無憂保住房公積金早報(bào)：無憂保隸屬杭州今元嘉和人力資源有限公司，是業(yè)界權(quán)威的個(gè)體社保自助繳納平臺，為個(gè)體用戶提供專業(yè)的社保和公積金在線繳納服務(wù)，全面開啟中國個(gè)體社保自由繳時(shí)代。

　　《大國大時(shí)代中國經(jīng)濟(jì)十月談》系列時(shí)事報(bào)告會(huì)之九“房價(jià)談”，圖為現(xiàn)場互動(dòng)。（ 于琦/攝）

　　財(cái)經(jīng)北京10月24日消息 由、主辦的《大國大時(shí)代中國經(jīng)濟(jì)十月談》系列時(shí)事報(bào)告會(huì)第九場在廣電國際酒店3樓會(huì)議廳舉行。今天的主題是《房價(jià)談：啥時(shí)能買得起房子？》。房地產(chǎn)專家、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、知名財(cái)經(jīng)評論人馬光遠(yuǎn)參加了報(bào)告會(huì)并發(fā)表演講。

　　文字實(shí)錄：

　　《房價(jià)談：啥時(shí)能買得起房子？》

　　——《大國大時(shí)代中國經(jīng)濟(jì)十月談》大型時(shí)事系列報(bào)告會(huì)第九場文字實(shí)錄

　　主持人：大家上午好，我是“交易實(shí)況”的主持人王冠，非常容幸能夠和各位嘉賓一起，和我們各位朋友今天一起來進(jìn)行《大國大時(shí)代——中國經(jīng)濟(jì)十月談》系列報(bào)告的第九場，來關(guān)注房價(jià)。我們今天的題目是“老百姓什么時(shí)候能買得起房子”。到目前為止，中國房價(jià)還沒有呈現(xiàn)出一個(gè)完整的周期，所以大家都非常的困惑。

　　今天兩位重量級的嘉賓朱中一會(huì)長和馬光遠(yuǎn)博士，一會(huì)兒會(huì)進(jìn)行精彩的演講。其實(shí)一方面房價(jià)會(huì)成為我們整個(gè)時(shí)代的壓力，另一方面，也讓我們所有的民眾，可能從未享受過以這樣的速度，面臨著財(cái)產(chǎn)性收入的增長，我們又該怎么來看這樣的問題，一系列的問題值得我們思考和關(guān)注。

　　接下來以最熱烈的掌聲歡迎中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一為我們做主題演講，歡迎。

　　朱中一：今天的問題很尖銳，“房價(jià)談：啥時(shí)候能夠買得起房子”，我講的題目不完全是這個(gè)，但是我會(huì)碰到這個(gè)題目。說實(shí)在的，跟我們的雙軌制調(diào)控政策的意圖，只是領(lǐng)會(huì)了一半。我們現(xiàn)在完善的的住房雙軌制，實(shí)際上是通過政府提供基本保障，和市場滿足多層次需求，而且是通過“租”和“售”兩種方式，來解決住房問題，實(shí)現(xiàn)住有所居，并不是說都買的起房子。剛才主持人講了，大學(xué)生什么時(shí)候買得起房子？說實(shí)在的，在市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，比如說像德國，一般買房子可能40歲上下，工作比較穩(wěn)定了，單位穩(wěn)定了，才買房子。在這以前，他是租房子。我們由于傳統(tǒng)觀念，由于這幾年大家消費(fèi)欲望提升，把這個(gè)需求調(diào)起來了，所以大家都聚焦到買房子，大家都聚焦到房價(jià)。這有他合理的原因，但是也有一點(diǎn)超前消費(fèi)的原因。

　　我今天想講的問題是，“對于構(gòu)建長效機(jī)制，促進(jìn)百姓住有所居和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展問題的思考”。我為什么講思考，現(xiàn)在國家的長效機(jī)制還沒有健全。房地產(chǎn)一頭聯(lián)著民生，一頭聯(lián)系經(jīng)濟(jì)，是關(guān)系到國計(jì)民生的重要行業(yè)。改革開放以來，特別是1998年，進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，對改善居民居住條件和城鄉(xiāng)面貌，促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資，帶動(dòng)建筑、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。

　　城鎮(zhèn)居民的住房面積，已經(jīng)由1978年的人均建筑面積6.7平方米，增加到2011年的人均32.7平方米。近90%的城鎮(zhèn)居民通過購買公房、商品住房和自建住房等多種方式，擁有了住房。住房的品質(zhì)、性能也在逐年提高。但是，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問題，比如一些城市的房價(jià)上漲過快，一些地方中低價(jià)位、中小套型的住房供應(yīng)不足、保障性住房也有這樣那樣的問題；房地產(chǎn)開發(fā)模式粗放，資源、能源消耗大，中長期的制度建設(shè)也相對失衡。特別是今年下半年以來，一些熱點(diǎn)城市房價(jià)繼續(xù)攀升。比如剛公布的9月份的房價(jià)，70個(gè)城市同比上升的有69個(gè)城市，環(huán)比上升的是67個(gè)城市。在同比上漲城市里，北京、上海、廣州、深圳都超過了10%。再加上一些地方地王頻現(xiàn)，更加使市場的預(yù)期發(fā)生了變化。所以房地產(chǎn)的問題，房價(jià)的問題更成了社會(huì)當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)問題之一。因此，如何完善房地產(chǎn)的調(diào)控政策，加快構(gòu)建長效機(jī)制，切實(shí)解決好百姓的住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，成了當(dāng)下社會(huì)各界普遍關(guān)心的問題。下面，我先從三個(gè)方面談一下個(gè)人的看法：

　　一、完善雙軌制的住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決百姓“住有所居”的問題。剛才我已經(jīng)講過了，1998年，進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革以來，我們主要通過市場化的主渠道解決了住房的問題。成績是明顯的，但住房保障制度相對滯后。1998年，當(dāng)時(shí)提出的進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的思路里講到，既有市場化的，也有通過保障來解決困難家庭的住房問題，但是這項(xiàng)工作，由于市場化推進(jìn)快，保障問題滯后。2007年，黨的十七大提出讓全體人民住有所居，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難是各級政府的重要職責(zé)，要求進(jìn)一步建立健全廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，并提出到“十一五”期末，全國廉租住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭的目標(biāo)。

　　十一屆全國人大第四次會(huì)議通過的“十二五”規(guī)劃，明確提出“立足保障基本要求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度，對中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實(shí)行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費(fèi)模式”。并明確提出“十二五”期間，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套（戶），期末覆蓋率達(dá)到20%左右的規(guī)劃目標(biāo)。

　　考慮到前些年歷史欠的舊賬和建設(shè)項(xiàng)目都有2-3年的周期，政府在安排年度計(jì)劃時(shí)，前兩年多安排了一些任務(wù)。2011年計(jì)劃開工1000萬套，實(shí)際開工1043萬套，基本建成432萬套；2012年計(jì)劃開工700萬套，實(shí)際開工781萬套，基本建成600萬套；2013年計(jì)劃開工630萬套，基本建成470萬套，至9月底，已開工620萬套，基本建成410多套。這樣2014、2015年各再開工500多萬套。鑒于“十二?五”規(guī)劃與新一屆政府任期時(shí)間上的不一致，本屆政府決定，即到2017年底前，又增加棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000萬套。我為什么解釋一下，因?yàn)樯鐣?huì)上有輿論，前些年規(guī)模大了，后來規(guī)模越來越小了，這個(gè)理解有點(diǎn)片面，因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目是有一個(gè)周期的，如果均衡的分配，是完不成計(jì)劃的。他有兩三年的周期，所以為什么第一年、第二年、第三年開工計(jì)劃的安排少，但是他實(shí)際的任務(wù)在逐年增加。

　　鑒于“十二五”規(guī)劃與新一屆政府在任期上的不一致，本屆政府決定，到2017年底又增加棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000萬套，這里主要是“十二五”規(guī)劃，從2011年到2015年的，但是本屆政府是從2013年-2017年的，有兩年的時(shí)間差，這兩年的時(shí)間差，政府又決定了增加棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1000萬套。當(dāng)然對整個(gè)社會(huì)而言，本屆政府將來保障性的住房究竟多少，這個(gè)還沒公布，這是我自己的理解。

　　由于開工的項(xiàng)目大都要跨年度建設(shè)，所以盡管開工的量在逐年減少，但是每年的施工面積、投資規(guī)模和中央政府的補(bǔ)助資金在逐年的增加。這足以說明中央政府對解決城鎮(zhèn)中等偏下收入困難家庭的住房的決心是相當(dāng)大的，工作也是務(wù)實(shí)的。在大規(guī)模保障性安居工程推進(jìn)過程當(dāng)中，一些人對于保障房資金能否落實(shí)到位，以及規(guī)劃布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套、質(zhì)量、分配等問題有這樣那樣的看法是正常的，我自己也感到，中央政府與地方政府對社會(huì)上面的一些看法和建議也是重視的。

　　比如中央政府在2012年、2013年追加到保障性住房的基礎(chǔ)設(shè)施的配套資金，并對質(zhì)量、公平分配等問題多次召開會(huì)議加以落實(shí)。我為什么說這個(gè)事情呢？2012年10月份的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我匯報(bào)的時(shí)候，匯報(bào)的問題比較多，提到了保障性住房的資金。我說：名義上好像是資金打平了，土地金的資金10%，有中央政府的補(bǔ)助等等，當(dāng)然我說有一塊資金肯定是沒有打進(jìn)去的，因?yàn)榇罅康谋Ｕ闲宰》渴墙ㄔO(shè)在郊區(qū)的，配套資金肯定沒有打上，后來中央很快就接受了這么一個(gè)建議，2012年2013年專門追加了基礎(chǔ)設(shè)施的配套資金，對這個(gè)進(jìn)行了解決，我這里就不展開了。

