0571-22931819
標(biāo)簽： 住房保障
建設(shè)部陳淮：住房保障制度要保障人人有房住
2017-06-22 08:00:02
無憂保
建設(shè)部陳淮：住房保障制度要保障人人有房住 ——建設(shè)部政策研究中心主任陳淮博士訪談錄住房保障制度就是保障人人有房住的制度；住房保障制度應(yīng)是一個(gè)多數(shù)人受益的制度；我國的住房保障制度要重在解決特殊性問題；我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標(biāo)；我國的政策不會(huì)鼓勵(lì)奢侈性的住房消費(fèi)，不會(huì)去保障人們買大房子住房保障制度就是保障人人有房住的制度中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：一段時(shí)間來，解決住房困難、改善住房條件成為了人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)?！案F人能否買得起房子”也引起了很多爭(zhēng)論。您能否談?wù)務(wù)邔⑷绾伪Ｕ侠习傩铡熬诱哂衅湮荨?？陳淮：首先說明，我所說的都只是研究探討性質(zhì)的學(xué)者個(gè)人意見，不代表任何政府部門?！ ∥覀兿鹊闷平庖幌逻@個(gè)題目?！熬诱哂衅湮荨睂?shí)際上包含兩層含義。一是“人人有房子住”，二是老百姓在自己私人財(cái)富中擁有住房這種資產(chǎn)?！坝蟹孔幼 焙汀皳碛蟹慨a(chǎn)”是兩個(gè)不同的社會(huì)發(fā)展與政策、制度目標(biāo)。您的問題實(shí)際上是指前一個(gè)目標(biāo)，也就是“人人有房子住”的問題。其實(shí)質(zhì)是我們應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)怎樣的住房保障制度的問題。中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：什么叫住房保障制度？陳淮：簡單說就是，在社會(huì)發(fā)展中，買不起房子的人也得保障他們有房子住。這是一個(gè)文明社會(huì)起碼的目標(biāo)。因?yàn)樽》渴侨松娴谋匾獥l件。這個(gè)制度就叫住房保障制度。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府必須提供的一個(gè)“公共產(chǎn)品”。中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：我們有住房保障制度嗎？或者說我們現(xiàn)在的住房制度完善嗎？陳淮：住房保障制度是一個(gè)包含范圍很廣的概念。應(yīng)當(dāng)說，在改革開放前我們也是有住房保障制度的。就是在“人民公社”那個(gè)“一大二公”體制下，我們也始終保留了農(nóng)民的“宅基地”政策。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，我們?cè)L期實(shí)行“福利分房”。廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。就是低生產(chǎn)力水平下保障“人人有房住”的制度?！罢亍闭咂袢允潜Ｕ险既种丝诘霓r(nóng)民住房需求的基本制度。上世紀(jì)90年代初中期，我們實(shí)行“鼓勵(lì)單位自建住房”的政策，因?yàn)楫?dāng)時(shí)長期積累下來的一大批職工、居民的住房困難迫切需要解決。最近建設(shè)部出臺(tái)的拆遷政策明確規(guī)定，未落實(shí)被拆遷人安置措施的項(xiàng)目不準(zhǔn)拆遷。就是你沒給我解決好搬遷居住條件時(shí)不能拆我的舊房子。在一定意義上說，這也是住房保障制度中的一個(gè)組成部分。保障被拆遷人在自己沒有力量解決住房問題時(shí)也得有房子住。 住房保障制度應(yīng)是一個(gè)多數(shù)人受益的制度。中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：但是城市中的“福利分房”制度停止了。這是否意味著城市居民都只能靠自己的收入買房子住呢？陳淮：這是一個(gè)很大的誤解。住房市場(chǎng)化、商品化是改革的一大進(jìn)展，是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變不可缺少的一環(huán)。