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標(biāo)簽： 低收入者住房
新加坡中低收入者住房融資經(jīng)驗(yàn)
2017-06-22 08:00:02
無憂保
新加坡中低收入者住房融資經(jīng)驗(yàn)新加坡住房發(fā)展局（Housing & Development Board,HDB)成立于1960年，是專為緩解新加坡房屋嚴(yán)重短缺問題和推行公共住房項(xiàng)目而設(shè)立的。自那時(shí)以來，HDB不僅徹底改變了新加坡的住房狀況，同時(shí)也贏得了國際聲譽(yù)：因其在振興城鎮(zhèn)社區(qū)和創(chuàng)立新模范城鎮(zhèn)過程中大膽創(chuàng)新，1991年HDB獲得了聯(lián)合國頒發(fā)的世界人居獎(jiǎng)。我們將分兩期介紹新加坡中低收入者住房融資經(jīng)驗(yàn)。目前，作為新加坡公共住房事業(yè)的主管單位，新加坡住房發(fā)展局（HDB）的住房供給覆蓋面已達(dá)到85％。其中，居民中96％有自己的購建房，另外的4％租住公房。這樣，新加坡就成了世界上住房擁有率最高的國家之一，而新加坡人也躋身于住房條件最好的人群之列。新加坡政府意識(shí)到：僅僅擁有“良好的住房，便利的現(xiàn)代化設(shè)施以及完善的照明系統(tǒng)”，并不意味著就擁有了世界一流的家園。只有構(gòu)造具有凝聚力和親和力的生活空間，才能將一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)由磚塊灰泥轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂信畈鷻C(jī)繁榮昌盛的社區(qū)。大規(guī)模的公共住房項(xiàng)目促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，奠定了新加坡這個(gè)有著多元文化的多民族國家的民族團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定的基礎(chǔ)；同時(shí)也有助于開創(chuàng)繁榮、團(tuán)結(jié)和具有活力的社區(qū)。HDB是新加坡公共住房的惟一提供商，因而其職責(zé)并不僅限于為國民開發(fā)和提供住房本身；它還提供法律、貸款、房地產(chǎn)管理等一系列配套服務(wù)，為新加坡人購房和租房帶來了極大的便利。此外，HDB還積極參與社區(qū)開發(fā)，同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)國家的社會(huì)發(fā)展目標(biāo)制定相關(guān)的政策。在各國公共住房提供商所面臨的諸多問題中，最關(guān)鍵的就是資金不足的問題。HDB之所以能夠取得成功，主要是因?yàn)槠渫晟频淖》咳谫Y體系和政府對(duì)于該體系的大力支持。政府高度重視解決住房難題新加坡于1959年獲得自治地位后，也遇到了新生國家所面臨的諸多問題：人口劇增、失業(yè)加劇、住房嚴(yán)重短缺。新加坡的第一屆公共住房主管部門，即由英國殖民政府設(shè)立的新加坡改進(jìn)信托基金，所建造的公共住房根本無法滿足戰(zhàn)后急劇增長的人口對(duì)于住房的需求。20世紀(jì)60年代初期，多數(shù)新加坡人的基本住房都無法得到滿足。據(jù)估計(jì)，當(dāng)時(shí)有25萬人居住于極其惡劣的居住環(huán)境中，另有33萬多人口居住于棚戶區(qū)。而人口卻在以每年4.3％的比率增長。解決這些新增人口的住房問題，加上替代危房所需，新加坡每年所需的房屋數(shù)目至少是15000套。針對(duì)住房危機(jī)，新當(dāng)選的政府于1960年2月設(shè)立了新加坡住房發(fā)展局(HDB)，領(lǐng)導(dǎo)開展建造潔凈適用住房的工作。HDB的公共住房項(xiàng)目最初核心是：在盡可能短的時(shí)間內(nèi)為低收入群體提供低成本住房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的私有住房開發(fā)根本照顧不到他們的住房需求，而公房也不足以滿足他們的住房需求。新加坡是一個(gè)小國，自然資源比較匱乏。因而，公共住房建設(shè)用地與其他用地之間存在嚴(yán)重矛盾，但新加坡政府在解決嚴(yán)重的住房短缺問題上的態(tài)度相當(dāng)堅(jiān)決。政府將公共住房擺在其工作的首位，通過貸款和補(bǔ)貼給予HDB充足的資金，給予其執(zhí)行各項(xiàng)工作的強(qiáng)有力的法律支持，比如：賦予HDB政府機(jī)構(gòu)的職能，使其能夠以低于市場價(jià)格的價(jià)錢從私人土地所有者手中強(qiáng)制征用其發(fā)展所需的用地。