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　　北京9月20日消息（ 張佳琪） 由于近些年住房市場火熱，身為北京有房戶的李女士看中了一套價值千萬元的房屋并爽快簽約。但喜悅僅僅維持了3天，北京市新限購政策便突然落地。嚴格的新政使李女士一時間難以承擔提高的購房款，最終不得不放棄交易，本應慶賀喬遷之喜的雙方卻因為最后的近百萬元解約金而對簿公堂。

　　此案于昨日（19日）在朝陽區(qū)人民法院開庭審理。

　　新限購突然而至 交易面臨解約

　　今年3月，李女士在選房時遇到了為人熱情的周女士，雙方一拍即合。在北京市某房產(chǎn)公司提供的居間服務(wù)下，周女士以1400余萬元的價格將自己朝陽區(qū)約160平方米的房子賣給了李女士，簽訂《房屋買賣合同》的同時，李女士同意了先支付100萬元的定金的要求。

　　但是由于北京市已有的限購政策，李女士必須賣掉名下的兩套住房才具備購房資格。而在李女士看來，賣掉自己的兩套住房，也正好能湊齊新房的房款。于是雙方于同一天又簽訂了《購房資格協(xié)議》。約定李女士如果未能在規(guī)定日期前具備購房資格，則周女士可以將房屋轉(zhuǎn)給李女士指定的購房人。若期滿后30日仍內(nèi)未能指定購房人，周女士可以解除《買賣合同》，并且扣除定金作為違約金。對此嚴謹?shù)膮f(xié)議，雙方都滿意而歸。

　　但是好景不長，僅僅簽訂合同3天后，3月17日，北京市《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》發(fā)布。

　　新限購政策表明，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

　　全新的限購政策使得北京的房屋市場預冷。面對提高至60%的首付比例和被限制在25年內(nèi)的貸款期限，很多人再也無力支付。李女士也成了其中一員，而新政發(fā)布正好發(fā)生在她們的交易過程中。

　　最終，李女士為了換新房而出售的兩套舊房連續(xù)四次降價均未能出售成交。一時籌不到房款的她，最終于5月29日，和周女士、房產(chǎn)中介三方簽訂《解約協(xié)議書》。

　　房主不同意返還高額定金

　　由于全新的限購政策，一時籌不到錢的李女士前期僅交了一半定金。而四次賣房未果后，面對巨額的違約金，周女士也同意了李女士的請求，將違約金從100萬降到了75萬并欣然接受了解約。

　　面對已經(jīng)支付的75萬，李女士一家依然覺得負擔沉重，于是李女士方面單方訴至法院，要求周女士返還定金50萬或違約金25萬元。

　　周女士對法院的傳票感到很驚訝，甚至以為這是一個詐騙電話。

　　李女士對表示，原定雙方已經(jīng)不再追求法律責任，但是李女士卻單方面告到了法院，因此表示很震驚。

　　“我同意李女士提出的解約，但是自己沒有任何責任或過錯，自己只是按照合同辦事?！敝芘勘硎荆F(xiàn)在自己的房子雖然已經(jīng)賣給了別的買家，但是售價卻降了150萬左右，比李女士支付自己的違約金高很多，自己也蒙受了很大損失。覺得對方不承認契約精神，不履行合同義務(wù)。

　　本案尚未當庭宣判。

　　類似案件不在少數(shù) 適用“情勢變更原則”

　　3月17日新政公布后，由于限購政策導致合同解除的案件不在少數(shù)。

　　北京市高通律師事務(wù)所律師鄭洪濤表示，由于簽訂合同時，雙方會有都沒有想到的突發(fā)情況，例如因為出臺新政策等客觀原因?qū)е路课轃o法成交，并非人為因素，因此此案適用于情勢變更原則。

　　情勢變更原則即合同有效成立后、履行完畢前，因不可歸責于雙方當事人的事由發(fā)生重大變化，從而使合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同。通常來講，按照情勢變更原則，由于雙方對此均無責任，因此買賣雙方互不承擔違約責任，所受損失均不能要求對方承擔。

　　“但是此案件又具有特殊性?！编嵑闈蓭煴硎?，案件后半部分簽訂了《購房資格協(xié)議》，協(xié)議規(guī)定如果在8月8日前沒有賣出房屋，購房人則不具備購房資格，需要再30天內(nèi)需要指定新的購房人，即因為政策或者人為因素沒有完成出售時，需要指定第三方接手房屋，否則屬于違約。

　　“對于購房人來說，可能會因為《購房資格協(xié)議》中的這一條款導致不利的后果?！?鄭洪濤律師表示。

全國十三五規(guī)劃明確全民參保計劃，將在2020年前基本實現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場空間，無憂保堅定信念承擔起企業(yè)的社會責任，努力做國家全民參保計劃的踐行者。