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　　房?jī)r(jià)走勢(shì)莫測(cè)以房養(yǎng)老“破繭”難

　　王丹陽(yáng)

　　十多年前就在進(jìn)行理論論證的“以房養(yǎng)老”，曾經(jīng)應(yīng)者寥寥。而近日出臺(tái)的相關(guān)政策，再次讓業(yè)界投注熱情于其中。

　　保監(jiān)會(huì)日前向各家人身保險(xiǎn)公司下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》(下稱“征求意見(jiàn)稿”)，并擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開(kāi)展試點(diǎn)。

　　這是繼去年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》以來(lái)，正式落實(shí)試點(diǎn)城市，試點(diǎn)工作將于2016年3月31日截止。民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付此前介紹，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案，由保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門(mén)，出臺(tái)具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》詢問(wèn)平安人壽、泰康人壽、幸福人壽等多家擬試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司，對(duì)方均稱方案還在設(shè)計(jì)中。“去年就已經(jīng)在設(shè)計(jì)，目前為止還沒(méi)有產(chǎn)品?！逼桨踩藟垡晃槐ｋU(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

　　十年徘徊

　　“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在中國(guó)已經(jīng)歷了十年理論論證，但在以前都只是討論，應(yīng)者寥寥?！北本┕ど檀髮W(xué)保險(xiǎn)系主任王緒瑾告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。

　　住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)俗稱“以房養(yǎng)老”，也是一種“倒按揭”放貸模式，源于上世紀(jì)80年代的美國(guó)，在歐美已經(jīng)相當(dāng)成熟。它是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

　　若以一名70歲的參保老人為例，若其房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元，老人預(yù)期壽命15年，通過(guò)計(jì)算房產(chǎn)增值，扣除未來(lái)的預(yù)支付息，考慮平均壽命等因素，老人每月可領(lǐng)養(yǎng)老金5400元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房屋租售比偏低的城市，采取“以房養(yǎng)老”較為劃算，還能享受房產(chǎn)增值收益。

　　在中國(guó)，這被視為完善養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。在政府兜底的基礎(chǔ)上，“以房養(yǎng)老”為鼓勵(lì)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)、完善養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)制的一部分。

　　保監(jiān)會(huì)認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)缺少將社會(huì)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源的有效手段。開(kāi)展試點(diǎn)，盤(pán)活老年人房產(chǎn)，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加了一種新的養(yǎng)老方式。

　　與出售或是出租自有住房比起來(lái)，反向住房抵押是將住房資產(chǎn)貨幣化之后，仍然保留使用權(quán)和部分資產(chǎn)權(quán)，所蘊(yùn)含的租房權(quán)現(xiàn)金價(jià)值大。

　　“只要有1%的老人對(duì)此感興趣，從大方向上來(lái)看它就有市場(chǎng)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院投資系教授陳杰對(duì)本報(bào)說(shuō)。

　　挑戰(zhàn)“房屋要留給子女”觀

　　在中國(guó)，“以房養(yǎng)老”由中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)原理事長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)公司原董事長(zhǎng)孟曉蘇首倡。而孟曉蘇在2007年成立幸福人壽伊始就在探索“倒按揭以房養(yǎng)老”實(shí)體運(yùn)作模式。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押后，由保險(xiǎn)公司按月給付，身亡后由保險(xiǎn)公司對(duì)房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣。

　　孟曉蘇在去年接受媒體采訪時(shí)表示，導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”政策遲遲不能落地的主要原因是來(lái)自保險(xiǎn)公司的顧慮，一是當(dāng)時(shí)還沒(méi)有《物權(quán)法》，二是當(dāng)時(shí)居民持有第二套房產(chǎn)尚不屬普遍現(xiàn)象，保險(xiǎn)公司內(nèi)部人士普遍擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌將加大保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。

　　幸福人壽上海分公司一位經(jīng)紀(jì)人告訴本報(bào)，產(chǎn)品尚在設(shè)計(jì)中?！斑@是一個(gè)全新的保險(xiǎn)產(chǎn)品，跟以往的任何產(chǎn)品都不同，牽涉到銀行和房產(chǎn)部門(mén)，所以相對(duì)復(fù)雜?！?/p>

　　作為一種新型養(yǎng)老保險(xiǎn)方案，“征求意見(jiàn)稿”對(duì)保險(xiǎn)方和被保險(xiǎn)方雙方都頗為謹(jǐn)慎。投保人群被設(shè)置為60歲以上，擁有房屋且獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老人；保險(xiǎn)公司須開(kāi)業(yè)滿5年，同時(shí)注冊(cè)資本不低于20億元，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。

　　安信證券一位分析師認(rèn)為，反向按揭的市場(chǎng)空間在千億元級(jí)別，但也面臨不少障礙：首先是產(chǎn)權(quán)制度風(fēng)險(xiǎn)，在70年產(chǎn)權(quán)制度下，部分老人的房屋可能面臨在貸款期內(nèi)產(chǎn)權(quán)到期的情況，還有就是房屋留給子女的傳統(tǒng)觀念的挑戰(zhàn)。

