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　　法制晚報(bào)訊（ 張東妮） “不限購”，在嚴(yán)厲的住房調(diào)控政策下成了房地產(chǎn)市場(chǎng)最管用的廣告語。而曾經(jīng)的雞肋產(chǎn)品商住小戶型也隨之悄然占據(jù)剛需市場(chǎng)。

　　“在有生之年能看到你住的房子被拆?！标P(guān)于商住兩用房最有名的段子，是位于青年路的某項(xiàng)目，由于諸多因素，許多購房者簽訂合同后的實(shí)際有效使用年限不到30年。曾幾何時(shí)，商住兩用房40年的產(chǎn)權(quán)成為銷售的弊端，而今卻因?yàn)榇蛄藗€(gè)政策的擦邊球成為沒有購房資格的人們眼中的“香餑餑”。

　　調(diào)查了解，在北京嚴(yán)厲的住房調(diào)控政策下，商住兩用房項(xiàng)目作為調(diào)控的“盲點(diǎn)”，近期呈現(xiàn)出了供需兩旺的態(tài)勢(shì)，成交量達(dá)到全市小戶型成交量的九成。

　　今年以來成交占比再漲兩成

　　“主要是不限購，沒有購房資格就只好買這了。如果有資格肯定不會(huì)選擇商住房?！辟彿空咝∨；楹笠恢弊夥孔?，去年懷孕后想買房，夫妻倆卻都沒有資格，于是在雙方父母的幫助下購買了位于地鐵6號(hào)線邊上的商住小戶型項(xiàng)目。小牛無奈地告訴，總不能生了孩子之后還老搬家吧。了解到，很多像小牛一樣的剛需購房者，在沒有購房資格的情況下，退而求其次選擇商住兩用房，也就使得商住兩用房從邊緣產(chǎn)品成為“主流產(chǎn)品”。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，2014年北京商品住宅成交中，戶型面積在70平米以下的小戶型產(chǎn)品共成交了2650套，在整體住宅市場(chǎng)中的占比達(dá)到了32%，比2013年全年提高了12個(gè)百分點(diǎn)。其中商住類產(chǎn)品共成交了2378套，占了70平米以下小戶型總成交量的90%，比2013年全年更是大幅提高了18個(gè)百分點(diǎn)。毋庸置疑，商住項(xiàng)目成為70平米以下小戶型產(chǎn)品的成交主體。

　　“目前普通住宅限購，商住房小戶型不限購，銷售回款快，開發(fā)商肯定更愿意拿出地來蓋商住房?！蔽挥跂|五環(huán)外的商住兩用房開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴，現(xiàn)在蓋商住房的開發(fā)商越來越多，肯定跟調(diào)控政策有關(guān)，開發(fā)商的資金鏈靠銷售回款，在目前的政策背景下，相比普通住宅，商住房的銷售回款更有保障。

　　采訪了解，目前北京商住房兩用房成供應(yīng)主力，開發(fā)商推盤積極性更好，銷售也更容易。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，在北京開盤的24個(gè)項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目有9個(gè)，占比37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年前11個(gè)月16%的平均占比。同時(shí)，2014年開局，雖然開發(fā)商推盤積極性整體降低，開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)銳減，但是截至2月16日，1、2月份開盤的13個(gè)項(xiàng)目中，包含首開熙悅睿府?書香、城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場(chǎng)?莫爾空間、旭輝E天地、常楹公元自由派在內(nèi)，仍有4個(gè)商住項(xiàng)目開盤，4個(gè)項(xiàng)目累計(jì)增量超過1800套，在開盤總套數(shù)中占了近一半的比例，成為市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主力。

　　截至2月16日，2014年北京住宅銷售排行榜數(shù)據(jù)也顯示，中糧萬科FUNMIX半島廣場(chǎng)、順義?綠地啟航國際、紅石座、熙悅睿府?書香等商住項(xiàng)目均表現(xiàn)不俗，其中，位于房山區(qū)的中糧萬科FUNMIX半島廣場(chǎng)更是位居銷售榜首。而上述幾個(gè)項(xiàng)目的開盤時(shí)間集中在去年11月底到今年1月初，都在最近兩個(gè)月有新增放量。

　　成交均價(jià)較普宅低近兩成

　　“不限購，低總價(jià)，LOFT，小戶型，層高5.8米，買一層送一層?！鳖愃频纳套捎梅繌V告估計(jì)很多人的手機(jī)上都接到過。在房地產(chǎn)調(diào)控限購以及高房價(jià)的背景下，不限購低總價(jià)僅這兩點(diǎn)就已經(jīng)足以打動(dòng)很多剛需購房者的心，如果再加上買一層送一層的強(qiáng)大吸引力，那些商住房的明顯弊端被很多購房者刻意忽視。受使用年限、貸款、轉(zhuǎn)讓、居住成本等諸多商住兩用房的不足影響，開發(fā)商在商住兩用房的定價(jià)策略上相比周邊普通住宅略低。作為70平米以下小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)主力，商住房不但拉低了小戶型產(chǎn)品的整體成交價(jià)，也成為了北京低端樓市的主力軍。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，從1月1日到2月16日，北京商住產(chǎn)品的成交均價(jià)為21199元/平米，比商品住宅產(chǎn)品26040元/平米的均價(jià)低了19%，其中70平米以下的商住產(chǎn)品成交均價(jià)為21631元/平米，也比小戶型21962元/平米的成交均價(jià)略低。

