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　　樓市調(diào)整初見端倪，各地政府就紛紛暗救明托，以至于連央行也坐不住了，一邊強調(diào)“不會輕易采取大規(guī)模刺激政策”，一邊卻又表態(tài)“松動房貸政策”。這到底是開的什么藥方？

　　5月12日，央行副行長劉士余召開住房金融服務(wù)專題座談會明確提出，要優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求，并合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發(fā)放符合條件的個人的住房貸款。

　　這一次，上演“救市門”的主角從地方政府上升到了中央層面，對信貸政策“窗口指導(dǎo)”的部門也并非銀監(jiān)會，而是央行。盡管同為對信貸政策產(chǎn)生影響的職能機構(gòu)，但央行的力度顯然更能凸顯高層對此時樓市異動的關(guān)注。

　　耐人尋味的是，房地產(chǎn)業(yè)“娘家人”住建部在關(guān)于如何調(diào)控樓市上近期卻始終未見發(fā)聲。暴漲十多年的樓市剛見調(diào)整就真的到了要去救的地步了嗎？以前是越調(diào)越漲，現(xiàn)在救市就能救起嗎？地方政府有救市沖動，需要拿出真金白銀的商業(yè)銀行，這個時候真的愿意慷慨解囊填窟窿？

　　“現(xiàn)在與2012年的情況并不相同，‘錢荒’后遺癥仍然存在，如果沒有銀根的實質(zhì)性放松，存準(zhǔn)率不下調(diào)，此類窗口指導(dǎo)的效果在今年就會比較有限?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉(博客)對《華夏時報》稱。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生的觀點就更有意思：“在2013年這一屆政府對房地產(chǎn)沒有出臺政策的情況下，這種反應(yīng)是市場內(nèi)部供求關(guān)系和經(jīng)濟基本面發(fā)生變化，而不是因為樓市調(diào)控?！被蛟S，買漲不買跌的樓市往哪里走，關(guān)鍵還是取決于市場本身。

　　“救市”模式重啟？

　　樓市敏感期，央行此次“窗口指導(dǎo)”一石激起千層浪，市場緊盯的還是會否出現(xiàn)信貸放松的信號。

　　“央行的態(tài)度確實發(fā)生了一些變化?！庇⒋笞C券研究所所長李大霄稱，此次央行發(fā)聲，意味著信貸政策的調(diào)整將是大概率事件，同時更凸顯出監(jiān)管層對此輪樓市異動的重視。問題的關(guān)鍵是，銀行會如何配合？

　　“融360”金融搜索平臺發(fā)布的4月份房貸分析報告顯示, 在對全國23個熱點城市進行的調(diào)查中, 4月全國最低房貸利率提升至9折，個別銀行最高上浮40%。目前僅有9個城市還存在利率優(yōu)惠，并有16個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。

　　“央行研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務(wù)有關(guān)工作，意味著貨幣政策微調(diào)走向定向?qū)捤??！睆埡陚フJ為，央行釋放這樣的信號，主要是從宏觀經(jīng)濟著眼點出發(fā)，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟觸底，仍然需要房地產(chǎn)適度拉動宏觀經(jīng)濟的增長。

　　實際上，央行“優(yōu)待首套房貸款政策”的提法并非首次。2012年初，央行也曾明確提及滿足首次購房家庭的貸款需求，隨后中國房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)量價齊升。

　　經(jīng)濟下行的壓力，對于地方政府而言，更為緊迫。不過，迫切希望啟動“救市”模式的地方政府卻遮遮掩掩，并未“出重拳”。目前，鄭州、無錫、杭州、天津等地只是對限購政策、公積金貸款等政策進行了微調(diào)。

　　“從目前已出臺的地方新政來看，政策力度并不算大，大部分政策是在購房資格上做文章，信貸、稅收政策調(diào)整較小?！鄙虾Ｒ拙?博客)房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博 博客)指出，對比2008年的地方政府救市，當(dāng)時地方除了下調(diào)公積金貸款首付及放寬貸款年限外，部分城市還出臺了減免稅費或者直接給予財政補貼等政策。

　　不僅如此，地方政府對“救市”的提法也十分慎重。鄭州原定于5月12日就新的管理辦法舉辦新聞發(fā)布會，也在離約定時間半小時之際臨時取消。5月6日，查詢安徽銅陵市政府信息公開網(wǎng)和住建委官網(wǎng)，均沒有相關(guān)政策內(nèi)容，銅陵財政局官網(wǎng)上原本登出的補貼契稅的文件也被刪除。

　　“對于目前的樓市而言，關(guān)鍵的問題在于資金緊張。開發(fā)商的融資渠道、融資成本、購房人個貸發(fā)放的成本和發(fā)放的速度都和以前不一樣。”聶梅生認為，如果在資金的問題上不能放松，那“救市”是很難見到效果的。

　　地產(chǎn)投資無可替代？

　　救樓市最直接的理由就是，地方土地財政已經(jīng)離不開房地產(chǎn)，銀行更是難以承受房價大幅度下降；房價繼續(xù)吹泡沫，利益方皆大歡喜，一旦風(fēng)吹草動，經(jīng)濟面就草木皆兵。

