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標(biāo)簽： 房價(jià)
降低房價(jià) 亟需理順體制
2017-06-22 08:00:02
無憂保
降低房價(jià) 亟需理順體制"十六大"提出我國在新世紀(jì)初期的主要任務(wù)，就是全面建設(shè)小康社會(huì)。"小康不小康， 關(guān)鍵看住房"。制約北京居民住房消費(fèi)和住房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要因素，就是住房價(jià)格偏高。 所以，降低住房價(jià)格，就成為提高居民住房水平，實(shí)現(xiàn)住房小康的關(guān)鍵。北京住房價(jià)格偏高北京住房價(jià)格偏高，成為北京住房市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)，也成為近幾年社會(huì)各界最為關(guān)注 的熱點(diǎn)問題。北京住房價(jià)格偏高，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1、北京住房價(jià)格高于國內(nèi)同類城市住房價(jià)格的水平根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局商品房住宅銷售額和銷售面積數(shù)據(jù)測(cè)算，2002年1-9月份全國商品房平均價(jià)格為2227.1元／平方米，北京平均價(jià)格達(dá)到4517.2元／平方米，是全國平均住房價(jià)格的2倍。但是，北京的GDP總量以及人均GDP都低于上海、廣東、浙江等東南沿海省市，形成強(qiáng)烈的反差。2、北京住房價(jià)格上漲幅度過快，高于全國城市的平均水平和本市零售物價(jià)的上漲幅度從1992-2001年10年間，全國城市住房平均售價(jià)上漲了7.06倍，北京則上漲了15.72 倍。而且北京住房價(jià)格上漲的幅度，也遠(yuǎn)高于同期商品零售物價(jià)指數(shù)。3、北京房價(jià)收入比大大高出合理的界限住房價(jià)格與家庭年收入的比例，是判斷住房價(jià)格高低的重要指標(biāo)。世界銀行認(rèn)為，一套 住房價(jià)格只有在相當(dāng)于家庭年收入3-6倍的范圍內(nèi)才是合理的；聯(lián)合國人居中心甚至認(rèn)為， 房價(jià)收入比應(yīng)當(dāng)在2-3倍之間，如果到了5倍，就會(huì)使大多數(shù)人買不起房子。根據(jù)《新財(cái)富》 雜志在2002年10月對(duì)我國35個(gè)城市住房價(jià)格收入比調(diào)查資料，北京住房價(jià)格收入比達(dá)到了12.4倍，居全國前列，顯然高于合理的比率。價(jià)格偏高帶來的不良后果住房價(jià)格偏高，住房價(jià)格構(gòu)成不合理，不僅制約著居民住房消費(fèi)，而且影響著和制約著 房地產(chǎn)業(yè)及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1、房價(jià)高，利潤大，刺激了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和投資規(guī)模擴(kuò)張住房價(jià)格高，企業(yè)利潤就大。在巨大利潤的吸引下，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)商以及非房地 產(chǎn)業(yè)資金紛紛涌向北京，圈地開發(fā)，使北京的開發(fā)投資規(guī)模迅速增大。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2002 年前三季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持著較高的增長速度，比上年同期增長29.5％。 房地產(chǎn)投資增長速度遠(yuǎn)高于同期國民經(jīng)濟(jì)的增長速度，也高于同期商品房銷售面積增長速度。2、房價(jià)偏高和比價(jià)不合理，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，嚴(yán)重抑制著住房需求和住房消費(fèi) 北京開發(fā)商對(duì)于加入WTO和申奧前景過于樂觀，預(yù)期著會(huì)有更大的投資空間和商業(yè)機(jī)會(huì)。為了追求利潤最大化，他們?cè)诟邫n住宅上的盲目攀比，導(dǎo)致北京住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重錯(cuò)位。價(jià)位在6000元／平方米的中高檔價(jià)位項(xiàng)目占60％至70％，很多項(xiàng)目定位的客戶群是CEO，大戶型、高檔房占的比重較大。但是，從需求結(jié)構(gòu)方面來看，收入較高的客戶群體，由于數(shù)量少，住房需求已經(jīng)基本滿足。在北京，隨著住房貨幣化改革的進(jìn)行及城市危舊房改造，普通工薪階層和拆遷戶成為購房的主體。住房供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)，導(dǎo)致了住房空置率上升和低價(jià)房搶購的局面。住房價(jià)格偏高，住房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，不僅直接影響了家庭收入較低、人數(shù)眾多的普通居民的住房消費(fèi)和居住條件的改善，而且影響了擴(kuò)大內(nèi)需方針的貫徹執(zhí)行。3、投資規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)失衡，加大了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引發(fā)"經(jīng)濟(jì)泡沫" 住房價(jià)格偏高，房地產(chǎn)利潤較大，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，住房空置率上升，促使 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成。據(jù)央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金基本來自金融機(jī) 構(gòu)。隨著金融業(yè)門檻的提高，特別是中國人民銀行總行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的 限制性文件的出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力日益加大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就可能形成 房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)"泡沫經(jīng)濟(jì)"。降低住房價(jià)格應(yīng)從體制入手住房建設(shè)及價(jià)格涉及到城市經(jīng)濟(jì)許多部門。住房價(jià)格絕不只是單純住房建設(shè)本身的問題，是城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一個(gè)綜合性的問題。北京住房價(jià)格偏高，主要的或深層次的原因在于體制，是由于城市經(jīng)濟(jì)體制，特別是城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施改革不同步、不到位、不配套決定的。