　　完善雙軌制的住房供應(yīng)體系有三個(gè)問題，我覺得很重要。一是要抓緊開展居民住房狀況的普查和居民住房信息的聯(lián)網(wǎng)。目前，存量房的底數(shù)、或者未銷售的、已建的、再建的規(guī)模，這是制訂政策、制訂規(guī)劃的依據(jù)。我們多次建議都是把這個(gè)放在第一位的，因?yàn)?986年我們開展住房普查以后再也沒有開展過。兒從1986年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)主要是市場化，市場化主要是這幾年推薦的，但是家底不清，要制定政策、制訂規(guī)劃，怎么精準(zhǔn)是很難的，所以我們是一直覺得這項(xiàng)工作政府一定要下力氣。剛才一位女同志講：北京的住房是不是真的缺，我沒有辦法回答。因?yàn)闆]有經(jīng)過認(rèn)真的普查。就全國來說，當(dāng)時(shí)制定規(guī)劃的時(shí)候，戶均一套是沒有問題的，關(guān)鍵是設(shè)施是否配套。如果經(jīng)過了普查，摸清了底數(shù)，那有一些話就好說了。這項(xiàng)工作沒有做，我覺得是將來制定政策最難的一點(diǎn)。

　　第二，要對支持自住性購房、抑制投機(jī)投資性購房的政策具體化。2010年以后咱們提出來要支持自住性購房、抑制投機(jī)投資性購房，這個(gè)政策導(dǎo)向是正確的。因?yàn)槲覀冑I房子主要是為了住，而不是為了投資投機(jī)，但是理論上投資問題比較難解決，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身帶有很強(qiáng)的資產(chǎn)記錄屬性，你購房的行為同時(shí)也是一個(gè)投資的行為。

　　第三，我們要培育租賃市場，如果老百姓的房子都是自己住的，那么租賃市場怎么建立？單靠政府來建設(shè)廉租房，建設(shè)保障性住房是難以完成的。客觀上大城市，包括北京，外來人口不少是住在老百姓租的房子里，關(guān)鍵是租賃市場還沒有規(guī)范。歐洲一些國家，住房的自有率只有50%左右。它是通過個(gè)人的住房出租，如果沒有一些人的投資，哪有租賃市場？所以抑制投機(jī)投資將來在表述上要更加嚴(yán)謹(jǐn)，更加符合市場化。目前情況下，只能這樣表述，因?yàn)槲覀儑鴥?nèi)很緊張，特別是大城市。我自己想，能不能具體的數(shù)據(jù)化，一個(gè)是支持自住性的購房，那就是完全是自住性的，第二鼓勵(lì)合理的改善性住房，鼓勵(lì)合理的改善性購房，抑制投機(jī)性的購房，完全是炒作的，那不就僅此一次。

　　第四，鼓勵(lì)有多套住房的居民將閑置的住房推向二手房市場和租賃市場。原來我在想，能不能適當(dāng)鼓勵(lì)投資，但是這個(gè)投資是限定在你買了房子以后，你要出租，不能閑置。歐洲一些國家都是這樣的，在世界金融危機(jī)以后，提出一個(gè)歐共體國家原則都要遵循促進(jìn)歐共體國家房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展的機(jī)制。兩個(gè)提法很新穎：第一，一個(gè)國家如果老百姓的住房自有率達(dá)到了80%，這個(gè)國家的市場是不健康的，因?yàn)槟銊倕⒓庸ぷ鞯娜藳]有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且剛參加工作的時(shí)候會(huì)流動(dòng)，在流動(dòng)的時(shí)候不要買房。第二，是對老百姓購房、投資性購房用于出租的他是支持的，當(dāng)然，對于炒房是抑制的。德國的法律非常多，非常規(guī)范，所以租賃市場也不會(huì)讓你隨便抬高房價(jià)，而且租賃房必須是安全的，雙方有合同的。有一整套法律法規(guī)。所以，對于目前來說，抑制投機(jī)投資肯定要這樣提，但是如果我們的市場規(guī)范了，對于投資性住房怎么個(gè)提法是要研究的，因?yàn)樽》勘旧韼в幸欢ǖ耐顿Y屬性，完全抹殺投資屬性是困難的。還有一點(diǎn)，我們將來要引導(dǎo)老百姓把對住房的投資影響到開發(fā)環(huán)境，不要影響到讓他去炒房。

　　如果用四句話表述，可能既符合市場的時(shí)機(jī)，也與市場經(jīng)濟(jì)國家的住房比較接近，因?yàn)楹侠淼母纳菩孕枨笫且环N真實(shí)的需求，是居民消費(fèi)升級的客觀反應(yīng)，對促消費(fèi)、促內(nèi)需和穩(wěn)增長都有積極的作用。譬如老百姓在一年里面可以將新買的房子，一年內(nèi)賣出舊房的，或者在一年內(nèi)賣出舊房買新房的，能不能在稅費(fèi)上給予優(yōu)惠；而且對于貸款已經(jīng)還清，房子也已經(jīng)出售的人，能不能按照購買的實(shí)際購房的套數(shù)來確定貸款的政策?，F(xiàn)在在三、四十歲的年輕人里，這方面是需求比較旺盛的，因?yàn)樗瓉淼囊粋€(gè)房子，現(xiàn)在有小孩了，或者有的要家里人進(jìn)來，房子要擴(kuò)大一點(diǎn)，因?yàn)樗郧坝羞^一個(gè)記錄了，已經(jīng)貸款過了，現(xiàn)在行為有改善，實(shí)際上是政策需求。咱們要建設(shè)小康社會(huì)一個(gè)重要的目的，住房也要達(dá)到小康，所以，政策上要支持。如果按照現(xiàn)行的政策，你已經(jīng)貸款一次的再貸款，首付比例要60%以上，現(xiàn)在北京的房價(jià)那么高的情況下，可能絕大多數(shù)人是承受不起的。我這只是建議。另外，對于已有多套住房的居民，鼓勵(lì)將閑置的住房用于出租，可以緩解單靠政府提高租賃住房的壓力，這是第二個(gè)問題。

　　第三，要正確處理保障與市場的關(guān)系。有人認(rèn)為，保障房與商品房應(yīng)當(dāng)決然分開，市場歸市場，保障歸保障。也有人認(rèn)為，兩者互為補(bǔ)充，相輔相成。我個(gè)人贊成后者觀點(diǎn)。住房困難較多的城市，要多建設(shè)一些保障房，外來務(wù)工人員較多的城市要多建設(shè)一些公共租賃房。像北京這樣的城市，為解決既無資格申請保障房，又沒有能力購買商品房的夾心層，應(yīng)增加限價(jià)房的供給。另外，對新建商品房明顯供大于求的城市，或者居民的存量房、閑置房較多的城市，可以由政府設(shè)立或者委托設(shè)立租賃業(yè)務(wù)，收購或租賃閑置的房源，作為保障性房源，這樣即可盤活閑置的房源，又可減少保障房的建設(shè)。我在《人民日報(bào)》上發(fā)過一篇文章，當(dāng)時(shí)2011年剛提出建一萬套保障房的時(shí)候，我沒有評論1000萬套是大了還是小了，但是我的題目是“保障性住房不能只盯在建設(shè)上”，我覺得有多種渠道可以解決。其中有一種渠道，就是當(dāng)時(shí)的貴陽市是通過貴州省房屋租賃公司，當(dāng)時(shí)提出要建一萬套的保障性住房，貴州省房屋租賃公司在一個(gè)月里面通過跟居民的協(xié)商就解決了將近4800左右的中小戶形的房子，把這些房子適當(dāng)改造，用于保障性住房，既盤活了存量，又解決了少建保障房的問題。所以，這兩個(gè)不要決然分開，由地方根據(jù)實(shí)際情況來確定，因?yàn)榭偟哪繕?biāo)，雙軌制也好，什么制也好，我們總的目標(biāo)是解決老百姓住有所居的，你只要能解決老百姓的住有所居，各地都可以探討，都可以創(chuàng)造。另外，還有確實(shí)有一個(gè)重要的問題，就是規(guī)范和促進(jìn)保障房的建設(shè)、管理和運(yùn)營，應(yīng)該加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例。

　　第二個(gè)大問題，繼續(xù)落實(shí)既有房地產(chǎn)的調(diào)控政策，逐步完善調(diào)控方式。這個(gè)題目，如果長一點(diǎn)的話，應(yīng)該是這樣：下一步的調(diào)控肯定更多的采用市場化的手段，當(dāng)然，在市場化的調(diào)控政策沒有出臺以前，當(dāng)前要繼續(xù)落實(shí)現(xiàn)有的調(diào)控政策，完善調(diào)控方式。從去年下半年以來，除部分中小城市外，絕大多數(shù)城市的市場總體上處于量價(jià)齊升的態(tài)勢，控制房價(jià)上漲的壓力很大。房價(jià)的上漲既與一些地方有效供應(yīng)不足有關(guān)，也于貨幣流動(dòng)性大、居民投資渠道狹窄、中央或地方事權(quán)財(cái)權(quán)不匹配有關(guān)，還與住宅質(zhì)量的不斷提升和土地勞動(dòng)力成本的上升有關(guān)。

