3月以來，以北京為首的各熱點(diǎn)城市相繼收緊房貸政策，就在這兩天有消息稱北京部分銀行首套房貸款利率上調(diào)10%，二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率1.2倍。隨著貸款利率、首付的不斷提高，商業(yè)貸款的優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，不少人開始傾向使用公積金貸款。實(shí)際上，隨著整體信貸政策的調(diào)整，公積金貸款這邊也出現(xiàn)了差異化的調(diào)整，

　　1、公積金貸款首付提高

　　跟商業(yè)貸款類似，提高首付比例是公積金貸款收緊的一個(gè)重要手段之一。去年的時(shí)候，廣州就提高了首付比例，規(guī)定首套房首付為30%，已經(jīng)有1套房但無住房貸款記錄的或已結(jié)清的，首付為30%，已經(jīng)有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款沒結(jié)清的，首付為70%。

　　不僅是廣州這樣的一線城市，部分二、三線省會(huì)城市也調(diào)整了首付，比如西安，不僅根據(jù)購(gòu)房套數(shù)、還將購(gòu)房面積作為貸款首付的依據(jù)，規(guī)定：首次使用住房公積金貸款，購(gòu)買面積在144㎡(含)以內(nèi)的自住住房，首付下限由原來的20%提高到25%，購(gòu)買144㎡以上的住房，首付下限由原來的20%提高到30%。對(duì)第二次使用住房公積金貸款的，按照面積不同，首付比例分別不低于30%(沒有變化)和35%(原比例不低于30%)。所以城市間對(duì)于公積金貸款首付的調(diào)整差異化較明顯。

　　2、公積金貸款額度降低

　　降低公積金貸款最高額度也是主要手段之一，比如上海去年11月下調(diào)了二套房公積金貸款最高限額，認(rèn)定為第二套住房的，家庭最高貸款額度調(diào)整為80萬元(個(gè)人最高額度調(diào)整為40萬)，有補(bǔ)充公積金的調(diào)整為100萬元(個(gè)人調(diào)整為50萬)。南寧公積金管理中心規(guī)定，首套房的貸款最高額度為60萬元，二套房或者第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款最高額度由60萬元調(diào)整為45萬元?？偟膩砜?，有城市只調(diào)整了二套房最高額度，有的首套房、二套房都做了調(diào)整，具體跟各自城市公積金余額有關(guān)系。

　　3、執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸

　　認(rèn)房又認(rèn)貸的方式同樣讓部分購(gòu)房人倍感壓力，比如重慶規(guī)定無住房且無貸款記錄的購(gòu)房人申請(qǐng)公積金貸款買房的，才算首套房，有一次及以上貸款記錄或擁有一套及以上住房的均不屬于首套住房范圍。同時(shí)還規(guī)定暫停主城區(qū)非首套住房的公積金申請(qǐng)，嚴(yán)苛程度比商業(yè)貸款有過之而無不及。

　　4、限制公積金貸款次數(shù)

　　在上面政策的基礎(chǔ)上，有城市直接限制了公積金貸款的次數(shù)，比如南寧、西安等城市都規(guī)定不能辦理第三次及以上公積金貸款申請(qǐng)。而且即使可以申請(qǐng)兩次公積金，貸款首付、利率都會(huì)有差異。

　　為何公積金貸款政策會(huì)收緊？

　　數(shù)據(jù)來源：住建部

　　前些天，住建部發(fā)布了全國(guó)住房公積金2016年度報(bào)告，根據(jù)上面的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款12701.71億元，個(gè)人住房貸款率(個(gè)貸率)達(dá)到88.84%，從2012年以來，公積金個(gè)貸率呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)。其中在2016年這一年，天津、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、貴州這8個(gè)省市個(gè)貸率超過100%，早已超過了85%的警戒線。高個(gè)貸率給購(gòu)房人帶來的直接影響，就是申請(qǐng)公積金需要排隊(duì)等額度，去年下半年已經(jīng)有城市出現(xiàn)公積金放款難，一般情況下，如果某個(gè)城市個(gè)貸率超過100%，放款速度會(huì)變慢。也就不難解釋為了抑制過快上漲的個(gè)貸率，部分城市出臺(tái)限制公積金貸款放款的政策。

　　低收入人群公積金交的多，但貸款使用率低

　　還有一個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)，2016年北京、上海、廣東，低收入人群分別占比53.1%、57.44%、68.99%，但在個(gè)人住房貸款占比中，這三地低收入人群占比分別為30.6%、35.36%、26.64%,說白了就是沒錢的交公積金占比最高，但是真正使用了公積金貸款買房的卻沒那么高。

　　不難看出，城市間公積金貸款政策差異化比較明顯，在房?jī)r(jià)相對(duì)高點(diǎn)的城市，像北京，光首付要上百萬，剩下好幾百萬要申請(qǐng)貸款，僅靠120萬的公積金額度買房顯得不太現(xiàn)實(shí)了，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房人來說，只能放棄公積金，選擇貸款利率更高的商業(yè)貸款。

　　經(jīng)濟(jì)能力好的更有資本使用公積金貸款，多數(shù)人是采用申請(qǐng)商業(yè)貸款，提取公積金還商貸的方式。而那些買不起房或沒有買房資格的人，靠提取公積金租房，

　　房貸君(fangdai123)身邊就有不少這樣的人，不過每月1500元限額只能抵消部分房租，并不能從根本上解決房租壓力。

　　總的來說，在信貸環(huán)境整體趨緊的背景下，熱點(diǎn)城市，特別是個(gè)貸率較高的地區(qū)，會(huì)針對(duì)公積金貸款、提取調(diào)整限制政策，而賬戶余額充足、個(gè)貸率沒有超過警戒線的城市，一般不會(huì)出現(xiàn)太大的調(diào)整。

　　房貸君建議，公積金作為職工的個(gè)人資產(chǎn)，一定要活用起來，買房盡量使用公積金，租房、裝修、交物業(yè)費(fèi)，也可以適當(dāng)提取公積金，不過有些城市公積金余額會(huì)影響貸款額度，如果還未使用公積金貸款，以后有購(gòu)房打算的人要注意，及時(shí)咨詢當(dāng)?shù)毓e金管理中心，以免影響貸款申請(qǐng)。

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