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　　雙限令三年冰封之下，若干城市已有暗潮涌動。

　　經(jīng)濟觀察報獲悉，房價連跌31個月的溫州市，正在醞釀一攬子促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)健康發(fā)展措施，其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購限貸政策?！皟蓵昂螅犝f由市住建委牽頭，草擬了一個綜合方案，目前已經(jīng)上報浙江省政府。”3月26日，民進中央經(jīng)濟委員會副主任、浙江省民營投資企業(yè)聯(lián)合會會長周德文說。

　　此前，有關(guān)溫州將放寬新溫州人、外地溫商以及購房入籍等政策的信息，已甚囂塵上，但隨后被當(dāng)?shù)卣賳T予以否認。

　　不久前的全國“兩會”上，溫州市長陳金彪稱，溫州的資金有很多都沉淀在房地產(chǎn)上，房價一旦斷崖式下跌，抵押物就縮水，銀行就會產(chǎn)生壞賬，信貸投放無法增加，實體企業(yè)就融不到錢?！叭绻麑嵭胁町惢{(diào)控，資金流轉(zhuǎn)起來，同時有利于整個實體經(jīng)濟資金鏈和擔(dān)保鏈的解套?！?/P>

　　由于房價下跌，在高峰期進入房地產(chǎn)的大量民間資本，已經(jīng)出現(xiàn)負資產(chǎn)。當(dāng)?shù)囟嗉曳科筘撠?zé)人表示，目前溫州樓市購買信心不足。限購等調(diào)控措施的調(diào)整，已出現(xiàn)時間窗口。

　　溫州市住建委有關(guān)人員曾表示，當(dāng)前溫州房地產(chǎn)市場，給完善限購政策，降低購房門檻，促進剛需和改善型購房入市等調(diào)整留下空間。

　　自全國“兩會”期間國務(wù)院總理李克強對分類調(diào)控定下基調(diào)，多個限購城市開始蠢蠢欲動。3月中旬，包括長沙在內(nèi)的多個城市召集開發(fā)商調(diào)研和座談，呼吁完善現(xiàn)有調(diào)控措施。

　　國家統(tǒng)計局2月份數(shù)據(jù)顯示，從2013年2月開始，13個月來首次出現(xiàn)新建住宅上漲城市數(shù)量低于60個，溫州、安慶、牡丹江、濟寧等四個城市環(huán)比下調(diào)?！罢壳暗念檻]，一個是溫州名氣太大，其次是不是調(diào)整政策能夠真正抑制住房價下跌的勢頭，也很難說?！碑?dāng)?shù)匾晃淮笮烷_發(fā)商老總說。

　　限購松綁

　　兩會期間，溫州市市長陳金彪對外表示，“溫州房地產(chǎn)泡沫已得到充分擠壓，價格壓縮的可能性不大，建議國家實行差異化樓市調(diào)控政策?！边@一信號，令當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士頗為期待。

　　半個月后，一份對當(dāng)?shù)厥袌鲎钚路慨a(chǎn)政策的解讀，當(dāng)下正在溫州業(yè)界小范圍流傳。其中包括的內(nèi)容有：

　　在溫州市區(qū)三區(qū)內(nèi)沒有二套以上住房，都可在溫州購房。溫州以外無論有幾套住宅，在溫州購房不限購；

　　公積金貸款最高評估價不可超過18000元/平方米；

　　公積金曾有貸款記錄，還清后再貸款按首套計算可貸70%。90平米以下首次部分房產(chǎn)可貸80%，公積金貸款和商業(yè)貸款是分開的，也就是說只要溫州沒有房，無論在外地的公積金貸款是否還清，商業(yè)貸款都按首套計算，同樣，如果溫州或外地有房，無論貸款還沒還清，只要公積金沒貸款，辦理公積金貸款時都按首套計算；

　　夫妻婚姻狀況發(fā)生變化的，產(chǎn)權(quán)必須變更，以下兩種情況除外：一、婚前買的房產(chǎn)，但能提供初婚證明的，二、婚后房產(chǎn)，結(jié)婚證登記日期在產(chǎn)權(quán)證登記日期之前的；

　　學(xué)區(qū)房報名需在4月30日前完成，購置60平米以下房產(chǎn)的，三區(qū)以外是不能將戶口遷入的，三區(qū)以內(nèi)可以遷入戶口，但入學(xué)區(qū)需產(chǎn)權(quán)滿三年后；

　　現(xiàn)所有住宅性質(zhì)房產(chǎn)交稅評估價大概在原評估價基礎(chǔ)上已下調(diào)10%至20%左右。

　　“這基本上是住建委牽頭制定相關(guān)方案草案的主要內(nèi)容，但不能確定是否得到了上級政府的認可。在有關(guān)措施正式出臺之前，一切仍是未知?！敝艿挛恼f。