　　老百姓老說房價(jià)越調(diào)越高，調(diào)控政策是不是失敗的？房價(jià)問題極其復(fù)雜，我們的房價(jià)，房地產(chǎn)調(diào)控有值得反思的地方，比如說2003年，當(dāng)時(shí)為了控制城市的投資規(guī)模采取了嚴(yán)控土地和信貸的辦法。那么2003年，城鎮(zhèn)化在發(fā)展快的時(shí)期，嚴(yán)控了土地和信貸閘門，肯定方向有點(diǎn)不太一致。比如2006年，咱們提出了要穩(wěn)房價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)，專門提出了9070政策，在方向上不算錯(cuò)，但是部分的行政化了。而且要求已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，沒有動(dòng)工的，要調(diào)整規(guī)劃方案，企業(yè)難度也很大，各種各樣的問題都出來了。我認(rèn)為這些問題是都要改進(jìn)的。目前，在限購限貸的，特別是在限價(jià)上面，我自己覺得是不是對企業(yè)的干預(yù)也太寬了，但是總體來講，2010年以來的調(diào)控政策的思路是正確的，是既增加有效供應(yīng)，又抑制投機(jī)投資，那么房價(jià)在比較高高的情況下，如果你不把房價(jià)作為一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，那你不是更糟糕了？

　　另外，房地產(chǎn)調(diào)控效果不理想，除了我剛才講的原因以外，還有一個(gè)重要的原因，就是我們的市場發(fā)展太快。我們當(dāng)時(shí)在做設(shè)計(jì)的時(shí)候，可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)不多，或者說我們的制度的設(shè)計(jì)不完善。在機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)上，我們建設(shè)部原來有個(gè)住宅局，后來改為城鄉(xiāng)建設(shè)保護(hù)部以后，住宅局沒有了，變成了一個(gè)房地產(chǎn)司。住宅問題是基本的一個(gè)問題，從住宅局改為房地產(chǎn)司以后，我們原來想立的一個(gè)法是住宅法， 后來因?yàn)?992年，像海南的問題，炒地很厲害，我們立了一個(gè)《城市房地產(chǎn)管理法》，對規(guī)范當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場作用挺大的。由于住房法立得晚，所以我們對于住房問題的考慮相對滯后。如果住房法立得早，現(xiàn)在要解決的住房供應(yīng)制度的雙軌制的問題，以及對于不同群體的住房如何滿足問題，以及相關(guān)的一些政策都應(yīng)該在這里規(guī)定。這是頂層設(shè)計(jì)、制度考慮方面需要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的。

　　又比如，我們房改以來有兩個(gè)經(jīng)驗(yàn)是明擺著的，一個(gè)是我們借鑒了住房抵押貸款經(jīng)驗(yàn)，好的一面就支持的老百姓通過抵押貸款購房，但是有些聰明的人通過抵押貸款的門檻買了多套房，甚至炒房，把房價(jià)拉高了。又比如土地招拍掛制度，從源頭上來講，好的有兩點(diǎn)，一個(gè)是土地資源稀缺，當(dāng)然更多的是發(fā)揮它們的作用，公開透明、遏制腐敗。但不足的一面，就是把我們的土地供應(yīng)兩極化了，要么是政府的這一塊，要么是市場這一塊，那么對于大量的老百姓的住房的用地沒有細(xì)化。當(dāng)然，現(xiàn)在在考慮這個(gè)問題完善土地出讓制度的問題，這也是一個(gè)制度設(shè)計(jì)問題，它不能說是調(diào)控問題。所以，咱們應(yīng)該客觀的分析調(diào)控，在2010年的時(shí)候，咱們出臺了一個(gè)文件，4月份出臺了一個(gè)文件，9月份又出臺了文件，力度很大，應(yīng)該說有作用的，抑制了房價(jià)過快上漲。尤其是從2011年9月到2012年的4月，全國70個(gè)大中城市的絕大多數(shù)城市的新建商品房的房價(jià)環(huán)比是下降的，而且不少城市的房價(jià)同比也是下降。說明我們的調(diào)控，只要形成合力是有效果的，這是我對調(diào)控的基本看法，當(dāng)然我剛才講了調(diào)控還要完善。

　　今年以來，一些地方房價(jià)過快上漲和地王頻頻出現(xiàn)，我認(rèn)為，今年有兩個(gè)問題很特殊。一個(gè)問題就是“上面”調(diào)控少了，所以人們認(rèn)為是不是今后是不是更加市場化了；地方對這個(gè)執(zhí)行不力。另一個(gè)原因就是有一些媒體，或者一些名媒也好，專家也好，與對市場的預(yù)期過分看好有關(guān)。有些人說北京的房價(jià)如何如何，還有的說，你看北京跟香港什么一樣的，他們的房價(jià)比我們高，那我們將來肯定也是這樣。但是他們沒有講他們的收入比我們高幾倍，咱們也要實(shí)事求是的分析。如果大家都理性客觀的宣傳，可能就有好的一面，如果脫離這種階段性的宣傳，肯定就引起亂子。

　　因此，為遏制一些地方房價(jià)、地價(jià)的過快上漲，在當(dāng)前，我認(rèn)為，咱們市場化的調(diào)控的手段還沒有出臺以前，要繼續(xù)落實(shí)既有的房地產(chǎn)調(diào)控措施，又要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。繼續(xù)落實(shí)既有房地產(chǎn)的調(diào)控政策措施，包括繼續(xù)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房價(jià)的工作責(zé)任制，堅(jiān)決執(zhí)行差別化的住房信用的稅收和限購的政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，繼續(xù)增加普通住房及用地的有效供應(yīng)；要完善土地的出讓方式，嚴(yán)防地王擾亂市場的預(yù)期，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的檢測與監(jiān)管，查處哄抬房價(jià)等違法違規(guī)的行為，政府部門，要主動(dòng)加強(qiáng)對輿論的正面引導(dǎo)，引導(dǎo)合理的預(yù)期和消費(fèi)。

　　這里，我剛才講一個(gè)預(yù)期，消費(fèi)也要引導(dǎo)，剛才為什么說標(biāo)語我認(rèn)為有點(diǎn)欠缺，你并不是要引導(dǎo)什么時(shí)候都能買得起房子？尤其是大學(xué)生，你問他這個(gè)問題，在國外認(rèn)為是一個(gè)荒唐的問題。國外都是租房，為什么讓他們買房子？十八大報(bào)告指出，經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，必須更加尊重市場規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。據(jù)此我認(rèn)為，應(yīng)結(jié)合長效機(jī)制的建立，逐步完善房地產(chǎn)的調(diào)控方式，抓緊建立以經(jīng)濟(jì)法律手段為主，必要的行政手段為輔的房地產(chǎn)調(diào)控政策框架，進(jìn)一步增強(qiáng)調(diào)控的系統(tǒng)性、針對性和有效性。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性很強(qiáng)的市場，應(yīng)允許地方政府在中央政府的統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，因地制宜、分類決策。中央政府應(yīng)要求地方政府將組織制訂與實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃作為引導(dǎo)預(yù)期，調(diào)控市場的重要手段。住房用地的供應(yīng)計(jì)劃，應(yīng)與住房的供應(yīng)計(jì)劃掛鉤，土地的出讓計(jì)劃、土地的出讓價(jià)格應(yīng)與穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)銜接，而不是跟地方的財(cái)政的收支平衡掛鉤。要進(jìn)一步健全與完善二手房市場和租賃市場，促進(jìn)新建商品房市場，二手房市場和租賃市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)商品房市場和保障房的相輔相成，互為補(bǔ)充，切實(shí)通過租和售，以及保障等渠道來解決好百姓的住有所居問題。

　　第三，對加快建立和完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的一點(diǎn)思考，我想講我的一些思路性的東西。這個(gè)問題我們協(xié)會(huì)也是比較重視的，我們在2008開始就組織了一批專家，研究“十二五”的住房規(guī)劃和長效機(jī)制。在2010年的6月份，和2011年的6月份，我們給有關(guān)部門報(bào)了我們的規(guī)劃和長效機(jī)制。但這是我們的建議，后來住建部根據(jù)建議也制訂了“十二五”期間的發(fā)展規(guī)劃。但是我們覺得，長效機(jī)制問題是個(gè)大的問題。長效機(jī)制問題根據(jù)國務(wù)院辦公廳今年2月26號關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市調(diào)控工作的通知當(dāng)中的：加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見里面的長效機(jī)制，他提了幾個(gè)方面的工作，要在加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作的基礎(chǔ)上，加快研究完善住房的供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場的運(yùn)營和監(jiān)管的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)的稅收改革，完善住房金融體系和住房供應(yīng)制度，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化……講了6個(gè)方面。

　　完善住房供應(yīng)體系，市場的監(jiān)管問題實(shí)際上又牽扯到了房地產(chǎn)調(diào)控的一些私人問題。我前面也講過了，我下面想講一下對于土地方面的、財(cái)政方面、稅收方面、住宅產(chǎn)業(yè)方面……剛才提到，我們給上面提的是一些建議?，F(xiàn)在目前，由發(fā)改委牽頭正在搞長效機(jī)制，我估計(jì)也會(huì)提交三中全會(huì)討論，但是我覺得這里肯定是很原則性的東西，我覺得房地產(chǎn)的長效機(jī)制，跟城鎮(zhèn)化的長效機(jī)制有些是互為聯(lián)系的。譬如土地的供應(yīng)制度，城鎮(zhèn)化里必然也涉及到到這些問題；有融資問題，城鎮(zhèn)化必然會(huì)涉及到這些問題。另外還有稅收制度的問題。這是一個(gè)逐步完善的問題。我在博鰲論壇講了兩句話，有的人不理解，我說長效機(jī)制的頂層設(shè)計(jì)，也就指導(dǎo)思想和原則，肯定在三中全會(huì)上有一個(gè)清晰的表述，但是長效機(jī)制的完整、配套的制度的落實(shí)，可能還要若干年的時(shí)間。所以我覺得三中全會(huì)是個(gè)頂層設(shè)計(jì)，一步一步完善需要過程，最典型的我們講房產(chǎn)稅已經(jīng)從物業(yè)稅談起到房產(chǎn)稅已經(jīng)講了多少年了，從上海、重慶的試點(diǎn)，又到現(xiàn)在，又講了多少年了，為什么落地那么難，就是因?yàn)檎嬲龢?gòu)建成熟完備的市場體系制度是不容易的。