土地、住房等這些在國民財(cái)富中占比重最大的資源不進(jìn)市場(chǎng)，我們就不可能真正實(shí)現(xiàn)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。但是，依靠市場(chǎng)配置住房資源，并不等于就是人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)、自主分散決策來獲取住房。房子是一個(gè)價(jià)格相對(duì)昂貴的消費(fèi)品。從國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)和客觀規(guī)律看，就是全面小康實(shí)現(xiàn)之后，也不可能人人都買得起房子。因?yàn)樯鐣?huì)中總會(huì)有一部分低收入群體、特困群體因?yàn)榉N種原因一輩子也無法獲取足夠的收入來買房子。還有一個(gè)占比重更大的工薪階層，他們雖然有可能積攢起一些買房子的錢，但可能不夠，或者需要很長時(shí)間。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，為了保障每個(gè)人都有房子住，政府就需要實(shí)施一些特殊的政策措施來幫助這些單純依靠市場(chǎng)解決住房有困難的群體。這個(gè)政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會(huì)保障體系的組成部分。中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：住房保障制度應(yīng)當(dāng)包括哪些方面？陳淮：從我國的實(shí)際情況看，簡單說，這個(gè)保障制度的包括四個(gè)基本方面?！ 〉谝皇?a href="http://www.kcuv.cn/gongjijin/">住房公積金制度。很多人以為住房保障制度只是和“窮人”有關(guān)，其實(shí)這個(gè)認(rèn)識(shí)不確切。不窮的人，或者不那么“窮”的人，包括中等收入者階層，都可能和住房保障制度有關(guān)。住房公積金是社會(huì)受益面最大的住房保障制度。幾乎所有的工薪階層都可以通過這個(gè)制度受益。這個(gè)制度包括雇主與雇員共同繳付、對(duì)公積金部分免征個(gè)人所得稅、在購房時(shí)除個(gè)人帳戶累積部分外還可利用公積金貸款購房、以及公積金貸款實(shí)行優(yōu)惠利率等幾個(gè)組成部分。這是一項(xiàng)強(qiáng)制與鼓勵(lì)相結(jié)合的制度；是一項(xiàng)幫助普通工薪階層彌補(bǔ)購買力不足，能夠較早、較快，實(shí)現(xiàn)購房目標(biāo)的保障制度。住房公積金制度之所以是一項(xiàng)政策性的保障制度，和把錢直接發(fā)給雇員的不同之處就在于，一是強(qiáng)制性地調(diào)整人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，人們必須把一部分收入積累起來用于住房消費(fèi)；二是具有社會(huì)統(tǒng)籌和互助性質(zhì)，人們可以從社會(huì)歸集的公積金中貸款用于住房消費(fèi)；三是可以享受政府規(guī)定的免個(gè)人所得稅和低息貸款等優(yōu)惠條件。我們首先要大力完善和發(fā)展的，是這項(xiàng)住房保障制度。這是保障普通老百姓市場(chǎng)化購房的最重要的政策參與渠道?！ 〉诙轻槍?duì)低收入群體的半市場(chǎng)化方式的保障制度。社會(huì)總有一部分低收入群體，他們的收入很難積累起按市場(chǎng)化的房價(jià)買房的規(guī)模。那么政府就可以通過減免土地出讓金或提供土地補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等方式建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等來保障他們的住房需求。經(jīng)濟(jì)適用房既然是一種“政策房”，就應(yīng)當(dāng)在檔次、面積以及購房者收入水平上有一定的限制。過去一段時(shí)期來，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)適用房這個(gè)問題上的政策規(guī)定不夠明確，結(jié)果出現(xiàn)了超大戶型的“經(jīng)濟(jì)適用房”和富人大量購買經(jīng)濟(jì)適用房的弊端。