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　　據(jù)新華社報道，11月16日從北京市規(guī)劃國土委獲悉，北京未來5年將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。住房新政將惠及哪些人群？如何提升地產(chǎn)調(diào)控信心？北京樓市拐點真的到來了嗎？治理體系面臨哪些新挑戰(zhàn)？央廣《王冠紅人館》為您深度解析北京集體租賃住房新政。

　　北京未來5年供應1000公頃集體土地建公租房

　　一、聚焦--北京出臺集體租賃住房新政，內(nèi)容豐富引人關注

　　11月16日，北京市規(guī)劃國土委、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》(以下簡稱《意見》)提出，今后5年北京將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。

　　《意見》對北京市集體租賃住房項目的選址條件、申報主體、運營模式及申報程序等內(nèi)容進行了詳細規(guī)定，其中包括：集體租賃住房項目建設應堅持符合規(guī)劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護農(nóng)民權益原則。集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)(租賃物業(yè))，可依法出租獲取收益。不得對外出售或以租代售。堅決杜絕變相開發(fā)建設小產(chǎn)權房。

　　在租期方面，《意見》鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機構不得拒絕。

　　此外，《意見》要求，集體租賃住房要合理選取建設地點。在居住設計方面，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標準進行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務設施。房屋套型結構和面積標準，可結合區(qū)域?qū)嶋H情況，按照市場需求，進行規(guī)劃、設計和建設。同時實施全裝修成品交房。

　　為杜絕變相開發(fā)建設小產(chǎn)權房，《意見》在集體租賃住房的產(chǎn)權管理方面明確規(guī)定，其不動產(chǎn)權利證書(包括土地使用權和房屋所有權)按項目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權證書。同時，權利證書還應注明：僅用于租賃住房建設和運營，未經(jīng)批準，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得出售，不得改變土地用途。

　　此次集體租賃住房新政的出臺引人關注。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，《意見》的提出，既給予了集體土地發(fā)展租賃住房的政策導向，有助于此類土地資源的盤活和土地價值的提升，也為租賃房源增加了更多的用地支持，對于北京未來租賃房源的供應和租賃市場的培育發(fā)展都有積極的作用。

　　《21世紀經(jīng)濟報道》11月17日在《北京住房租賃市場迎來新變局 未來5年供應1000公頃集體土地》一文中指出，《意見》對北京租賃市場的影響將首要體現(xiàn)在增量上。北京現(xiàn)有租賃房源250萬套左右，1000公頃的地約能建成30萬-40萬套租賃房，若計劃如期完成，將在未來五年為北京提供10%-15%的房源量。

　　而千龍網(wǎng)在11月16日的《未來五年北京將供應1000公頃集體土地建租賃房》中則提到："截至2016年底，北京已先后啟動了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等4批5個試點項目，共涉及集體建設用地38公頃，可建設公共租賃住房近1.5萬套、總面積約110萬平方米的租賃住房。"事實上，現(xiàn)在已經(jīng)有很多的試點，而且這些項目都建設得非常好。

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　　二、解析--集體租賃住房新政分分鐘讀懂

　　房租問題備受關注

　　提起此次集體租賃住房新政，租金無疑是不少北漂一族最為關心的一個部分。

　　《意見》中明確指出，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。也就是說出租地點的租金應該與周邊的進行對比。

　　事實上，根據(jù)目前各地統(tǒng)計以及常規(guī)的認知，國有土地征地之后再拍賣(土地招拍掛)，地價約占到樓價的50%甚至更多。所以當把集體建設用地用來蓋房之后，省去了地價，整個房屋的建筑成本理論上會降到一半以上，這對于房租也是存在一定優(yōu)勢的。

　　此外，《意見》還指出，集體租賃住房對接的是市場租戶，但也鼓勵躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租。保障房中心這樣的機構可以把集體租賃住房整體囤租過來，再作為公租房來配租，這也將有效增加公租房的房源。我們也可以從中看出，集體租賃住房現(xiàn)在目標對象對接的是市場租戶，也就意味著租房門檻不再像從前那樣明確，無論是北漂一族還是有北京戶口的人群都可申請。

　　"全裝修"好處多多

　　除了租金，此次《意見》中還出現(xiàn)了"全裝修"的概念。所謂全裝修，指的是開發(fā)商交房之前，墻面、地面等房屋固定面完成裝修，水電管線、開關插座等基本設施完成安裝，廚房和衛(wèi)生間的固定設施如櫥柜、潔具等安裝到位。

