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　　 新華網(wǎng)北京５月６日電（新華社“新華視點(diǎn)”崔軍強(qiáng)、孔祥鑫、涂銘）“北京‘五一’假期二手房成交僅３１套，同比下滑超八成；深圳某樓盤單價(jià)降２０００元再遭老客戶‘維權(quán)’；南寧限購(gòu)政策松動(dòng)或引發(fā)‘救市潮……”今年以來，無論是新房還是二手房，多地樓市經(jīng)歷從“一房難求”到“降價(jià)甩賣”的驟變。尤其是近期，全國(guó)樓市呈現(xiàn)出了觀望心態(tài)漸濃，“看空”情緒彌漫的普遍特征。在全國(guó)整體信貸收緊，部分地區(qū)供應(yīng)過剩的背景下，全國(guó)樓市是否拉開了“跳水”序幕？新華社“新華視點(diǎn)”為此進(jìn)行了調(diào)查。

　　 “五一”假期樓市慘淡，多地出現(xiàn)降價(jià)“促銷”

　　 “五一”假期，北京東三環(huán)雙井附近的合生國(guó)際一套三居室，降價(jià)１５０萬仍無人問津的報(bào)道讓輿論驚呼樓市“跳水”時(shí)代的到來。調(diào)查了解到，該套房從年初至今的掛牌價(jià)下降的確超過１００萬。這雖然是極端案例，但北京多個(gè)區(qū)域主動(dòng)降價(jià)的二手房業(yè)主卻比比皆是。

　　 “附近的一套南北通透的兩居室又降了５０萬。”這是位于北京市朝陽(yáng)區(qū)北苑路附近一家知名中介的經(jīng)紀(jì)人趙先生，向推銷房子時(shí)說的第一句話?！敖祪r(jià)５０萬已經(jīng)不是什么新鮮事，只要買賣雙方都誠(chéng)心交易，一套房子砍下個(gè)幾十萬已不鮮見?！壁w先生對(duì)說。

　　 近日走訪多個(gè)中介門店和新房售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn)，“降價(jià)”“促銷”的聲音不絕于耳，而看房者卻寥寥無幾。北京大興區(qū)的一些剛需樓盤曾多次出現(xiàn)開盤即“日光”的現(xiàn)象，而如今某小區(qū)卻推出每平方米優(yōu)惠５０００元的“特價(jià)房”。一位銷售人員直言不諱地說：“現(xiàn)在行情不行，我們就是變相降價(jià)?！?/p>

　　 價(jià)格接連下挫的背后是成交量的持續(xù)低迷。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“五一”假期３天，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的５４個(gè)城市新建商品住宅簽約套數(shù)為９８８７套，同比下降超３０％。一二線城市下降幅度最大。例如，北京新建住宅簽約１６９套，同比下降近八成；二手房成交僅３１套，同比下跌達(dá)到８２％。

　　 “今年以來，全國(guó)樓市整體上的表現(xiàn)都十分低迷，降價(jià)現(xiàn)象也從年初的二三線城市向一線城市蔓延?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，與以往政策出臺(tái)引發(fā)樓市波動(dòng)不同，這一輪變化是由于市場(chǎng)內(nèi)部的供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)基本面變化引起的，體現(xiàn)出市場(chǎng)規(guī)律。

　　 數(shù)據(jù)顯示，今年１月至３月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資１５３３９億元，同比增速比１－２月份回落２．５個(gè)百分點(diǎn)；住宅新開工面積同比下降２７．２％；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)６．６％，增速比去年全年下滑近２０％。

　　 “這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷不僅僅是成交量和價(jià)格的下跌，而是一系列數(shù)據(jù)的全面回落?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)預(yù)測(cè)，今年房?jī)r(jià)全面下跌是大概率事件。

　　 銀行開發(fā)商心態(tài)各異，買賣雙方關(guān)系是否“反轉(zhuǎn)”？

　　 專家指出，今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，除了受到長(zhǎng)期積累的供求關(guān)系變化的影響外，信貸政策收緊是重要原因之一。

　　 央行于4月25日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，3月末主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)18.8%，增速比上年末降低0.3個(gè)百分點(diǎn)，這是我國(guó)房地產(chǎn)貸款增速時(shí)隔兩年首次出現(xiàn)高位回落。分析人士指出，隨著市場(chǎng)降溫，銀行對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)偏好回落，收縮了對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，而一季度房貸增速的回落又意味著二季度投資增速的下滑。

