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　　銅陵跟進(jìn)松綁樓市調(diào)控，意味著五月“救市潮”或?qū)@現(xiàn)。不過也有專家認(rèn)為，由于限購并不具備完全退出的條件，未來大多數(shù)城市可能會采取微調(diào)的方式來松綁調(diào)控。

　　銅陵跟進(jìn)引發(fā)猜想

　　會不會有更多的城市采取措施對調(diào)控進(jìn)行松綁，這是廣西南寧松綁樓市調(diào)控之后而引發(fā)的猜想。而安徽銅陵的跟進(jìn)，則讓猜想變成了現(xiàn)實。

　　5月5日，銅陵市官方披露一則“樓市促進(jìn)意見”，被認(rèn)為是又一個地方政府出手救市。據(jù)了解，該“意見”包括了一系列利好政策，來刺激住房消費。其中包括在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定了相應(yīng)的有利措施，同時還適當(dāng)放寬外地購房者戶籍遷入銅陵的條件，以及在緩解開發(fā)商資金方面也有相應(yīng)舉措。

　　而就在“五?一”前夕，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局信息科發(fā)文稱，將放開北海、防城港等五市戶籍限制，來自這五個城市的居民可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這是第一份由官方正式發(fā)布的限購調(diào)整文件，被業(yè)內(nèi)人士解讀為“打響了樓市松綁的第一槍”。雖然南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長楊燮隨即否認(rèn)“松綁”的說法，但不可否認(rèn)的是，面對樓市回調(diào)趨勢愈發(fā)明顯的現(xiàn)狀，地方政府已經(jīng)“坐不住了”。

　　南寧市不會是最后一個，這是業(yè)界給出的判斷。據(jù)預(yù)測，此前曾傳出松綁消息的溫州、長沙、杭州等地可能有實質(zhì)性動作。此外，有跡象表明，鄭州放松限購的政策正在商討中，也有可能會在近期做出具體安排。

　　其實，早在銅陵、南寧有針對性地松綁限購政策之前，包括無錫、天津等城市，已經(jīng)通過各種手段來暗中力挺樓市。比如無錫規(guī)定，自5月1日起，無錫“購房落戶”門檻進(jìn)一步降低，比以前“購房70平方米落戶”的規(guī)定減少了10平方米，雖然沒有直接松綁限購，但間接刺激購房需求的出發(fā)點卻是顯而易見的，因而被業(yè)界解讀為“曲線救市”。此外，天津濱海新區(qū)也傳出將實施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房。

　　雖然近期上海傳出有樓盤開始打折促銷，不過專家分析指出，一線城市松綁調(diào)控的可能性不大。就目前而言，一線城市的庫存壓力相比三、四線城市來說要小得多。以上海為例，1000萬平方米的庫存量，出清周期約12個月，仍處于合理范圍內(nèi)。

　　樓市面臨回調(diào)壓力

　　目前樓市普遍面臨回調(diào)壓力，這是促使地方政府產(chǎn)生松綁調(diào)控想法的主要原因。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最近一次發(fā)布的《中國城市住房價格288指數(shù)（4月）報告》（以下簡稱《報告》）中，價格指數(shù)為1098.3點，與3月份相比下跌0.3個百分點；與去年同期同比上漲6.9%，但漲幅比3月份的8.14%下降了1.24個百分點。一手房價格指數(shù)自2012年7月以來，在經(jīng)歷了21個月的持續(xù)上漲之后首次出現(xiàn)下跌。這預(yù)示著房價正式進(jìn)入下調(diào)階段。

　　《報告》顯示，4月份一手房價格指數(shù)下跌城市達(dá)到123個，較3月份增加2個。其中山東濟寧環(huán)比下跌4.61%，居全國跌幅之首，另外南平、南昌、江門和泰安的跌幅也比較明顯；省級行政區(qū)域中，一手房價格指數(shù)環(huán)比下降的區(qū)域達(dá)到11個，分別為安徽、貴州、云南、內(nèi)蒙、江西、山東、甘肅、遼寧、湖南、黑龍江和福建。

