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　　邵明是江蘇省淮安市房管局局長(zhǎng)，“共有產(chǎn)權(quán)”住房保障模式的首創(chuàng)者和踐行者。所謂共有產(chǎn)權(quán)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是，政府出50%或30%和你湊份子買(mǎi)房子，并按出資比例擁有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。5至8年后，你只要將政府出的那筆錢(qián)還了，房子就全歸自己了。

　　邵明所創(chuàng)的這一住房模式，3年讓淮安中心城區(qū)814戶人均月收入800元以下的困難家庭，搬進(jìn)了新居，并杜絕了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房中的假窮人等諸多弊端。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”住房模式得到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的肯定，并有望寫(xiě)入目前正在起草的《住房保障法》。

　　但如此好的模式，很多地方反應(yīng)冷淡，甚至批評(píng)不可行?！霸蚝芎?jiǎn)單，這一模式會(huì)觸犯到一些團(tuán)體和個(gè)人的利益?！鄙勖髦苯亓水?dāng)?shù)卣f(shuō)。

　　6萬(wàn)多元買(mǎi)套兩室一廳

　　從春節(jié)前搬進(jìn)新房后，45歲的康建梅每天都會(huì)把房間打掃得干干凈凈，雖然她是一個(gè)肢體殘疾三級(jí)的殘疾人。3月18日晚，走進(jìn)她的家時(shí)，她正拿著拖把一瘸一瘸地擦著白色的地板磚。

　　康建梅對(duì)新房愛(ài)惜到了極致。不過(guò)，這套建筑面積只有59.09平方米的新房，她只擁有70%的產(chǎn)權(quán)，另外30%的產(chǎn)權(quán)歸淮安市住房保障中心所有。

　　2009年8月，居委會(huì)主任找到康建梅，政府在主城區(qū)向非拆遷家庭公開(kāi)供應(yīng)300套共有產(chǎn)權(quán)房，這一區(qū)域臨近當(dāng)?shù)刈畲蟮氖忻窆珗@和重點(diǎn)高中，并且，政府規(guī)定這些房子的價(jià)格比周邊房?jī)r(jià)低10%。

　　與購(gòu)買(mǎi)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房方式不同，申請(qǐng)者只需要出一部分錢(qián)，就可以和政府共同擁有房子的產(chǎn)權(quán)。按照規(guī)定，像康建梅這樣的低保困難家庭，只需要拿出總價(jià)的50%或70%，就可以搬進(jìn)新居。得知這個(gè)好消息，康建梅和同是殘疾人的丈夫興奮不已，當(dāng)即在居委會(huì)填表申請(qǐng)。

　　僅過(guò)了一個(gè)多月，康建梅就被通知去交錢(qián)選房。這套兩室一廳的房子距市中心8公里，單價(jià)每平方米2235元，加上稅費(fèi)，整套房子總價(jià)12萬(wàn)多元。康建梅和丈夫都沒(méi)固定工作，平時(shí)靠擺攤做點(diǎn)小生意維持生活，全家一個(gè)月收入只有1000多元。按照規(guī)定，他們可以選擇50%的產(chǎn)權(quán)，即首付6萬(wàn)元，但康建梅夫婦選擇了70%的產(chǎn)權(quán)，一次性交了8萬(wàn)多元，“一半是親戚借的，這樣5年內(nèi)，就可以還掉政府那30%的錢(qián)?！笨到氛f(shuō)。

　　去年10月，康建梅如愿拿到了房屋鑰匙，簡(jiǎn)單裝修后，于春節(jié)前入住。

　　與康建梅相比，其對(duì)門(mén)的鄰居鄭楠芳則選擇了50%的房屋產(chǎn)權(quán)。

　　47歲的鄭楠芳早年從紡織廠下崗，和23歲先天性智障癱瘓的女兒相依為命，以前一直住在單位十幾平方米的破舊公房里。

　　“我申請(qǐng)經(jīng)適房多年了，但一直沒(méi)結(jié)果?！编嶉既宕稳ゾ游瘯?huì)詢問(wèn)，工作人員告訴她，材料還需要通過(guò)區(qū)、市兩級(jí)主管部門(mén)的審批。

　　等了許久的鄭楠芳逐漸淡忘了此事。但2009年年中的一天，一位朋友告訴鄭楠芳，她的名字上了報(bào)紙的政府公示，已經(jīng)被批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房?！爱?dāng)時(shí)算了一下，周邊房?jī)r(jià)是2500元左右，而這套面積59.09平方米的房子只需12萬(wàn)多，出一半是6萬(wàn)多，條件很優(yōu)惠，我說(shuō)什么也要籌出這筆錢(qián)來(lái)?！编嶉歼x了一套一層的房子。

　　新房子采光特別好，望著癱瘓的女兒可以在家中曬太陽(yáng)，鄭楠芳特別感動(dòng)，“太感謝政府了，不然我們母女倆還在老房子里遭罪！”

