無憂保早報(bào)：無憂保是全國首創(chuàng)的個(gè)體社保微信自助繳納平臺(tái)，未來十年無憂保堅(jiān)定服務(wù)個(gè)體社保繳納的戰(zhàn)略思想絕不動(dòng)搖，并利用自身的優(yōu)勢(shì)和特色，打造個(gè)體社保領(lǐng)域的第一服務(wù)者和行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。

　　二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升級(jí)的調(diào)控政策大幅提高了購房人換房的門檻，但卻不妨礙換房需求繼續(xù)擔(dān)綱市場(chǎng)成交主力。鏈家研究院的一份報(bào)告顯示，改善性換房已經(jīng)成為市場(chǎng)主力和“新剛需”，并且這種趨勢(shì)將長期延續(xù)。也正是因?yàn)檫@些換房人群，北京二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)一些新特點(diǎn)。

　　限得住的首付 限不住的需求

　　今年年初的一系列調(diào)控政策，多數(shù)都在指向有房一族。

　　3·17調(diào)控新政，調(diào)整了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)提高了二套房最低首付比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時(shí)也降低了住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

　　隨后，北京又陸續(xù)推出包括離婚后房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策，堵住各種避開政策的口子。

　　政策堵住了炒房的空間，但也阻止了不少購房人的換房計(jì)劃。原本賣掉原有的房子，還清貸款后還可以湊齊首付，但首付比例的調(diào)整，徹底改變了這一局面，二手房市場(chǎng)也因此在4月之后迅速轉(zhuǎn)冷。

　　雖然前三月二手房的成交量創(chuàng)造歷史新高，但全年成交量卻出現(xiàn)了腰斬。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共網(wǎng)簽131761套，較2016年同期下降50.3%。

　　全年成交量腰斬，但換房改善的需求卻沒有因政策而消失?！稄V廈時(shí)代》調(diào)查了解到，經(jīng)歷了大半年的政策緩沖期，換房客戶正在回到市場(chǎng)。有購房人就表示，“住不下”、“住不好”是實(shí)際存在的問題，只要能夠得上，換房勢(shì)在必行。

　　鏈家研究院關(guān)于《2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)展望》的報(bào)告中顯示，根據(jù)鏈家樓盤字典數(shù)據(jù)，北京存量住房套數(shù)約為750 萬套，套均2 間房，對(duì)應(yīng)的常住人口超過2170萬，按照“一人一間”的標(biāo)準(zhǔn)，剛性的住房缺口達(dá)到600 萬間，北京的住房供應(yīng)缺口依然較大。二是結(jié)構(gòu)錯(cuò)配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗(yàn)差的問題。鏈家樓盤字典數(shù)據(jù)顯示，北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達(dá)76.7%，20 年以上的房子占比達(dá)38.6%，房子老、體驗(yàn)差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場(chǎng)的長期力量。

　　鏈家的另一項(xiàng)數(shù)據(jù)也能說明二手房市場(chǎng)的潛在需求。目前每天依然有85 萬的用戶在鏈家APP 上瀏覽房源，基本回歸至3月高峰水平，客戶對(duì)房源的關(guān)注度持續(xù)走高，平均關(guān)注房源量達(dá)到40 個(gè)。用戶依舊主動(dòng)發(fā)起IM 聊天，轉(zhuǎn)委托比例不斷提升，庫存房源被關(guān)注次數(shù)并無下降，依舊穩(wěn)定在50 次以上，這足以說明潛在需求仍在。

　　換房成為新剛需 遍地都是連環(huán)單

　　戶型升級(jí)、環(huán)境升級(jí)、區(qū)域升級(jí)……換房購房人需求各有不同。鏈家研究院分析認(rèn)為，在消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代下，品質(zhì)居住成為一種新剛需。首先，換房的實(shí)質(zhì)是人在不同生命周期里對(duì)居住環(huán)境的選擇，是生命周期進(jìn)行到特定階段后的必然結(jié)果；其次，人口的流動(dòng)帶來大量換房需求，這種流動(dòng)表現(xiàn)為從農(nóng)村到城市的換房、城市間和城市內(nèi)部的換房；最后，換房也是消費(fèi)升級(jí)時(shí)代的必然結(jié)果。

　　根據(jù)鏈家研究院對(duì)與市場(chǎng)交易主體密切接觸的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查顯示，全國層面的市場(chǎng)中改善性換房群體最多，占比達(dá)到46.7%。分城市看，超過一半城市的換房占比超過40%，其中北京換房占比最高，為67%，改善性需求已成為主流。

　　改善性換房占比的增加帶來的是連環(huán)單占比的上升，重點(diǎn)城市的經(jīng)紀(jì)人接觸到的換房比例較高，北京最為顯著，有77% 的經(jīng)紀(jì)人接觸到連環(huán)單。