　　我再簡單的講什么呢？土地問題，我認(rèn)為土地問題確實(shí)是很關(guān)鍵的問題，其中里面我覺得有一個(gè)特別要探索的問題，因?yàn)槌擎?zhèn)化過程當(dāng)中，農(nóng)民是要進(jìn)城的，如何把農(nóng)村建設(shè)用地的減少和城市建設(shè)用地的增加掛鉤?，F(xiàn)在有些地方在搞試點(diǎn)，特別是對愿意在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村的宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，提高他們在城鎮(zhèn)購買和承租住房的支付能力，對通過宅基地及房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的城鎮(zhèn)購房的農(nóng)民工在貸款上給予支持，對于房屋已經(jīng)年久失修，子女已經(jīng)進(jìn)城落戶，并且城鎮(zhèn)有固定住處，在農(nóng)村僅僅是空巢老人，并且自理能力下降的要結(jié)合新農(nóng)村的建設(shè)，集中建設(shè)農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)。我認(rèn)為這個(gè)問題可能是很緊迫的一項(xiàng)問題，不然你城市建設(shè)用地哪里來？農(nóng)民有宅基地和房產(chǎn)，你只有通過流轉(zhuǎn)才能減輕我們的土地問題，而且農(nóng)村的空巢問題那么嚴(yán)重，子女進(jìn)城不回去了，養(yǎng)老問題怎么解決，我認(rèn)為這種肯定要從根本上解決。我認(rèn)為在土地問題上，這個(gè)問題可能是比較大的問題。

　　在土地問題、跟土地有關(guān)系的問題，我們在十八大報(bào)告里面還有一段話，就是要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)生產(chǎn)空間，既要高效、生活空間、宜居適度，這兩段話是今后我們的建設(shè)行業(yè)要貫徹的。但是對老百姓，也是有指導(dǎo)作用的，就是生活空間、宜居適度，不要追求房子越多越好，不要追求房子越大越好，宜居就是環(huán)境、適度就是你認(rèn)為住的舒適就好，這就牽扯到我們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。

　　第二個(gè)問題要積極推進(jìn)房地稅收制度的改革，我認(rèn)為這里面有兩個(gè)問題是現(xiàn)在比較突出的，一個(gè)問題，就是當(dāng)前地方政府對土地財(cái)政的過度依賴是造成調(diào)控政策難以落實(shí)的重要原因。地方政府對土地財(cái)政的依賴，又跟中央政府和地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)的不匹配有關(guān)系，所以怎么樣把這個(gè)關(guān)系弄好是一個(gè)大的課題。這個(gè)課題在十八大的報(bào)告里面已經(jīng)提出來了，在三中全會(huì)上，能不能有所突破，我認(rèn)為這是一個(gè)很大的問題。

　　另一個(gè)問題，我覺得既是個(gè)長效機(jī)制問題， 又是一個(gè)講了好幾年的問題。比如我剛才講的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅我講了好幾年，就是要在總結(jié)上海、重慶經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，怎么擴(kuò)大法？擴(kuò)大了以后在全國怎么推廣？當(dāng)然需要研究的問題很多，但是我想，既然中央有關(guān)部門已經(jīng)講了那么多了，我自己的想法，就是這個(gè)方案既然講政府公開，講老百姓利益相關(guān)的事情，是不是可以征求征求意見。征求意見的過程，也是引導(dǎo)合理消費(fèi)的過程，而且通過意見，把原來的房產(chǎn)稅的條例修改了，這樣既合情又合理又合法。另外，在開征房產(chǎn)稅的同時(shí)，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，這樣才能讓有多套房子的人，把多套房子推向二手房市場和租賃市場，來實(shí)現(xiàn)咱們房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。

　　第三個(gè)問題就是房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。既要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，又要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)問題我們房地產(chǎn)企業(yè)來的少，我就不講了，這兩個(gè)問題都很重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)過去過分依賴銀行貸款，現(xiàn)在看來，都依賴銀行貸款有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)了，拓寬房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品肯定要考慮。但是同時(shí)要考慮，房地產(chǎn)產(chǎn)品如果部分的拓寬，會(huì)不會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)的進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)，所以兩頭都要考慮。

　　第四個(gè)問題，要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式，積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。這也涉及到國家的整體布局問題，1998年的時(shí)候，國務(wù)院出臺了一個(gè)關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，是從市場化改革推進(jìn)的；1999年國務(wù)院辦公廳，印發(fā)了幾個(gè)部門的關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的通知。這兩個(gè)，一個(gè)是國務(wù)院的文件，一個(gè)是國務(wù)院辦公廳的通知。但當(dāng)時(shí)的思路是清晰的，前一個(gè)文件從市場化改革方面推進(jìn)，從完善住房供應(yīng)制度方面考慮，屬于政策方面的。后一個(gè)文件是從轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)業(yè)粗放型的發(fā)展方式，通過住宅產(chǎn)業(yè)化，給老百姓提供好的產(chǎn)品，來節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境。但是后一個(gè)文件，由于多方面的原因，貫徹不是非常有力，現(xiàn)在就是怎么樣開放環(huán)保型的住宅，大力推進(jìn)住宅的產(chǎn)業(yè)化的問題，怎么樣開展綠色建筑的問題，怎么樣減少毛坯房的問題等等都有部署。國家在綠色建筑行動(dòng)方案里都有詳細(xì)的部署，我就不說了，但是我覺得，盡量減少毛坯房的比例這個(gè)問題，我們一直建議政府要加大力度。因?yàn)楣?yīng)毛坯房可能是中國特色，其他國家基本上都可以拎包入住的，供應(yīng)毛坯房進(jìn)行二次裝修，既浪費(fèi)了資源和能源，又污染了環(huán)境，對于周邊的老百姓都產(chǎn)生影響，所以這個(gè)是要下大力氣的。

　　房地產(chǎn)的問題，一頭是涉及到經(jīng)濟(jì)，一頭涉及到民生，跟千家萬戶有關(guān)系、跟很多行業(yè)有關(guān)系。所以真的要構(gòu)建長效機(jī)制，促進(jìn)百姓的住有所居和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，既需要社會(huì)各個(gè)方面的努力，也需要我們消費(fèi)者轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，合理消費(fèi)，只有這樣，可能我們才能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，謝謝大家。

　　主持人：接下來有請獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、知名財(cái)經(jīng)評論人馬光遠(yuǎn)為我們做主題演講，有請。

　　馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)很復(fù)雜，我研究經(jīng)濟(jì)學(xué)這么多年，我個(gè)人的感覺，是最復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，不一定每一個(gè)人都能夠說清楚。到現(xiàn)在為止，能夠說清楚的人真的不多，我們都在探索。席勒很謙虛，他說自己看不清中國的房地產(chǎn)，我想你千萬不要相信他這句話，他一定能看懂，而且他看的很懂。當(dāng)然席勒從2000年談到中國房地產(chǎn)的時(shí)候，就已經(jīng)說出了中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的泡沫，特別舉例子，點(diǎn)到名字的、最長的就是中國的房地產(chǎn)。十多年以后，我們來看這個(gè)情況，有很多笑話說怎么還沒破滅？當(dāng)然席勒有他自己的指標(biāo)。在諾貝爾獎(jiǎng)的歷史上，真正研究房地產(chǎn)的人就是席勒。所以以前有很多諾獎(jiǎng)得主，談到中國經(jīng)濟(jì)、中國房地產(chǎn)，大家千萬不要盲目崇拜，他們對中國懂多少，真不一定。但是席勒畢竟是研究房地產(chǎn)的，而且對房地產(chǎn)本身還有一套自己的指數(shù)。這幾年我也一直在潛心收集各種各樣的信息資料，在試圖理清房地產(chǎn)的基本邏輯，理清中國房價(jià)與一些主要國家房地產(chǎn)市場的基本邏輯。在所有的學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)的論述里面，席勒的論述絕對是最權(quán)威的。

　　大家可以看一下席勒的指標(biāo)，無論是在資本市場，還是在房地產(chǎn)市場，可以講，都是相對比較準(zhǔn)確的。他的曲線隱含著一些規(guī)律，只要這個(gè)曲線出現(xiàn)一定的偏離，一般都會(huì)出現(xiàn)問題。席勒在解釋美國房地產(chǎn)的邏輯的時(shí)候，他的基本觀點(diǎn)是圍繞著一個(gè)學(xué)術(shù)觀點(diǎn)——?jiǎng)游锞瘢簿褪钦f他從來不認(rèn)為市場是理性的，有很多偏離理性的地方。偏離理性的原因是什么？動(dòng)物精神。席勒研究的從1948年到2007年，美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，美國房價(jià)的發(fā)展，他發(fā)現(xiàn)了這種情況，就是從上世紀(jì)90年代末到2007年，這一輪美國房價(jià)暴漲的一段時(shí)間，他發(fā)現(xiàn)基本面沒有發(fā)生任何變化，人口沒有發(fā)生任何變化，土地供應(yīng)也沒有發(fā)生任何變化，貨幣不像我們增發(fā)這么多。美國這么多年以來，負(fù)利率、增發(fā)貨幣、利率非常低，但是總體來講的話，不足以導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)如此劇烈的變化。

