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　　22日，北京市十四屆人大二次會議閉幕，政府工作報告中對于“自住商品房”的表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。在涉及自住型商品房性質(zhì)的條款中，報告做出的具體修改為，將“推行2萬套自住型商品房”修改為“推行2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房”。相應在今年的工作中，將“推進自住型商品房建設”，修改為“推進共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房建設”。

　　早在2013年前，上海等地實施了共有產(chǎn)權(quán)保障房制度，此類共有產(chǎn)權(quán)保障房是在經(jīng)濟適用房的基礎上，更強調(diào)政府與居民的共享權(quán)，在國家統(tǒng)計局口徑中將其歸入經(jīng)濟適用房類別。而此次北京明確了自住型商品房的共有產(chǎn)權(quán)，即在自住型商品房的基礎上，強調(diào)了政府與居民的共享權(quán)，其實質(zhì)是對自住型商品房的“補缺”，其優(yōu)點有：

　　首先，從制度上最大限度的避免了較為富裕人群的尋租動力。過去，由于保障房的購置成本與市場化的房價差異較大、當期支出較小，因此北京有部分人群不惜制作假材料、利用人際關系等等通過各種手段獲取申請保障房的資格，而自住型商品房共有產(chǎn)權(quán)后，在前期，雖然比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右，但如果在禁售期后轉(zhuǎn)讓的話，需要按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款，這使得共有產(chǎn)權(quán)后的自住型商品房投資價值與市場上的商品住宅價值無異，從制度上杜絕了一部分人群投機的可能性。

　　然后，較大程度的保護了自住和改善需求，尤其是能夠區(qū)分真實改善和投機投資需求。共有產(chǎn)權(quán)后的自住型商品房不僅在出售時需要交納30%左右的土地收益款，而且，其首期出資仍然與商品住宅相同，首付至少在30%，更何況在購買后有5年的“禁售期”。一般投資投機類需求的人群不會在較長的“禁售期”內(nèi)鎖定大量資金。

　　最后，有利于完善房地產(chǎn)市場供給，促進市場供給市場化，解決“夾心層”的住房問題。此前北京提供的經(jīng)濟適用房、兩限房、自住型商品房等，根本上說都是商品房，但明確“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”之后的自住型商品房，其實質(zhì)更向保障性住房靠攏。我們認為狹義的共有產(chǎn)權(quán)安排是經(jīng)濟適用房的一部分，但廣義的共有產(chǎn)權(quán)制度是住房保障的一部分，并不屬于保障性住房實物的建設，而是和商品住宅供給，保障性住房供給三足鼎立。共有產(chǎn)權(quán)形式的自住型商品房填補了那些不符合申請保障房條件、具備一定經(jīng)濟能力，又買不起市值商品房的“夾心層”的住房供給的空白。

　　同時，共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房將也將面臨其他亟待解決的新問題，例如產(chǎn)權(quán)不能及時完全變現(xiàn)，也就意味著銀行商業(yè)性貸款和公積金貸款不愿意介入，資金方面的問題將會成為“夾心層”較為關注的方面?，F(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)貸款和按揭貸款，基本需要主管部門和銀行溝通個案，一旦市場上銀行資金出現(xiàn)緊張，共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房的推進也將遭受阻力。

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