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　　成都1月22日消息（王斌）受內(nèi)資企業(yè)需求推動(dòng)，成都甲級寫字樓市場租賃需求仍保持增長趨勢，然而受供應(yīng)高峰影響，全市空置率平均水平逐漸升高，租金增長動(dòng)力也日趨減弱，不同區(qū)域間的平均租金差異將日趨明顯。在零售地產(chǎn)方面，全年新增供應(yīng)達(dá)歷史新高，以快時(shí)尚為代表的各類品牌零售商在蓉積極擴(kuò)張，新興商圈商業(yè)氛圍及品牌豐富度再獲提升。在高端住宅市場方面，開發(fā)商以價(jià)換量成效顯著，市場供需回暖。高價(jià)入市項(xiàng)目提升市場整體水平，下半年土地市場表現(xiàn)活躍，開發(fā)商對成都市場看好。在工業(yè)地產(chǎn)方面，2012年市場需求旺盛，價(jià)格穩(wěn)中有升。預(yù)計(jì)未來，成都工業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，市場需求將持續(xù)增長，同時(shí)將吸引更多的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商進(jìn)入工業(yè)市場投資工業(yè)項(xiàng)目。在酒店市場方面，成都酒店市場整體表現(xiàn)穩(wěn)步上升，國際品牌供給加大，我們對未來發(fā)展持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理吳允燊表示：“隨著成都物業(yè)市場逐步走向成熟，區(qū)域市場表現(xiàn)差異將在寫字樓與零售物業(yè)市場逐步顯現(xiàn)。”

　　甲級寫字樓市場

　　2012年，成都甲級寫字樓新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，總存量增至129.4萬平方米。今年共計(jì)8個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目建成入市[1]，新增供應(yīng)62.9萬平方米。由于今年大批甲級項(xiàng)目建成入市，全市甲級寫字樓的平均空置率已由2011年底的18.6%上漲到42.2%。內(nèi)資企業(yè)需求推動(dòng)全年甲級寫字樓凈吸納面積同比增長28.0%，創(chuàng)歷史新高；金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)建筑等行業(yè)是成都甲級寫字樓租賃需求的主要來源。未來，隨著部分租戶的租約到期，預(yù)計(jì)企業(yè)擴(kuò)租、搬遷以及升級的需求將不斷增加。

　　隨著成都甲級寫字樓的市場存量快速增長，優(yōu)質(zhì)物業(yè)競爭優(yōu)勢日漸凸顯。隨著大量的新增供應(yīng)集中入市，區(qū)域間市場競爭加劇，新入市項(xiàng)目去化壓力將不斷增加。受此影響，至2012年末全市平均有效租金為114.4元每平米每月，同比下跌4.0%。成熟商圈的優(yōu)質(zhì)物業(yè)以其產(chǎn)品的稀缺性在市場競爭中優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)。

　　隨著成都寫字樓市場逐步走向成熟，區(qū)域市場間的差異將更加明顯。仲量聯(lián)行成都商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi表示：“2013年成都甲級寫字樓市場將迎來新一輪供應(yīng)高峰，市內(nèi)核心商務(wù)區(qū)與南部新區(qū)的物業(yè)品質(zhì)差異也將進(jìn)一步加大。受此影響，寫字樓的資產(chǎn)表現(xiàn)差異在不同區(qū)域間以及不同項(xiàng)目間將會(huì)更加明顯?！蔽挥诤诵纳倘Φ膬?yōu)質(zhì)物業(yè)的資產(chǎn)表現(xiàn)將更具優(yōu)勢，而大量散售項(xiàng)目密集的南部新區(qū)預(yù)計(jì)將面臨更為激烈的市場競爭，租賃和銷售壓力將面臨更大挑戰(zhàn)。