　　他認(rèn)為，這個(gè)變化的背后主要原因“動(dòng)物精神”，就是大家在資本市場上、投資市場上，一傳十，十傳百的關(guān)于繁榮的故事、關(guān)于房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的主要原因，這個(gè)邏輯完全可以解釋中國目前的房地產(chǎn)。所以我們在分析很多邏輯的時(shí)候，我們現(xiàn)在會(huì)忽略一點(diǎn)：人的心理層面的變化。包括今年，房價(jià)的暴漲，坦率而言我沒有想到，因?yàn)檫@兩年以來，我的一直觀點(diǎn)是房地產(chǎn)基本進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展期，因?yàn)閺墓?yīng)來講，從政策本身來講，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)期。未來隨著長效機(jī)制、隨著制度建設(shè)的逐步完善，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預(yù)期會(huì)越來越明顯。但是今年的房地產(chǎn)為什么暴漲？是因?yàn)榛久姘l(fā)生變化嗎？土地供應(yīng)沒有減少，前幾年沒有完成，今年超額完成，比前幾年完成的都好。為什么還在搶房子？我想席勒的動(dòng)物精神可以解釋這個(gè)。也就是說你在任何一個(gè)房地產(chǎn)市場，這個(gè)是不分國際的，我們現(xiàn)在講，說中國人對房子苦不堪言，有很多國家都是，不幸福的不僅僅我們。

　　在中國，把房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)市場、房價(jià)的預(yù)期簡單化。在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，要取得共識是很難的，我們一般知道，有一個(gè)“墨菲原則”，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家在大家比較認(rèn)可的問題上，一般很難達(dá)到一致的意見，十個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有十一個(gè)觀點(diǎn)，這是很正常的，但是在房地產(chǎn)問題上，在中國是很統(tǒng)一的，基本分為兩派，一個(gè)是看多，一個(gè)是看空。

　　今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一個(gè)最大的信號是什么？空頭死光了，基本上找不到，這是很嚇人的。我們每年9、10月接受采訪最多的問題是什么？今年兩會(huì)有金九銀十嗎？今年沒有任何一個(gè)問我這個(gè)問題，因?yàn)椴挥脝枴Ｎ覅⒓恿藘纱握搲?，一個(gè)著名的空頭開始看空房地產(chǎn)，讓我想起了1989年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以前，所有的人都看好房地產(chǎn)的情況?！稌r(shí)代》周刊1990年一月份封面人物，日本三一證券總裁，他從空頭變成了多頭，看好日本房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，為什么看好？跟我們現(xiàn)在的邏輯基本完全一致。到最后這個(gè)邏輯90年破滅，三一證券總裁跳樓自殺。但今天當(dāng)我看到所有的空頭死光之后，我感覺到的是危險(xiǎn)。我們一定要注意這背后究竟發(fā)生了什么。

　　中國房地產(chǎn)市場化到今天為止，一邊倒的這種判斷，我個(gè)人認(rèn)為還是第一次，以前分歧還是很大的，大家會(huì)去預(yù)測，現(xiàn)在沒有人好意思來承認(rèn)自己是空頭，那么說明什么？我覺得可以值得大家去思考。一些相關(guān)的數(shù)據(jù)也很嚇人，席勒判斷美國房地產(chǎn)市場會(huì)崩潰，出現(xiàn)了非理性的繁榮，一個(gè)根本的指標(biāo)——房價(jià)收入比，我們現(xiàn)在很多人可能不承認(rèn)房價(jià)收入比，但是房價(jià)收入比在美國，考察房地產(chǎn)市場，還是一個(gè)很重要的指標(biāo)。

　　他還有一些指標(biāo)，比如說房地產(chǎn)的投資占GDP的比重。美國以前是三點(diǎn)幾，后來漲到5.6。席勒覺得出問題了，席勒太夸張了，說房地產(chǎn)投資占GDP投資達(dá)到5.6，這是一個(gè)難以想象的數(shù)字。我們現(xiàn)在是多少，我們2011年，達(dá)到兩位數(shù)以后，今年前三季度我看了一下數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資6.11萬億，占GDP投資的比重15.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高出美國房地產(chǎn)這一輪次貸危機(jī)發(fā)生以前的三倍。達(dá)到10以上的，我現(xiàn)在知道除了中國，我不知道有第二個(gè)，就是房地產(chǎn)投資占GDP的比重，何況15.8%。

　　第二個(gè)是固定資產(chǎn)投資，占GDP的比重是80%。所以今年，前三季度中國7.7%的增長，立了頭功的肯定是房地產(chǎn)，如果沒有房地產(chǎn)很好的表現(xiàn)，沒有投資很好的表現(xiàn)，我們的數(shù)據(jù)是很難看的。所以我們看到還有一個(gè)數(shù)據(jù)，就是錢像房地產(chǎn)走的步伐在加快，積聚程度在加快。比如1-9月份，全社會(huì)融資總額13.96萬億，那么房地產(chǎn)的到位資金是多少？8.78萬億。大家可以一下，這個(gè)比重，就是說房地產(chǎn)通過各種各樣的途徑，拿到了8.78萬億元的錢。而整個(gè)社會(huì)前三季度，整個(gè)籌資的錢多少？13.96萬億，我算了一下這個(gè)比重，63%，意味著什么？不要去硬推，因?yàn)槔锩嬗型魄玫牡胤剑行┯兄貜?fù)的地方。我簡單在講一個(gè)趨勢，就是這個(gè)趨勢在加劇，相當(dāng)于全社會(huì)63%的錢用在了房地產(chǎn)，這個(gè)比重也是前所未有的。所以我們今年也從來沒有聽到房地產(chǎn)缺錢的。我們有錢荒，但是房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)缺錢的情況，所以目前的態(tài)勢，一邊倒的繁榮，一邊倒的看好，在這個(gè)一邊倒看好背后，我們應(yīng)該怎么看？我想從這么幾點(diǎn)，簡單的把我的邏輯勾勒出來。

　　第一，中國房地產(chǎn)市場化的十年，高房價(jià)是市場化的結(jié)果，還是市場化不徹底的結(jié)果。我覺得首先應(yīng)該思考這個(gè)問題?，F(xiàn)在有很多人談到中國產(chǎn)業(yè)化的時(shí)候，舉的例子就三個(gè)，教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)。認(rèn)為是市場化、產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)致出現(xiàn)了目前的畸形發(fā)展，我對這個(gè)觀點(diǎn)我是完全反對的。中國真的有教育產(chǎn)業(yè)化嗎？從來沒有，北京大學(xué)的股東從來只有一個(gè)——國家，真正的產(chǎn)業(yè)化應(yīng)該是股權(quán)多元化，或者打開門檻讓民間資本辦大學(xué)教育，把北京大學(xué)收購了，把清華大學(xué)收購了，這叫產(chǎn)業(yè)化。金錢化，高收費(fèi)不等于產(chǎn)業(yè)化。所以，教育到今天為止，不是產(chǎn)業(yè)化的后果，沒有產(chǎn)業(yè)化，而是把一個(gè)公共教育辦成了私人教育，我指的私人是開始收錢了。以前不收錢，以前我們每個(gè)月還有補(bǔ)貼。到我上大學(xué)那一年，突然要交兩百塊錢學(xué)費(fèi)，我都覺得很不愿意，我當(dāng)年很幸福，但是絕對不是產(chǎn)業(yè)化。包括醫(yī)療也不是產(chǎn)業(yè)化，醫(yī)療如果真的產(chǎn)業(yè)化了，民營醫(yī)院遍地而起。

　　房地產(chǎn)，真的實(shí)現(xiàn)市場化了嗎？北京東三環(huán)那塊地，任何時(shí)候放出來都是地王，上海徐家匯的那塊地，底價(jià)就172億，上海以前的地王是92億，任何時(shí)候放出來都是地王。為什么這個(gè)時(shí)候放出來？這個(gè)時(shí)候放出來又是為了什么？所以當(dāng)土地市場完全壟斷的情況下，說房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)市場化，這是一個(gè)大笑話。房價(jià)為什么這么高？有很多原因，有很多邏輯，大家說的比較多的土地市場的壟斷。這么多年，我發(fā)現(xiàn)我們不斷在調(diào)控，但是在調(diào)控的同時(shí)，大家關(guān)注土地市場的話，一方面要關(guān)注總量的變化，土地供應(yīng)的變化。過去四年，一線城市的土地供應(yīng)都沒完成任務(wù)，所以今年講要超過以前的平均數(shù)，平均數(shù)也沒完成，土地供應(yīng)為什么減少，地方政府要看天吃飯，天氣好的時(shí)候，價(jià)格好的時(shí)候，多放點(diǎn)兒好地，價(jià)格差的時(shí)候不放，所以總量上去看的話，沒有完成。總量沒有完成的，房子供應(yīng)減少能不漲嗎？

　　第二，從結(jié)構(gòu)上去看，我們現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)，工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地，基本上這三大塊。三大塊的結(jié)構(gòu)，住宅用地全部用地的比重達(dá)到多少？現(xiàn)在說法有很多，但是我看差不多，30%左右。上海去年新增加的用地里面，住宅用地占的比重?fù)?jù)說10%都不到，我沒核實(shí)過這個(gè)數(shù)據(jù)，但是聽到以后我就非常害怕，中國960萬平方公里，5000年歷史上，從來從來沒有出現(xiàn)過蓋房子沒地，死了人沒地埋的情況。我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化沒有完成，但是中國城市建成區(qū)的面積，占國土的比重是超過美國一倍的，美國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化完成了，美國城市占全國國土的面積是2.6%，用了國土2.6%，百分之八就是的人口在城市。我們現(xiàn)在五點(diǎn)幾，大片的土地越來越缺，越來越少，這個(gè)稀缺究竟是一個(gè)概念，還是什么？我們都要去思考。