　　孟曉蘇對(duì)媒體表示，不管老人活多久，倒按揭的保險(xiǎn)將負(fù)責(zé)到底。長(zhǎng)壽老人是保險(xiǎn)業(yè)大數(shù)法則所覆蓋的人群，只要在大數(shù)計(jì)算上獲得均衡，“保險(xiǎn)公司不會(huì)計(jì)較在一兩套老人住房上的得失。”

　　而業(yè)界更多的擔(dān)憂來(lái)自于產(chǎn)權(quán)制度風(fēng)險(xiǎn)，即70年產(chǎn)權(quán)制度下，部分房屋可能面臨貸款期內(nèi)產(chǎn)權(quán)到期，以及“房屋要留給子女”的觀念束縛。

　　“按照中國(guó)的住房習(xí)慣，這個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展可能是有限的。”王緒瑾說(shuō)，就算中國(guó)有1000多萬(wàn)失獨(dú)家庭，但老人去世了，兄弟姐妹也可以是繼承者。

　　王緒瑾認(rèn)為，房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，和房屋自然災(zāi)害以及意外事故的風(fēng)險(xiǎn)，可能使得保險(xiǎn)公司在綜合考慮后會(huì)“估價(jià)謹(jǐn)慎”，“但相對(duì)于被保險(xiǎn)人的信用和經(jīng)濟(jì)狀況，‘以房養(yǎng)老’更多關(guān)注被保險(xiǎn)人的生理狀況?！?/p>

　　“貸款利率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率”博弈

　　此前，我國(guó)也曾有一些類似于“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)，但未能長(zhǎng)久推廣。其中，上海“以房自助養(yǎng)老”模式因存在信任危機(jī)被迫停辦，推行6年，僅成功6例。按照上海民政局的一項(xiàng)調(diào)查，九成左右老人擬將房產(chǎn)留給子孫。

　　2007年，上海住房公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”做法，與“倒按揭”不同，它一開(kāi)始就變更了房屋產(chǎn)權(quán)。65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心。

　　“租金處在穩(wěn)定的年限，雙方中一定有一方是處在風(fēng)險(xiǎn)暴露的地方。如果雙方走不下去，風(fēng)險(xiǎn)一定是不等價(jià)的?！标惤軐?duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)。

　　陳杰曾就上海以房養(yǎng)老的可行性寫(xiě)過(guò)數(shù)篇論文，他認(rèn)為，反向按揭與上述上海模式比較，優(yōu)勢(shì)在于不用變更產(chǎn)權(quán)，還可居住?！叭绻逊孔右毁u，一旦出現(xiàn)意外就要流浪，增加了社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)。所以美國(guó)的倒按揭規(guī)定了必須是自住房?！?/p>

　　陳杰在2013年上海圓桌論壇“以房養(yǎng)老”專題研討會(huì)上發(fā)表報(bào)告指出，“貸款利率和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率”之間的對(duì)比關(guān)系是一個(gè)關(guān)鍵的參數(shù)變量。比如，如果房?jī)r(jià)年化增長(zhǎng)率下降一個(gè)百分點(diǎn)，而貸款利率不變，抵押住房就可能變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)。

　　他舉例說(shuō)，如果一套按60%倒按揭貸款比率的房子價(jià)值150萬(wàn)，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率從5%下降到4%，20年后房子的總價(jià)值是329萬(wàn)元。如果6.68%的貸款基準(zhǔn)利率不變，那么20年后的負(fù)債額是353萬(wàn)。如此，可能資不抵債。

　　所以，一旦樓市突然暴跌，將讓從事反向按揭的銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨巨大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。陳杰認(rèn)為，如果預(yù)期房?jī)r(jià)進(jìn)入長(zhǎng)期低迷通道，反向按揭將很難得到銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)支持。

　　早前，中信銀行、中大恒基等機(jī)構(gòu)都曾對(duì)這一模式進(jìn)行過(guò)探索和嘗試，但因受到產(chǎn)權(quán)、法規(guī)、觀念等制約和影響，始終沒(méi)有引起波瀾。中信銀行“養(yǎng)老按揭貸款”業(yè)務(wù)目前還在各網(wǎng)點(diǎn)有所保留，但由于產(chǎn)權(quán)期限和處置方面的不確定性，推廣效果一般。

　　孟曉蘇此前就意識(shí)到，“倒按揭”提供的并非單純的保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)公司要真正參與“以房養(yǎng)老”，必須提供綜合性的金融服務(wù)。

　　目前，保監(jiān)會(huì)、民政部和住建部一同參與了“征求意見(jiàn)稿”的制定及前期討論。幸福人壽、平安人壽、新華人壽等6家保險(xiǎn)公司已遞交了試點(diǎn)方案，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入最后審批階段。

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