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　　繼一線城市“北上廣深”以及武漢、南昌、廈門等二線城市出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的新政之后，南京市的樓市調(diào)控“升級版”也于昨天下午悄然上線。公布在南京市政府網(wǎng)站上的《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中稱，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例，對報價過高且不接受有關(guān)部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目停發(fā)預(yù)售證。在保障性住房的建設(shè)方面，南京市也首次提出今后不再單獨(dú)建設(shè)具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　隨后，人民銀行南京分行也發(fā)出通知，明確將二套房貸款的首付比例由原來的最低六成提高到最低七成，并從今天起正式執(zhí)行。

　　“寧八條”要點(diǎn)

　　一、加大普通住宅用地供應(yīng)，優(yōu)先安排保障性住房用地

　　二、加大土地供后監(jiān)管力度，探索新的土地供應(yīng)方式

　　三、進(jìn)一步執(zhí)行差別化的住房信貸政策

　　四、嚴(yán)格執(zhí)行商品住房明碼標(biāo)價制度，引導(dǎo)企業(yè)合理定價

　　五、加強(qiáng)市場行為監(jiān)管，規(guī)范市場銷售秩序

　　六、加大保障性住房建設(shè)力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系

　　七、加大保障性限價住房供應(yīng)，逐步解決城市中低收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生等住房困難問題

　　八、建立各部門分工協(xié)調(diào)機(jī)制，完善住房供應(yīng)體系

　　其他二線城市調(diào)控要點(diǎn)

　　11月18日 武漢

　　非本市戶籍居民家庭申請購房的，由必須在本市納稅或者繳納社會保險時間一年調(diào)整為二年，并僅限購1套住房。

　　抓緊研究提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　11月23日 南昌

　　提供繳納個人所得稅或社會保險繳納證明的年限，由連續(xù)1年調(diào)整為2年。嚴(yán)禁未成年人購買住房。

　　進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　11月25日 廈門

　　二套房首付款比例不得低于70%。

　　11月25日 沈陽

　　將非本市戶籍居民家庭提供的納稅證明或社會保險證明年限由1年以上提高到2年以上。

　　二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例提高至65%。

　　11月25日 長沙

　　對在本市主城區(qū)購買第二套新建商品住房的，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　11月26日 杭州

　　二套房首付款比例不低于70%。

　　新聞背景

　　南京被住建部列入房價上漲過快行列

　　昨天對外公布的《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》共有八條，因此被業(yè)內(nèi)人士稱為“寧八條”，與此同時，南京市住建委也發(fā)布了一份新聞通稿，當(dāng)中對“寧八條”的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)解讀，如提高二套房首付比例的具體成數(shù)等等。

　　在提及“寧八條”的出臺背景時，新聞通稿中解釋稱，“因房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)、金融信貸、土地、房價預(yù)期等因素影響較大，市場自身有著內(nèi)在的運(yùn)行規(guī)律，今年以來南京市新建商品住宅價格上漲幅度較快”。針對此前瘋傳的“住建部房價上漲過快城市名單”，這份通稿中首次承認(rèn)“住建部將南京市列入部分房價上漲過快的一、二線城市”，并表示為進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控，加大保障性住房的建設(shè)力度，探索房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，因此誕生了“寧八條”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這是南京市首次對該市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀表態(tài)，上周三，江蘇省住建廳副廳長宋如亞曾在公開場合表示，南京房價上漲已經(jīng)超過了規(guī)定的限額，將督促南京市采取有效措施控制房價?！皳Q個角度看，‘寧八條’也是對副廳長講話的一次回應(yīng)”，該人士說。

　　最大看點(diǎn)

　　二套房首付六成變七成，今起執(zhí)行

　　新房是按鑒證時間確定，二手房按登記受理時間確定

　　在昨天公布的“寧八條”中，二套房首付比例的提高成為最大看點(diǎn)。而隨后央行南京分行發(fā)布的文件中，除明確二套房首付提至七成外，還規(guī)定了執(zhí)行時間從今天開始，對于已經(jīng)簽約但尚未登記受理的交易案件是否會受影響呢？就此進(jìn)行了采訪。