這個(gè)問題目前已經(jīng)有所糾正。但在保障供給結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房所占比重上，目前政府的強(qiáng)制力仍不充分。在完善的經(jīng)濟(jì)適用房制度中，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)每年住房開工面積中必須包括多大比例的經(jīng)濟(jì)適用房作出強(qiáng)制性的規(guī)定。 第三是針對(duì)困難群體的非市場(chǎng)化保障方式。經(jīng)濟(jì)適用房畢竟還是讓購房者去“買”。有些困難群體連經(jīng)濟(jì)適用房也買不起怎么辦？還可以建立政府貼息的制度。例如人均收入低于某一個(gè)水平的家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，由政府補(bǔ)貼貸款利息。貼息也買不起怎么辦？可以由政府提供廉租房。這可以根據(jù)家庭收入水平制定不同政策。 第四是針對(duì)特困群體的救濟(jì)方式。最后還有少量特困群體，他們連廉租房的租金也付不起怎么辦？社會(huì)也得有制度來保障他們的住房需求。辦法就是特困家庭采取政府提供貼租的方式?！ ∥覈淖》勘Ｕ现贫戎卦诮鉀Q特殊性問題。中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：這四個(gè)方面是否就構(gòu)成了完整的住房保障制度？陳淮：一般說，這四個(gè)方面就可以保障“人人有房住”的目標(biāo)了。因?yàn)樽詈笞〔簧戏孔拥娜硕伎梢杂烧牧夥亢唾N租等政策“兜底”。但我剛才說了，這只是基本方面。在很多具體環(huán)節(jié)，我們還需要有更嚴(yán)密的制度規(guī)定。例如前面提到的關(guān)于拆遷安置的強(qiáng)制性政策。 上述這四個(gè)方面只是就一般性而言的。我國是一個(gè)發(fā)展不平衡的大國，從我們的具體國情出發(fā)，住房保障制度還需要有針對(duì)特殊性問題的方面。例如，我國最大的國情之一，是我們正處在大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的過程中。幾億農(nóng)村人口要在一個(gè)不太長的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移到城市，怎么保障這樣一個(gè)龐大人群的住房需求？我們還非常缺乏經(jīng)驗(yàn)。目前在北京這樣的大城市中，有上百萬人住在“地下”，或者餐館等營業(yè)場(chǎng)所，或者城鄉(xiāng)結(jié)合部違章建的出租房中。再如，參加工作時(shí)間不長的年輕人購房顯然存在困難。個(gè)人積累不足、工資不高，成家生子又使他們對(duì)住房的需求十分迫切。他們的住房需求同樣應(yīng)當(dāng)有專門的政策保障。又如，近年來我國廣大農(nóng)村出現(xiàn)了農(nóng)民反復(fù)拆建住房造成資源浪費(fèi)的問題、住房安全的問題、住房基礎(chǔ)設(shè)施配套的問題以及節(jié)省土地的問題等。這些問題都需要通過適度集中建房來解決。這就需要完善村鎮(zhèn)住房建設(shè)中的保障體系。還比如，城市化進(jìn)程中拆遷造成，一部分低收入群體居住地遠(yuǎn)離核心市區(qū)，“有了房卻坐不起車”的問題；城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)的“城中村”問題；老工業(yè)基地等社會(huì)失業(yè)率較高、住房改善速度明顯滯后地區(qū)的住房保障問題等。這些問題都是迫切需要我們深入研究并盡快完善的方面。中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：提供住房保障是政府的責(zé)任。那么控制房價(jià)過快增長，調(diào)控房市供求是不是也屬于住房保障制度的組成部分？陳淮：在所有國家，政府都會(huì)對(duì)房價(jià)、房市以及住房供求采取一定的調(diào)控措施。盡管有的國家是鼓勵(lì)住房消費(fèi)為主，例如美國，人們買房子可以享受減免個(gè)人所得稅；有的國家是限制奢侈性住房消費(fèi)為主，例如日本，住大房子、好房子要交納很高的不動(dòng)產(chǎn)稅。