　　零售地產(chǎn)市場

　　各類品牌積極在蓉?cái)U(kuò)張，快時(shí)尚加速新興商圈拓點(diǎn)。成都良好的地理位置及市場輻射面、升級且日趨多元化的消費(fèi)需求令各類品牌在蓉?cái)U(kuò)張意愿強(qiáng)烈，全年零售物業(yè)租賃市場表現(xiàn)活躍。奢侈品牌（Longchamp）、快時(shí)尚品牌（Gap）、咖啡連鎖品牌（太平洋咖啡、咖世家）等均進(jìn)駐成都。此外，快時(shí)尚品牌均加快在新興商圈的拓點(diǎn)，并積極促成其姊妹品牌在蓉開店。受強(qiáng)勁租賃需求推動(dòng)，五個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目均錄得較低空置率，全市零售物業(yè)空置率繼續(xù)下降至7.7%。第四季度末全市優(yōu)質(zhì)物業(yè)首層平均凈租金同比上漲3.1%至365元/平米/月。其中，核心商圈平均租金達(dá)669元/平米/月。

　　全年共五個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高。2012年，成都共有包括萬象城等在內(nèi)的五個(gè)項(xiàng)目落成開業(yè)，總體量達(dá)約84萬平方米，創(chuàng)歷史新高。新增物業(yè)均位于二環(huán)路商業(yè)帶及南部新區(qū)兩個(gè)新興商圈，均為成都帶來諸多全新品牌。除進(jìn)一步填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套空白、促進(jìn)區(qū)域商業(yè)氛圍顯著提升外，部分項(xiàng)目獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)亦為顧客提供全新的一站式購物體驗(yàn)。

　　供應(yīng)高峰將促使市場進(jìn)一步細(xì)分，差異化競爭及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)或?qū)⒊芍苿訇P(guān)鍵

　　。2013年成都零售物業(yè)市場將迎來供應(yīng)高峰。隨著成都基礎(chǔ)建設(shè)升級及“北改”等規(guī)劃進(jìn)程加快，新興商圈將有望迎來更多物業(yè)落成開業(yè)，而優(yōu)質(zhì)物業(yè)將集中入駐核心商圈。仲量聯(lián)行成都零售地產(chǎn)部總監(jiān)喬裕生表示：“品牌零售商預(yù)計(jì)將保持積極的擴(kuò)張態(tài)勢，并繼續(xù)加強(qiáng)在新興商圈拓點(diǎn)。此外，成都良好的市場輻射面及居民升級且日趨多元化的消費(fèi)需求將促進(jìn)更多全新品牌來蓉拓展市場。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的入市將促進(jìn)整體市場氛圍進(jìn)一步成熟，但物業(yè)間的激烈競爭將可能導(dǎo)致業(yè)主議價(jià)能力有所下降、全市租金增幅有所減緩。市場或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)分，位置較好、定位更明確、招商運(yùn)營方面更富專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的零售物業(yè)將有望贏得更好的市場表現(xiàn)?！薄?/p>

　　高端住宅市場

　　政策利好剛需，2012全年普通住宅市場量價(jià)齊漲；高端住宅市場以價(jià)換量成效顯著，促進(jìn)市場供需回暖。差異化信貸、首套房貸款利率折扣、期房支持公積金貸款等利好信息鼓勵(lì)剛需入市，2012年成都主城區(qū)全年成交面積約890萬平米，超2011年逾3成。受強(qiáng)勁需求帶動(dòng)，全市商品住宅均價(jià)穩(wěn)步回升，至第四季度，每平米已達(dá)8,290元，較一季度上升約4個(gè)百分點(diǎn)。而高端住宅需求由于受限購限貸等政策影響較大，大多開發(fā)商上半年降低價(jià)格以換取銷量，成交量錄得逐步回升，全年成交套數(shù)達(dá)10,500套，較2011年上升約66%；銷售率達(dá)38.9%，較2011年提升約9.9%，供需關(guān)系回暖。至第四季度，可比項(xiàng)目均價(jià)已趨于穩(wěn)定。

　　全年共9個(gè)新項(xiàng)目開盤，高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)高端市場整體售價(jià)水平。新增供應(yīng)主要集中在東大街延線及南部新區(qū)等高端住宅新興區(qū)域。受前3個(gè)季度逐漸回升的需求帶動(dòng)，第四季度共7個(gè)項(xiàng)目集中推盤。2012年，東大街延線見證了由ICC天曜、環(huán)球匯天譽(yù)、綠地錦天府、仁恒濱河灣等4個(gè)項(xiàng)目入市，未來該區(qū)域還將見證吉寶凌云峰閣、伊泰天驕等高端物業(yè)入市，區(qū)域價(jià)值或?qū)⑻嵘欢鴧^(qū)域內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭或?qū)⑾魅蹰_發(fā)商溢價(jià)能力。西派國際、中海城南華府及博雅苑等三個(gè)物業(yè)位于南部新區(qū)。錦天府、濱河灣、西派國際及鉑雅苑均價(jià)均為精裝平層大戶型豪宅，均價(jià)超每平米16,000元，帶動(dòng)市場均價(jià)。至第四季度，全市高端住宅均價(jià)已達(dá)每平米12,429元。