　　新變化 二套房首付不低于70%

　　“寧八條”提到將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房需求。在具體措施上，將從嚴(yán)執(zhí)行二套房的信貸政策，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例；同時對首套房需求的買家予以支持，并強(qiáng)化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的貸款人違規(guī)發(fā)放貸款。

　　雖然“寧八條”并未明確二套房首付款的具體比例，不過在南京市住建委的新聞通稿中明確了具體細(xì)則。當(dāng)中規(guī)定居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%，對購買首套住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付30%的規(guī)定。

　　而隨后，央行南京分行網(wǎng)站也發(fā)布通知，同樣是70%的二套房比例。市場人士強(qiáng)調(diào)，二套房首付提至70%似乎在已經(jīng)出臺樓市調(diào)控“升級版”的城市中達(dá)成了默契，除了沈陽市將二套房首付提至65%之外，其他已確定比例的城市均為70%，由此可見金融機(jī)構(gòu)為配合地方政府的樓市調(diào)控，基本形成了統(tǒng)一步調(diào)，不過與之前全國“一盤棋”相比，仍有較大的變化。“過去是央行一紙令下全國執(zhí)行，如今是地方政府各自根據(jù)自身實(shí)際出臺，這是一大進(jìn)步。”

　　時間節(jié)點(diǎn) 買新房的須“已備案”，二手房須已送件

　　二套房首付比例的提高究竟從何時開始實(shí)施呢？在人民銀行南京分行提供的信息中明確，這一新政將從2013年11月27日起執(zhí)行，范圍包括在南京市全部行政區(qū)域發(fā)生的住房交易，凡是涉及商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)的，都要按照上述規(guī)定執(zhí)行。而住房交易時點(diǎn)則按照“網(wǎng)簽合同簽署時間（鑒證時間）、權(quán)屬登記受理時間和貸款審批通過時間”三個日期“孰前原則”來認(rèn)定。

　　南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場處相關(guān)人士解釋說，這一原則基本與以往契稅政策調(diào)整、限購政策實(shí)施等重大政策調(diào)整的時間節(jié)點(diǎn)相同，簡單來說，新房是按鑒證時間確定，二手房則按照登記受理時間確定。換句話說，如果已經(jīng)辦理了新購商品房的鑒證，那么從今天起實(shí)施的二套房首付提高的新政將不會有任何影響，購買二手房的市民如果已經(jīng)送件，也不用擔(dān)心。對于買新商品房的市民來說，最簡單的判斷方法是點(diǎn)擊網(wǎng)上房地產(chǎn)的樓盤銷售公示頁，選擇你買的房源，如果顯示的是紅色的“已備案”，那么就不必?fù)?dān)心，如果是淺黃色的“已認(rèn)購”和深黃色的“已簽約”，屬于二套房的都必須按新規(guī)七成首付實(shí)施。

　　值得注意的是，此次信貸政策的調(diào)整并沒有給“緩沖期”，11月26日下午4時出臺的政策，次日即全面實(shí)施，與以往短則兩三天、長則一周左右的緩沖時間相比，明顯利索了許多。南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場處相關(guān)人士表示，他們昨天并沒有加班加點(diǎn)受理登記，也沒有出現(xiàn)開發(fā)商或個人搶在新政之前排隊(duì)送件的壯觀景象。

　　影響挺大 沒送件的得按新規(guī)貸款

　　市民小宋在銀城東苑小區(qū)看中了一套二手房，本來約好了與房主昨天下午到房管局送件的，可她的身份證弄丟了，只好改天再辦。沒想到二套房首付提高了，這下可愁壞了她?！拔疫@是二套房，給老人買的，首付六成要120萬，緊巴巴得好不容易才湊齊，現(xiàn)在還要加一成，這可怎么辦？！”小宋說，她仔細(xì)詢問了中介公司，得知像她這樣尚未送件的，肯定得按新的政策來，首付款得從120萬提高到140萬。小宋說她聯(lián)系了房主，對方說要么湊齊首付，要么按合同賠付5萬元的定金，因?yàn)槭赘犊畹奶岣卟粚儆诓豢煽沽Α?/P>

