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　　最近，樓市瘋了，住房公積金也瘋了。北、上、深三地公積金2015年年報(bào)顯示，截至2015年年末，三地公積金結(jié)余資金存款中幾乎沒(méi)有活期資金可用。北京市公積金活期存款余額為4.02億元、深圳市為1百萬(wàn)元、上海公積金活期及1年內(nèi)定期存款甚至為“零”。

　　二線(xiàn)城市的情況也沒(méi)有好到哪去：南京、蘇州、合肥、福州等地發(fā)布了去年住房公積金貸款情況，多地貸款率大幅度上漲：福州住房公積金管理中心現(xiàn)有的公積金已透支，使用率達(dá)到了105.23%、南京104.58%、蘇州117.04%。要知道，85%就已經(jīng)是警戒線(xiàn)了，多地已經(jīng)超過(guò)100%，就意味著放出去的住房公積金數(shù)已超過(guò)收來(lái)的。住房公積金“被貸空”，這一現(xiàn)象是如何造成的?住房公積金不夠用，我們要怎么買(mǎi)房子?

　　住房公積金貸款額度是怎么算的

　　公積金貸款額度是指?jìng)€(gè)人在使用公積金貸款時(shí)所能申請(qǐng)的最大貸款金額。而公積金貸款額度的計(jì)算，要根據(jù)還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)、住房公積金賬戶(hù)余額和貸款最高限額四個(gè)條件來(lái)確定，四個(gè)條件算出的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。

　　在這里額外補(bǔ)充一個(gè)知識(shí)，其實(shí)這住房公積金并不必全拿來(lái)還房貸，支付房租也可以動(dòng)用，你甚至可以在退休后把它從賬戶(hù)里取出來(lái)，至于取出來(lái)以后你是拿它炒股還是拿它買(mǎi)菜，nobody cares (沒(méi)人在乎)!話(huà)雖如此，大多數(shù)的人肯定還是拿它來(lái)還房。

　　為什么住房公積金不夠用了

　　國(guó)家天天喊著要為樓市“去庫(kù)存”，為了有所響應(yīng)，從去年至今，各地陸續(xù)出臺(tái)了住房公積金支持個(gè)人住房貸款的政策，除了減少二手房交易稅，不少地方將住房公積金貸款限額大幅上調(diào)，或降低住房公積金貸款門(mén)檻，比如北京將購(gòu)買(mǎi)首套自住房的公積金個(gè)人貸款限額提升到了120萬(wàn)，而上海則提升到了60萬(wàn)。

　　這相關(guān)政策頻出，樓市回暖，大家都要買(mǎi)房，房?jī)r(jià)飆升，住房公積金需求自然也就上來(lái)了，導(dǎo)致多地住房公積金庫(kù)存吃緊，“池子”里的錢(qián)不夠用了。為此，各地相繼推出了審批放緩、放貸周期延長(zhǎng)、額度嚴(yán)格把控等一系列控制舉措，但還是擋不住飆漲的購(gòu)房需求。

　　住房公積金不夠用了怎么辦

　　各地住房公積金“被貸空”，說(shuō)明大家都喜歡拿住房公積金還房貸。為什么?首先得跟各位明確一下我國(guó)買(mǎi)房貸款的幾種形式：住房公積金貸款、商業(yè)銀行貸款和組合貸款(住房公積金+商業(yè)貸款)。就前兩者而言，住房公積金貸款利率低于商業(yè)貸款，公積金是這樣：5年以下2.75%、5年以上3.25%。而商貸是這樣：一年以?xún)?nèi)4.35%、一年至五年4.75%、五年以上4.9%。

　　來(lái)給各位算一筆賬，如果你要買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子，首付付了30萬(wàn)，還有70萬(wàn)要在5年內(nèi)還清，如果你使用住房公積金貸款，那么你本金+利息總共要付出105萬(wàn)，同等情況下，商貸本息要付出108.8萬(wàn)，比住房公積金貸款多了3.8萬(wàn)。

　　但是，住房公積金也有自己固有的“頑疾”：其一，覆蓋面低，對(duì)非正規(guī)就業(yè)者和個(gè)體就業(yè)者存在歧視;其二，只能本地使用，不利于人口流動(dòng);其三，存款利率低(目前為1.5%)，升值太慢;其四 ，使用單調(diào)，不能根據(jù)個(gè)人情況及時(shí)調(diào)整，低收入群體使用的門(mén)檻過(guò)高;其五，積淀資金過(guò)多，不能有效增值。

　　而且，雖說(shuō)同等條件下公積金貸款比較好使，但眼下貸不到也是既定事實(shí)。還有一種情況，就是你的公積金貸款數(shù)額不足以支付房貸，商業(yè)貸款的利率又如此之高，這該怎么辦?這種情況下，你可能就得選擇上文跟你說(shuō)過(guò)的組合貸了，即住房公積金+商業(yè)貸款。

　　這種組合貸的利率較為適中，且貸款金額較大，計(jì)算方法也挺簡(jiǎn)單粗暴的：公積金貸款部分的利率和金額就按公積金那套流程算，商業(yè)貸款同理。所以可以總結(jié)為：買(mǎi)個(gè)房子，能用多少公積金就用多少公積金，剩下的申請(qǐng)商貸就行啦!不過(guò)，話(huà)雖如此，因?yàn)橘J款周期漫長(zhǎng)，很多賣(mài)家在聽(tīng)到組合貸的時(shí)候就直接拒絕了交易，所以各位在買(mǎi)房前也得做個(gè)心理準(zhǔn)備，跟賣(mài)家提前協(xié)商好。

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