　　名次 項(xiàng)目名稱 行政區(qū) 套數(shù)↓ 面積(㎡) 均價(jià)(元/㎡) 套均面積（㎡） 物業(yè)類型

　　1 中糧萬科FUNMIX半島廣場(chǎng) 房山區(qū) 640 38275.56 22585 60 商住

　　2 首創(chuàng)·伊林郡 房山區(qū) 494 44874.26 18121 91 普宅

　　3 京投萬科·西華府 豐臺(tái)區(qū) 494 44170.98 38564 89 普宅

　　4 順義·綠地啟航國際 順義區(qū) 333 16415.9 19663 49 商住

　　5 魯能·7號(hào)院 順義區(qū) 317 37271.29 20454 118 普宅

　　6 眾美城 大興區(qū) 283 26833.92 15846 95 普宅

　　7 紅石座 昌平區(qū) 239 15482.5 20472 65 商住

　　8 中海金石公館 石景山區(qū) 216 23571.77 40022 109 普宅

　　9 熙悅睿府·書香 房山區(qū) 215 10477.69 19260 49 商住

　　10 北京蘇活 順義區(qū) 214 11878.73 11500 56 普宅

　　·專家觀點(diǎn)· 商住項(xiàng)目將持續(xù)大量入市

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，2013年北京樓市銷售強(qiáng)勢(shì)回暖，房企業(yè)績普遍上揚(yáng)，資金充裕，直接導(dǎo)致11月初限價(jià)令重申后，剛需項(xiàng)目折損利潤推盤的積極性不足，反而是商住項(xiàng)目由于不受限價(jià)令制約，在低端市場(chǎng)供量不足的情況下趁機(jī)大批推盤，搶占客群。2013年至今，北京土地供應(yīng)量大幅增加，其中商業(yè)地塊成交也維持在高位，同時(shí)，與自住商品房用地捆綁銷售的配建用地也將成為未來房企沖利的主要部分，商業(yè)用地的供應(yīng)充足將使得未來商住項(xiàng)目持續(xù)保持較大放量，也刺激了現(xiàn)有商住項(xiàng)目的加速入市。

　　對(duì)于近期商住小戶型項(xiàng)目的猛增勢(shì)頭，高姍認(rèn)為，一方面，從去年年底持續(xù)至今，銀行對(duì)于房貸額度的收緊，與首套住房優(yōu)惠利率的取消，令一部分剛需客群購買住宅的成本提升，這種變化令住宅產(chǎn)品與商住產(chǎn)品原本在貸款成本方面的差異縮小，無形中對(duì)商住項(xiàng)目形成了利好。另一方面，從去年年末開始，剛需項(xiàng)目推盤量銳減，總價(jià)低的小戶型房源更是難覓，相對(duì)的，商住項(xiàng)目開盤則明顯增多，房源的相對(duì)充足也成為近期商住項(xiàng)目成交量走高的原因之一。

　　如按照居住使用，商住產(chǎn)品自身“硬傷”較多，比如商住立項(xiàng)產(chǎn)權(quán)年限少、到期后產(chǎn)權(quán)續(xù)期成謎導(dǎo)致購買與持有風(fēng)險(xiǎn)增多，容積率大、通透戶型少、商住兩用導(dǎo)致宜居性差，商水商電導(dǎo)致生活成本居高不下等，這都使得商住產(chǎn)品的價(jià)格普遍低于同區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品。提醒剛需購房者，如果從居住角度考慮，購買商住項(xiàng)目需要充分考慮以上問題，結(jié)合自身情況謹(jǐn)慎出手。

　　“長期來看，對(duì)北京市整體住宅市場(chǎng)影響不大?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，商住兩用房實(shí)際上是在限購的政策背景下，開發(fā)商看到了另一個(gè)機(jī)會(huì)，辦公性商業(yè)用房改變了使用功能，打了個(gè)政策的擦邊球，成為商業(yè)立項(xiàng)的居住用房，進(jìn)而促進(jìn)了開發(fā)商開發(fā)商住兩用房的熱情。但這種情況是階段性的，不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)格局有什么影響。如果限購政策長期存在，商住兩用房的現(xiàn)象也將始終存在。

　　陳志分析，現(xiàn)在很多還沒有購房資格的購房者，明明知道商住兩用房的居住轉(zhuǎn)讓成本相比普通住宅高出不少，仍然愿意購買，最主要的原因是擔(dān)心房價(jià)上漲，怕再等幾年雖然資格夠了卻買不起了，購買商住房主要原因是通過房產(chǎn)進(jìn)行保值增值，實(shí)現(xiàn)投資兼居住的價(jià)值。

　　購買商住兩用房

　　必須知道的事

　　商住房即為商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。

　　轉(zhuǎn)讓：“商住兩用”其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平米）。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。

　　貸款：期限一般不超過10年，首付50%，不能申請(qǐng)公積金貸款。

　　產(chǎn)權(quán)：一般只有40年或50年。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。

　　居住成本：水、電和物業(yè)費(fèi)用都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。雖然很多商住兩用房在銷售時(shí)承諾是民用的水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但也是偷偷摸摸不敢寫入合同中，大部分“商住兩用”產(chǎn)品無法保障購房人按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，也就是說購房者要承受較高的生活成本。

　　戶口：商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。

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