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樓盤(pán)能轉(zhuǎn)手6次房?jī)r(jià)加價(jià)50% 福州樓市毒瘤難割
2017-06-21 08:00:02
無(wú)憂(yōu)保
樓盤(pán)能轉(zhuǎn)手6次房?jī)r(jià)加價(jià)50% 福州樓市毒瘤難割來(lái)源：新華每日電訊 房產(chǎn)分析師：個(gè)別樓盤(pán)的某些單元能轉(zhuǎn)手6次，房?jī)r(jià)層層加碼可到50%以上 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道：一個(gè)區(qū)位優(yōu)良的港口城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能否避免炒樓資金的席卷？答案是否定的！在過(guò)去兩年間，福州受到了規(guī)模炒資的頻頻光顧，時(shí)至今日沒(méi)有任何跡象表明這種情況有所扭轉(zhuǎn)。“現(xiàn)在，越來(lái)越多的炒資正在接近福州”。長(zhǎng)期掌管著一家房屋中介機(jī)構(gòu)的葉斌認(rèn)為。入夏以來(lái)，這座城市正為排除炒資對(duì)房地產(chǎn)的大幅滲透和干擾而努力。 福州的官員們將改善市場(chǎng)秩序的希望寄托在對(duì)日益膨脹的炒資施壓上，并強(qiáng)調(diào)說(shuō)，在今年，除了要重點(diǎn)建設(shè)一批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，還需要加強(qiáng)房地產(chǎn)信息分析和預(yù)警預(yù)報(bào)。 資本的冒險(xiǎn) 福州市房地產(chǎn)管理局在今年發(fā)布的2005年市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告中稱(chēng)，在福州房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一年供給略大于需求，但商品房自住消費(fèi)只占一定的比重，有效需求有待于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，與此同時(shí)，商品房的價(jià)格穩(wěn)中有升，升幅同比超過(guò)11%。這是一種奇怪的現(xiàn)象：當(dāng)供給略大于需求、有效需求緊縮的時(shí)候，商品房?jī)r(jià)格卻走上了上漲通道。 福州市房管局產(chǎn)權(quán)交易處處長(zhǎng)張海舟對(duì)這一現(xiàn)象作出了解釋?zhuān)簭?003年開(kāi)始，福州市場(chǎng)就有“炒房團(tuán)”光臨。溫州炒房團(tuán)已兩度進(jìn)入福州，以“炒樓花”的形式預(yù)訂大批樓盤(pán)加價(jià)發(fā)售。早些時(shí)候，有5億溫州資金進(jìn)入了福州市場(chǎng)。張海舟表示，溫州“炒房團(tuán)”對(duì)福州樓市健康發(fā)展所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和隱患是不容忽視的，不但房?jī)r(jià)會(huì)非理性上漲，影響福州戶(hù)籍人口的住房消費(fèi)，樓市“泡沫”也會(huì)快速形成。 今年，福州市場(chǎng)的狀況顯得更為糟糕，國(guó)家發(fā)展改革委的數(shù)據(jù)稱(chēng)，在第一季度里，福州的房?jī)r(jià)漲幅同比超過(guò)4.1%，其中，新建住宅是4.9%，二手住宅是5.4%，在同類(lèi)城市里面處于中高水平。但這項(xiàng)數(shù)據(jù)的真實(shí)性在福州本土人士那里沒(méi)有被認(rèn)可。“顯而易見(jiàn)，國(guó)家發(fā)展改革委的數(shù)據(jù)是失真的”，葉斌說(shuō)，他掌握的數(shù)據(jù)顯得有過(guò)之無(wú)不及，并且就在上月，福州房?jī)r(jià)的漲幅甚至令人感到恐慌。 福州房地產(chǎn)分析師王劍超向筆者提供了更詳細(xì)的數(shù)據(jù)──今年一季度福州房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房平均交易價(jià)格達(dá)到4159元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)714元，增幅20.73%，其中住宅交易價(jià)格為3733元，比去年同期增長(zhǎng)622元，增幅19.99%。王劍超表示，這是一種突然上漲，并非市場(chǎng)行情所致，而是由炒房引起的。王劍超眼下正在主持一個(gè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的工作，他們的研究顯示，炒房已成為福州市場(chǎng)的一個(gè)“毒瘤”，個(gè)別樓盤(pán)的某些單元竟能轉(zhuǎn)手6次，才到交易中心進(jìn)行備案，經(jīng)過(guò)6次加價(jià)，房?jī)r(jià)層層加碼可到50%以上。