　　從目前情況看，全裝修好處多多。首先可有效杜絕擅自改變房屋結構等"亂裝修"，保證樓房安全；其次全裝修住宅更為業(yè)主創(chuàng)造了較好的生活環(huán)境，高層建筑交付后就不存在交替裝修影響整幢樓住戶生活的情況，可以減少鄰里糾紛，而且也不必擔心各類裝修、施工人員進出小區(qū)帶來的安全隱患；另外，全裝修采用的集成化模式，使分散分戶采購裝修變?yōu)榧s化設計、集中采購、集中施工，極大地節(jié)約了成本，減少了社會總支出水平。據(jù)有關部門測算，如果由開發(fā)商統(tǒng)一組織裝修，比戶主自己裝修至少要節(jié)省20%的費用。

　　地段和配套成較大亮點

　　地段和配套是此次集體租賃住房新政的較大亮點。比如唐家?guī)X地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的建筑面積19萬4千余平米，包含公租房、酒店、辦公樓，商業(yè)服務等多元化配套設施。這使得一些居住分散的年輕人匯聚于此，離工作地點更近，社交更方便，有利于生活質(zhì)量和工作效率的提高。

　　此外，千千萬萬的年輕人聚集于一地，維度更加多元，無疑會為當?shù)貛頍o限生機與活力。

　　唐家?guī)X產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　3-10年租期，最大限度規(guī)避以租代售可能

　　值得關注的是，在租期方面，《意見》將其定為3-10年。對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為："一般租賃房設置的最長租賃期限是20年，《意見》此次將時間縮短到10年，顯然是為了最大限度規(guī)避潛在的以租代售可能，但需要注意的是，設置租賃期限如果過短，也可能無法滿足消費者穩(wěn)定居住的需求"，整體上看，《意見》通盤考慮了現(xiàn)階段北京市場情況，較為慎重定下的3-10年租賃年限。

　　有業(yè)內(nèi)人士提醒，即使限定了租賃期限，也可能出現(xiàn)租戶不斷續(xù)租的情況，最終發(fā)展為變相以租代售。要杜絕這一情況，郭毅建議，可在限定租期的基礎上，要求租戶按年繳納而非一次性繳納全部租金，"不過這一模式可能會挫傷開發(fā)商的建設熱情，可以說，如何在企業(yè)利益和租戶利益之間保持平衡，是未來相關監(jiān)管政策需要特別注意的"。

　　而對于不少正在租房的人群來說，3年-10年的租期還是具有相當大的吸引力的。面對每年成百上千元的房租漲幅，如果一個房子能簽三年，就意味著租金一直都是恒定不變的，生活就可以更穩(wěn)定；同時3-10年意味著租戶可以在這里住很久，更有家一般的感覺。

　　三、舉措--樓市進入下半場，多地針對租房供給側發(fā)力

　　轉眼間，2017年已過去大半，樓市進入下半場。除北京外，上海、深圳、鄭州等地也紛紛針對租房供給側發(fā)力。

　　《21世紀經(jīng)濟報道》11月16日在《從上海1.8萬套預上市租賃房看租賃大趨勢》一文中提到，今年7月，上海出臺的《上海市住房發(fā)展"十三五"規(guī)劃》要求，未來五年，租賃住房供應70萬套，商品住宅45萬套。目前，上海已經(jīng)成交15宗租賃住宅用地，占地面積47.12萬平方米，合計建筑面積近109萬平方米，預計至少形成18100套租賃供應房源。

　　11月17日，《上海證券報》報道稱："11月15日，上海市公積金管理中心與上海首批14家住房租賃企業(yè)簽署合作協(xié)議。過去，公積金提取用于支付租金，需要租戶首先自行前往所在區(qū)的公積金中心受理點辦理提取，再到租房企業(yè)處進行劃付。而此次簽約后，將由公積金中心委托住房租賃企業(yè)，在辦理職工申請租賃和交納租金的同時，一站式受理公積金提取支付的申請。"

　　上海市公積金管理中心與上海首批14家住房租賃企業(yè)簽署合作協(xié)議

　　此外，《南方都市報》11月15日報道了深圳的相關規(guī)定："無獨有偶，深圳近日也宣布了新的公積金規(guī)定，向租房群體傾斜。11月14日，深圳市住房公積金管理中心宣布，將上調(diào)公積金租房提取額度至65%(此前為50%)，以每月交2000元住房公積金為例，辦理租房的年度可提取額為15600元。"

　　在多方共同努力下，住房租賃市場未來可期。

　　四、總結

　　"長安米貴，居大不易。"北京是個承載著很多人夢想的地方，此次北京集體租賃住房新政的出臺無疑提振了大家的信心。充分體現(xiàn)了多主體供給的戰(zhàn)略原則。這必將有利于住房租賃市場的平穩(wěn)發(fā)展，也為北京美好明天的建設增添了一劑強勁動力。

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　　央廣《王冠紅人館》輿情課題組 宋佳伶

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計劃，將在2020年前基本實現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅定信念承擔起企業(yè)的社會責任，努力做國家全民參保計劃的踐行者。