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　　10多年來(lái)，房?jī)r(jià)屢遭調(diào)整壓力，所不同的是，這一次來(lái)自市場(chǎng)，而非政策，決定了本輪房?jī)r(jià)向下調(diào)整的真實(shí)性。

　　一、房貸明顯影響房?jī)r(jià)

　　個(gè)人購(gòu)房的資金來(lái)源相當(dāng)部分來(lái)自于貸款。2013年全國(guó)新增個(gè)人住房貸款1.7 萬(wàn)億元，占當(dāng)年個(gè)人住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售額(8.1萬(wàn)億元)的20.98%。

　　個(gè)人住房貸款的發(fā)放情況，直接影響著房地產(chǎn)的銷售狀況，進(jìn)而決定房?jī)r(jià)。換言之，房?jī)r(jià)上升的推動(dòng)力，相當(dāng)程度上來(lái)自于住房貸款等各類債務(wù)融資。

　　2008 年-2012年，個(gè)人住房貸款余額同比增速與全國(guó)住宅價(jià)格同比增速基本保持了同漲同跌的變化趨勢(shì)。

　　2009-2012年的1-2月房貸增速下降，同期房?jī)r(jià)漲幅趨緩。2013年1-5月，五大行新增貸款60%為個(gè)人貸款，上半年房?jī)r(jià)同比上漲11.98%，而三、四季度新增房貸(相當(dāng)部分已為個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款)8372 億元，年末房?jī)r(jià)漲幅收窄至7.73%。

　　二、高利率逼停房貸市場(chǎng)

　　我國(guó)的房貸利率包含名義貸款利率和折數(shù)兩部分，折數(shù)影響更大。為減輕居民購(gòu)房財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，央行[微博]對(duì)住房貸款實(shí)行優(yōu)惠利率。1998年5月開(kāi)始，央行允許銀行住房貸款利率按照法定貸款利率打九五折，折后為7.65%。

　　類似調(diào)整持續(xù)到2008年10月，可以打七折，折后為4.158%。房貸利率長(zhǎng)期偏低，刺激了居民購(gòu)房需求。

　　2012 年第三季度開(kāi)始，市場(chǎng)利率上行，銀行資金來(lái)源緊拙，房貸打折數(shù)被迫減少，一般只能打八五折。2013年上半年，房貸一般只能打九折。2013年第四季度開(kāi)始，房貸利率一般不再打折。進(jìn)入2014年，市場(chǎng)利率進(jìn)一步推高。同時(shí)，連年的高漲之后，房?jī)r(jià)高懸，購(gòu)房總價(jià)也很高。

　　于是，房貸市場(chǎng)尷尬的一幕出現(xiàn)：商業(yè)銀行執(zhí)行房貸基準(zhǔn)利率或下浮，銀行資金價(jià)格倒掛，銀行承受不起；商業(yè)銀行上浮房貸基準(zhǔn)利率，購(gòu)房人月供壓力太大，購(gòu)房人承受不起。

　　2014年，5年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，若按基準(zhǔn)利率0.9倍執(zhí)行優(yōu)惠利率為5.9%?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)推出的余額寶[微博]、財(cái)付通等理財(cái)產(chǎn)品收益率一度高達(dá)6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率持續(xù)推高，維持在5%-5.5%。

　　銀行理財(cái)收益率高于9折房貸利率、接近房貸基準(zhǔn)利率，銀行投資他行理財(cái)產(chǎn)品，強(qiáng)于發(fā)放房貸。2013年12月，1年期同業(yè)存款利率高達(dá)6.8%，銀行存放同業(yè)，也好于發(fā)放房貸。

　　面對(duì)高利率，銀行房貸市場(chǎng)限于停頓，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量下滑，房?jī)r(jià)承壓。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表外融資利率超高，通過(guò)購(gòu)房人的預(yù)售款中和了財(cái)務(wù)總成本。預(yù)售款相當(dāng)程度上來(lái)自于房貸，預(yù)售款少了，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈和資金成本驟然緊張。

　　市場(chǎng)正在尋找均衡，或者利率下降，或者房?jī)r(jià)下降，最好兩個(gè)同時(shí)下降。

　　三、高利率逼近收入增長(zhǎng)率，動(dòng)搖房?jī)r(jià)根基

　　本市房?jī)r(jià)與本市居民收入之比(房?jī)r(jià)收入比)的確不是衡量中國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格高低的好指標(biāo)。城市化的因素、外地人買房的因素、舉家支持的因素、灰色收入的因素等等，都使房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)失去意義。

　　但若用增長(zhǎng)率來(lái)衡量，這些因素都能包含進(jìn)去。收入增長(zhǎng)率與貸款利率比較是一個(gè)好指標(biāo)。收入增長(zhǎng)率高出貸款利率越多，購(gòu)房人的債務(wù)負(fù)擔(dān)能力就越強(qiáng)。這幾年的實(shí)踐是，當(dāng)個(gè)人收入增長(zhǎng)率為貸款利率的2倍以上時(shí)，則房?jī)r(jià)猛漲，低于1倍則房?jī)r(jià)下跌。

　　近年，居民收入增長(zhǎng)率趨緩。居民收入增長(zhǎng)率的下降從根本上消減房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力，動(dòng)搖房?jī)r(jià)根基。

