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標(biāo)簽： 房地產(chǎn)
發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱過熱
2017-06-23 08:00:02
無(wú)憂保
發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱在當(dāng)今世界許多國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已達(dá)到前所未有的高度，尤其是在英美等西方發(fā)達(dá)國(guó)家，這個(gè)問題表現(xiàn)得十分突出。經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，價(jià)格驟然回落，將會(huì)對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，其危害將遠(yuǎn)勝于股市崩盤。近年來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)一直低迷不振，西方股市熊跡斑斑，銀行利率又一降再降。投資者因缺少投資贏利目標(biāo)，只得將目光轉(zhuǎn)向了相對(duì)安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資渠道不暢導(dǎo)致大量資金涌向房地產(chǎn)，這是西方房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)興旺的主要原因。據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，過去幾年來(lái)，世界各國(guó)對(duì)單棟住宅、辦公樓房和店面房的需求持續(xù)升溫。不僅價(jià)格攀升，而且漲幅達(dá)到歷史最高點(diǎn)。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》警告說，上個(gè)世紀(jì)九十年代股市泡沫的破裂將“或遲或早地”被房地產(chǎn)泡沫的擠碎所替代。盡管目前許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍在爭(zhēng)論房地產(chǎn)價(jià)格暴跌的危險(xiǎn)性，但他們普遍認(rèn)為，供需失衡是住房?jī)r(jià)格迅猛上漲的直接誘因。隨著人口的自然增長(zhǎng)、收入的增多以及處于歷史低水平的房地產(chǎn)抵押貸款利率，這一切都促使越來(lái)越多的人要圓自己的購(gòu)房夢(mèng)和擴(kuò)大人均居住面積。而優(yōu)質(zhì)地段的建筑用地是有限的，供給無(wú)法滿足需求，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格輪番上漲。按照英國(guó)最大的抵押貸款銀行哈利法克斯銀行的估算，英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在一年之內(nèi)上漲了約23％。在美國(guó)，從1999年以來(lái)，像紐約、華盛頓和舊金山等城市，房地產(chǎn)價(jià)格大約暴漲了50％。同樣，西班牙等歐洲一些國(guó)家情況也相差無(wú)幾。日本和德國(guó)可能是這次房地產(chǎn)熱中少有的例外。那么，西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)熱究竟是一個(gè)適度的房地產(chǎn)高增長(zhǎng)呢，還是已經(jīng)過熱成了泡沫呢？回答這個(gè)問題有必要弄清楚，一處房地產(chǎn)究竟價(jià)值幾何？從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士的專業(yè)評(píng)估通常具有決定市場(chǎng)價(jià)格的意義。專業(yè)人士評(píng)價(jià)一處房地產(chǎn)是根據(jù)其出租的長(zhǎng)期收益來(lái)衡量的。據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，世界各國(guó)有一個(gè)基本相同或類似的計(jì)算方法。例如在德國(guó)，一處地段好的房地產(chǎn)，它的綜合系數(shù)是20至25。假設(shè)100平方米的住房月租費(fèi)是800歐元的話，年租金就是9600歐元。那么它相應(yīng)的購(gòu)買價(jià)就應(yīng)當(dāng)乘以20或25，也就是19．2萬(wàn)歐元到24萬(wàn)歐元之間。但從近年來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，世界許多國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)已超越這條規(guī)則。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度明顯高于租金的提高速度。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》認(rèn)為，按照傳統(tǒng)的價(jià)值衡量尺度，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)不可能長(zhǎng)時(shí)間超過收入增長(zhǎng)。目前，從住房?jī)r(jià)格與住房租金和平均工資的比率來(lái)看，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有13個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)值大大高估，超出合理水平。在美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、愛爾蘭、荷蘭和西班牙，這種情況已接近歷史最高水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過熱表現(xiàn)得相當(dāng)明顯。國(guó)際貨幣基金組織的研究報(bào)告認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫被擠破，因其占用的資金更多，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的沖擊將雙倍于股市暴跌。例如20世紀(jì)八十年代末的日本，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的巨大負(fù)面影響，使日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期陷入了衰退，而由此引發(fā)的日本通貨緊縮已令美國(guó)人和歐洲人感到懼怕。目前房地產(chǎn)價(jià)格的虛高意味著世界經(jīng)濟(jì)正面臨著一個(gè)新的危險(xiǎn)。因?yàn)樵谑澜绨l(fā)達(dá)國(guó)家中，不動(dòng)產(chǎn)已占到總財(cái)產(chǎn)的2／3。在股票市場(chǎng)泡沫破裂后，不斷上揚(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格成為支撐世界經(jīng)濟(jì)的主要因素。一旦房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，將嚴(yán)重打擊投資者和消費(fèi)者信心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將失去一根重要支柱。世界頭號(hào)經(jīng)濟(jì)大國(guó)美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況目前尤其值得關(guān)注。一方面近20年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，給美國(guó)人制造了一種個(gè)人“財(cái)富”也在同步增加的快感。因此美國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)趨之若鶩；另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，也給金融機(jī)構(gòu)大膽放貸增添了信心。它們覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值被低估了，其中還有利可圖。正是上述兩種心態(tài)刺激著美國(guó)人的消費(fèi)欲望，而旺盛的消費(fèi)則是美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，個(gè)人消費(fèi)開支現(xiàn)已占到美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的2／3。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)暴跌，美國(guó)人的“財(cái)富”便會(huì)化為烏有，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)被深深套牢。這方面的教訓(xùn)除日本之外，德國(guó)也提供了很好的佐證。德國(guó)為什么現(xiàn)在不用過多地為房地產(chǎn)熱發(fā)愁，是因?yàn)榈聡?guó)的房地產(chǎn)泡沫數(shù)年前已經(jīng)破裂，現(xiàn)在仍在慢慢消化苦果。2000年德國(guó)大約有6萬(wàn)套住宅被強(qiáng)制拍賣，2002年則上升了45％，達(dá)到8．7萬(wàn)套。在東西德合并后，建筑業(yè)曾一度是德國(guó)東部經(jīng)濟(jì)騰飛的主要?jiǎng)恿?，但在房地產(chǎn)泡沫破裂后，德國(guó)東部至今沒有擺脫經(jīng)濟(jì)不景氣的困擾。 文章來(lái)源：【摘自人民日?qǐng)?bào)海外版】以上為轉(zhuǎn)載消息，不代表本網(wǎng)站的觀點(diǎn)。
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