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　　自從三部委出臺二套房公積金新政后，咨詢二套房公積金貸款的人數(shù)明顯增多。據(jù)華律網(wǎng)小編了解：二套房貸款，公積金貸款“認房不認貸”，商業(yè)貸款“認貸不認房”。

　　首套房貸款還清后，二套房貸款首付降至兩成，貸款利率也相應(yīng)下調(diào)其中公積金五年期以上貸款利率調(diào)整為3.25%，商業(yè)貸款五年期以上貸款利率調(diào)整為5.15%。以上利率從9月1日起執(zhí)行。

　　本文以北京市為例，談?wù)劧追抠J款，公積金貸款和商業(yè)貸款的政策差異。

　　購房者名下有房，公積金認定算二套

　　經(jīng)過了5月份的降息和8月份首付降低后，“史上最低”的公積金貸款利率和首付讓不少人有了要動一動公積金的想法，吳女士就是其中一位。不過，吳女士曾經(jīng)在北京貸款買過一次房子，貸款已經(jīng)結(jié)清，房子也并未賣出?！?30新政”之后，吳女士曾經(jīng)咨詢過，像她這樣的情況，再次購房銀行如何判定。當時，吳女士得到的答案是按照最新的政策，她在銀行貸款買房，已經(jīng)可以被認定是首套房，享受首套房的貸款優(yōu)惠政策。

　　公積金新政出臺后，吳女士想使用公積金再次購房，并且她希望能夠貸到公積金額度的上限120萬元，但咨詢公積金管理中心后發(fā)現(xiàn)，像她這樣的情況想使用公積金買房，只能被認定為是二套房，最多只能貸款80萬元，首付比例最低20%，執(zhí)行最新的公積金貸款利率。

　　專家指出，目前商業(yè)貸款執(zhí)行的政策為“認貸不認房”，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房，如果購房人名下有一套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為20%，而且各家銀行針對購買首套房且個人資質(zhì)較為良好的人群能夠給予八八折或九折的利率折扣。與商業(yè)貸款不同的是，公積金貸款的判定標準為“認房不認貸”。對于名下有一套未賣掉住房的人來說，按照現(xiàn)行政策將被算作二套房，首付比例為20%。

　　需要提醒的是，雖然像吳女士這樣的情況被認定是二套房，按照現(xiàn)行的公積金貸款利率為3.25%，比商業(yè)貸款利率5.15%低近不少，如果80萬元的額度夠用，仍是使用公積金貸款比較劃算。

　　是否是首套以貸款時間為準分期 首付方式可取消

　　與吳女士不同，公積金上限120萬元的貸款額度對于改善型置業(yè)的李先生完全不夠用，公積金新政對他影響并不大，但是“930”后，商業(yè)貸款首套房的認定卻給他幫了大忙。

　　李先生去年9月初以640萬元的總價在北五環(huán)某新盤購置了一套房子，當時還只符合二套房購買資格的他選擇了開發(fā)商提供的首付分期優(yōu)惠，先期交了30%的首付款，約定今年8月底前，將剩余的40%交齊。近日，李先生的置業(yè)顧問電話通知他，由于房子的工程進度原因，貸款的時間可能要提前，如果李先生仍選擇七成首付，需要在近期把剩余的首付款交齊并辦理貸款。不過，以李先生的情況，如果前一套房子的首付款已經(jīng)還清，那么可以以首套房的方式貸款，不僅可以享受優(yōu)惠利率，同時首付也不用再補交了。

　　李先生咨詢銀行的個貸經(jīng)理得知，像他這樣的情況確實符合首套房的貸款資格，因為銀行對于是否是首套房的認定是以提出貸款的日期為準，與他購房的時間無關(guān)。個貸經(jīng)理還透露，從“930政策”實施之后，他手里幾乎就沒有辦理過二套房貸款，大部分客戶都會選擇還清之前的貸款以首套的身份購買。

　　專家分析道，從整體買房入市的人群來看，首次買房的置業(yè)人群占了成交主體。盡管公積金新政中二套房的首付比例從60%-70%調(diào)整為20%，使得二次置業(yè)人群受益更大，但是二套房的最高額度僅為80萬，很多二次換房人買房都選擇了商業(yè)貸款或組合貸款，相反首次買房的置業(yè)人群使用公積金貸款的頻率較高，這部分人群買房大多挑選一些小戶型住房，房屋面積多在50-80平方米之間，因為房屋總價偏低，因此貸款的額度多在80萬-120萬元之間，排除個人繳存偏低等情況以外，大部分購房人都用足最高120萬的貸款額度。

　　此外，吳某還提醒，相比市管公積金，國管公積金在使用上仍有一些問題需要注意。對于換房群體，如果曾經(jīng)使用過國管公積金貸款，必須要等到結(jié)清貸款滿五年后才能再次使用公積金，而不是還清即可再次使用公積金貸款。另外，如果名下公積金貸款未結(jié)清，是不能再次使用公積金購房的。

　購買二套房靈活利用現(xiàn)有購房政策政策和利率政策，能最大限度地降低自己負擔，減少成本和利息支出。

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