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外地開發(fā)商進(jìn)京遇市場瓶頸
2017-06-22 08:00:02
無憂保
外地開發(fā)商進(jìn)京遇市場瓶頸隨著北京房地產(chǎn)近年來不斷升溫，繼深圳萬科在１９９４年第一個(gè)進(jìn)入北京市場之后，廣州珠江合生、富力、深圳金地、大連萬達(dá)、湖南電廣傳媒旗下的鴻坤偉業(yè)地產(chǎn)、天津順池等國內(nèi)地產(chǎn)知名企業(yè)相繼殺進(jìn)北京。對于外地開發(fā)商來說，北京的房地產(chǎn)市場是一試身手的好地方，也是一個(gè)掘金的好市場。這主要是北京房地產(chǎn)市場的利潤比較大；北京市場龐大，市場需求比較多，對于企業(yè)的迅速成長提供了機(jī)會(huì)；北京市場的特殊性決定了一個(gè)開發(fā)企業(yè)一旦在北京做出了品牌，就會(huì)給在全國市場的開拓帶來好的示范作用。正是由于北京市場具有巨大的誘惑，外地軍團(tuán)紛紛進(jìn)入北京。但是現(xiàn)實(shí)狀況是，由于北京市場具有一定的特殊性，外地開發(fā)商往往要度過水土不服期，一段時(shí)間內(nèi)遭遇發(fā)展瓶頸。開發(fā)商進(jìn)京發(fā)展遇難題外地開發(fā)商進(jìn)入北京市場曾經(jīng)遭遇的主要瓶頸是什么呢？面對外地開發(fā)商紛紛進(jìn)駐北京市場淘金，專家曾提醒，外地開發(fā)商進(jìn)入北京市場要慎重考慮。因?yàn)楸本┦袌鼍哂幸欢ǖ奶厥庑裕纬闪艘欢ǖ倪M(jìn)入瓶頸。北京市場的特殊性主要體現(xiàn)在，這個(gè)擁有１０００多萬常住人口和３００多萬流動(dòng)人口的大都市，確實(shí)給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)。但是問題也比較多，外地的開發(fā)商進(jìn)入北京并不是如人們想象的那樣容易。專家認(rèn)為，有２／３的外地開發(fā)商由于對本地政策了解不夠、信息不靈通、對于南北市場的消費(fèi)差異不了解，千辛萬苦拿下來了項(xiàng)目，最終做下來卻是事與愿違，苦不堪言。有的甚至套牢了大量的資金，撐的時(shí)間越長，成本風(fēng)險(xiǎn)越大。專家分析，進(jìn)入北京的外地開發(fā)商存在以下的幾個(gè)主要的發(fā)展瓶頸。第一是北京的土地成本極高，北京的土地價(jià)格是驚人的。有資料顯示，相同地段每平方米房價(jià)北京比上海高出要１０００元－２０００元。另外，房地產(chǎn)主要是一個(gè)區(qū)域市場，房地產(chǎn)商最重要的是擁有政府資源，其中土地資源尤其如此，只要能拿到好地段、好價(jià)格，房地產(chǎn)項(xiàng)目肯定就賺錢。有業(yè)內(nèi)人士透露，有的項(xiàng)目用地，本地開發(fā)商一天就可以談下來，外地開發(fā)商三個(gè)月未必能夠談成。還有的外地開發(fā)商剛進(jìn)入北京市場沒有土地，只有去買二手地皮，這樣拿到土地的成本就更高了，有的甚至每平方米高出幾千元。２００２年７月，北京出臺(tái)了《關(guān)于停止北京市經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的規(guī)定》（即３３號文件）。該文件規(guī)定，從２００２年７月起，凡在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)利用國有土地進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓及商品住宅等經(jīng)營性項(xiàng)目開發(fā)用的，需進(jìn)入北京市土地交易市場，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式來進(jìn)行公開交易。這意味著依靠政府資源獲得土地或者暗箱操作的土地交易會(huì)減少，土地交易趨于透明，但是與此同時(shí)，卻進(jìn)一步抬高了土地成本。廣州富力集團(tuán)以３２億元的標(biāo)王一舉拍到廣渠門外的土地，雖然是拿到了地，卻付出了昂貴的代價(jià)和成本。湖南電廣傳媒旗下的鴻坤地產(chǎn)，也通過招投標(biāo)的方式獲得了北京西紅門地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房瑞海新城的開發(fā)權(quán)利，在該項(xiàng)目的招投標(biāo)中一舉勝出。雖然外地開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式最終拿到了北京的土地，但確實(shí)是付出了昂貴的土地成本。外地開發(fā)商進(jìn)入北京市場的第二個(gè)瓶頸是，北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常多，增長速度過快，造成了市場競爭壓力大。北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)有４０００多家，并且這一數(shù)字還在快速增長。但是就土地來說，北京可供開發(fā)的土地是很有限的。瓶頸之三是，高檔商品房、高檔寫字樓的銷售總體供大于求，增加了外地開發(fā)商在京獲取高額利潤的難度。第四個(gè)瓶頸是，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間逐漸縮小。有調(diào)查機(jī)構(gòu)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)虧損面越來越顯現(xiàn)。