　　而對于新買商品房的市民來說，影響面也不小。最近不少樓盤都賣得非常好，就在11月25日，認(rèn)購量剛剛創(chuàng)下歷史新高，當(dāng)天認(rèn)購896套住宅，此前最高紀(jì)錄是2009年7月21日的885套。大量的新認(rèn)購房源或只簽訂了認(rèn)購協(xié)議付完定金，或剛簽完正式合同付了首付，沒能趕上鑒證的末班車，如果屬于二套房，就得按新規(guī)來實(shí)行，這會不會產(chǎn)生付款方式的糾紛？

　　采訪了近期推房的多家開發(fā)商。海峽城于本周一推出288套新房，當(dāng)天銷售了8成，板橋的宋都南郡國際上周末推出的近300套房源全部售罄，五礦九璽臺昨天臨時開盤，當(dāng)天銷售回款近3億元，這些樓盤的業(yè)主中有不少屬于二套房買家，開發(fā)商表示，與以往央行加息或是降息一樣，貸款政策的調(diào)整不屬于不可抗力，通常就是按照合同來執(zhí)行，需要買房人自籌資金解決首付提高的問題，如果有買房人無法付清首付款，導(dǎo)致合同無效，只能由買房人承擔(dān)違約責(zé)任。不過，多家房企也表示，如果受影響的買房人數(shù)量不多的話，也可以協(xié)商解決，畢竟并非買房人的原因?qū)е潞贤В_發(fā)商會幫助買房人盡力履行合同。

　　■特別提醒

　　六種情況都屬于“二套房”

　　住建部、央行、銀監(jiān)會三部委于2010年6月4日出臺二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明確了二套房認(rèn)定以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸，即家庭成員名下如有房產(chǎn)、或有過貸款購房記錄，則均認(rèn)定為二套房。

　　以下六種情況將被銀行認(rèn)定為二套房：

　　一、未成年時名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房

　　根據(jù)“認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將按照二套房的政策執(zhí)行。

　　二、個人名下有貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房

　　目前銀行對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄，再申請房貸也會被算作二套房。

　　三、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房

　　根據(jù)新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執(zhí)行。

　　四、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房

　　雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認(rèn)定為二套房。

　　五、婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起

　　夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結(jié)婚登記。現(xiàn)在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

　　六、婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房

　　只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時也會被認(rèn)定為二套房。 陳春林

　　其它看點(diǎn)

　　嚴(yán)控房價

　　首提把握上市節(jié)奏，定價過高的樓盤不發(fā)預(yù)售證

　　“寧八條”要求“嚴(yán)格執(zhí)行商品住房明碼標(biāo)價制度”，并引導(dǎo)企業(yè)合理定價。在具體操作上，“寧八條”指出將加強(qiáng)對房價的引導(dǎo)，對預(yù)售方案報價過高且不接受物價、住建部門指導(dǎo)的開發(fā)商，或是沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。此外，還將嚴(yán)格執(zhí)行商品住房明碼標(biāo)價相關(guān)規(guī)定，實(shí)行“一價清”制度，并按規(guī)定要求進(jìn)行公示。對違反限購政策、騙取購房資格的違規(guī)行為，一經(jīng)查實(shí)將嚴(yán)肅查處。

　　了解到，南京市還首次提出“把握上市節(jié)奏，避免房價過快上漲”。南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝認(rèn)為，所謂“把握節(jié)奏”是指政府對于商品房上市的品種、數(shù)量或許將有更大的選擇權(quán)，舉例來說，如果一段時期內(nèi)高價房上市過多，則有可能暫停此類房源的上市審批，從而避免房價上漲過快。此前，北京市曾執(zhí)行過類似的政策，暫停某單價以上的房源上市，至于這樣的政策是否見效，還有待市場檢驗(yàn)。