所以，只有通過深化城市經(jīng)濟(jì)體制改革，理順住房價(jià)格構(gòu)成中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，才有可能把過高的住房價(jià)格降下來。1、壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，同時(shí)要進(jìn)一步深化土地使用制度改革北京住房價(jià)格高的一個(gè)重要原因，是住房價(jià)格構(gòu)成中土地價(jià)格偏高，大約占住房價(jià)格中 的30-40％。土地價(jià)格偏高，除了拆遷費(fèi)用較高以外，主要是以下三個(gè)原因造成的。第一，城市政府還沒有把土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷起來，特別是存量土地從多種渠道進(jìn)入了土 地市場(chǎng)，形成了大量的或明或暗"炒地皮"的行為。有的開發(fā)商拿到土地時(shí)樓面地價(jià)每平方 米已經(jīng)達(dá)到2000-3000元。因此，只有把原來存量土地的劃拔使用權(quán)，變更為出讓使用權(quán)， 由政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，消除了"炒地皮"的土地來源，才有可能把房價(jià)中的土地費(fèi)用降 下來。第二，建立土地出讓有形市場(chǎng)，加強(qiáng)土地出讓市場(chǎng)規(guī)范化、透明化，才可以為房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)提供一個(gè)公平競爭環(huán)境，才能把取得土地、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、工程施工監(jiān)理、銷 售等房地產(chǎn)開發(fā)的全過程納入規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。第三，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，應(yīng)當(dāng)把住宅用地一次繳納70年的出讓金，改為年租金制度，這樣就可以大大降低住房價(jià)格構(gòu)成中的土地出讓金的比重。2、深化城市經(jīng)濟(jì)體制改革，理順城市經(jīng)濟(jì)資金運(yùn)行渠道，通過剔除住房價(jià)格中的不合理因素，降低住房價(jià)格近幾年來，國家和城市政府，雖然在取消住房價(jià)格構(gòu)成中不合理配套建設(shè)費(fèi)用方面，做 了很多工作，但是目前在住房價(jià)格構(gòu)成中，仍然存在著一些不合理的因素。第一，必須進(jìn)一步深化城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制改革，把它們納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道， 理順城市基礎(chǔ)設(shè)施資金運(yùn)行渠道，把包括在住房價(jià)格中的道路、橋梁、水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)用，從住房價(jià)格構(gòu)成中剝離出來。第二，加快建立城市公共財(cái)政制度，理順城市社會(huì)設(shè)施資金運(yùn)行渠道。把住宅小區(qū)中的 公共配套設(shè)施用房的費(fèi)用，從住房價(jià)格中剔除出去。屬于商業(yè)服務(wù)、金融、郵電等經(jīng)營性用 房，應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)；屬于教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社會(huì)服務(wù)、行政管理、市政公用 等非經(jīng)營性用房，應(yīng)當(dāng)由政府主管部門負(fù)擔(dān)。3、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控和管理，引進(jìn)競爭機(jī)制，打破壟斷，降低開發(fā)企業(yè)利潤房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷與競爭相結(jié)合的市場(chǎng)。由于市場(chǎng)失靈，土地經(jīng)營壟斷，以及國家承擔(dān) 著解決居民住房問題的義務(wù)，必須加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控。第一，進(jìn)一步開放北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，引進(jìn)外省市企業(yè)，鼓勵(lì)競爭，打破地方和行業(yè)壟斷。長期以來，由于存在著外地資本和開發(fā)企業(yè)進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種障礙，形成了北 京房地產(chǎn)企業(yè)壟斷北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面。近年來，雖然有不少外地開發(fā)企業(yè)進(jìn)京，引進(jìn)了 競爭機(jī)制，使北京的住宅品質(zhì)有所提高，住房價(jià)格有所降低，但外地進(jìn)京開發(fā)企業(yè)數(shù)量、資 本規(guī)模和市場(chǎng)競爭力仍十分有限，北京市政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)鼓勵(lì)國內(nèi)外知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來京 拓展業(yè)務(wù)，加大企業(yè)之間競爭力度，打破壟斷和價(jià)格合謀，通過降低開發(fā)企業(yè)利潤，降低住 房價(jià)格。第二，進(jìn)一步培育和發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)制度，規(guī)范招投標(biāo)市場(chǎng)。通過發(fā)展開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目招投標(biāo)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)項(xiàng)目方面，站在同一起跑線上，在公開、公 平、公正的條件下，開展競爭。通過降低開發(fā)成本，降低住房價(jià)格。第三，改革房地產(chǎn)業(yè)管理方法，取消計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的一些不合理的建筑工程造價(jià)定額 標(biāo)準(zhǔn)，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在成本構(gòu)成和成本管理方面的作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，有一個(gè)能 夠反映行業(yè)內(nèi)施工建設(shè)真實(shí)水平的、科學(xué)的、合理的施工定額，還是必要的。有利于促進(jìn)建 筑施工企業(yè)降低建安成本，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平。 文章來源：【摘自建筑時(shí)報(bào)】以上為轉(zhuǎn)載消息，不代表本網(wǎng)站的觀點(diǎn)。
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