這主要是由于房地產(chǎn)投資回收周期長，從征地、立項(xiàng)、建筑到銷售往往需要兩三年的時(shí)間，土地成本高，居民搬遷費(fèi)用高，銷售費(fèi)用高，廣告費(fèi)占銷售總費(fèi)用的３％－８％，銷售代理費(fèi)占總銷售總額的１．５％－３％；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量涌進(jìn)北京，導(dǎo)致企業(yè)之間的競爭加劇。第五個(gè)瓶頸是，消費(fèi)觀念的差異?？绲赜蜷_發(fā)造成開發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)水土不服。對于絕大多數(shù)的外地發(fā)展商而言，無論是從產(chǎn)品本身，還是從營銷策劃，都有北京發(fā)展商無法相媲美之處，但是令外地發(fā)展商不得不重視的是北京市場的消費(fèi)環(huán)境。需要外地發(fā)展商解決的一個(gè)難題就是，如何融入北京的文化。外地的發(fā)展商都有這樣一個(gè)共識，相對于廣州、上海等地購房者的理性，北京購房者更多的是感性。如何突破發(fā)展瓶頸盡管外地軍團(tuán)進(jìn)入北京所遭遇到的瓶頸問題比較多，但是隨著時(shí)間的推移，現(xiàn)在正在漸漸克服在京發(fā)展的瓶頸問題。首先，從２００２年７月開始，北京市在國有土地的開發(fā)上實(shí)行土地公開招標(biāo)的方式，使外地開發(fā)商能夠以公平的方式獲得進(jìn)入北京的通行證。在２００２年西紅門地區(qū)的土地招投標(biāo)中，參加競標(biāo)的項(xiàng)目有４個(gè)，其中３個(gè)都是外地開發(fā)商，最終中標(biāo)的也是外地開發(fā)商湖南電廣傳媒旗下的鴻坤偉業(yè)公司。雖然此次招投標(biāo)取得的是經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，據(jù)搜房研究院的評估，鴻坤地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)上面每平方米要賠２００元，但是鴻坤地產(chǎn)還是要通過這樣的方式進(jìn)入北京市場，表現(xiàn)出了外地開發(fā)商決心不惜代價(jià)進(jìn)入北京市場。不僅顯示了鴻坤地產(chǎn)進(jìn)入北京的決心也顯示了企業(yè)的實(shí)力。后來的富麗城也是福建軍團(tuán)進(jìn)入北京的一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目，招投標(biāo)為外地開發(fā)商進(jìn)入北京創(chuàng)造了更多的機(jī)會(huì)。除了通過招投標(biāo)的方式獲得土地之外，外地開發(fā)商還通過“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略方式來獲得土地。北京內(nèi)城區(qū)寸土寸金，在內(nèi)城區(qū)得到一塊土地的開發(fā)是非常困難的，因此郊區(qū)的土地從開發(fā)量還是土地成本的優(yōu)勢都為外地開發(fā)商所看好。浙江的綠城集團(tuán)多次在北京圈地未果后，終于在２００３年房山圈地百萬平方米，邁開了進(jìn)軍北京的第一步；之后天津順馳在昌平的百善鎮(zhèn)的別墅項(xiàng)目在年內(nèi)上馬。通過這種方式，外地開發(fā)商漸漸地突破了在北京獲得土地的市場瓶頸。外地開發(fā)商進(jìn)入北京還采用了全線鋪開，先聲奪人的方式來影響市場。房地產(chǎn)操作周期長，品牌形象是非常重要的，每個(gè)進(jìn)入北京的開發(fā)商都要采取各種方式打好第一槍，鴻坤偉業(yè)進(jìn)入市場就采用了北京市經(jīng)濟(jì)適用房最低價(jià)的策略，瑞海新城以２２８０元／平方米創(chuàng)北京市經(jīng)濟(jì)適用房最低價(jià)，被業(yè)內(nèi)人士評論為“暴露出了北京經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格底線”。而珠江合生旗下的珠江綠洲、羅馬嘉園等項(xiàng)目，富力集團(tuán)開發(fā)的富力城，也都在價(jià)格上采用低開高走的策略，在市場上掀起了不小的波瀾，同時(shí)打出了自己的品牌。另外，面對北京市場利潤縮水的趨勢，外地開發(fā)商也漸漸地采取了“微利”策略。２００１年，當(dāng)珠江合生全面進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場以后，合生創(chuàng)展負(fù)責(zé)人曾說，相對于北京房地產(chǎn)市場，廣州的競爭程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于北京，利潤越來越低，在廣州市場相對飽和的情況下，珠江地產(chǎn)選擇了北京，珠江地產(chǎn)進(jìn)軍北京，在房地產(chǎn)開發(fā)上講求的是規(guī)模，每平方米賺５００元至６００元就滿足了。在北京的外地開發(fā)商為在北京站穩(wěn)腳跟，還采用了聯(lián)合作戰(zhàn)的方式。例如地產(chǎn)湘軍，由鴻坤偉業(yè)地產(chǎn)、新華聯(lián)、廣華軒為主要成員；福建軍團(tuán)，由世紀(jì)金源領(lǐng)兵；廣東軍團(tuán)最大，有珠江合生、富力集團(tuán)、星河灣、奧園、萬科、金地、華僑城、中海８大品牌開發(fā)商。聯(lián)合作戰(zhàn)的方式使外地開發(fā)商在京的實(shí)力加強(qiáng)，品牌知名度更高。 文章來源：【摘自北京現(xiàn)代商報(bào)】以上為轉(zhuǎn)載消息，不代表本網(wǎng)站的觀點(diǎn)。
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