　　經(jīng)濟面疲弱，真的只能死靠房地產(chǎn)？與以往樓市調(diào)控形成強烈反差的是，住建部或許看淡了許多，最近忙的很可能就是尋找新的投資出路。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在主要是放給地方，市場層面不會再出統(tǒng)一的全國性調(diào)控政策，我們現(xiàn)在主要抓的是保障性住房。”《華夏時報》從一位接近住建部的人士處了解到。這意味著，住建部門的行政手段從市場撤離的態(tài)度已經(jīng)愈發(fā)明顯。

　　與住建部調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變相映襯的，是國務(wù)院總理李克強棚改先鋒陳政高的履新。

　　5月4日，陳政高走馬上任住建部黨組書記，正盤旋于低迷時期的房地產(chǎn)市場因此對未來的調(diào)控有了更多猜測。陳政高此前任遼寧省省長，而遼寧也曾是李克強主政之地，更是棚改的示范區(qū)。李克強赴任中央后，陳政高接任遼寧省省長，全面主持遼寧棚改工作。

　　事實上，就在陳政高履新前，住建部的工作重點已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)向。梳理住建部近期發(fā)布的消息和文件看到，住建部工作重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向保障性安居工程，棚戶區(qū)改造正是保障性安居工程的一項重要類別。

　　上述接近住建部的人士透露，本屆政府已經(jīng)把棚戶區(qū)改造作為住房保障的頭號工程，要在5年內(nèi)改造一千萬套。在這方面，住建部已經(jīng)對各地下達了任務(wù)，要求各地出臺政策措施，確保任務(wù)完成。

　　日前，住建部就切實做好2014年住房保障工作下發(fā)通知，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上；計劃基本建成480萬套。

　　“保障性住房供應(yīng)達到一定規(guī)模，肯定會影響到商品住宅市場?！北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志(微博)表示，隨著這一類住房體量的增大，明年上半年，老百姓的購房需求也許就會向這些房源流動，平抑價格的作用將會逐漸得到體現(xiàn)。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(博客)也表示，住建部目前把工作重點集中在保障性住房，這一方面是關(guān)注民生的表現(xiàn)，另一方面也是對市場需求的調(diào)節(jié)，通過大量政策性住房的入市，分流目前的剛性需求。

　　調(diào)不下去怎能救得起來？

　　市場變幻，原本就眾說紛紜，央行“窗口指導(dǎo)”除了要看銀行的臉色，看購房人的心態(tài)，更要看市場的飽和度。效果存疑，但目前至少可以從央行態(tài)度中確定的是，中央也認同了房價在下跌，而買漲不買跌恰是樓市的獨有特征。

　　國家統(tǒng)計局5月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資總體仍在上漲，但其中的住宅投資增速回落了0.2個百分點。這意味著后續(xù)的樓市供應(yīng)仍在平穩(wěn)推進，但增速已乏力。

　　事實上，今年前4個月商品房銷售額及銷售面積已連續(xù)下降了3個月：1-4月份，商品房銷售面積2.77億平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)研究員張旭介紹：“不少區(qū)域樓市銷售下滑已經(jīng)持續(xù)一段時間了。以北京為例，城中心四區(qū)的二手住宅的議價空間都有5%左右?！?/p>

　　“今年全國樓市整體表現(xiàn)低迷，降價潮也從年初的二三線城市向一線城市蔓延?！标悋鴱妼Α度A夏時報》表示，此輪調(diào)整是市場內(nèi)部供求關(guān)系和經(jīng)濟基本面發(fā)生變化，而不是因為樓市調(diào)控。

　　一度被認為是“房價避風(fēng)港”的一線城市在此番樓市降價潮中也未能幸免。進入5月，北上廣深四地都出現(xiàn)了樓盤大幅降價促銷的現(xiàn)象。

　　與此同時，截至4月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)下近5年歷史新高。庫存同比上升幅度最大的是二線的南昌、濟南和寧波。

　　“今年與往年很大的不同之處在于，城市之間、地區(qū)之間、企業(yè)之間的表現(xiàn)會有很大的差距?！甭櫭飞治稣J為，這種反應(yīng)是市場反應(yīng)，隨著市場繼續(xù)下行，必然會導(dǎo)致房企的優(yōu)勝劣汰。

　　據(jù)粗略統(tǒng)計顯示，僅今年3月以來，公開報道的房企資金鏈斷裂案例就有十余起，發(fā)生地涉及海南、南京、無錫、奉化、合肥等，更大的隱患已經(jīng)開始在行業(yè)內(nèi)的中小房企中間積聚。

　　“這主要集中在一些中小房企，資金鏈承壓以致于正在開發(fā)的項目發(fā)生爛尾的情況在市場上逐漸增多?！标悋鴱姳硎荆骸暗@也是市場深度調(diào)整的必然結(jié)果，從目前來看，類似2008年的4萬億救市計劃不會再出臺，預(yù)計市場的調(diào)整期會更加持久，樓市出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)的可能性已經(jīng)不大。”

　　樓市瘋狂時，雞犬升天；懸崖前調(diào)整時，顯然只能妖歸妖仙歸仙。

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