　　 “資金鏈緊張不僅讓中小房企寸步難行，一些千億級(jí)房企的日子也不好過?！苯刂粒翟拢慈?，滬深兩市共有１１７家上市房企披露了一季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)。有６１家公司業(yè)績(jī)利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或虧損。隨著樓市預(yù)期改變，不少開發(fā)企業(yè)開始“以價(jià)換量”，甚至急于推盤。

　　 中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京預(yù)計(jì)5月入市的項(xiàng)目達(dá)40個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅將超過萬套?！艾F(xiàn)在買房不僅可以精挑細(xì)選，還能討價(jià)還價(jià)?！薄拔逡弧逼陂g輾轉(zhuǎn)于各大樓盤看房的張女士表示，行情不好的時(shí)候也怕房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌不敢出手，“我們也想再等等?，F(xiàn)在也有個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題就是貸款利率太高”。

　　 銀行對(duì)個(gè)人房貸的收緊的確增加了購(gòu)房者的貸款難度和購(gòu)房成本。“自去年１２月起，購(gòu)房者的首套房商業(yè)貸款平均利率一路走高。今年４月的平均水平達(dá)到６．１８％，為近２５個(gè)月以來最高。而首套房貸中享受八五折利率優(yōu)惠占比僅為１．３３％，去年１２月這一比例則超過６０％?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說。

　　 “不管開發(fā)企業(yè)和二手房業(yè)主是否情愿，當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)是供需格局已經(jīng)悄然生變?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。位于北京東三環(huán)雙井地區(qū)一家知名中介的經(jīng)紀(jì)人宋先生則形象地描述市場(chǎng)供需變化，“以我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，以前是十個(gè)人對(duì)一套房，現(xiàn)在是三個(gè)人對(duì)一套房。價(jià)格松動(dòng)也就成為必然?！?/p>

　　 又見政府“救市”，樓市何去何從？

　　 樓市持續(xù)低迷讓一些地方出手“救市”。安徽省銅陵市制定了政府將以團(tuán)購(gòu)方式籌集保障性安居工程住房、購(gòu)房者可獲契稅補(bǔ)貼、放松住房公積金貸款條件等一系列利好政策；南寧市房管局此前發(fā)文決定，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海等地戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。此外，天津?yàn)I海新區(qū)、溫州、長(zhǎng)沙、杭州等地也有傳言稱正醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。

　　 “無論地方政府是否愿意承認(rèn)，在經(jīng)濟(jì)活力下降，財(cái)政收入縮水的情況下，類似的政策調(diào)整都是在設(shè)法給房地產(chǎn)市場(chǎng)增加溫度。”陳國(guó)強(qiáng)說，在調(diào)控政策持續(xù)多年、信貸政策持續(xù)收緊、樓市供應(yīng)充足的情況下，這些救市行為對(duì)樓市的影響十分有限，也很難提高需求、提振市場(chǎng)價(jià)格。

　　 “中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常復(fù)雜，存在著區(qū)域分化的問題，不能用總體的、統(tǒng)一的觀點(diǎn)去看待房?jī)r(jià)下跌問題?！敝袊?guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂如表示,各地應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，制定符合客觀實(shí)際的發(fā)展思路。

　　 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于房地產(chǎn)增速換擋期，即由過去的快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向理性平穩(wěn)增長(zhǎng)，這主要是由過去的普遍性需求向部分需求轉(zhuǎn)變，再加上政策上抑制投機(jī)投資，使消費(fèi)者趨于理性，同時(shí)也處于房地產(chǎn)政策的完善期，主要是加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　 “從‘五一’假期樓市的表現(xiàn)來看，購(gòu)房者深度觀望的情緒仍未有任何改善?！睆埿裾J(rèn)為，目前多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)未來還有進(jìn)一步下降的可能性，這一點(diǎn)是導(dǎo)致當(dāng)前需求深度觀望的最主要原因。在當(dāng)前無論是從政策層面還是市場(chǎng)層面都尚未出現(xiàn)任何利好信號(hào)的背景下，5月市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回溫的可能性很小，預(yù)計(jì)此輪市場(chǎng)的自發(fā)性調(diào)整還將持續(xù)一段時(shí)間。

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