　　專家分析指出，與過去幾次房價調(diào)整不同的是，此次調(diào)整更多是因為市場自身供求關(guān)系發(fā)生變化而產(chǎn)生的結(jié)果。據(jù)了解，在過去10年內(nèi)，房價分別在2005年、2008年和2011年出現(xiàn)過三次調(diào)整，但這都是因為受到政策影響或者經(jīng)濟環(huán)境惡化而導(dǎo)致房價整體回落。而這一輪調(diào)整，更多是受供需失衡影響，比如杭州、寧波等地，庫存去化周期已經(jīng)超過20個月。

　　專家預(yù)計，這一輪調(diào)整過程不會在短期內(nèi)結(jié)束。上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱表示，按照之前連漲21個月的趨勢來看，房價的下調(diào)周期不可能太短，在1～2個季度內(nèi)完成調(diào)整的可能性不大。但考慮到過去三次調(diào)整周期均未超過一年時間，所以這一輪下調(diào)期應(yīng)該需要2～3季度。這意味著房價在今年年底觸底，然后觸底反彈。

　　政策微調(diào)成為首選

　　由于限購并不具備完全退出的條件，未來大多數(shù)城市可能會采取微調(diào)的方式來松綁調(diào)控。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，南寧模式可能會被其他城市競相模仿。結(jié)合當(dāng)前的形式來看，未來可能出現(xiàn)的限購微調(diào)形式主要體現(xiàn)在兩個方面：其一是通過放松戶籍政策，通過放松“限外”方式，來釋放一部分非戶籍人口的購房需求；其二則是限購范圍放松，比如此前對全市域限購的，變成部分區(qū)域限購。限購范圍的放松還包括限購對象與限購商品房的定向微調(diào)，比如取消對非普通住宅的限購，以釋放改善型需求。

　　除松綁限購?fù)?，地方政府還能在其他方面采取相應(yīng)措施，來釋放購買力。按照此前的做法，地方政府還有可能會在稅費、信貸等方面出臺措施，達(dá)到刺激房地產(chǎn)市場的目的。相比較而言，在稅費方面給予一定優(yōu)惠，是切實可行的的辦法。而由于流動性收緊趨勢未改，地方政府在信貸方面可騰挪的空間不大。

　　此外，政策微調(diào)還能惠及開發(fā)商，緩解其資金壓力，比如針對房企融資給予相應(yīng)的扶持，以及相應(yīng)的稅收優(yōu)惠措施，同時放松對預(yù)售資金的監(jiān)管、提高撥付比例等等。

　　松綁與否各持己見

　　面對當(dāng)前現(xiàn)狀，調(diào)控是否該松綁，各方意見并不統(tǒng)一。

　　贊成者認(rèn)為，目前經(jīng)濟面臨著巨大的下行壓力，而房地產(chǎn)行業(yè)又是支柱性產(chǎn)業(yè)，上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，所以必須要通過松綁調(diào)控來提振市場信心，避免中國經(jīng)濟出現(xiàn)動蕩。

　　反對者則認(rèn)為，中國樓市經(jīng)歷數(shù)輪“越調(diào)越漲”的尷尬情形之后，樓市已經(jīng)積累大量泡沫。房價泡沫遲早會破裂，目前恰逢市場調(diào)整，不如就此完成調(diào)整過程，并順勢完成經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，降低地方政府對土地財政的依賴。因而有多位專家在央視里呼吁：政府不能再救市了。

　　有市場人士對松綁可能產(chǎn)生的負(fù)面影響表示擔(dān)憂，因為松綁限購可能引入大量的投資和投機需求，從而推高房價。實施數(shù)年的限購措施穩(wěn)定了樓市預(yù)期，如果在這關(guān)鍵時期又開始放松，會釋放相反的信號，導(dǎo)致市場滋生房價重新上漲的預(yù)期，從而使得調(diào)控效果毀于一旦。而過往的經(jīng)驗告訴我們，房價一直以來“越調(diào)越高”，而樓市則是“一救就靈”，所以市場擔(dān)憂調(diào)控松綁導(dǎo)致房價再次上漲，并非杞人憂天。

　　在過去10多年里，房價經(jīng)歷了一波巨幅上漲行情，在這種情況下，房價出現(xiàn)一定幅度的回落，是可以接受的。以上海為例，大部分住宅價格均出現(xiàn)了5～8倍的上漲，即便是市中心普通公寓，其價格大多超過5萬元/平方米。在業(yè)內(nèi)人士看來，這類公寓的價格回落到4.5萬元/平方米左右，并無不可。

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