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　　導(dǎo)讀：廣西南寧樓市成為最先扛不住的房地產(chǎn)市場。日前，南寧宣布放松對廣西周邊城市人口購買南寧房產(chǎn)的政策，天津?yàn)I海也宣布適度放松，而杭州則有傳聞在五一后部分松綁。在房價(jià)敏感博弈期，地方政府決定放松限購政策拯救樓市。

　　南寧樓市率先放松

　　根據(jù)南寧市房管局發(fā)文，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　查閱到，在第六次人口普查中，南寧人口666.16萬，本次納入?yún)⒄諔艏奈迨腥丝诜謩e為：北海153.93萬人，防城港86.69萬人，欽州市307.97萬人，崇左市199.43萬人，玉林548.74萬人。政策一調(diào)整，相當(dāng)于增加了超過千萬的可購房基礎(chǔ)人口。

　　據(jù)了解，以南寧為代表的二三線城市，本身戶籍政策并不嚴(yán)格，南寧2013年1月執(zhí)行的戶籍新政顯示，只要在南寧具有合法穩(wěn)定的住所，并符合細(xì)則規(guī)定的相關(guān)條件，就可以將戶口遷入南寧。對于租房戶，只要房東同意，簽訂房屋租賃合同到房產(chǎn)局備案后也可申辦。

　　所以從這個角度來說，實(shí)際上即便是周邊城市人群，如果需要購買房子，完全可以通過正規(guī)途徑獲得南寧戶籍，然后再購買南寧房產(chǎn)。此次南寧地方政府放開部分限購，更多的是姿態(tài)。輿論有描述，地方財(cái)政吃緊。

　　天津?yàn)I海緊隨其后

　　就在南寧調(diào)整限購政策一天后，天津?yàn)I海新區(qū)房交會新聞發(fā)布會上政策又有新松動。當(dāng)?shù)卣硎?，為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展，將向市場推出諸多利好。其中包括：將實(shí)施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房，并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，購房人交一成首付就能先住房，待經(jīng)濟(jì)條件成熟后購回其他產(chǎn)權(quán)，全部擁有產(chǎn)權(quán)。

　　從濱海的方案來看，天津?yàn)I海模式的共有產(chǎn)權(quán)房并非標(biāo)準(zhǔn)意義的共有產(chǎn)權(quán)房，而是一種變相降低首付的行為。如果按照這一形式操作，基本就是分期首付，相當(dāng)于將首付降低到一成。業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策與央行對購房貸款的政策相抵觸，預(yù)期最后能夠執(zhí)行的可能性非常低。

　　除了可能降低首付，濱海也是放松限購。就在這個月，天津市政府宣布將在5月31日后暫停藍(lán)印戶口政策，即買房送戶口?！皩μ旖蜻@樣一個城市來說，藍(lán)印戶口的取消就相當(dāng)于起碼20%的客戶流失，對于武清等區(qū)域基本就等同過半客戶消失。對于本來已經(jīng)逐漸調(diào)控的市場來說，這種突然影響，不論對購房心理還是對投資心理，都有非常大的沖擊?！币虼?，業(yè)內(nèi)一直預(yù)期政府會出臺新的房地產(chǎn)刺激計(jì)劃。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，地方政府非常依賴房地產(chǎn)，土地財(cái)政對地方來說非常關(guān)鍵，天津取消藍(lán)印戶口后，郊區(qū)縣需要其他刺激市場的政策。

　　杭州有可能跟進(jìn)

　　如果說南寧、天津?yàn)I海還只是二三線城市放松限購，那杭州這個準(zhǔn)一線城市的放松限購傳聞可能會震驚房地產(chǎn)業(yè)。由于杭州樓市不斷傳出降價(jià)聲，在杭州樓市內(nèi)部，5月1日之后放松限購的消息越傳越烈。據(jù)了解，這種放松并非是全線放松限購，而是在杭州各個區(qū)縣之間進(jìn)行微調(diào)，比如蕭山、余杭區(qū)等庫存較高、競爭最激烈的板塊，地方政府可能會適度放松，而主城區(qū)目前來看放松無望。

　　杭州官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年一季度，杭州市區(qū)商品住房成交均價(jià)同比下降11.3%，成交量為10112套，同比下降了37.8%。目前，杭州商品住房成交面臨著量價(jià)齊跌的狀況。另外，杭州樓市的庫存壓力仍在不斷攀升，截至3月底，杭州市區(qū)可售商品住房76004套，可售面積998.1萬平方米，同比增加36.2%、32.6%。

