的房價(jià)持續(xù)上升也有突出的影響。
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