　　還不起錢(qián)可繼續(xù)居住

　　康建梅、鄭楠芳并不是第一批享受到新政策的淮安人。早在2007年前，淮安中心城區(qū)磷肥廠宿舍棚戶區(qū)改造。原住戶都拿到拆遷補(bǔ)償，但很大一部分家庭仍然買(mǎi)不起房子。于是，政府提出拆遷戶可以與政府按照7：3比例共享安置房的產(chǎn)權(quán)。正是在這一年的3月，淮安市出臺(tái)文件，確定以廉租房和共有產(chǎn)權(quán)房為主要形式，建立當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ象w系。以后，共有產(chǎn)權(quán)在7：3比例的基礎(chǔ)上，又增加了5：5比例，進(jìn)一步降低門(mén)檻。于是共有產(chǎn)權(quán)房替代了時(shí)下流行的經(jīng)濟(jì)適用房，作為當(dāng)?shù)刂械褪杖胭?gòu)房者的保障模式。

　　根據(jù)這一模式，如果你在規(guī)定的5至8年內(nèi)，即使沒(méi)錢(qián)贖回政府那部分產(chǎn)權(quán)，政府也不會(huì)收購(gòu)你的房子，會(huì)按照廉租房讓你繼續(xù)入住。

　　雖然政府產(chǎn)權(quán)還不到5萬(wàn)元，但康建梅一家的壓力卻不小，“我們的收入非常有限，每天擺個(gè)攤很不穩(wěn)定?！笨到氛f(shuō)：“過(guò)上5年要是沒(méi)錢(qián)還，真擔(dān)心政府派一個(gè)人到房子里來(lái)睡覺(jué)?！睘榱四苡蟹€(wěn)定的收入，康建梅的丈夫雖然右腿殘疾，但還是離家到南京打工了。

　　她的這種擔(dān)心并不是完全沒(méi)有道理。政府幫忙出的30%不是白給的，5年后要償還。5年后還不起，可以延長(zhǎng)到8年，但延長(zhǎng)的3年需要支付銀行利息（前5年不要利息）。

　　康建梅現(xiàn)在唯一的希望是在兒子身上，“我們殘疾，掙不了多少錢(qián)，全指望兒子明年大學(xué)畢業(yè)后掙錢(qián)還房款?！?/p>

　　康建梅還有兒子可以寄望，對(duì)門(mén)的鄭楠芳只有靠自己打拼。下崗3年來(lái)，她一直靠在外做家政來(lái)養(yǎng)活自己和癱瘓的女兒，生活壓力非常大?！爸荒芸嗪⒆恿耍倥闼?，再出去打一份工。”鄭楠芳說(shuō)。

　　“5年內(nèi)，我會(huì)努力買(mǎi)回政府手中的30%產(chǎn)權(quán)，”鄭楠芳說(shuō)。

　　這些困難戶的現(xiàn)狀，作為共有產(chǎn)權(quán)模式的設(shè)計(jì)者和踐行者，淮安市房管局邵明局長(zhǎng)了如指掌，“這個(gè)模式就是不養(yǎng)懶人，激發(fā)買(mǎi)房者的潛能，讓他們?nèi)?chuàng)業(yè)?！比绻?年后仍沒(méi)錢(qián)贖回政府的那部分產(chǎn)權(quán)怎么辦？“那就不需要還了，你繼續(xù)住，這房子就當(dāng)廉租房提供給你?！鄙勖髡f(shuō)，“如果還是困難，困難得連自己那部分產(chǎn)權(quán)也不想要，政府就把房款退給你，將房子白送給你住?！?/p>

　　淮安模式的艱難起步

　　談起自己探索并發(fā)起的“淮安房產(chǎn)新政”，淮安市房管局局長(zhǎng)邵明認(rèn)為相對(duì)于在全國(guó)推行約十年的經(jīng)濟(jì)適用房政策，“淮安模式”不啻為一次革命?！八^共有產(chǎn)權(quán)，就是由購(gòu)房人和政府按照出資比例購(gòu)買(mǎi)住房，各自享有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例。這一嘗試，提供了相對(duì)完善的政府資金退出機(jī)制?！鄙勖鞲嬖V，這種模式與經(jīng)適房模式最大的區(qū)別是，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是政府在出讓土地之初，就在土地價(jià)格上作出一定讓步，差價(jià)則作為政府收購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房的資金。通常，一個(gè)樓盤(pán)預(yù)留5%～10%的共有產(chǎn)權(quán)房。

　　按照規(guī)定，淮安家庭月平均收入在800元以下，就有申購(gòu)比市場(chǎng)平均價(jià)格低30%左右的政策性商品房的資格，并可選擇“共有產(chǎn)權(quán)”模式。可選擇的住房不僅限于保障房，還包括商品房，而共有的比例也頗有彈性，可以是個(gè)人7成，政府3成，也可以是5：5，雙方各半。共有產(chǎn)權(quán)的模式下，購(gòu)房者擁有其所屬產(chǎn)權(quán)的全部權(quán)利，可以抵押、轉(zhuǎn)賣(mài)。

　　更重要的是，對(duì)于低收入群體家庭，淮安采用的不是全國(guó)普遍應(yīng)用的“輪候制”，而是逐級(jí)提高的“門(mén)檻制”。就是先滿足特殊困難群體，然后再根據(jù)情況逐漸放寬，“門(mén)檻”已逐步降低。