　　而與此同時，杭州部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了頂不住的跡象。自從今年初杭州德信·北海公園引領(lǐng)杭州樓市首降后，房價(jià)水平接近一線城市的杭州，目前超過20個樓盤緊隨降價(jià)，而這股降價(jià)潮已沖擊到別墅等高端物業(yè)市場。雖然開發(fā)商都以特價(jià)房為名希望維持價(jià)格體系，但特價(jià)房項(xiàng)目明顯越來越多。

　　早在杭州之前，福建、常州、長沙等多地均被曝光擬通過限購、限價(jià)等房地產(chǎn)政策的調(diào)整以刺激樓市，但官方均未明確表態(tài)。文/本報(bào) 范輝

　　觀察

　　放松限購是否會傳遞到北京

　　1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%，樓市各種數(shù)據(jù)都驗(yàn)證了降溫趨勢明顯。對于依賴土地財(cái)政的地方政府來說，特別是二三線城市，土地市場的降溫將明顯影響地方政府的財(cái)政收入。

　　這可能是地方政府不斷想突破限購的最大原因。但總體而言，即便是放松，如果只放松購買資格而不放松信貸，這種救市效果不會太好?！皹鞘鞋F(xiàn)在需要吃藥，如果銀行不寬松，還是沒有錢進(jìn)來?！遍_發(fā)商代表告訴。

　　中原集團(tuán)研究中心調(diào)研了17個一二線城市，信貸無一有松動改善跡象，其中北京、深圳、南昌等城市進(jìn)一步趨緊，有更多銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率再上浮或延長放款周期。本輪市場成交下滑正是在信貸環(huán)境不斷趨緊的背景之下，因此對信貸政策的微調(diào)將成為緩解市場趨冷的重要作用力。

　　“如果能夠在錢這方面開閘放水，可能救市效果更明顯，比如說對房貸利率上浮定出適當(dāng)上限要求，對二套房首付款比例小幅下調(diào)，對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)可改為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’。此外，提高公積金使用率、放寬使用門檻，同樣能惠及廣大剛需購房者。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這股放松風(fēng)很難刮到北京、上海這兩個一線城市。無論是北京還是上海，限購政策并不僅僅是為了控制房價(jià)，還有限制城市規(guī)模的諸多作用。而且從北京最近兩個月的房價(jià)走勢來看，整體房價(jià)平穩(wěn)，目前來看并沒有主動干涉的需求。文/本報(bào) 范輝 制圖/王慧

　　預(yù)測

　　特大城市限購政策今年將延續(xù)

　　今年房地產(chǎn)市場調(diào)控難度將進(jìn)一步增大，特大城市特別是超大城市限購限貸政策將延續(xù)。這是中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所昨天發(fā)布的藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2014）》對2014年房地產(chǎn)政策方向做出的展望。

　　報(bào)告認(rèn)為，今年房地產(chǎn)政策及調(diào)控將向居住城鎮(zhèn)化傾斜。隨著居住城鎮(zhèn)化高潮來臨，新移民的過度涌入，對中心城市資源環(huán)境承載力提出挑戰(zhàn)，對城市人口增長實(shí)施適當(dāng)限制成為必然選擇，住房限購限貸是對此最有效的調(diào)控。

　　2010年4月，北京出臺“國十條”，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”，此后上海、廣州等多個城市陸續(xù)推出“限購令”。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平在接受北京青年報(bào)采訪時表示，現(xiàn)在繼續(xù)實(shí)施“限購限貸”和剛推出此規(guī)定時的政策意圖有所不同，當(dāng)時是因?yàn)榉績r(jià)高要進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在是要控制超大城市人口規(guī)模的增長。參與報(bào)告撰寫的研究人員認(rèn)為，2014年房價(jià)可能保持小幅增長，具體漲幅取決于調(diào)控政策的力度。預(yù)計(jì)大都市房產(chǎn)特別是住房市場會量價(jià)齊升，大多數(shù)普通城市房產(chǎn)成交量和價(jià)格將保持相對平穩(wěn)。一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐且前期片面造城的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)供過于求的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)將大大增強(qiáng)。文/本報(bào) 劉一

　　業(yè)內(nèi)

　　萬科一季度營收凈利雙降

　　萬科28日晚間公布一季度報(bào)告稱，受到結(jié)算面積和結(jié)算收入下降的影響，萬科一季度的營業(yè)收入和凈利潤低于去年同期，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.0億元人民幣，凈利潤15.3億元。不過，在整體行業(yè)利潤率下滑的背景下，一季度萬科凈利潤率明顯上升，其中既有上海、深圳等高毛利城市結(jié)算收入占比提高的原因，也有投資收益大幅增長的因素。萬科董事會秘書譚華杰表示，“公司一季度竣工及結(jié)算量占全年總量的比例往往較低，由于基數(shù)小，同比變動的波動性也較大，對前瞻全年業(yè)績的參考意義并不大。”文/本報(bào) 范輝

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