　　土地供應(yīng)

　　除了競地價 還要競配建、保障房資金等

　　近期南京土地市場的高價地層出不窮，頻頻打破此前的樓面地價記錄，針對這一現(xiàn)象，“寧八條”提出將探索新的土地供應(yīng)方式，具體來說，對可能形成高總價、高單價的地塊，研究采取“競地價、競配建”，“競地價、競保障房資金”等方式，保持地價平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士解釋說，這兩種競地方式并不新鮮，南京市過去也曾提出過類似的想法，不過在執(zhí)行上未見動作，所謂“競地價、競配建”是指開發(fā)商需提出配建相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的完整方案，擇優(yōu)錄取，而“競地價、競保障房資金”同樣是希望開發(fā)商能夠?qū)δ暇┦械谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)有所貢獻(xiàn)。

　　此外，對于沒有按期開工和竣工的項(xiàng)目，南京市將加強(qiáng)監(jiān)管，對已構(gòu)成閑置的地塊，國土部門還將加大調(diào)查認(rèn)定和處置力度。

　　保障房

　　不再建設(shè)經(jīng)適房，形成公租房、限價房、商品房鼎立格局

　　在推出了11年之后，南京市的經(jīng)濟(jì)適用房將退出歷史舞臺。在昨日出臺的“寧八條”及其配套解讀文件中，首次提出今后將不再單獨(dú)建設(shè)具有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，并逐步與現(xiàn)有的廉租房合并入公共租賃住房，形成公租房、限價房、商品房三足鼎立的住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的保障目標(biāo)。據(jù)了解，南京市的經(jīng)適房建設(shè)始于2002年，主要供應(yīng)對象是城市中低收入住房困難家庭以及被拆遷居民家庭，早期建成且配套比較完善的包括景明佳園、百水芊城、銀龍花園等，從2011年以后，南京市陸續(xù)引入公共租賃住房和保障性限價房等保障房“品種”，經(jīng)適房的供應(yīng)量逐漸減少。

　　“寧八條”中明確提出，今后將不斷優(yōu)化保障房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，逐步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、廉租住房三類房源并軌。了解到，這三類房源將統(tǒng)一為公租房，加上已經(jīng)規(guī)模上市的保障性限價房，共同組成南京市保障性住房的主體。今后，公租房、限價房、商品房將“三足鼎立”，形成統(tǒng)一完善的住房供應(yīng)體系。“寧八條”還指出，力爭到十二五末建成各類保障性住房2000萬平方米，并于2013年12月份推出3000套限價房現(xiàn)房公開發(fā)售，增加市場供給，有效緩解城市中低收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生等住房困難，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。

　　新政影響

　　“剛改”購房受影響相對較大

　　千呼萬喚始出來，南京新政終出臺?？催^昨日的新“寧八條”后，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家和開發(fā)商都認(rèn)為這是一個在調(diào)控壓力之下必須出臺的政策，更多在于表態(tài)，對樓市實(shí)質(zhì)影響并不會太大。

　　對買房人影響：

　　或拉低整體房價，但對“剛改”有一定殺傷力

　　新政中最詳細(xì)的條款無疑是對二套房首付從6成提高至7成。香溢置業(yè)副總經(jīng)理張良認(rèn)為，對于有能力購買四五百萬以上總價房子、或者動輒以全款購房的人來說，提高10%的首付比例可以說沒任何影響。但對于剛剛準(zhǔn)備改善住房條件、資金不充裕的首改置業(yè)人群，無疑具有一定殺傷力。萬唐置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理周斌也認(rèn)同這個判斷，他表示剛改置業(yè)群體延緩入市，會改變大戶型在整體房產(chǎn)銷售中的權(quán)重，一定程度上拉低整體房價。不過從數(shù)據(jù)上看，這個拉低的作用不會很大。據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，商業(yè)銀行貸款中，全國二套房貸款的比例僅為23.5%，不足四分之一。