滿足中低收入者需求 不斷改善居住環(huán)境新加坡公共住房的發(fā)展目標(biāo)隨著時(shí)間的推移不斷發(fā)生變化。雖然其最初的目標(biāo)只是為窮人提供其經(jīng)濟(jì)承受能力范圍之內(nèi)的基本住房，現(xiàn)在其發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)演變?yōu)椋簽橹械褪杖肴后w、買不起房但渴望擁有住房的人，提供高質(zhì)量的住房和良好的居住環(huán)境。1.提供出租公寓，緩解住房問題新加坡公共住房項(xiàng)目起初的目標(biāo)不高，僅僅是為那些居住條件過于擁擠的城區(qū)貧困人口和中央商業(yè)區(qū)邊緣的棚戶區(qū)居民提供基本的租住房。因此，20世紀(jì)60年代早期HDB修建的公寓主要是單居、兩居或三居室的戶型，再將它們分別以20、40和60新元的固定月租金租給月收入不足800新元的低收入家庭。為了確保住戶的承受能力，政府還對(duì)住房租金進(jìn)行高額補(bǔ)助。為使HDB公寓房適于單個(gè)家庭居住，公寓設(shè)計(jì)為單門獨(dú)戶型，居住空間充足。2.鼓勵(lì)居民購房1964年，HDB成立后的第四年，住房短缺問題已經(jīng)得到緩解。新加坡政府推出了居民購房計(jì)劃以使新加坡居民能夠購買自己的住房。HDB住房不是永久地出讓所有權(quán)，而是出讓99年的租用所有權(quán)。該計(jì)劃的起步階段進(jìn)展較為緩慢。它是在1968年政府決定允許購房者動(dòng)用中央公積金（CentralProvidentFund,CPF）支付房款后啟動(dòng)的。更多的新加坡人選擇購買HDB公寓房，而不是租住，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在可以利用CPF儲(chǔ)蓄金和每月繳納的住房公積金支付房款，或者是一次性地交清房款，或是按月付款。多數(shù)家庭在每月可支配收入不減少的情況下，是完全有能力買房的。另外，通過對(duì)不同戶型的交叉補(bǔ)助，適于低收入家庭的小面積公寓，相對(duì)于大面積公寓而言，就能獲得更高的補(bǔ)助。為了確保住戶的承受能力，公共住房的開發(fā)成本受到了嚴(yán)格的控制：優(yōu)化使用土地，節(jié)約設(shè)計(jì)成本，提高施工效率，這些策略到目前還發(fā)揮著重要的作用。通過改進(jìn)施工工藝，成本進(jìn)一步降低。過去是勞動(dòng)密集型的施工過程，現(xiàn)在有了更高的技術(shù)含量，1980年開始采用了預(yù)制工藝，不僅大大地提高了現(xiàn)場施工的效率，而且更好地確保了工程質(zhì)量，因?yàn)轭A(yù)塑建材的生產(chǎn)遵循了嚴(yán)格的檢測過程。除了上述政策之外，HDB還以優(yōu)惠利率向購房者提供住房貸款。購房者在第一次購買住房時(shí)，可以從HDB或市場上獲得低息按揭貸款。之后也可以利用這種貸款改善居住條件，換面積更大的住房。因?yàn)楣沧》宽?xiàng)目主要依靠政府津貼，主要針對(duì)沒有買房能力的居民的住房需求，所以需要制定相應(yīng)的公共住房政策，確保這些住房能以公平的方式分配到目標(biāo)人群手中。新加坡采取按需分配的分房政策，家庭優(yōu)先，首次購房者優(yōu)先。公共住房的購房者必須滿足HDB制定的若干申請(qǐng)條件。這些條件包括：申請(qǐng)人須為新加坡籍，沒有其他房產(chǎn)，滿足申請(qǐng)者的最低年齡限制，具有合適的家庭核心，家庭收入低于HDB規(guī)定的收入上限。在20世紀(jì)60年代和70年代，這些申請(qǐng)條件都得以嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，但現(xiàn)在隨著住房危機(jī)的化解，隨著更多人的住房需求得到滿足，這些條件已經(jīng)變得相當(dāng)寬松了。通過設(shè)定收入上限以確保公共住房能夠滿足那些買不起房而又需要公用房安家的住戶。20世紀(jì)60年代，只有收入低于1000新元的家庭才可購買HDB住房。這些年以來，隨著新加坡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭平均收入也增加了。人們的住房需求也發(fā)生了變化。家庭對(duì)住房面積提出了更高的要求。公共住房項(xiàng)目的范圍擴(kuò)大到：修建大面積戶型滿足中等收入群體的需要。購買HDB住房的收入上限作了調(diào)整和提高，以擴(kuò)大受惠人群覆蓋面，使十分之九的新加坡人都能夠享受公共住房福利。1994年收入上限提高到了每月8000新元。3.