　　再比如，近十年來，我們從金融層面去講，大家關(guān)注到的貨幣的超發(fā)問題。這個(gè)我想沒有什么可以去否認(rèn)的，數(shù)字在那個(gè)地方放著，但是還有一個(gè)導(dǎo)致房價(jià)上漲的，就是多年以來的負(fù)利率，近十年，2003年到現(xiàn)在，基本都是負(fù)利率，我看了一下全球房價(jià)的邏輯里面，有一個(gè)共識，就是當(dāng)貨幣的利率是負(fù)利率的情況下，房價(jià)沒有下降，我沒發(fā)現(xiàn)，那么近十年來我們都是負(fù)利率。

　　我們正利率的情況很少，金融的。當(dāng)然還有供求關(guān)系，供求關(guān)系前面朱會(huì)長講，說不清楚，真的說不清楚，為什么？因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止，中國目前究竟有多少存量房？我們不知道。前兩年的時(shí)候，北京市公安局做了一件事，統(tǒng)計(jì)了一下北京的住戶，挨家挨戶的去，十八大馬上開了，把數(shù)據(jù)搞清楚，一個(gè)房子一個(gè)房子查，超過一千萬戶，這一千萬戶什么意思？然后說，有380多（萬），找不見人了，我想這是一個(gè)很有價(jià)值的數(shù)字，價(jià)值體現(xiàn)在什么地方？就是能夠說實(shí)話，告訴你，我查了這么多戶，現(xiàn)在有這么多戶我找不見人，如果說真的是一千多萬靠的話，夠了，就是現(xiàn)在的存量住宅足夠北京目前的人口居住，那么未來新進(jìn)入的人口，我們新建絕對可以滿足，有很多地可以盤活出來，關(guān)鍵是愿不愿意供應(yīng)。

　　根據(jù)今年政府的報(bào)告，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人均居住面積32.9平，城鎮(zhèn)的人口是7.1億，大家簡單的小學(xué)算術(shù)算一下，這個(gè)官方的數(shù)據(jù)多少？234億平，差不多，那么230多億平。我個(gè)人認(rèn)為這是官方的一個(gè)小口徑的統(tǒng)計(jì)，有兩塊肯定沒有統(tǒng)計(jì)，66億平的小產(chǎn)權(quán)房加各種福利分房。到2014年6月份，我們要統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度，就是房由這一個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，我們《物權(quán)法》倒是規(guī)定了，但是很難。因?yàn)楸本┳〗ㄎ南到y(tǒng)，是2000年以后才建出來，交易的時(shí)候才能知道，所以在我系統(tǒng)內(nèi)的存量也是不完全的。那么如果說這三大塊，最保守估計(jì)肯定超過300億平，那么如果是300億平的話，人均居住面積差不多在40平，這是個(gè)什么概念？上世紀(jì)90年代，德國人均居住面積38平、法國37平、日本35平。從房地產(chǎn)市場發(fā)展的邏輯看，一個(gè)國家人均居住面積超過35平，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期；超過40平，房地產(chǎn)進(jìn)入橫盤期。當(dāng)然這是總量我們不能回避結(jié)構(gòu)性的短缺，因?yàn)榉孔痈话闵唐凡灰粯樱遣荒芤苿?dòng)的，我老家的房子再多，也搬不到北京來，所以分析房地產(chǎn)的供求規(guī)律，一方面要看總量，第二個(gè)要看結(jié)構(gòu)，每一個(gè)區(qū)域，是一個(gè)什么樣的供需結(jié)構(gòu)很重要。

　　我個(gè)人認(rèn)為，從這些數(shù)據(jù)本身可看出，中國房子短缺，我認(rèn)為是一個(gè)謊言。房子不多，如果每一個(gè)人都要40套房子肯定短缺。如果你要兩套房子，也還可以。所以盡管我們相關(guān)部門沒有搞房地產(chǎn)普查，這個(gè)普查有多難？一點(diǎn)都不難，一個(gè)一個(gè)數(shù)就完了，那么多老大媽沒事干，數(shù)房子去，一個(gè)單元一個(gè)單元，很容易的。為什么不告訴我們這個(gè)數(shù)字？所以這么多年以來，我們一直在想，供求關(guān)系究竟怎么樣？如果告訴大家信息，也就是說把這個(gè)信息基本面告訴大家的話，老百姓自己去判斷，夠不夠，不夠去買，夠了不買，很簡單。所以目前的這種恐慌，就是席勒講的動(dòng)物精神，可能一個(gè)最大的中國特色就是信息的壟斷，房地產(chǎn)市場的信息壟斷是很嚴(yán)重的，包括你到某一個(gè)樓盤去，你買房子，放出的虛假信息，都非常嚇人。

　　怎么樣治理這種信息亂象？政府需要去做。當(dāng)然還有很多人口方面的因素，在目前的中國，政治、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、貨幣、人口因素、供求規(guī)律、財(cái)富效益等一系列的邏輯，在房價(jià)數(shù)字上面，都有所反映。輕易的去預(yù)測房價(jià)怎么樣，需要做好挨罵的準(zhǔn)備。你說高了，有人罵你，你說低了，也有人罵，為什么？我講很復(fù)雜，我一直講最復(fù)雜的現(xiàn)象，這是一個(gè)。我的核心觀點(diǎn)跟朱會(huì)長可能不太一樣，我的基本觀點(diǎn)是我呼吁，呼吁盡早結(jié)束房地產(chǎn)調(diào)控的思維，不是結(jié)束調(diào)控，盡快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思維，調(diào)控毫無疑問，已經(jīng)失敗，調(diào)控思維已經(jīng)不能適應(yīng)中國目前房地產(chǎn)市場的基本狀況，十多年了，一個(gè)產(chǎn)業(yè)，吃了十年的藥，還能長這么大，生命力該有多頑強(qiáng)？但房地產(chǎn)的發(fā)展，市場化的方向，肯定是正確的。

　　有人講政府提供多少套保障房，如果按目前的房價(jià)，沒有房子的人要買房，大城市30%以下，意味著政府要保障的人口比例在70%。這樣大比例的保障我沒有見過。如果政府要保障大多數(shù)人，房地產(chǎn)就不是市場經(jīng)濟(jì)。政府保障面不能過寬，這是個(gè)簡單常識。再一個(gè)，從調(diào)控本身來看，效果大家都看到了。每一次的供需緊張和每一次的加強(qiáng)調(diào)控具有絕對的正相關(guān)。

　　第三，從來沒有改變預(yù)期，而且是在助長預(yù)期。我們每一次的調(diào)控，最后導(dǎo)致的結(jié)果，大家一看要限購，房子肯定少，基本都是這種反向思維。相關(guān)的利益主體利用這些反向指標(biāo)又推波助瀾，導(dǎo)致調(diào)控失效。所以，大家的這種動(dòng)物精神怎么產(chǎn)生，政策紊亂，沒有長期預(yù)期導(dǎo)致的。所以如果我們再進(jìn)入下一次的調(diào)控，這個(gè)是可以預(yù)測的，效果肯定跟以前一樣，不會(huì)有二致，因?yàn)榛久鏇]有變化，因?yàn)槲覀兏闳珖缘囊坏肚小?/p>

　　有些地方房子多了，你還限購，溫州也是限購的。我到溫州去，司機(jī)會(huì)來接我，我問司機(jī)有多少房子，他說有四套房子。一個(gè)司機(jī)都有四套房子，房子供應(yīng)完全夠了，限購干什么？一個(gè)地方生病，全國吃藥，這肯定是有問題的。我們需要做的是，怎么樣去建設(shè)長效機(jī)制，而不是調(diào)控，一線熱點(diǎn)城市需要調(diào)控，包括北京。在目前情況下，北京要是放開限購的話，80萬可能真的不是謠言。全國所有的人都想到北京來，盡管癌癥死亡率不斷在上升，但是阻擋不了中國人對房地產(chǎn)的熱情。這種畸形需求如果沒有限購是很可怕的。但是限購作用有限，他是麻藥，先降溫，然后要做手術(shù)，麻住它不管了是要死掉的。

　　我就說點(diǎn)正能量。思路何在？思路我跟朱會(huì)長意見是統(tǒng)一的，就是我們多年來一直在談的長效機(jī)制。中國房地產(chǎn)調(diào)控如果說真的有重大失誤，我覺得最重大的失誤就是一而再、再而三的貽誤長效機(jī)制的出臺時(shí)機(jī)。你要說準(zhǔn)備，你真的在準(zhǔn)備嗎？準(zhǔn)備了多長時(shí)間？每一次調(diào)控后面綴一句話，：抓住有利時(shí)機(jī)，出臺長效機(jī)制。那么長效機(jī)制是什么？我想這個(gè)大家可以有分歧，但是有幾個(gè)要點(diǎn)我想是共同的，比如說稅收調(diào)控，當(dāng)然我不同意目前的房產(chǎn)稅，它能對房價(jià)有什么影響。上海、重慶已經(jīng)證明，在住房的產(chǎn)權(quán)、住房的基本權(quán)利要素還沒有搞清楚的時(shí)候，急推房產(chǎn)稅只會(huì)引發(fā)反彈。土地制度的改革必須加快，加快的方向在什么地方？一個(gè)是集體土地的入市問題。關(guān)于打破壟斷，我想一定要有一個(gè)很強(qiáng)很強(qiáng)的機(jī)制，就是法律保障機(jī)制。我的理想中的土地交易，應(yīng)該是多方參與，就是供應(yīng)方很多，北京市不僅僅是北京市政府一家，還有，那么別的怎么來大家都可以轉(zhuǎn)讓。

　　我們能不能把土地使用權(quán)弄的長一點(diǎn)？比如你這個(gè)房子三十多年，倒塌了，倒塌了以后土地使用權(quán)還可以交易。我覺得在土地使用權(quán)的年限問題上較真是很愚蠢的?，F(xiàn)在這些人能保證看到七十年以后？不如做個(gè)順?biāo)饲椋赓M(fèi)續(xù)期，做成永續(xù)產(chǎn)權(quán)，是可以交易的，打破這個(gè)壟斷是可以期待的。或者每年強(qiáng)化，供地計(jì)劃怎么樣去落實(shí)？不要讓政府看天吃飯，一看地價(jià)下來了我不賣了，地價(jià)好的時(shí)候我再推地王，再一個(gè)制度建設(shè)，里面包括法制建設(shè)，包括保障房的。