　　近期南京樓市“日光”盛行，上周末南京市一次就出了4個“日光盤”。南京新政會讓過熱的“日光”現(xiàn)象消失嗎？對此南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝認(rèn)為，由于新政主要影響在剛改置業(yè)者，對于剛需和“土豪”影響都不大。而奧南宋都南郡國際及江浦華府國際等近期頻出的“日光盤”多是剛需小戶型項(xiàng)目，“日光”也更多憑借其區(qū)域的稀缺性及品牌品質(zhì)的出眾。綜合這兩點(diǎn)來看，“日光盤”可能還會繼續(xù)出現(xiàn)。

　　網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李智認(rèn)為，作為前10個月全國房價漲幅第六位的南京來說，出臺新政意在表明態(tài)度，對目前過熱的市場有一個心理預(yù)期層面的遏制。不過李智也分析道，在一二線房價漲幅過高的城市行列中，南京出臺新政算是比較晚的。前面一些城市政策密集出臺，已經(jīng)讓南京的老百姓先有了心理預(yù)期。加上此次南京新政中亮點(diǎn)也不多，因而短期內(nèi)對市場造成的心理影響會弱于其他城市，市場反應(yīng)恐怕會比較平淡。

　　對開發(fā)商影響：

　　限價殺傷力大，但屬于舊令重申

　　新政的八條中，要求對預(yù)售方案報價過高且不接受物價、住建部門指導(dǎo)的項(xiàng)目暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。不少開發(fā)商坦言這恰恰是最頭疼的一條。南京一家剛需樓盤的營銷人士對表示，受于控價的影響拿不到銷許，無奈決定封盤。“目前我報的價格是比照周邊樓盤來的，位置更好報價自然適當(dāng)高些，可就是批不下來，只能等到明年1月再看看了?！睋?jù)了解，目前南京城南、江浦、江寧有多家樓盤都因?yàn)檫@個因素遲遲開不了盤；還有約10家樓盤選擇靠改精裝修來提高售價。

　　雖然殺傷力大，但這畢竟是一條重申的“老政策”。該營銷人士認(rèn)為這條政策已經(jīng)被物價部門嚴(yán)格執(zhí)行了至少半年時間，該有的影響都已產(chǎn)生，因此對未來市場的影響也不會太大。可以預(yù)期的是，毛坯改精裝的項(xiàng)目可能會進(jìn)一步增加。

　　對二手房影響：

　　可能逼出更多二手房源

　　今年南京二手房市場經(jīng)歷了從大火到平穩(wěn)的走勢，近幾月無論成交和價格都比較穩(wěn)定，成交均價一直穩(wěn)中微升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對買方來說影響并不大，但新政可能使二套房置業(yè)的換房族增多，一定程度上增加二手房源供給。

　　南京鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-7月份，南京市二手住宅市場上全款、商業(yè)貸款和純公積金貸款的比例為25:43:32，其中70%的商業(yè)貸款為首套房貸款，二套房貸款比例不足3成。此外，今年以來南京鏈家成交的二手房住宅中，二套房比例只有兩成左右。南京鏈家市場部經(jīng)理舒莉莉表示，二套房在二手房交易及貸款中占比較低，此次新政對二手房買方市場影響較為有限。不過也有業(yè)內(nèi)人士分析，由于資金不充裕，目前市場上的換房族越來越多。提高二套房首付比例，可能造成一些資金不充裕的人被迫賣舊買新，融入換房一族，使得供給有一定程度的增加。

買房，搖號，落戶，孩子入學(xué)都受社保影響，無憂保作為業(yè)界領(lǐng)先的個體社保自助繳納平臺推出全國社保代繳服務(wù)，保你社保不斷繳。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515