　　一位購房人告訴《廣廈時(shí)代》，她最近就處在一宗多連環(huán)的二手房交易中，從她可以直接得到的信息，就已經(jīng)超過了四連環(huán)。她需要買自己兩居的購房人的定金和首付解抵押，而她看好的三居業(yè)主也需要她的首付解抵押以及作為新房的首付。因?yàn)闋可娑嘀亟灰?，他們的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要反復(fù)商量談判，尋找合適的時(shí)機(jī)和方式，而每個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的細(xì)節(jié)問題都可能導(dǎo)致整個(gè)連環(huán)的交易失敗。

　　“這里面需要注意的問題和時(shí)間差帶來的成本和風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)不是我自己能想周全的了。”這位購房人介紹，此前她看中的一套房源，就因?yàn)樗凉M足不了身處連環(huán)單業(yè)主對(duì)首付付款時(shí)間的要求而不得不放棄。如今好不容易又找到心儀的房源，她每天要和中介經(jīng)紀(jì)人反復(fù)溝通，確認(rèn)需要準(zhǔn)備的資金和程序，還要了解連環(huán)上其他購房人的進(jìn)度和想法。

　　換房成影響業(yè)主定價(jià)主因 小區(qū)價(jià)格因換房而分化

　　身處于連環(huán)單之中，每個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)主都不敢輕易調(diào)整價(jià)格。

　　上述購房人表示，她所處的連環(huán)單中，每個(gè)業(yè)主對(duì)于自己的價(jià)格都很堅(jiān)持。以她為例，由于選擇商貸要首付八成以及利率上浮，她此次換房選擇使用公積金貸款。最高120萬元的固定額度，決定了她兩居少賣多少，她就要通過親戚朋友補(bǔ)上多少缺口。而她看中的三居，業(yè)主給出了10萬元的讓步后，也是封死了繼續(xù)降價(jià)的空間，因?yàn)樗残枰銐虻姆靠钊ブЦ断乱惶追俊?/p>

　　鏈家研究院的報(bào)告中也顯示，這輪調(diào)控以后市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的恐慌性拋盤現(xiàn)象，業(yè)主的降價(jià)行為大部分是因?yàn)閾Q房。當(dāng)前市場(chǎng)中鏈家經(jīng)紀(jì)人所接觸的業(yè)主普遍是換房需求，高達(dá)9成的經(jīng)紀(jì)人接觸的業(yè)主是因換房而掛牌，業(yè)主降價(jià)的主要原因也是由于換房，除長沙、沈陽和佛山外，全國其他各城市均有60% 以上的經(jīng)紀(jì)人接觸到的業(yè)主主要是由于換房而做出價(jià)格讓步。

　　因?yàn)閾Q房需求成為市場(chǎng)主力，同區(qū)域的不同小區(qū)房價(jià)差異也在逐漸增大。有購房人透露，他所在的小區(qū)當(dāng)初在銷售時(shí)，在同區(qū)域中并不算高，但自從小區(qū)配套的學(xué)校落成后，價(jià)格一路走高，逐步領(lǐng)跑同區(qū)域其他小區(qū)?！昂⒆佑H子班認(rèn)識(shí)的同學(xué)，有兩個(gè)都換到了我們小區(qū)”。

　　鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京小區(qū)房價(jià)整體的差異正在越來越大。2013 年北京房價(jià)整體在均價(jià)周圍接近正態(tài)分布，小區(qū)間房價(jià)差異較小，超過北京均價(jià)的小區(qū)占比為59%。2017 年北京小區(qū)房價(jià)差異明顯，并且明顯呈現(xiàn)右偏，超過均價(jià)的小區(qū)占比為49%，占比比2013 年減少10 個(gè)百分點(diǎn)，意味著少數(shù)小區(qū)房價(jià)更高。

　　從年度漲幅分布上來看，2017 年相比2013 年房價(jià)上漲主要集中在小部分小區(qū)，2017 年北京整體房價(jià)相比2013 年上漲了97%，而均價(jià)上漲超過全市的小區(qū)僅為38%，其余62% 的小區(qū)均價(jià)漲幅不及全市。

　　鏈家研究院認(rèn)為，改善性換房已經(jīng)成為市場(chǎng)主力和“新剛需”，這是一個(gè)趨勢(shì)性變化，未來也將會(huì)持續(xù)。作為市場(chǎng)的新主力，換房也將在未來持續(xù)影響市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。

　　而在政策上，未來對(duì)改善需求也有望越來越友好。12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，明年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

　　本版文/門庭婷

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場(chǎng)空間，無憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，努力做國家全民參保計(jì)劃的踐行者。