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　　請內(nèi)行當顧問把關(guān)

　　購買二手房的好處是價格相對便宜而且彈性大；地段環(huán)境、房型格局、價位及物業(yè)等選擇的余地大。缺點是比起買新房，對方的背景及可能牽涉到的關(guān)系不一定都“浮出水面”，可能的陷阱多。

　　我在購房時自知是外行，怎么辦？向內(nèi)行求教。好在一位親戚的好朋友是這方面的專業(yè)律師，我請他幫忙。

　　在我初步選中一處心儀的二手房后，他陪我前往確認出售方產(chǎn)權(quán)，指點我看房、付款、交房的注意事項，最后還審閱了購房合同。有了“購房顧問”的把關(guān)，我又快又省力地完成了買房的全過程。

　　當我十分滿意表示感謝時，他笑著說，這種事是“難者不會，會者不難”。經(jīng)他分析，我才知道該把握的要點還真不少，我根據(jù)自己的體驗歸結(jié)為以下幾點。

　　首先要確認該房屋是允許出售的，不存在別人的優(yōu)先購買權(quán)。還要審核房產(chǎn)權(quán)的真實可靠和完整，最怕瞞著家人或共有產(chǎn)權(quán)其他方私自出售住房的。

　　其次是了解二手房的準確建筑面積，以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準，其他面積不算數(shù)；并上門核對房型結(jié)構(gòu)及樓房間隔，房屋質(zhì)量，周圍環(huán)境，特別注意未來的鄰居，以及是否嘈雜，有沒有與物業(yè)的遺留問題。

　　再次，除了產(chǎn)權(quán)過戶，還需注意水、電、煤、電話等其他項目的過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方按時遷出。對水、電、煤氣、有線、戶口遷出等附屬環(huán)節(jié)細節(jié)問題要有明確約定。如果賣主答應屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器全部或部分贈送，實際交房時有可能承諾的空調(diào)、熱水器不見蹤影，甚至門窗被卸。所以買方在收房前一定要預留部分保證金，并把具體交房標準寫進合同之中，同時規(guī)定違約責任。

　　第四，在簽訂購房合同時，一定要按程序簽訂《房屋買賣合同》，到產(chǎn)權(quán)中心辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費手續(xù)，交易時最好一手辦過戶，一手交錢。不要輕易提前付錢。簽訂《房屋買賣合同》時必須清楚表明各方的責任及義務，如毀約責任、逾期搬遷交房責任、逾期付款責任及其他違約責任等，這既有助于避免違約，又為可能發(fā)生的訴訟爭取有利的條件。

　　第五，簽訂《房屋買賣合同》時，對支付相當于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等要寫明。買房款一定要由賣方而不是中介出具收據(jù)。為保證資金安全，如有可能最好能采用資金監(jiān)管方法，還必須明確交房時間、交驗房屋時的費用由誰承擔。周滬生

　　人到晚年 “老窩”不能脫手

　　上海的居民，解放前擁有私人房產(chǎn)的比例很小，居住的都是租賃房，只是到了1994年，上海出售公有住房，租賃房才變成產(chǎn)權(quán)房。從那時到如今，20年過去了。有的居民年事漸高，住在頂層感覺不便，想調(diào)低一點的；子女長大了，進入了婚齡，也有了調(diào)房或購房的念想。對于他們來說，買房賣房可以說是人生第一次，既無經(jīng)驗，也不太懂規(guī)則，因此，往往會受騙、上當、吃虧，或留下后遺癥，或釀成訴訟糾紛。

　　在二手房買賣過程中，會遇到各種各樣的糾紛。從大的方面講，有兩大類：一類是中介機構(gòu)缺乏誠信，設了圈套讓你鉆，或明知其中有詐卻不對你說，給客戶留下無法解決的難題。另一類是戶主與家庭成員之間的糾紛。當前最突出的，是有些老人家中唯一的住房，被子女私下賣掉，老人面臨“無家可歸，無處可去”的尷尬境地。這個問題，特別需要引起社會各界的重視。

　　老人“失房”，原因不同：

　　第一種，歷史遺留問題。1994年，上海公有住房出售中有個規(guī)定：“使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房，只能登記一個人的名字”(“94”方案)。那時，許多老人或因鐘愛孩子，或因擔心今后會征遺產(chǎn)稅，就把房屋登記在孩子名下。第二年出臺完善的“95”方案時也未加以改正，將錯就錯，一錯至今。如今孩子長大了，卻忤逆不孝了，竟以產(chǎn)權(quán)房主的身份，賣掉房屋，趕走父母。對這種情況，我以為有關(guān)單位應實事求是，替老人正名；如果房屋已出售難以挽回者，售房人應租賃房屋，供父母居住。

　　第二種，老人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但子女不肖，吸毒或賭博，為了買毒品，還賭債，動起老人房子的腦筋：第一步，偷得戶口簿掛失房產(chǎn)證；第二步，私下寫成老人把房產(chǎn)過戶給他的字據(jù)；第三步，騙取老人在過戶字據(jù)上簽字；第四步，自行將房屋出售，房款用于自己所需。房屋一經(jīng)出售，木已成舟，很難挽回。這方面的教訓告訴我們，老人到了晚年，不要輕易將房產(chǎn)過戶給子女，即使要過戶，也應作為身后事，通過遺囑方式完成。