為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)情況、供求平衡情況可以直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行狀，影響到有限資源的優(yōu)化配置程度，影響到社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)程度。但一般說，這種干預(yù)還不屬于住房保障制度。盡管這種干預(yù)也會(huì)在一定程度上影響到住房資源在不同人群之間的配置狀況。和上述住房保障制度的實(shí)現(xiàn)方式不同，政府在實(shí)施這些調(diào)控時(shí)所采取的政策手段，主要是土地政策、貨幣政策和稅收政策，例如增加或減少土地供應(yīng)、緊縮或擴(kuò)張貨幣供給以及調(diào)整利率，調(diào)整房地產(chǎn)的持有或交易環(huán)節(jié)的稅賦結(jié)構(gòu)以及調(diào)整稅率等?！ ‖F(xiàn)在很多人有一種誤解，認(rèn)為實(shí)現(xiàn)住房保障的辦法就是政府干預(yù)房市，把價(jià)格降下來，讓窮人買得起房。政府肯定應(yīng)嚴(yán)控“暴漲”、“暴炒”等局面。但簡單地采取限制價(jià)格的辦法，結(jié)果可能是富人買了更多的房子，占有更多的住房資源。這種不良局面在前些年經(jīng)濟(jì)適用房的供給中已經(jīng)出現(xiàn)過。那怎么辦呢，更有效的辦法是加大中低價(jià)位住房的供給。按照中央要求，當(dāng)前政策研究的重點(diǎn)之一就是如何采取更有效的措施加大中低價(jià)位的住房供給。此外還可以對(duì)房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)累進(jìn)征稅，讓占有過多資源的人支付更高的政策代價(jià)等?！ ∥覈淖》勘Ｕ现贫戎荒芤缘退健V覆蓋為目標(biāo)。中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：“個(gè)人集資建房”是不是一個(gè)保障老百姓住房的有效措施？這種方式是否會(huì)受到政策鼓勵(lì)？陳淮：我們得明確一個(gè)事實(shí)。城鎮(zhèn)居民個(gè)人自建住房，或者集資建房并不是一件新鮮事。2004年我國商品房銷售總量為3.7億平方米，這其中還包括商鋪、寫字樓等非住宅部分；而同年我國城鎮(zhèn)居民住宅竣工面積是5.5億平方米，這個(gè)數(shù)字專指住宅。商品房銷售量減去非住宅后與城鎮(zhèn)住宅竣工面積之間的差距，就是居民自建住房或“單位集資”建房的部分。也就是說，迄今在我國，自建住宅仍是住宅供給中占比重最大的部分。大致估算，2004年由開發(fā)商通過市場(chǎng)賣給居民的住宅在城鎮(zhèn)居民獲取的住房中只占三分之一左右。這還是過去幾年停止實(shí)物分房以后比重不斷提高的結(jié)果。此前自建住房所占比重還要大。事實(shí)上過去很多“單位自建”也采取個(gè)人集資的方式。因此，政策從來也未限制過居民自建住房。但我認(rèn)為，個(gè)人集資建房只是一種特殊的房地產(chǎn)開發(fā)形式，并非是住房保障制度的組成部分。這種方式在國外很常見，叫做“合伙建房”。其內(nèi)涵就是“自己給自己當(dāng)開發(fā)商”，或者說“自己建房賣給自己”。其實(shí)，這種“合伙建房”本身的形式也是很多樣的。例如開發(fā)商可以就某一特定項(xiàng)目向未來購房者募集投資，購房者投多大比例的資就分多大比例的房子。比如說你投資其中一棟別墅，這個(gè)別墅建成就歸你。開發(fā)商只扮演一個(gè)委托代理人的角色，受投資人委托把人們各自認(rèn)購的房子建起來。還有一種形式是集資人成立一個(gè)“項(xiàng)目公司”，這個(gè)公司就是一個(gè)規(guī)范的法人性質(zhì)的開發(fā)商，可聘請(qǐng)專業(yè)化的經(jīng)理來替大家打理。但這個(gè)公司的使命就是特定項(xiàng)目本身。房子蓋完，這個(gè)公司的使命就完結(jié)。這些都叫合伙建房。之所以有這些不同形式，是因?yàn)楫吘狗康禺a(chǎn)開發(fā)是需要較多專業(yè)知識(shí)和一定資質(zhì)要求的。上述這些形式可以更好地把“自建”之惠與專業(yè)化的開發(fā)商之長密切結(jié)合起來。