　　開發(fā)商積極拿地，對成都市場看好。仲量聯(lián)行成都戰(zhàn)略咨詢及研究部總監(jiān)謝凌表示：“2012年豪宅集中入市，逐步回暖的市場讓開發(fā)商對成都市場有信心，2013年銀泰中心等高端物業(yè)將陸續(xù)入市，高端住宅市場或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)分；2012年下半年土地市場活躍，高溢價(jià)率高樓面地價(jià)土地頻現(xiàn)，也表現(xiàn)了開發(fā)商對成都市場的看好。短期來看，政策可能將繼續(xù)支持剛需、抑制投資，高端住宅市場雖有回暖，但鑒于需求受限及貨存壓力，我們預(yù)計(jì)高端住宅市場價(jià)格將維穩(wěn)。長期來看，成都多元化的產(chǎn)業(yè)、繁榮的經(jīng)濟(jì)及宜居的環(huán)境將吸引更多的人才流入，我們對成都的高端住宅市場仍然看好?！?/p>

　　工業(yè)地產(chǎn)

　　倉庫價(jià)格穩(wěn)中有升。受第三方物流、電商及零售等行業(yè)的強(qiáng)勁需求拉動(dòng)，2012年成都物流市場物業(yè)的需求旺盛，標(biāo)準(zhǔn)倉庫供不應(yīng)求，其租金約為26.5平方米/月，同比漲幅為8.9%；非標(biāo)準(zhǔn)倉庫價(jià)格為20元/平方米/月，增幅為4.5%。受工業(yè)用地供應(yīng)制約，2011-2012年市場高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)供應(yīng)較少，進(jìn)入2013年龍泉、新都、雙流等園區(qū)將有較大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)倉庫進(jìn)入市場，緩解現(xiàn)有緊張的供需關(guān)系。同時(shí)，預(yù)計(jì)租金表現(xiàn)將穩(wěn)中有升。更加完善的交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋以及電子商務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，將成為成都物流業(yè)的加速器。

　　廠房市場表現(xiàn)穩(wěn)定。2012年成都廠房新增供需量保持穩(wěn)定增長，空置率約為16%左右。雖然2012年整體經(jīng)濟(jì)不，但對成都廠房市場影響并不明顯，租金較2011年小幅上漲至16元/平方米/月。另一方面，隨著更多大型制造商進(jìn)入成都市場，未來將需要更多有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房以滿足企業(yè)需求。同時(shí)，成都將繼續(xù)以較高的產(chǎn)業(yè)聚集度和高品質(zhì)的勞動(dòng)力兩大主要優(yōu)勢吸引外來資本投資制造業(yè)。

　　產(chǎn)業(yè)園供需穩(wěn)定，熱點(diǎn)區(qū)域凸顯。2012年成都產(chǎn)業(yè)園市場供需關(guān)系呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，租金及售價(jià)均穩(wěn)定增長。研發(fā)辦公物業(yè)的平均租金及平均售價(jià)分別為44元/平方米/月、8200元/平方米；獨(dú)棟類物業(yè)平均售價(jià)為7900元/平方米。產(chǎn)業(yè)政策明晰、配套良好、服務(wù)體系完善的園區(qū)成為企業(yè)落戶，尤其外商企業(yè)落戶成都的熱點(diǎn)園區(qū)。另外，占有一定市場比例的散售物業(yè)，將對區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集及稅收收入帶來挑戰(zhàn)。外資開發(fā)商在蓉城嶄露頭角，一些區(qū)域政府已加強(qiáng)與外資開發(fā)商的合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造產(chǎn)業(yè)片區(qū)，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)格局，提升區(qū)域競爭力。

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