　　四、高利率改變個(gè)人資產(chǎn)配置傾向

　　2005年以來(lái)，我國(guó)居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，超配房地產(chǎn)，并且獲得了極大的成功。高利率或無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率正在改變這種配置傾向。

　　進(jìn)入2014 年，一年期銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率(無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率)達(dá)到6%左右。房地產(chǎn)這樣的中高風(fēng)險(xiǎn)投資收益率就應(yīng)達(dá)到8%以上，投資9 年翻一倍。北京市住宅均價(jià)3.5萬(wàn)元，9 年之后的2022 年住宅均價(jià)達(dá)到7萬(wàn)元，也即每平米1.13萬(wàn)美元，這是目前難以想象的。

　　房地產(chǎn)投資繳納營(yíng)業(yè)稅(5%)、個(gè)人所得稅(20%)、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅等各種稅費(fèi)率至少在10%以上。

　　一筆為期5年的房地產(chǎn)投資，其年收益率必須達(dá)到10%，也即7.27年翻一倍，才有比較投資價(jià)值。高利率預(yù)期的增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資的吸引力下降了。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融降低了理財(cái)產(chǎn)品投資的門檻，銀行也在主動(dòng)下調(diào)投資門檻，中低收入人群的閑余資金享受到了較高的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益。

　　持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資門檻在升高，投資價(jià)值的不確定性卻在增大，不再是創(chuàng)富的最佳手段。

　　房地產(chǎn)的低流動(dòng)性和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也在壓抑房地產(chǎn)投資的熱情。投資房地產(chǎn)意愿正在下降。個(gè)人資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的改變，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生持續(xù)的影響。

　　五、應(yīng)放寬限購(gòu)政策

　　新一屆政府施政以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取“善意的忽視”，保持政策平穩(wěn)，謹(jǐn)慎引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，以靜制動(dòng)，不折騰。這是成功的，總的政策基調(diào)還應(yīng)保持。

　　所不同的是，過(guò)去是為房?jī)r(jià)上漲預(yù)期降溫，今天也要為房?jī)r(jià)下跌預(yù)期降溫。作為一種投資品，房地產(chǎn)價(jià)格平均年漲幅3-5%左右，就是一個(gè)健康的市場(chǎng)，全社會(huì)應(yīng)該接受。

　　降低利率是穩(wěn)定房貸、房?jī)r(jià)的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內(nèi)，我國(guó)利率的趨勢(shì)性上升或維持中高位，難以逆轉(zhuǎn)。

　　盡管如此，政策上仍然要采取保持貸款適度增加、適時(shí)適度降低貸款基準(zhǔn)利率、把握好利率市場(chǎng)化節(jié)奏、規(guī)制影子銀行等銀行之外的信貸融資市場(chǎng)、寬容企業(yè)境外融資、放寬存貸比監(jiān)管等措施，防止利率的過(guò)快上升。

　　分類微調(diào)限購(gòu)限貸政策，釋放中高端收入群體購(gòu)買力。

　　一線城市，對(duì)于戶籍居民，放寬至家庭擁有三套住房，視情況逐步放寬非核心城區(qū)的住宅限購(gòu)；對(duì)于非戶籍居民，維持限購(gòu)政策。限貸政策方面，首套房貸首付款放寬至二成，二套房貸首付款可放寬至五成，三套房貸首付款放寬至七成，非首套房貸利率不再設(shè)立底限。少付的首付款，增強(qiáng)了購(gòu)房人的月供能力。

　　二三線城市，對(duì)于戶籍居民，允許其購(gòu)買第三、四套住房直至取消限購(gòu)政策；對(duì)于非戶籍居民，允許購(gòu)買第二套住房。限貸政策方面，允許辦理三套房貸款，二套房貸首付款可放寬至四成，非首套房貸利率不再設(shè)立底限。

　　利用國(guó)有大銀行的信譽(yù)、專業(yè)能力和網(wǎng)點(diǎn)，中和低成本的公積金資金、中等成本的發(fā)債資金和高成本的市場(chǎng)化資金，能夠?qū)崿F(xiàn)降低成本和便民利民的統(tǒng)一?！　≌咝缘淖≌鹑隗w系呼之欲出，但需要仔細(xì)設(shè)計(jì)。我國(guó)國(guó)有大銀行體系發(fā)達(dá)，由國(guó)有大銀行代理住宅金融職能是一種成本較低的解決住宅融資的有效途徑。

　　房貸利率低，操作成本高，存款貢獻(xiàn)少，商業(yè)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)收益偏低。銀行仍然要辦理房貸，基于維護(hù)客戶關(guān)系和踐行社會(huì)責(zé)任的考慮，同時(shí)房貸的不良率較低。

　　但我國(guó)住房不良貸款的處置變得異常困難，個(gè)別城市甚至規(guī)定抵押房屋的處置必須同時(shí)滿足房?jī)?nèi)沒(méi)有住人、不掛戶口和當(dāng)事人親來(lái)簽字三個(gè)條件。結(jié)果，一種低風(fēng)險(xiǎn)的貸款，變成了中高風(fēng)險(xiǎn)的貸款。

　　在涉及抵押住房資產(chǎn)處置的案件中，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制的維護(hù)，遵守契約精神，嚴(yán)厲打擊債務(wù)人逃廢債行為，對(duì)于促進(jìn)銀行多做房貸業(yè)務(wù)是有積極作用的。

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