　　第三種，現(xiàn)在有的家庭，子女離婚是為了分房產(chǎn)，房子分割完畢，又把第三代推給老人撫養(yǎng)。這樣的老人，有的盡管并未失房，但經(jīng)濟負擔加重，生活質(zhì)量下降了。我以為，今后應該定出規(guī)矩，離婚不能只分家當，得先把孩子足夠的撫養(yǎng)費留下，沒有這個條件，離婚免談。 耿實

　　約定不明確 留下后遺癥

　　今年6月，眼看房價沒有停下漲價腳步的跡象，我決定將家里的小房置換成大屋。出售小房很順利，然而買進的那套房雖然在9月已付清房款，辦妥了過戶手續(xù)，但房東卻遲遲不交房。之所以造成這樣的結(jié)果，與合同上的約定不明確，被對方鉆了空子有關(guān)。希望我的教訓能提醒人們在簽訂二手房買賣合同時保持警醒，把合同條款的含義定義得盡可能的明確。

　　當初在房產(chǎn)中介簽合同買進這套房時，中介稱9月底可以完成交易，可賣家提出因在上海沒有其他住房，即使辦完了過戶手續(xù)，也要讓他免費居住到10月底再交房。盡管妻子對此有所猶豫，我還是爽快地答應了。畢竟與成百萬的房價相比，一個月的租金還是小意思。當時，社會上正傳公積金放款時間可能比以前要慢，我怕買房的公積金貸款不能及時到賬，會影響我的付款，就在合同上將我交付房款、辦理過戶手續(xù)及交房的最后期限再往后推了兩個月(至12月10日)，以給我向其付款留出足夠的時間。考慮到貸款也可能辦得比較順利，又在合同上補充約定“如果過戶提前，交房、遷戶口也相應提前。”

　　之后的公積金貸款很順利，9月底我就把全部房款轉(zhuǎn)到了賣家的賬上，并完成了房子過戶。我遵守自己的承諾，直到10月底才要求賣家交房?？少u家一會兒說出差在外要兩星期才回來，忽而又說要三星期，就是躲著不見面。11月中旬我找到他時，他說：“我們是約定如果過戶提前，交房、遷戶口也相應提前，但這個‘相應’可以是過戶后的第二天，也可以是過戶后的兩個月，等我準備好了自然會交房的?！苯Y(jié)果又拖了三個星期，到12月3日才向我交房。

　　在此，我想告訴買賣房屋的人們，簽訂好合同至關(guān)重要，尤其是在約定一些附加條文時，一定要字斟句酌，字義要具體、明確，不能有歧義。否則，很可能被人鉆了空子，徒增自己的麻煩。 洪祥義

　　我買賣房屋的幾點心得

　　我最近剛剛完成了住房的置換，其中所涉及到的環(huán)節(jié)確實非常復雜，而且一環(huán)套著一環(huán)，稍有不慎可能就會給自己帶來很大的麻煩?，F(xiàn)將其中一些經(jīng)驗和心得與讀者分享一下。

　　在操作賣舊房買新房時，一定要把握好各個環(huán)節(jié)的時間節(jié)點，兩者之間的銜接一定要計算得精準一些。

　　賣掉自己的舊房時，盡量能夠提前將一些準備工作先做好，比如剩余房貸(如果有的話)的結(jié)清等，以減少賣房過程中的不確定性。購買房屋時，如果考慮貸款，則可根據(jù)計劃要買的新房面積來推算一下是否符合公積金貸款政策；是否會要交納房產(chǎn)稅，并據(jù)此來確定自己房屋內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人是否需要調(diào)整。

　　對于購買二手房來說，兩個問題是關(guān)鍵。一個是交易對象是否有完全的對房產(chǎn)處置的權(quán)限，這一點必須要讓中介到房地產(chǎn)交易中心去查閱清楚，因為多人共有產(chǎn)權(quán)的房屋需要征得全部產(chǎn)權(quán)人的同意，這里面可能就會遇到一些已經(jīng)離婚、將要離婚的上家因為內(nèi)部矛盾沒解決導致交易中途被中止的情況。

　　另外一個關(guān)鍵就是戶口問題。也許會有部分上家來協(xié)商說自己的戶口暫時沒地方落，希望能夠在房屋過戶之后再留一段時間。如果這樣的情況成真，很可能會給買家?guī)砗艽蟮暮筮z癥，而且這種后遺癥是通過司法途徑也非常難解決的問題。所以在這一點上盡量只能先小人后君子了，一定要在合同上約定交房時賣家戶口全部遷出。 金真

　　環(huán)節(jié)一多事難辦

　　前不久，我和家人準備把所住的房屋賣掉，再買一套大一點的房。我們在房產(chǎn)中介公司看中了一套二手房，但在商談房屋買賣的過程中，房主始終不出面，一直是代理人和我們在交談。代理人說房主在國外，正式辦手續(xù)時他會回來的。

　　由于那位代理人對于售房的價格不能拍板定奪，要一次次打電話征求房主的意見，而房主又經(jīng)常有反復，弄得我們心里也沒有了底，不知道房主的心理價位到底是多少。因為我們這時還要通過另外一家房產(chǎn)中介與潛在的買家談賣我們住房的事，擔心萬一我們賣了自己的住房，而這套房子又買不下來，豈不非常被動？考慮到房主的行事風格及聯(lián)絡的不暢，為了避免浪費精力，也為了有可能抓住其他一些機會，我們最終還是放棄了這套房子。 高建樞

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