　　這已經(jīng)是溫州第二次嘗試完善“雙限”在內(nèi)的調(diào)控措施。

　　2013年8月，溫州宣布2011年的限購政策實施之后，已購買一套住宅的本地戶籍家庭，可以再購買一套住宅，但名下所有房產(chǎn)只能是兩套。

　　周德文說，去年調(diào)整政策出來之后的一個月，當(dāng)?shù)囟址拷灰琢恐本€上升，但此后又開始回落，“主要是大經(jīng)濟環(huán)境仍在下行，供求關(guān)系仍存在矛盾?！?/P>

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2011年溫州商品房均價達33289元/平方米歷史高點，2013年降至22644元/平方米，降幅達32%。2014年1月，溫州商品房均價又滑至19374元/平方米。

　　在相當(dāng)長的時間里，溫州是全國70個大中城市中房價唯一下跌的，這個勢頭并沒有被止住。

　　“沒有人能預(yù)測底在哪里，政府向我們征求意見，放開限購后房價會不會繼續(xù)下跌？我認為不會，溫州有一批改善性需求沒有釋放，如果有這么明確的市場預(yù)期，購買信心一定會增加?！敝眯欧慨a(chǎn)副總經(jīng)理姚汝林說。

　　承壓極限

　　來自供應(yīng)結(jié)構(gòu)、資金鏈收緊等多方矛盾，已經(jīng)令溫州樓市成為驚弓之鳥?！澳壳笆袌錾?0%~80%的購房都是首次置業(yè)和首次改善的剛需人群，他們對價格的敏感度非常高?！睖刂輪⒃捶康禺a(chǎn)顧問有限公司營銷總監(jiān)湯浩說。他提供的細節(jié)是，“很多項目低區(qū)賣得好，高區(qū)價格稍高一點，就幾乎賣不動?！?/P>

　　湯浩認為，過去溫州的房產(chǎn)市場基數(shù)較小，供應(yīng)集中在城區(qū)的幾個樓盤，使市中心均價到了4.5萬元/平方米。實行限購后，政府在甌海新區(qū)和其他縣城大量供應(yīng)土地，面向剛需客戶群推出70/90為主的房型。這些項目距市中心相對較遠，均價在2萬元左右，將整體房價拉低。

　　據(jù)統(tǒng)計，溫州市2013年住宅交易量約為10000套，這個數(shù)字幾乎是2010年~2012年的總和。

　　去年以來，溫州市區(qū)，尤其是新區(qū)供應(yīng)量過大，交易價格難以企穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計，目前溫州市商品房庫存37187套，其中住宅30200套(包括上年結(jié)轉(zhuǎn)和新增供應(yīng))。

　　一位當(dāng)?shù)胤科罂偨?jīng)理說，“甌海中心現(xiàn)在拍出來的土地價格一塊比一塊便宜，兩年時間樓面價從10000元/平方米降到5000元/平方米。賣地沒人要，價格自然往下掉?！?/P>

　　受到2011年民間信貸危機的影響，過去幾年中溫州司法委托拍賣的房屋數(shù)量明顯增多?！?012年有986套，去年有918套，今年又有約2000套拍賣房進入市場，它的價格顯然是要低過市面價格，也會對市場帶來沖擊?！比~維堅說?！罢呀?jīng)開始有意識地控制土地供應(yīng)量?！睋?jù)知情人士透露，“今年一個是總量上，住宅用地從去年實際供應(yīng)1500畝，今年計劃縮減到1000畝。另一個是在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，過去新城的供應(yīng)量過大，比如甌海，少推地。像鹿城區(qū)這樣的老城區(qū)，會適當(dāng)多推出一些土地。為了平衡住宅供應(yīng)縮減帶來的收入縮減，今年可能會在商業(yè)、辦公用地上加大供應(yīng)力度?！薄坝绊懛績r的除供求關(guān)系外，現(xiàn)在更要命的是整個資金面上的狀況?！币θ炅终f。截至去年底，溫州銀行業(yè)的不良貸款率為4.41%，較去年年初上升0.66個百分點。不良率高企，直接導(dǎo)致了新增貸款大幅下降。

　　“實際的情況可能比官方公布的數(shù)據(jù)更為惡劣，在去年底沒有進行資產(chǎn)處理前，建行、招行銀行不良率超過10%，部分銀行都在5%~6%?！币晃划?dāng)?shù)孛耖g資本權(quán)威人士說。據(jù)了解，去年以來，溫州的銀行行長基本上已換了一茬。

　　一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商副總透露，“本地有一家房企，背后十幾家實體企業(yè)股東，卻在今年出現(xiàn)銀行貸款逾期的現(xiàn)象。但在相關(guān)方的協(xié)調(diào)下，最終沒有抽貸。可見錢緊的程度?！?/P>

　　“雖然說現(xiàn)在溫州市房屋銷售均價仍然在2萬元左右，但是下行的空間已經(jīng)不大?！币晃婚_發(fā)商說，首先政府收儲土地和公建配套投入成本是比較高的，另外一方面，如果房價繼續(xù)下跌，會出現(xiàn)更大量的資產(chǎn)縮水，“這將引發(fā)更大的問題”。

