0571-22931819
標(biāo)簽： 房貸新政
解讀央行房貸新政
2017-06-23 08:00:02
無(wú)憂保
解讀央行房貸新政中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人１３日就新發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）進(jìn)行了重點(diǎn)解讀。房貸新政背景近幾年，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展十分重要。人民銀行發(fā)布《通知》的基本精神就是促進(jìn)房地產(chǎn)信貸健康發(fā)展?！锻ㄖ繁３至朔康禺a(chǎn)信貸政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，重申了商業(yè)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)應(yīng)遵守的有關(guān)規(guī)定，并對(duì)房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了補(bǔ)充。開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款２００１年，人民銀行在《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款必須具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證（以下簡(jiǎn)稱"四證"）。由于對(duì)流動(dòng)資金貸款沒(méi)有這方面的規(guī)定，為規(guī)避"四證"管理要求，少數(shù)商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不合理要求，通過(guò)發(fā)放流動(dòng)資金貸款滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需要，增加了商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)?！锻ㄖ芬?guī)定，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。個(gè)人住房貸款隨著住房制度改革的深化，幫助廣大中低收入家庭改善居住環(huán)境的任務(wù)相當(dāng)艱巨。信貸政策需要引導(dǎo)商業(yè)銀行擴(kuò)大個(gè)人住房貸款覆蓋面，支持中低收入家庭購(gòu)買住房。為減少業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間因房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量而產(chǎn)生矛盾，減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，《通知》規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)木用癜l(fā)放個(gè)人住房貸款。為防止個(gè)人超量貸款而增加信貸風(fēng)險(xiǎn)和體現(xiàn)貸款人與借款人之間公平交易的市場(chǎng)原則，《通知》規(guī)定，購(gòu)買第一套自住住房，個(gè)人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于２０％的規(guī)定；購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房，商業(yè)銀行可適當(dāng)提高個(gè)人住房貸款首付款比例，并執(zhí)行人民銀行公布的同期同檔次貸款利率，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。土地儲(chǔ)備貸款 ?。玻埃埃蹦暌詠?lái)，各地陸續(xù)成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)、儲(chǔ)備土地所需資金給予了必要的信貸支持。但是，部分地區(qū)在運(yùn)作中出現(xiàn)了土地價(jià)格上漲過(guò)快及部分商業(yè)銀行過(guò)度授信等問(wèn)題。為此，《通知》規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的７０％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年。 施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款建筑施工企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，在目前勞動(dòng)力市場(chǎng)供大于求的形勢(shì)下，建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)象十分普遍，墊資所使用的資金大部分是銀行對(duì)建筑施工企業(yè)發(fā)放的流動(dòng)資金貸款。這種情況加重了施工企業(yè)負(fù)擔(dān)，也是施工企業(yè)拖欠民工工資的重要原因。施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，改變了資金用途，加大了商業(yè)銀行信貸管理的難度。為此，《通知》規(guī)定，建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款只能用于購(gòu)買施工所需設(shè)備；商業(yè)銀行不再對(duì)違反規(guī)定的建筑施工企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。央行為何抬高房貸"門檻"人民銀行日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，抬高房貸"門檻"，抑制房地產(chǎn)投資的過(guò)熱現(xiàn)象，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計(jì)，１９９８年至２００２年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額年均增長(zhǎng)２５．３％；１９９７年至２００２年，個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)一倍以上，二者的增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期ＧＤＰ的增速。 央行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，在房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，也要看到自去年下半年以來(lái)，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為了搶占市場(chǎng)份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長(zhǎng)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。 房地產(chǎn)投資過(guò)熱不僅因?yàn)樗菄?guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也因?yàn)樗抢麧?rùn)豐厚的產(chǎn)業(yè)。有例可證：在２００２年中國(guó)富豪榜上，５０％的富豪從事的是房地產(chǎn)業(yè)。 過(guò)熱的投資使房地產(chǎn)業(yè)成為了一大高危產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)泡沫破滅使銀行身陷泥淖，將導(dǎo)致金融業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是正在受審的"中國(guó)二號(hào)富翁"楊斌，還是正被調(diào)查的"上海首富"周正毅，其自我毀滅的同時(shí)都把銀行拉下了水，形成了巨額虧空。 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。截至今年４月，房地產(chǎn)貸款余額已超過(guò)１．８萬(wàn)億元人民幣，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的１７．６％，其中個(gè)人住房貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的８．９％。 中央領(lǐng)導(dǎo)同志從去年下半年開(kāi)始，多次對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象提出警告。中國(guó)央行去年年底針對(duì)房地產(chǎn)貸款在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行了專項(xiàng)大檢查，并多次發(fā)通知加強(qiáng)房貸管理，各商業(yè)銀行也紛紛出臺(tái)措施加強(qiáng)控制。此次中國(guó)央行再次收緊房地產(chǎn)信貸，抬高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款"門檻"，所列措施也更為具體。 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展人民銀行出臺(tái)了多項(xiàng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的新政策，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這些政策不但不會(huì)"打壓"我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，相反，還將有力地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，對(duì)于改善居民住房條件、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)，總的發(fā)展態(tài)勢(shì)是好的。但是，從２００２年下半年以來(lái)，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了這些地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。 通知的發(fā)布，有利于防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。比如，通知規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。這一規(guī)定適當(dāng)提高了信貸門檻，有助于糾正一些商業(yè)銀行光顧搶占市場(chǎng)份額、不顧防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的欠理性行為。再如，目前一些個(gè)人貸款購(gòu)買第二套甚至更多的住房，用于出租、炒賣等投資行為。由于這些投資行為存在著風(fēng)險(xiǎn)，其收入不穩(wěn)定，一旦發(fā)生較大的波動(dòng)，就會(huì)大大增加貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此通知明確規(guī)定，貸款購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；貸款利率也不再按照相對(duì)優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，而是按同期同檔次的貸款利率執(zhí)行。這么做，顯然能防范個(gè)人超量貸款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 防范信貸風(fēng)險(xiǎn)本身就是促進(jìn)發(fā)展。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的規(guī)范有序，將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，避免不必要的大起大落。 通知的發(fā)布，還有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整、優(yōu)化結(jié)構(gòu)。通知要求貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。這有助于擴(kuò)大普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)，滿足廣大中低收入家庭的住房需求，讓天下寒士俱歡顏。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，特別是對(duì)貸款購(gòu)買第二套甚至更多住房的限制性規(guī)定會(huì)不會(huì)制約居民的住房消費(fèi)，不利于擴(kuò)大內(nèi)需？客觀地說(shuō)，這些規(guī)定可能會(huì)對(duì)一些貸款購(gòu)買多套住房用于消費(fèi)的人造成一定的影響，但在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，這樣的人還是少數(shù)，多數(shù)購(gòu)買多套住房的居民是為了投資。后者就應(yīng)當(dāng)接受與投資行為相匹配的貸款首付款比例和利率，不應(yīng)再享受相對(duì)優(yōu)惠的個(gè)人住房貸款首付款比例和利率。此外，從總體上看，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理，有助于改變房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、中低價(jià)位住房過(guò)少等現(xiàn)狀，使更多居民的住房消費(fèi)需求得以源源釋放，從而更好地?cái)U(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 文章來(lái)源：【摘自中國(guó)樓市】以上為轉(zhuǎn)載消息，不代表本網(wǎng)站的觀點(diǎn)。
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