建設(shè)具有活力的社區(qū)HDB的住房政策非常重視各個(gè)社會(huì)階層的融合。新加坡是一個(gè)多民族的社會(huì)，在這樣一個(gè)土地稀少的國家，密集的高層建筑是必然的現(xiàn)象，因而創(chuàng)立一個(gè)和諧相處的有利環(huán)境，成為一種迫切需要。綜合規(guī)劃通過提供充足的社區(qū)設(shè)施和娛樂設(shè)施促進(jìn)社會(huì)的融合，而住房計(jì)劃也不提倡將HDB居住區(qū)建成封閉式的社區(qū)。這兩個(gè)計(jì)劃協(xié)同運(yùn)作已經(jīng)確立了不少的極具活力的城鎮(zhèn)和社區(qū)，居民對(duì)其居住地產(chǎn)生了強(qiáng)烈的歸屬感。在住房發(fā)展局的居住區(qū)內(nèi)混合不同戶型，既設(shè)出租房又設(shè)商品房，這樣每個(gè)小區(qū)都匯集了不同民族不同社會(huì)階層的居民。同時(shí)，政府采取現(xiàn)金補(bǔ)助和優(yōu)先分房的激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)復(fù)合家庭和已婚子女申請(qǐng)鄰近父母的住所以方便相互照應(yīng)。4.滿足不斷提高的住房需求過去的幾十年時(shí)間中，新加坡的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，社會(huì)繁榮。新加坡人對(duì)于住房的需求和偏好也隨著環(huán)境和經(jīng)濟(jì)氣候的改變而變化。新的戶型、更加多樣化的設(shè)計(jì)成為了應(yīng)對(duì)人口老化、單身人口劇增和生活方式轉(zhuǎn)變等社會(huì)變遷的必由途徑。因此，公共住房規(guī)劃和政策不能一成不變。公用住房建設(shè)項(xiàng)目必須加以規(guī)范，以適應(yīng)需求的變化和長期穩(wěn)定發(fā)展的需要。年輕夫婦對(duì)于優(yōu)質(zhì)生活有更高的追求，他們渴望擁有私家住房。但是，由于經(jīng)濟(jì)能力有限，他們多是依靠公共住房起步，1991年住房發(fā)展局啟動(dòng)了“設(shè)計(jì)和建筑”計(jì)劃，1995年又啟動(dòng)了“共管住房計(jì)劃”，為房屋設(shè)計(jì)提供了更多的選擇。1997年啟動(dòng)的“獨(dú)立戶型公寓計(jì)劃”為老年居民提供了一種新的選擇。這一計(jì)劃為身體健康又想要獨(dú)自生活的老年居民提供了專門針對(duì)老年人的需求設(shè)計(jì)的獨(dú)立戶型。除了面向家庭的住房需求之外，住房發(fā)展局還實(shí)施了另外兩個(gè)計(jì)劃，即“新加坡單身公民計(jì)劃（theSinglesSinga鄄poreCitizenScheme,SSC）”和“單身合住計(jì)劃”來滿足新加坡大齡單身公民的住房需求。這兩個(gè)計(jì)劃使年齡在35歲及以上的符合條件者可從二級(jí)市場上購買轉(zhuǎn)售房屋獲得住房的所有權(quán)。盡管SSC計(jì)劃使得單身公民能夠單獨(dú)居住，但為確保土地的合理使用，單身居民可以購買的HDB轉(zhuǎn)售房僅限于三居室以內(nèi)。HDB也注重加強(qiáng)現(xiàn)有公共住房小區(qū)間的聯(lián)系，以確保國家的融合度和凝聚力，不會(huì)受到負(fù)面影響。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，HDB還實(shí)施了兩個(gè)重要的舊房改造項(xiàng)目，即主改項(xiàng)目（the Main Upgrading Program,MUP）和集團(tuán)重建項(xiàng)目（the Selective En Bloc Redevelopment Scheme SERS）以使老區(qū)換新顏。MUP是1990年推出的，目的是在無需搬遷的前提下將舊的居民小區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榕c新興城鎮(zhèn)相當(dāng)?shù)母哔|(zhì)量居住區(qū)，保證現(xiàn)有小區(qū)的完善性。1995年宣布實(shí)施SERS時(shí)，篩選并拆除具有開發(fā)潛力的舊的HDB居民小區(qū)，再修建高密度的新居民小區(qū)以更合理地使用土地。這些年以來，政府除了維持了社區(qū)的強(qiáng)大凝聚力外，還積吸引年輕家庭居住到拆遷改造區(qū)，為老城注入新的活力。 文章來源：【摘自中國建設(shè)報(bào)】以上為轉(zhuǎn)載消息，不代表本網(wǎng)站的觀點(diǎn)。
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