不論哪種形式，與開發(fā)商把房子建成后賣給購房者不同的是，合伙建房意味著原來由銀行和開發(fā)商承擔(dān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將由集資建房人自己承擔(dān)。中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：回到“居者有其屋”的話題。停止實(shí)物分房的住房制度改革，其目標(biāo)不就是住房市場(chǎng)化嗎？讓老百姓自己買房子解決住房問題，“有房子住”和“擁有產(chǎn)權(quán)”不就是一回事了嗎？陳淮：在政策和制度意義上不是一回事。人人都買得起房子，或者說大多數(shù)人買得起房子，這是一個(gè)已經(jīng)可以預(yù)見、但仍需一個(gè)較長發(fā)展時(shí)期才能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。2002年黨的十六大提出了“全面建設(shè)小康社會(huì)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。這個(gè)目標(biāo)明確提出，“全面小康社會(huì)”的標(biāo)志之一就是“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”。從總體上說，經(jīng)過改革開放以來的長期發(fā)展，我們已經(jīng)走過了讓老百姓的收入水平可以滿足當(dāng)期消費(fèi)支出的階段，即“溫飽”階段。我們也走過了讓老百姓的收入滿足支出后有所節(jié)余，開始擁有存款等金融資產(chǎn)的階段，即有點(diǎn)“家底”的“總體小康”階段?，F(xiàn)在我們正在走的，是讓老百姓不僅有私人財(cái)富，而且實(shí)現(xiàn)私人財(cái)富的加速累積；不僅使少數(shù)人不斷累積私人財(cái)富，而且要大多數(shù)人實(shí)現(xiàn)為“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”；不僅存款、債券等金融資產(chǎn)等增加，而且住房等不動(dòng)產(chǎn)也成為老百姓私人財(cái)富中的重要構(gòu)成。這才是全面小康社會(huì)。這是“居者有其屋”的第二層含義。這個(gè)目標(biāo)也是我們的政策和制度一定要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。但這不是現(xiàn)在、短期就可以達(dá)到的目標(biāo)，而是一個(gè)長期戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)。我國是一個(gè)發(fā)展不平衡的大國，是一個(gè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱、資源有限的發(fā)展中國家?？梢詳嘌?，就是全面小康實(shí)現(xiàn)之日，也仍會(huì)有一部分人買不起房子；而且在買得起房子的人中也并非都擁有住房的全部產(chǎn)權(quán)。譬如到那個(gè)時(shí)候，一個(gè)“按揭”購房者還有五成的房款未還完，住房這種資產(chǎn)實(shí)際上還只有一半屬于他。還有必要強(qiáng)調(diào)，作為一個(gè)人多地少、資源有限的國家，在一個(gè)相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，我國住房保障制度還只能以“低水平、廣覆蓋”為目標(biāo)。譬如公積金只能為老百姓購房提供少部分資金保障；能真正享受政府政策性補(bǔ)貼的主要是很少的一個(gè)特困群體。我們還不可能和發(fā)達(dá)國家去簡單比較居住條件，也不可能和這些國家去比保障水平。此外，即或我們的社會(huì)富裕程度提高了，政策也不可能去鼓勵(lì)奢侈性的住房消費(fèi)，不會(huì)去保障人們買大房子。因?yàn)槲覀儧]有那么多土地，沒有那么多能源。節(jié)能省地是我們住房政策中最重要的基本原則?！ 菊?中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)】以上為轉(zhuǎn)載消息，不代表本網(wǎng)站的觀點(diǎn)。
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