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　　商業(yè)銀行住房貸款首付比例太高，要求太嚴(yán)，還得太多……如果你是初入職場的新人，如果你有購房夢，如果你的薪水讓你對銀行貸款望而卻步，因此，如何用每個月的公積金來沖抵自己的房貸便是一門學(xué)問，一般而言，公積金“沖還貸”的常見方式有兩種：月沖和年沖。到底哪種方式能達(dá)到最佳“減負(fù)”效果，并不能一概而論，關(guān)鍵要看房貸者本身現(xiàn)金流等情況。

　　月沖：可減輕貸款月供壓力

　　“月沖”，又叫逐月還款法，是指銀行逐月地將公積金賬戶上的資金支取出來，用于支付住房貸款的本息。對于多數(shù)購房者而言，其所能夠申請到的最大公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進(jìn)賬額一般也小于月總還款額，因此，公積金加商業(yè)貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數(shù)人的常見選擇。

　　舉例來說，劉先生夫婦倆購房選擇組合貸款，共35萬元公積金貸款(15年)和65萬元商業(yè)貸款(30年)，而兩人公積金賬戶每個月進(jìn)賬總額是3500元，除抵扣公積金貸款部分外，還可富余500多元。劉先生夫婦每月工資稅后收入合計約12000元，購房首付款的一部分為親戚資助，同時，兩人計劃在一年內(nèi)添丁，所以，在貸款初期還債壓力較大，所以，他們選擇了月沖方式。

　　在銀行辦理好“公積金沖還貸”的委托書后，銀行每個月將3500元的公積金支取出來，先償還公積金貸款的每月本息約3000元，剩余的500多元則用來償還商貸(商貸每月本息約3000多元)。這樣，劉先生還需要每月向還款賬戶存入2500元，用來補(bǔ)足商貸部分。

　　這樣，兩人每月在扣除房貸、各項生活費(fèi)、還親戚借款等支出后，每月可節(jié)余近5000元，這樣，一年后兩人可積攢約6萬元的“生育基金”，基本可解除添丁的后顧之憂。

　　年沖：一次性沖抵最省利息

　　“年沖”，又稱為一次性還款法。和“月沖”的本息還貸不同，“年沖”是直接用公積金賬戶上的全部余額來沖抵貸款本金。而根據(jù)公積金中心的規(guī)定，“年沖”須優(yōu)先歸還公積金貸款本金，也就是說，償還完全部公積金貸款本金后，才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分?！澳隂_”方式其實是一種提前還款，節(jié)省的多為公積金貸款的利息，同時，這種方式更適用于公積金賬戶余額較多，且貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的購房者。

　　根據(jù)公積金中心規(guī)定，使用“年沖”還需要滿足一些條件：第一，住房貸款必須滿一年以后，才能去辦理沖抵本金的業(yè)務(wù);第二，在一般情況下，沖抵的本金額度不低于6個月還款額。另外，“年沖”之后，減少了貸款的本金，相應(yīng)的每月還款額也會有所降低，對于那些還貸能力充足的人，此時可以到銀行更改一下自己的還款方式，比如保持每月還款額不變，同時縮短自己的還款期限，以達(dá)到進(jìn)一步節(jié)省利息的目的。

　　選年沖還是月沖關(guān)鍵看現(xiàn)金流

　　銀行理財專家認(rèn)為，究竟選擇年沖和月沖哪種方式才是正確的，要取決于各人的現(xiàn)金流量以及還貸計劃(是否打算提前還貸等)，選擇月沖并不妨礙提前還貸，購房者可以把每月節(jié)省的現(xiàn)金積攢到年底一塊沖抵本金，而且可優(yōu)先歸還商貸本金;選擇年沖，還貸初期的現(xiàn)金流壓力可能較大，但是，一年過后，隨著貸款本金的一次性沖抵，月供負(fù)擔(dān)也將大幅減少。不過，年沖還需考慮沖還公積金貸款后，公積金貸款相對較低的利率將不再享有，而月沖更有利于積累現(xiàn)金，用以提前沖還商業(yè)貸款。

　　住房公積金省錢訣竅大解密

　　訣竅一：貸足額度盡享利率優(yōu)勢

　　以市民王先生夫婦為例：他們工作穩(wěn)定，住房公積金繳存正常，從未申請過任何貸款 ，計劃購置一套120平方米價值180萬元的住房，以改善居住條件。首付款預(yù)計70萬元，申請住房貸款110萬元，以后每月歸還住房貸款約5000元。根據(jù)王先生夫婦的想法，業(yè)內(nèi)人士提出以下建議：

　　住房公積金貸款作為政策性貸款，其最明顯的特點就是低利率。從目前5年期以上貸款來看，商業(yè)貸款的年利率為7.83%，而住房公積金貸款年利率為5.22%，兩者相差2.61個百分點。對一筆50萬元15年期的住房公積金貸款和商業(yè)貸款進(jìn)行比較，商業(yè)貸款比公積金貸款每月多支付約718元，15年多支出利息約129207元。這種利息差還會隨著貸款期限的延長而進(jìn)一步的拉大。因此，應(yīng)盡可能地貸足公積金貸款。

　　訣竅二：巧用公積金歸還購房貸款

　　貸款額度確定以后可就要考慮還款的問題了，怎樣用公積金來歸還貸款呢?怎么可以節(jié)省利息呢?

　　王先生夫婦首先想到了用公積金賬戶中的余額來歸還貸款，但是還款方式有“逐月還款法”和“一次性還款法”這兩種，到底應(yīng)該選擇哪種還款方式，需要先作一番比較：如果選擇“一次性還款法”，每年用其住房公積金賬戶里的余額部分提前歸還其住房貸款一次，假設(shè)住房公積金月繳額每年增加13%，則只要合同貸款期限一半的時間結(jié)清其全部住房貸款，可減少約一半的利息支出。

　　如果選擇“逐月還款法”，王先生夫婦公積金賬戶里已有公積金余額加上每月繳存的住房公積金，假設(shè)住房公積金月繳額每年增加13%，那么貸款前期有一段時間內(nèi)是不需要自己出錢還款的，以后很長一段時間里每月也只需付少量現(xiàn)金用于還款，當(dāng)月繳存額將大于其月還款額后，就不用自己再出錢了。采用這種方式雖然利息支出沒有減少，但是借款人在起初幾年每個月的還款壓力減輕了。

　　經(jīng)過比較和分析，王先生認(rèn)為貸款前期資金使用比較緊張，而自己收入還處于上升期，所以選擇“逐月還款法”比較好，這樣可以減少前期的還款壓力，如果今后資金寬松，再變更還款方式為“一次性還款法”來減少利息支出。

　　總之，用好、用活自己的公積金，并且讓它最大化地轉(zhuǎn)化為實實在在的財富，這里面有很多訣竅，聰明的你如果懂得巧妙利用的話，可以幫你省下不少“銀子”。

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