　　以溫州拍賣房為例。近三年，溫州法院系統(tǒng)已經(jīng)向市場推出了數(shù)千套拍賣房，“很多拍賣成交價低于銀行貸款，”一位溫州市區(qū)級法院人士說，以前這種“倒掛”房源極為少見，但這兩年越來越頻繁，好多房子賣了以后還不夠償還銀行貸款。

　　一位有著八九年炒房經(jīng)歷的投資客說，之前他在高峰期3000多萬元，買進一400余平方米的排屋，3個產(chǎn)權(quán)，貸款850萬元，三四年后至今，該排屋市場價1200萬元。

　　按照溫州市長陳金彪的說法，溫州房屋價格較最高點下跌了31%。不過實地了解，之前被熱炒的房子，普遍縮水50%~60%。即便一些大型老小區(qū)，市值縮水也在30%以上?！昂芏嗳?，包括企業(yè)，房屋已經(jīng)成了負資產(chǎn)?！鼻笆鲩_發(fā)商老總說。

　　系統(tǒng)困局

　　“土地和房屋的縮水，影響的不僅僅是房地產(chǎn)市場。”周德文說?！皽刂葜行∑髽I(yè)約70%與房地產(chǎn)有關(guān)，很多實體企業(yè)的銀行貸款也是通過這些不動產(chǎn)進行抵押獲得。如果房價繼續(xù)下跌，這些資產(chǎn)繼續(xù)縮水，會令實體經(jīng)濟雪上加霜。”

　　據(jù)統(tǒng)計，去年底溫州地區(qū)銀行的貸款余額是7092億，有1000多億是房地產(chǎn)貸款，有4400多億是用房產(chǎn)作為抵押的?！皽刂莸馁Y金存在"三高"現(xiàn)象(房地產(chǎn)貸款占比高、房地產(chǎn)抵押物占比高、實體經(jīng)濟涉足房地產(chǎn)的比例高)?！标惤鸨胝f。

　　溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會提供材料顯示，在2008年-2010年期間，溫州房地產(chǎn)市場資金規(guī)模約為1000億元，而歷史最高峰達到2000億元，民間借貸占到樓市資本的約六成?！肮烙嫭F(xiàn)在流出和縮水的規(guī)模，已經(jīng)達到一半?！敝艿挛恼f。

　　今年兩會上，陳金彪表示，“目前，溫州的房價已縮水三分之一，如果國家能出臺差異化的調(diào)控政策，使樓市逐步穩(wěn)定，就能促進交易，進而增加市面流通的資金。資金流轉(zhuǎn)起來了，對資金鏈、擔(dān)保鏈的解套是有好處的?！?/P>

　　如今，溫州經(jīng)濟“脫實向虛”后遺癥顯現(xiàn)。來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年溫州市多個主要經(jīng)濟指標(biāo)處于浙江省“倒數(shù)”行列，其中人均GDP、GDP增幅、工業(yè)銷售產(chǎn)值增幅、銀行存貸款余額增量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅等指標(biāo)均排在全省最末。

　　房市繼續(xù)下行，不僅拖累已經(jīng)陷入困境的實體經(jīng)濟，更嚴重影響了地方政府財政?！伴_發(fā)商沒有資金拿地，土地價格不斷下行，賣地收入不夠，但政府又不可能提高稅收，反而得向小微企業(yè)輸血，又不得不回過頭來加大土地供應(yīng)，如此便陷入惡性循環(huán)。”前述知情人士說。以前固定資產(chǎn)投資欠債太多，造成城市建設(shè)、基礎(chǔ)配套設(shè)施落后。近幾年，溫州大幅增加投資。據(jù)統(tǒng)計，溫州去年的社會固定資產(chǎn)投資額達到2618.16億元，同比增幅在浙江省排名第一。

　　今年又啟動了“溫州趕超發(fā)展三年超萬億投資計劃”。僅今年1月10日在鹿城區(qū)集中開工的7個重大工程總投資就達到了105億元。

　　“一季度的土地供應(yīng)口袋扎住了，但我估計撐不到第三季度，那么多公建配套的前從哪里來?！鄙鲜鲩_發(fā)商老總說，“我們好幾個項目，土地款也交了，政府規(guī)劃也不錯，但是道路也沒修好，河道也清理不了?！?/P>

　　溫州市委書記陳一新上任后，明確加快實體企業(yè)發(fā)展，引進央企及世界500強等大企業(yè)與發(fā)展本土小微企業(yè)并重的發(fā)展思路，其中，針對眾多四處“流浪”的小微企業(yè)，溫州將在全市規(guī)劃出104個小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園，總規(guī)劃用地2.9萬畝。

　　“這些小微企業(yè)，園區(qū)地價才40萬一畝，連拆遷成本都不夠，政府需要拿賣地的錢，去補這個虧空?！鼻笆鲋槿耸空f。（來源：經(jīng)濟觀察報）

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