　　住房保障目前是一個(gè)三無的東西，第一個(gè)沒有法律保障，第二個(gè)沒有資金保障，第三個(gè)沒有機(jī)構(gòu)保障。再有，要做好信息工作，把市場秩序的維護(hù)是必須的。在中國，我從來都支持打擊同行，對開發(fā)商的監(jiān)管不到位，應(yīng)該加強(qiáng)。有的是路，而且是正路。到今天為止，我們更應(yīng)該一方面讓市場秩序更加完善，讓市場化程度徹底，只有市場才能真正保障住房問題。但是歸政府的保障責(zé)任，政府要完成，政府在整個(gè)房地產(chǎn)市場里面一定要分清自己的邊界，這邊界是什么？我覺得就目前來講，政府急需做的一定是長效機(jī)制盡快建立，這個(gè)盡快的時(shí)間是多少？我不希望是一萬年，五年吧，五年可以出這么一個(gè)機(jī)制來，來保障房地產(chǎn)的發(fā)展，如果有了真正的制度建設(shè)，房地產(chǎn)的黃金期還沒有結(jié)束，因?yàn)橹袊某擎?zhèn)化沒有結(jié)束，中國人的住房還是很落后的，中國人的住房條件還是很差的。

　　我看了一個(gè)數(shù)據(jù)，美國也有三分之一的人住房很差，美國每年會(huì)做一個(gè)及時(shí)的統(tǒng)計(jì)，就是說有多少人無家可歸，我們沒有。這么一個(gè)短缺的市場，如果說未來讓我說哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)會(huì)大發(fā)展，毫無疑問房地產(chǎn)是一個(gè)選項(xiàng)，因?yàn)樗嵌倘钡?，短缺的東西肯定是有市場的，但是一定要健康發(fā)展，健康發(fā)展前提是政府一定要有制度保障，而不是一而再再而三的去調(diào)控，謝謝。

　　主持人：好，謝謝馬光遠(yuǎn)博士。我們馬上要進(jìn)行圓桌論壇。有請剛才為我們帶來精彩演講的兩位嘉賓，有請朱會(huì)長，有請馬博士，還有我們《中國證券報(bào)》的采訪部主任王棟琳，還有我們的觀察員陳愛海，有請各位。剛才兩位嘉賓也做了很多精彩的演講，想聽聽王棟琳的觀點(diǎn)。

　　王棟琳：剛才聽了兩位嘉賓的發(fā)言以后，覺得受益匪淺，有一些問題特別希望得到二位的回答。剛才都談到了土地的問題，就是剛才馬博士也說，其實(shí)一直是處于一個(gè)很平穩(wěn)的狀態(tài)，持續(xù)了一段時(shí)間，我們看北京的房地產(chǎn)市場，但是從今年的下半年，價(jià)格是出現(xiàn)了一個(gè)快速的上漲，時(shí)間點(diǎn)上有一些事件非常值得關(guān)注。因?yàn)槲业耐略谫I房，所以我也是很了解買房的經(jīng)過。他七月份在房山看房還是一萬七、八價(jià)格。但是在八月份，在房山拍出一個(gè)地王。在兩三個(gè)月的時(shí)間里面，房子從一萬七八的售價(jià)長到了現(xiàn)在的兩萬五左右，他感覺，就是地價(jià)的上漲引起了房價(jià)的上漲，引起了大家對房價(jià)上漲的恐慌的預(yù)期。我也想請教一下馬博士，您覺得土地制度的改革，你列入長效機(jī)制的內(nèi)涵，你談到集體土地的入市等，打破壟斷等等，您能不能再具體的談一下，北京的所謂的限房價(jià)、競地價(jià)，是不是土地制度改革的方向？集體土地入市包括土地流轉(zhuǎn)改革，這些具體的措施要應(yīng)該怎么樣去改革？怎么樣去打破這樣的一個(gè)地王不斷產(chǎn)生，地價(jià)快速上漲的這樣一個(gè)惡性循環(huán)，謝謝。

　　馬光遠(yuǎn)：實(shí)際上在基本的土地制度改革以前，我們在體制內(nèi)做了很多的嘗試和努力。事實(shí)上，這種努力大家可能因?yàn)榉績r(jià)上漲太快而沒有跟感覺到，但是實(shí)際上一直在進(jìn)步。比如是以前完全按價(jià)格，到有些地方綜合評標(biāo)，這都是變化。比如說推出保障房，昨天北京推出自住型商品住房。這些努力有沒有效果，要靠實(shí)踐來檢驗(yàn)。包括北京的自住房，我擔(dān)心的是你怎么樣來監(jiān)管。就那么一點(diǎn)，面對全北京的人。30%的優(yōu)惠，可以試一下。在大的設(shè)計(jì)突破以前，可以允許各地去試，但是上面的監(jiān)管是很重要的。我們一定要把每年的土地計(jì)劃要弄成硬約束，完不成要問責(zé)，但到目前為止沒有問責(zé)。大的制度沒有突破以前，小的探索應(yīng)該不斷。這樣才能慢慢嘗試出一個(gè)比較適合又照顧地方政府的利益，又照顧購房人的利益，同時(shí)保證中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。所以事實(shí)上中國改革開放有一個(gè)好的特色，絕對不是頂層設(shè)計(jì)，中國很多東西不是頂層設(shè)計(jì)出來的。

　　主持人：搞一搞，看一看，就象小崗村分田地，分著就成了聯(lián)產(chǎn)承包制了。

　　陳愛海：我有兩個(gè)感想，一個(gè)問題，聽見了兩位的發(fā)言，很有啟發(fā)。剛才兩位都談到了預(yù)期和合理消費(fèi)，我覺得這一點(diǎn)從我個(gè)人來說，我覺得很重要。雖然房地產(chǎn)面臨的問題很多，但是總體來說，我們的住房條件是改善了。所以我想大家可以把我們的預(yù)期放的稍微低一點(diǎn)，現(xiàn)在其實(shí)很大程度是預(yù)期在推高房價(jià)，預(yù)期低了可能房價(jià)下來了，大家也買的起房了，這是兩點(diǎn)感想。一個(gè)問題就是剛才二位都講到了市場化的調(diào)控機(jī)制，也反復(fù)講到了長效機(jī)制，那么這兩個(gè)東西究竟是一個(gè)什么樣的，我想請二位簡單的給我們解答一下。

　　朱中一：剛才有人提到市場化推進(jìn)快了，是什么呢？就是咱們在住房的市場和保障這兩個(gè)關(guān)系上面，市場化快，保障滯后了，并不是說整個(gè)的制度建設(shè)市場化快了。整個(gè)的制度建設(shè)應(yīng)該說三中全會(huì)對整個(gè)的市場化改革描繪了一個(gè)比較清晰的藍(lán)圖，包括土地制度改革問題。現(xiàn)在我們前一些時(shí)期有一個(gè)重要的特點(diǎn)，我們是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的時(shí)候，所以即有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的弱點(diǎn)，又有市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的設(shè)計(jì)過程。

　　另一個(gè)我很贊同的，預(yù)期后合理消費(fèi)，這是一個(gè)要大家解決的問題。我們要保持市場的健康發(fā)展。首先，我們的政策要穩(wěn)定，政策穩(wěn)定，才能夠穩(wěn)定預(yù)期。還一個(gè)問題，就是咱們的市場要健康發(fā)展，心態(tài)要平衡發(fā)展。如果你的心態(tài)老是浮躁的，市場也很難適應(yīng)。我想講一個(gè)概念是什么呢？咱們講的長效機(jī)制，往往是一個(gè)長效的機(jī)制，而調(diào)控是短期的，調(diào)控是針對當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場問題來提出，采取有及時(shí)的、有針對形性的措施。但是，我們的長效機(jī)制更著重于任何方面的問題，所以他是有關(guān)聯(lián)的，是兩個(gè)不同的。

　　馬光遠(yuǎn)：補(bǔ)充一下，就是長效機(jī)制，既有市場化的舉措，根據(jù)市場化的地方我們?nèi)ネ?，同時(shí)必須有保障機(jī)制，保障機(jī)制也是長效機(jī)制。這是我們講這個(gè)所謂的房地產(chǎn)市場雙軌未來的真正內(nèi)涵，就是談到長效機(jī)制千萬不要以為沒有保障了，這是一個(gè)誤區(qū)，所以我們講的長效機(jī)制，讓市場更加市場。

　　朱中一：長效機(jī)制里面第一個(gè)機(jī)制就是我剛才講，完善住房的供應(yīng)機(jī)制，住房的供應(yīng)機(jī)制就是雙軌制。

　　馬光遠(yuǎn)：沒錯(cuò)，然后讓政府以前沒有做到的，沒有做足的盡可能去做，我們希望這樣的一個(gè)機(jī)制，那么這樣的話，整個(gè)房地產(chǎn)的市場才能健康發(fā)展。

