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　　4月26日，上海下著瓢潑大雨，而浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)，一個(gè)中高端樓盤(pán)銷(xiāo)售點(diǎn)前人山人海，私家車(chē)把馬路圍得水泄不通，意向購(gòu)房戶顧軍先生關(guān)注此樓盤(pán)多時(shí)，聽(tīng)說(shuō)此次降價(jià)才冒雨前來(lái)。

　　“樓板價(jià)18199元，如果裝修標(biāo)準(zhǔn)按每平米10000元，開(kāi)發(fā)商幾乎貼著成本賣(mài)房。現(xiàn)在差不多七折多吧?！鳖欆娤壬χf(shuō)，原來(lái)該樓盤(pán)5萬(wàn)多每平方米，現(xiàn)在是三萬(wàn)多一點(diǎn)，還帶精裝修。

　　4月28日，上述樓盤(pán)售樓處一名工作人員稱(chēng)，優(yōu)惠出售的房源總共也只有60套，目前均已經(jīng)被“搶”光。

　　這僅僅是滬上開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)推盤(pán)回籠資金的一個(gè)縮影。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪了解到，這樣的降價(jià)在近期上海地產(chǎn)界并非個(gè)案，降價(jià)在蔓延。在開(kāi)發(fā)貸房貸收緊的大背景下，房企資金持續(xù)承壓，部分區(qū)域似有步杭州后塵之勢(shì)。

　　上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，上海區(qū)域內(nèi)新建商品房銷(xiāo)售面積467.18萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1%，增幅同比回落45.1個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷(xiāo)售面積418.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.1%，回落37.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　更為嚴(yán)峻的是，上海市公積金中心的報(bào)告稱(chēng)，當(dāng)?shù)刈》拷灰琢凯h(huán)比、同比明顯下降，自去年11月起交易量已連續(xù)4個(gè)月下滑。在這樣的基本面下，地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng)勢(shì)已成虎。

　　“松動(dòng)”趨勢(shì)外現(xiàn)

　　四月的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)，降價(jià)像是卷入了一場(chǎng)傳染式的蔓延。多名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人根據(jù)樣本價(jià)位比較，境內(nèi)房?jī)r(jià)最穩(wěn)定的區(qū)域之一上海，近期亦有松動(dòng)的趨勢(shì)。

　　之前，房?jī)r(jià)回落集中出現(xiàn)在二三線城市，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，溫州區(qū)域最先開(kāi)始。這一次，上海樓市下行跡象開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　“260萬(wàn)疊墅買(mǎi)2層送2層”，近兩周，章虹女士頻繁驅(qū)車(chē)到上海嘉定，欲覓一套中高端房產(chǎn)。但不時(shí)出現(xiàn)在眼前的房地產(chǎn)巨幅銷(xiāo)售廣告，讓她有一種樓市出現(xiàn)“大甩賣(mài)”的感覺(jué)，起碼有5個(gè)類(lèi)似的廣告，這種情況，更加讓她不敢做決定立即買(mǎi)了，“260萬(wàn)就可以買(mǎi)到，價(jià)格僅僅是春節(jié)前相同地段差不多檔次房屋的七八折。”

　　嘉定地區(qū)并非上海的一個(gè)孤例。上海原本相對(duì)別的城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑之際，也是保持“滯漲”之態(tài)。而現(xiàn)在，不管市郊或者城區(qū)，從新樓盤(pán)到二手房市場(chǎng)，下滑趨勢(shì)趨于統(tǒng)一。

　　“以前業(yè)主報(bào)價(jià)，普遍會(huì)隨著時(shí)間提價(jià)，而且議價(jià)空間很小。但現(xiàn)在不但可以議價(jià)了，一些房源，還可以每平米降個(gè)幾十元?！眰骷曳慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資深顧問(wèn)建英說(shuō)這實(shí)質(zhì)上就是降價(jià)。該現(xiàn)象的出現(xiàn)，分水嶺是馬年春節(jié)。

　　她介紹，節(jié)前交易從踴躍逐漸歸于平穩(wěn)。比如長(zhǎng)寧區(qū)天山路一二手住宅，市場(chǎng)房?jī)r(jià)每平方米是四萬(wàn)多，從去年年底就開(kāi)始掛牌，總價(jià)688萬(wàn)元，“當(dāng)時(shí)還有人過(guò)來(lái)咨詢(xún)，幾個(gè)月過(guò)后，連問(wèn)的人都沒(méi)了，上周，干脆給撤了?！?/P>

