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現(xiàn)在很多人買房第一考慮的就是公積金貸款，但小編要告訴大家的是，公積金貸款在很多情況下，其實(shí)并不如商貸劃算。

公積金貸款利率五年以上僅需3.25%，而商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率高達(dá)4.9%，即使是打9折，也需要4.41%，比公積金貸款利率高了1.16%。即使是數(shù)學(xué)不好的人也能看出來，公積金貸款利率比商貸低多了。

事實(shí)真的是醬紫的嗎？在某些情況下，公積金貸款甚至比商貸更貴，讓小編幫你算一筆賬。

場(chǎng)景一：買房時(shí)機(jī)

以上海為例，首先，公積金貸款審批時(shí)間要比純商貸長多了,有時(shí)候簡(jiǎn)直要等到天荒地老。一般公積金審批在一個(gè)月左右，放款時(shí)間不確定，慢的話一個(gè)月又過去了，這取決于公積金中心的貸款額度。

純商貸就省事多了，一般不到一個(gè)月審批+放款就能搞定。

所以在行情好，房價(jià)一天一漲的時(shí)候，公積金貸款因?yàn)閷徟鷷r(shí)間過長很不受房東待見，畢竟時(shí)間就是金錢。

萬一房東借此坐地漲價(jià)，省下來的那點(diǎn)利率就得不償失了。

場(chǎng)景二：貸款年限

在某些情況下，公積金貸款真不如商貸。

受到房齡和繳費(fèi)年限影響，在某些極端情況下，公積金只能貸15-20年，而商貸能貸30年。舉個(gè)栗子：

商業(yè)貸款100萬元，9折利率4.41%貸30年，每月還款5013元。

公積金貸款100萬元，按照3.25%的利率貸款15年，每月還款7026元。

假設(shè)選擇商業(yè)貸款，前15年，每月就比公積金貸款能多出2016元的自由支配現(xiàn)金流。至于后15年，商貸雖然每月還要支出5013元，但那時(shí)候的你說不定已經(jīng)財(cái)富自由了呢？

經(jīng)小編緊張的計(jì)算，用現(xiàn)金流計(jì)算出回報(bào)率（IRR），每個(gè)月現(xiàn)金流的利率成本就是年化6%左右。也就是說，我們自己手頭理財(cái)?shù)氖找嬷灰^年化6%，商貸就要比公積金更賺。

預(yù)期年化收益6%的產(chǎn)品在哪里呢？當(dāng)然是麻袋理財(cái)優(yōu)定存-2期辣~

場(chǎng)景三：公積金沖還商貸

這時(shí)候吃瓜群眾會(huì)不開心了：不用公積金貸款，那我的公積金不是白交了？

小編建議，如果你的公積金余額很高，那你最好的做法就是——純商貸+余額提現(xiàn)。

辦下來了產(chǎn)證，如果是純商貸，按照規(guī)定，就能把公積金賬戶里的幾萬，甚至是十幾萬，幾十萬馬上提取出來，瞬間擁有了一大筆現(xiàn)金流。相反，如果是公積金貸款，賬戶里的這筆錢就沒法提取出來了。

當(dāng)然，把公積金余額清零后，每月又繼續(xù)繳存公積金，這筆錢也不用浪費(fèi)。公積金還有一項(xiàng)重要的技巧，就是使用直系親屬的公積金沖還商業(yè)貸款（直系親屬的名字無須上產(chǎn)證）。你爸的，你媽的，基本上能把全家人的公積金都能扣光，來沖還商貸。

憑著你的貸款買房，輕輕松松就能把全家人的死錢變成活錢，角角落落。

說了這么多，其實(shí)小編想告訴你的是，年輕的時(shí)候不要給自己太大的還貸壓力，要充分創(chuàng)造可支配現(xiàn)金流，越早開始理財(cái)越好。相信將來的自己，一定比今天的自己更瀟灑多金。

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