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　　在加息、利率上浮的貸款環(huán)境下，貸款購房人也是變得越發(fā)精明，開始選擇省息的房貸產(chǎn)品。在實際的業(yè)務操作中，不少借款人在公積金使用上仍存在誤區(qū)，現(xiàn)將公積金使用中不可觸碰的“雷區(qū)”匯總如下:

　　公積金賬戶余額不能做購房首付

　　案例描述：小趙準備今年年底前買一套小兩居，作為和女友結婚的婚房，小趙這幾年工作的積蓄有再加上父母資助剛剛夠支付首付。在現(xiàn)在貸款利率比較的情況下，小趙想多交些首付，少貸點款，這時他想到公積金。因為他所在的單位一直有為員工繳存公積金，小趙個人每月800左右的繳存額，再加單位繳存的部分，加起來也有將近10萬元了，他想把公積金賬戶里的錢取出來，用來支付購房首付。

　　很多人都認為既然公積金是職工購房福利政策，那么理所當然的可以用來支付購房首付，“偉嘉安捷”指出，其實不然。因為公積金是先使用后才可以提取的，即購房人只有在購房后，提供購房相關的證明材料才可以辦理提取手續(xù)。

　　公積金貸款還清后才可以再次使用

　　案例描述：康先生婚前曾用公積金貸款購買過一套住房，但是還有20萬的貸款沒有還清。考慮到父母已經(jīng)上了歲數(shù)，他想用公積金貸款再在本小區(qū)給老人買一套房子，方便就近照顧老人?？墒强迪壬诳捶恐袇s被告之不能使用公積金貸款了，他有些不明白。自己的公積金正常繳存，賬戶里也有余額，怎么就不能使用了呢?

　　能否使用公積金貸款與賬戶內(nèi)余額是沒有關聯(lián)的，只要繳存滿12個月并且申請貸款時賬戶處于繳存狀態(tài)就可以使用。但是因為康先生之前有過一次公積金貸款紀錄，且貸款未還清，在這種情況是不可以再使用公積金貸款的?？迪壬挥羞€清目前名下的公積金貸款，才可以再次使用。

　　公積金提取額不能超出租房款或購房款

　　案例描述：田小姐是山東人，畢業(yè)后一直在京工作，一直和朋友租住兩居室，田小姐每月要承擔1500元月租金，每月的房租支出讓田小姐感覺到明顯的壓力。她看網(wǎng)上說租房也可以提取公積金，于是田小姐尋思著把這幾年繳存的公積金一次提取出來，大概有3萬元左右。

　　公積金的提取額是不能超出實際費用發(fā)生額的。田小姐一年的房租支出為1500*12，即17000元，所以她一次性提取公積金的金額不能超出17000元。另外，提取公積金時需要提供租房發(fā)票，需要去街道辦事處去開具發(fā)票，并通過單位相關部門辦理提取手續(xù)。

　　京公積金貸款額不能超出80萬上限

　　案例描述：小曹看上了一套80平米、總價為200萬的房子，屬于小曹家庭名下的首套房，他想使用公積金貸款。小曹按照目前北京市公積金首套房90平米以下最低首付兩成的政策計算了一下，可以貸100多萬。不過，貸款咨詢中卻被告之最多只能貸80萬，小曹顯得有些茫然。

　　公積金貸款與商業(yè)貸款存在很大區(qū)別，即不能單純的依據(jù)房產(chǎn)評估值來計算貸款額，需要根據(jù)借款人收入、繳存額和繳存比例來計算，且不能超出公積金貸款最高80萬的上限。

　　根據(jù)市管公積金的最高貸款額度的計算公式：借款人家庭月收入(月收入=職工個人住房公積金月繳存額÷職工住房公積金繳存比例)，每月至少扣除400元的生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額。小曹公積金的繳存額為700元，繳存比例是12%，1萬元20年的月還款額為64.35，所以他可以申請的公積金最高貸款額為(700/12%-400)/64.35=84.43，但因公積金貸款有80萬的額度限制，所以小曹最多只能貸到80萬，他如果想使用公積金貸款的話，只能是多掏些首付，或是通過組合貸將剩下的部分用商貸補齊。

　　父母的公積金子女不可使用

　　案例描述：小吳畢業(yè)四年后想自己貸款買套小戶型的房子，想使用公積金貸款購買，但自己賬戶里的公積金余額不多，他想使用父母的公積金來貸款，不知道能不能操作。

　　小吳不可以使用父母的公積金來貸款買房，因為父母與子女間的公積金是不能夠互相使用的，只有配偶之間才可以。此外，小吳買房后也不能提取父母的公積金。

　　商業(yè)貸款暫不能轉成公積金貸款

　　案例描述：李先生是2007年貸款買的房子，因為原來所在的單位沒有為員工繳存公積金，所以李先生當時申請的是商業(yè)貸款。后來換了工作后，單位有為其繳存公積金，到現(xiàn)在已經(jīng)繳了兩年，李先生覺得現(xiàn)在自己每月的月供壓力較大，想把商業(yè)貸款轉成公積金貸款。

　　目前北京市是暫不支持商貸轉公積金的，也就是說李先生并不能把名下的貸款轉成公積金貸款。因為銀行系統(tǒng)內(nèi)是不提供轉按揭服務的，如果李先生要緩解月供壓力的話，有以下兩種方案可以選擇：1)還清目前的貸款，使用公積金貸款進行一次交易;2)將本人公積金賬戶內(nèi)的余額提取出來用來減輕還款壓力。

　　個人不良征信同樣影響公積金貸款

　　案例描述：宋女士在一家外企擔任人力咨詢經(jīng)理一職，為方便女兒上中學，她想在海淀區(qū)某中學附近給孩子買套小房子，但是她之前有過幾次信用卡逾期，不知道會不會影響自己辦理貸款。

　　公積金貸款也要考核借款人個人征信紀錄。如果借款人個人征信較差，有超過“連三累六”的逾期紀錄，公積金管理中心可能會拒簽。

　　除京秦外，公積金不能跨省操作

　　案例描述：小江是山東人，畢業(yè)后一直在京工作，現(xiàn)在工作和家庭都較為穩(wěn)定，準備一直定居于此。小江想給老家的父母在老家買一套房，但是現(xiàn)在手頭的錢不太充裕，想用北京繳存的公積金貸款購買，可是卻被遇到了山東公積金管理中心的拒絕。

　　公積金貸款一般只能在繳存地申請貸款或是省內(nèi)互通使用，目前除了北京和秦皇島可以互通外，其他省市是不能跨省操作的。

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