　　建英根據(jù)自己在上海市場(chǎng)房地產(chǎn)中介領(lǐng)域就業(yè)16年的觀察發(fā)現(xiàn)，降價(jià)形成的邏輯是，開(kāi)發(fā)商融資壓力增加，一手樓盤(pán)首先開(kāi)始降價(jià)，二手房市場(chǎng)緊跟其后。

　　不僅是零散的二手房源，一些機(jī)構(gòu)也開(kāi)始將儲(chǔ)備的大量房源出手了。比如長(zhǎng)寧區(qū)某社區(qū)的整幢房產(chǎn)，共計(jì)120套住宅，2萬(wàn)多平方米，掛牌價(jià)格為4.94多億元。但至今仍無(wú)人問(wèn)津。

　　知情人士介紹，一些地產(chǎn)商的銳氣，顯然被陸續(xù)抽緊的融資鏈耗得差不多了。一方面，融資壓力加重，利潤(rùn)也在大幅削減，抓緊推盤(pán)成了他們資金鏈運(yùn)營(yíng)生死存亡的一道關(guān)卡。

　　信貸收緊明顯

　　加速推盤(pán)背后是開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人房貸的收緊。事實(shí)上，銀行系統(tǒng)對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)融資已連續(xù)數(shù)年保持收緊。部分開(kāi)發(fā)商從銀行系轉(zhuǎn)走其他通道融資，挺過(guò)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，但是，隨著個(gè)人房貸優(yōu)惠利率取消，加強(qiáng)相關(guān)審核，其資金回籠的銷(xiāo)售通道，又被限制。

　　近期在上海等地開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，去年以來(lái)，銀行系在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的信貸政策又進(jìn)一步收緊。尤其馬年春節(jié)以來(lái)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的房貸也明顯越來(lái)越緊縮了。

　　建英舉例稱(chēng)，年前，她手頭一個(gè)成功交易的房源，幫客戶在交通銀行做貸款，當(dāng)時(shí)做成的貸款利率是9.5折，但現(xiàn)在四大行基本不可能了。而且，連首套房源的8.5折優(yōu)惠，也已消失?！笆滋踪J款利率也要上浮在10%以上，個(gè)人信譽(yù)還得經(jīng)過(guò)銀行層層嚴(yán)格審核?！?/P>

　　“銀行層面對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸政策，去年以來(lái)，每次監(jiān)管會(huì)議上，都會(huì)強(qiáng)調(diào)、重申?！?月29日，一國(guó)有銀行支行行長(zhǎng)參加了第一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)議后透露，“繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和差別化的住房信貸政策，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，會(huì)議這樣強(qiáng)調(diào)。”

　　“房貸近期還是沒(méi)松綁的跡象。”一名股份制銀行房貸部業(yè)務(wù)人士稱(chēng)，目前市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的“空”方情緒濃結(jié)，在總行層面的收緊政策下，地方支行放貸都更加謹(jǐn)慎。

　　但是，即便資金流并不順暢，開(kāi)發(fā)商還在想辦法投入更多資金到土地市場(chǎng)“托市”?！霸陂_(kāi)發(fā)的同時(shí)，我們基本又會(huì)投入資金啟動(dòng)土地儲(chǔ)備?！鼻笆鲩_(kāi)發(fā)商對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱(chēng)。

　　“這像是一個(gè)套子，一頭緊縮，另一頭卻在膨脹?！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商說(shuō)，他分析稱(chēng)：“銀行層面起初是開(kāi)發(fā)貸‘抽資’，接著在我們的房源進(jìn)入銷(xiāo)售通道后，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)一步開(kāi)始抽資，我們無(wú)法按期限回籠資金；而另一頭，儲(chǔ)備的土地則無(wú)法按時(shí)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)?！?如此一來(lái)，融資承重的開(kāi)發(fā)商，要啟動(dòng)循環(huán)貸款自然就顯得艱難。

　　此外，境外融資似乎也可能疲軟。中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份(截至4月27日)，內(nèi)地房企單月海外融資總額分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元、14.74億美元，呈現(xiàn)逐月遞減趨勢(shì)，4月份融資總額更有可能低于去年12月份20.3億美元的低點(diǎn)。

　　“圈子里地產(chǎn)融資十有八九走的是對(duì)接境外?！本G城集團(tuán)一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，比如一些投資房地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)，只需要在香港區(qū)域內(nèi)設(shè)立一家公司，境外內(nèi)的融資通道就能順利架通了?！百Y金成本比境內(nèi)融資起碼節(jié)省五成以上?！?/P>

　　實(shí)際上，由于融資壓力增強(qiáng)，一些機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)循環(huán)開(kāi)發(fā)投資也開(kāi)始削減。上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資628.59億元，增幅同比回落了12.6個(gè)百分點(diǎn)。

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