　　觀眾提問：我是歐美同學(xué)會(huì)的，我姓賀。我今天參加這個(gè)會(huì)議，我想提出一個(gè)問題，為什么我們國家的房地產(chǎn)稅扭扭捏捏的出不來呢？然后在國外的話，在韓國，如果第一套房子不要稅，第二房子50%的稅，第三套房60%稅，剛性需求一下就看出來了。北京就不可能是水泥森林，沒有一點(diǎn)綠色，到處都是房子，而且320萬套房子在那空著，所以我覺得年輕人結(jié)婚結(jié)不起，沒有房。老百姓說，我們過去兩塊錢可以買四個(gè)蘋果，現(xiàn)在四塊錢只買兩個(gè)蘋果，GDP卻上升了，這跟我們的生活，老百姓息息相關(guān)的房子問題，。覺得制訂政策的既得利益者他們手中的房子很多，所以這個(gè)稅金遲遲的不敢出來，前一段時(shí)間聽說要20%的稅，我周邊很多人包括海歸，都在想辦法出手自己的房子，很恐慌，他們怕房地產(chǎn)稅在各個(gè)國家都有，但是我們國家沒有，你們也要把這個(gè)政策給李克強(qiáng)遞過去。謝謝。

　　主持人：其實(shí)克強(qiáng)總理在今年兩會(huì)第一次見面會(huì)上已經(jīng)談到這個(gè)問題，就是觸動(dòng)利益比觸動(dòng)靈魂還要難。那么其實(shí)我覺得，這位賀女士說的非常好，我們的持有環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)成本都是非常低的，朱會(huì)長怎么看？

　　朱中一：我個(gè)人的觀點(diǎn)我很清楚，房產(chǎn)稅既是我們長效機(jī)制當(dāng)中的完善稅制一個(gè)制度，同時(shí)也是我們這兩年調(diào)控當(dāng)中要做好的一項(xiàng)工作。

　　主持人：對不起，冒昧插一句，就是老百姓所謂提的所謂七十年，我是到底房子是大概是我的？還是說我是長期租戶？

　　朱中一：這里面的問題很多，我對房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)這么幾個(gè)，第一，咱們要按照一個(gè)精稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管的一個(gè)稅制改革原則的方向走。我們的現(xiàn)在房地產(chǎn)稅很多，能不能該合并的合并。第二，開征房產(chǎn)稅同時(shí)，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，只有這樣，才能讓多套房子的人把多套房子推向二手房市場和租賃市場。第三，咱們設(shè)計(jì)稅種的時(shí)候，盡量考慮到不要讓更多的老百姓都有心理負(fù)擔(dān)，不要嚇大家，大家恐慌就不好弄了。房子很多的可以累進(jìn)，總的一個(gè)原則是什么，住是老百姓的基本權(quán)利。第二個(gè)房地產(chǎn)不管是怎么樣，土地資源是個(gè)公共資源，公共資源的配制應(yīng)該相對的來說公平一點(diǎn)。理論是占得住腳，現(xiàn)在的問題，咱們領(lǐng)導(dǎo)講的東西要邁出去，盡管說我們改革決心大，步子要穩(wěn)定，不是說不走。

　　觀眾提問：沒有房子的都想有房子，有房子的人也更想擁有更多房子，那這樣的話，需求絕對是抑制不下來的，能不能調(diào)控租房的市場？第二個(gè)問題我想請問，我們土地財(cái)政的收益者的政府，和我們調(diào)控房地產(chǎn)要解決房價(jià)高的政府是不是一個(gè)政府？現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為一種財(cái)富轉(zhuǎn)移的游戲，如果說讓一個(gè)從游戲里面獲取利益的人，他要來想辦法打破這個(gè)游戲，我覺得這是很有矛盾的一件事情。

　　主持人：北京住建委又新公布了黑中介的名單，我們看到了北京市是有統(tǒng)一的限價(jià)商品房的賣方市場思路，但是在租房市場上，咱們不知道是由于利潤薄弱，還是怎么樣？沒有看到這種正規(guī)軍的身影，你怎么看？

　　馬光遠(yuǎn)：很多人年輕的時(shí)候買房子，有一個(gè)因素，那就是中國租房市場的制度建設(shè)非常滯后，政策的陽光永遠(yuǎn)照不到租房市場。這么多年以來，我們看房地產(chǎn)市場調(diào)控，什么時(shí)候談到租房市場了？一方面鼓勵(lì)大家租房，一方面沒有任何政策，這是一個(gè)悖論。我們看到以前北京市鼓勵(lì)大家騎自行車，結(jié)果自行車道全沒了，那上大家在機(jī)動(dòng)車道怎么騎，這是個(gè)問題。所以我覺得，如果說未來真的全盤性的讓大家比較安心，預(yù)期比較穩(wěn)定的話，租房市場的制度建設(shè)滯后的情況，一定要改變，鼓勵(lì)大家租。

　　朱中一：租房在政策規(guī)定是有的，專門有一個(gè)租房的租賃市場的規(guī)定?，F(xiàn)在關(guān)鍵是咱們的宣傳的問題?，F(xiàn)在在我們國家，咱們坦率的說，有法不知道，知道不執(zhí)行，執(zhí)行不嚴(yán)格的問題天天都有，所以咱們?nèi)タ纯茨莻€(gè)規(guī)定，里面都有。

　　馬光遠(yuǎn)：我的意思是什么，就是相對于整天在講調(diào)控，相對大量的關(guān)于住房市場的規(guī)定，租房市場太少了。而且這是一個(gè)很大的市場，有多少人在租房啊。所以我覺得這個(gè)制度建設(shè)肯定是滯后的。

　　主持人：光遠(yuǎn)簡單說一下，政府怎么破冰？

　　馬光遠(yuǎn)：比如說鼓勵(lì)大家把房子拿出來的制度，比如說稅收，相應(yīng)的一些管理。說如果你去租房的話，也可以提公積金，以前沒有，現(xiàn)在有，這樣的保障得跟上。解決住房問題，就是租房和住房。住房有，租房沒有這個(gè)不行。

　　主持人：就是又回到老百姓你能不能買得起房，在買字上做文章了。您覺得接下來要做實(shí)的思路應(yīng)該是什么？

　　朱中一：租房市場的規(guī)定在那個(gè)辦法里面都有，現(xiàn)在一個(gè)重要的問題，我實(shí)際上在剛才講到了搞房產(chǎn)稅也好，別的什么也好，一定要把租賃市場的培育和發(fā)展更加的加快步伐.在法律的執(zhí)行上應(yīng)該完善一點(diǎn)。你出租的房屋質(zhì)量和安全保證一點(diǎn)，合同的期限是要執(zhí)行一個(gè)期限的，不能隨便漲價(jià)的，讓承租的人有一個(gè)安全感。

　　主持人：其實(shí)我覺得這可能就是牽一發(fā)而動(dòng)全身，這可能說到我們現(xiàn)在接下來政府定位的問題了，我到底還是公司化，追求漂亮的成績單還是說服務(wù)者，大家都租的挺好，都挺受益，最后地價(jià)錢包收入就下去了。

　　朱中一：這里有一個(gè)問題，房地產(chǎn)扮演的角色是最難的。我在給上面匯報(bào)的時(shí)候，房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭聯(lián)系民生，當(dāng)政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)生困難的時(shí)候，當(dāng)?shù)胤截?cái)政里頭的腰包不夠的時(shí)候，它就往經(jīng)濟(jì)方面強(qiáng)化的多。然后到市場經(jīng)濟(jì)稍微好一點(diǎn)，他就往民生方面就轉(zhuǎn)移，對于定位的搖擺就造成了我們制度上的問題。所以我們很糾節(jié)。

　　馬光遠(yuǎn)：所以中國的房地產(chǎn)政策，如果是單純是一個(gè)經(jīng)濟(jì)政策不出問題是很難的，所以一定要回歸社會(huì)政策的本色。它應(yīng)該更主要成為一個(gè)社會(huì)政策，而不要成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工具。我們現(xiàn)在不僅僅是土地財(cái)政問題，更重要的它是GDP里面最重要的一塊。我們現(xiàn)在講房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)有很多人都在罵，它就是支柱產(chǎn)業(yè)，你是抵擋不了的，20%左右的GDP和它有關(guān)系的，你說它是不是？所以它是支柱產(chǎn)業(yè)，但是，在相應(yīng)的政策上，不要眼睛只看到支柱產(chǎn)業(yè)，還得看到民生問題和社會(huì)問題。

　　主持人：我們在座的朋友也可以整理一下思路。我們每人用一句心聲，來為我們今天第九場大國大時(shí)代房價(jià)談畫上一個(gè)句號。

　　王棟琳：我非常贊同兩位嘉賓的意見，就是最重要的一點(diǎn)，房地產(chǎn)長效機(jī)制要盡快的出臺。

　　陳愛海：雖然說房價(jià)可能還會(huì)有漲的趨勢，但是我想總有一天會(huì)回歸理性，時(shí)間長短的問題，這一點(diǎn)我堅(jiān)信。

　　馬光遠(yuǎn)：一個(gè)國家發(fā)展經(jīng)濟(jì)，過渡的依賴房地產(chǎn)，一個(gè)國家的財(cái)富主要依賴房地產(chǎn)的話，會(huì)扼殺這個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的后期競爭力。中國高房價(jià)，中國過度的房地產(chǎn)化，已經(jīng)在某種程度上成為中國創(chuàng)新不足的根源之一，一定要抓住時(shí)機(jī)改變。

　　朱中一：前途是光明的，道路是在不斷的探索當(dāng)中前進(jìn)的，住有所居的夢和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的夢總有一天會(huì)實(shí)現(xiàn)的。

　　主持人：好的，非常感謝各位，我們今天是第九場，明天我們《大國大時(shí)代——中國經(jīng)濟(jì)十月談》系列時(shí)事報(bào)告會(huì)，將會(huì)在這里給大家?guī)硎展賾?zhàn)，謝謝大家。

買房，搖號，落戶，孩子入學(xué)都受社保影響，無憂保作為業(yè)界領(lǐng)先的個(gè)體社保自助繳納平臺推出全國社保代繳服務(wù)，保你社保不斷繳。 小編有話說：謝謝這么優(yōu)秀的你來看文章，有什么想對小編說的盡管來吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515