王劍超說(shuō)，這是炒房者假借退房名義，從交易中心注銷(xiāo)商品房期房預(yù)售合同再通過(guò)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的。與兩年之前相比，現(xiàn)在福州市場(chǎng)炒資的成份和種類(lèi)表現(xiàn)出多元化趨勢(shì)。 葉斌說(shuō)，福州的投資渠道單一，大量資金不得不流入房地產(chǎn)。一些中介公司也參與炒房賺取差價(jià)。此外，福州作為中國(guó)華僑故鄉(xiāng)之一，擁有巨大的外資流量。他說(shuō)，“你可以認(rèn)為他們是投資，也可認(rèn)為是投機(jī)，但這無(wú)一不是房?jī)r(jià)上漲的潛在動(dòng)力。” 驅(qū)趕炒資 在過(guò)去的兩年間，盡管中央政府為抑制房地產(chǎn)的高速膨脹付出過(guò)許多努力，但表現(xiàn)在地方上卻收效甚微。在許多城市先后經(jīng)歷一輪狂漲后，福州有明顯來(lái)自于市場(chǎng)的追漲沖動(dòng)，“目前福州市房?jī)r(jià)的快速上漲，就是這種要求的反映?！卑凑談⒏Ｈ挠^點(diǎn)，房地產(chǎn)本身是一種投資品，只要價(jià)格走出好行情，炒作是避免不了的事情。不過(guò)住宅畢竟是用來(lái)居住的，如果入住率過(guò)低，總歸讓人心里不踏實(shí)。因此，政府面對(duì)住宅市場(chǎng)的炒作行為，要盡量采取合法的手段調(diào)控，通過(guò)程序調(diào)整市場(chǎng)。 從眼下的情況看，福州有關(guān)部門(mén)強(qiáng)調(diào)的預(yù)警預(yù)報(bào)信息并未在官方網(wǎng)站上出現(xiàn)，所有數(shù)據(jù)都是過(guò)去若干年間的市場(chǎng)走勢(shì)，且大都語(yǔ)焉不詳。王劍超說(shuō)，福州房?jī)r(jià)高企，是過(guò)去一年調(diào)控政策在福州等眾多城市執(zhí)行不到位導(dǎo)致的。這些沒(méi)有被執(zhí)行徹底的政策包括：為打擊炒房，國(guó)務(wù)院決定在一定期限內(nèi)禁止期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)窃诟Ｖ莸瘸鞘?，期房是可以變相轉(zhuǎn)讓的──這需要通過(guò)變更、注銷(xiāo)合同等繁瑣工序?qū)崿F(xiàn)。其操作程序是這樣的：炒資以“購(gòu)房人退房”理由先向房地產(chǎn)交易登記中心注銷(xiāo)已備案的《商品房預(yù)售合同》，然后在收取差價(jià)賣(mài)給第三人，整個(gè)過(guò)程由房地產(chǎn)代理、房產(chǎn)中介、炒房者共同參與，且存在虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)；提供不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)“羊群效應(yīng)”等現(xiàn)象。另外，政策規(guī)定運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。但在福州卻可以低申報(bào)，一套50萬(wàn)的房子，通過(guò)申報(bào)價(jià)1萬(wàn)元成交，只交納幾十元的營(yíng)業(yè)稅。 去年，福州市要求暫停預(yù)售合同注銷(xiāo)、變更和二手房按實(shí)申報(bào)。今年3月27日，福州市房地產(chǎn)交易中心開(kāi)始執(zhí)行此項(xiàng)規(guī)定，凍結(jié)了數(shù)億炒房資金的流轉(zhuǎn)。王劍超說(shuō)，這將使短線的炒房資金轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)線的投資資金。不過(guò)，這并不能杜絕全部炒資的滲入，在所有炒房行為中，除了通過(guò)預(yù)售房變更、注銷(xiāo)進(jìn)行炒房，還有更為隱秘的一種“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”不須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易中心就可以完成，通過(guò)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”進(jìn)行炒號(hào)，實(shí)際累計(jì)交易金額數(shù)倍于房?jī)r(jià)，只有接最后一棒的購(gòu)房人向交易登記中心備案，而之前的數(shù)次交易在交易登記中心都是“看不到”的，也是“絕對(duì)免稅”的。他稱(chēng)，當(dāng)進(jìn)行變更注銷(xiāo)的炒資被扼止后，大量的炒資將走入“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”一類(lèi)更隱蔽的渠道，這給房?jī)r(jià)的暴漲埋下了隱患。此外，由于部分中介公司參與炒房，可能使市場(chǎng)秩序更趨惡化。 有業(yè)界人士呼吁，政府應(yīng)盡快拿出切實(shí)有效的管理辦法，遏止炒風(fēng)蔓延。
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