　　然而，這種看起來(lái)相當(dāng)優(yōu)惠的政策，在一開(kāi)始走得并不順利。2007年10月，淮安市推出了首批300套共有產(chǎn)權(quán)房。房源分布在新新家園、洪福小區(qū)和嘉潤(rùn)苑3個(gè)小區(qū)，每平方米均價(jià)2235元。當(dāng)時(shí)，這些小區(qū)周邊的房?jī)r(jià)約為每平方米2500元。

　　“兩個(gè)多月過(guò)去了，僅有70戶家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)?！鄙勖髡f(shuō)，按照當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)的門(mén)檻，人均收入低于400元每月的家庭，可以申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房。隨之出現(xiàn)的一個(gè)情況是咨詢者眾多，但真正申請(qǐng)的卻很少。

　　在走訪調(diào)查后，淮安市房管部門(mén)發(fā)現(xiàn)，即便是共有產(chǎn)權(quán)房，低收入者仍然買(mǎi)不起。按照制度設(shè)計(jì)，如果是7:3的共有產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者需要支付的房款，與購(gòu)買(mǎi)一套普通經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格一樣?！斑@個(gè)7∶3的比例并不是憑空想出來(lái)的，而是把經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與普通商品房的價(jià)格比較后得出的一個(gè)比例?！鄙勖髡f(shuō)。

　　“只有放低準(zhǔn)入門(mén)檻，沒(méi)別的辦法?！鄙勖髡f(shuō)，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查和計(jì)算，把人均收入放寬到700元每月，實(shí)際操作過(guò)程中，甚至放寬到800元每月。

　　幾百元的提升讓購(gòu)房速度有所提升?！皥?bào)名人多了起來(lái)，但也正好是幾百個(gè)，既有競(jìng)爭(zhēng)，又不會(huì)出現(xiàn)房源與購(gòu)買(mǎi)者差距過(guò)大的現(xiàn)象?！鄙勖髡f(shuō)。

　　針對(duì)不愿意購(gòu)買(mǎi)安置小區(qū)住宅的回遷戶，補(bǔ)償總額在12萬(wàn)元以下，人均2萬(wàn)元以下的，按照人均15平方米的標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)不起房，可以在相應(yīng)的商品房小區(qū)提供共有產(chǎn)權(quán)房。

　　據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)模式推行3年來(lái)，淮安市累計(jì)投入1.15億元，供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房5.2萬(wàn)平方米，解決了中心城區(qū)814戶家庭的住房困難。

　　為避免窮人區(qū)過(guò)于集中現(xiàn)象，共有產(chǎn)權(quán)房分布在多個(gè)小區(qū)內(nèi)。邵明說(shuō)，他們注重“分散建設(shè)”。在開(kāi)發(fā)商修建的樓盤(pán)當(dāng)中，政府回購(gòu)一部分，再以“共有產(chǎn)權(quán)”模式出售，避免了低收入群體集中居住，客觀上減少了“窮人區(qū)”的出現(xiàn)。

　　3月18日，走訪新新家園、福星小區(qū)，打聽(tīng)共有產(chǎn)權(quán)住戶的位置，很多居民都搖頭不知，連物業(yè)人員也不清楚，“我們小區(qū)有2000多套房子，里面有共有產(chǎn)權(quán)房，但我們不知是哪幾戶?！毙滦录覉@物業(yè)人員說(shuō)。

　　新新家園和福星花園，環(huán)境都不錯(cuò)，有較大面積的草坪，配套完善。小區(qū)容積率不到4.0，房子都是六層。小區(qū)花園和市場(chǎng)里人來(lái)人往，非常熱鬧。

　　據(jù)了解，目前，淮安市正在規(guī)劃建設(shè)一處新的保障性住宅小區(qū)，占地140畝，建筑面積24萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2000多戶。其中，1600戶為共有產(chǎn)權(quán)房，其余為廉租房和回遷戶。

　　3年沒(méi)有一個(gè)人為買(mǎi)房來(lái)說(shuō)情

　　邵明坦言自己喜歡創(chuàng)新，正因?yàn)閯?chuàng)新，被領(lǐng)導(dǎo)賦予重任。2006年，他擔(dān)任淮安市招標(biāo)采購(gòu)辦主任，很快就創(chuàng)建了一種全新的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，堵住了過(guò)去的暗箱操作，獲得省紀(jì)委的好評(píng)。一年后，他被調(diào)到房管局擔(dān)任一把手，“當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)找我談話，要我大力創(chuàng)新，他會(huì)全力支持?！鄙勖髡f(shuō)。

　　醞釀?dòng)谏鲜兰o(jì)90年代初的經(jīng)適房制度在推行之初，一度在全國(guó)各地形成一股風(fēng)潮。但在2005年前后，由于經(jīng)適房的“富人聚集”和高租售率現(xiàn)象廣受質(zhì)疑，此后當(dāng)時(shí)的建設(shè)部對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。

　　經(jīng)適房制度設(shè)計(jì)的有限性成為邵明最初決定探索創(chuàng)新機(jī)制的根本動(dòng)因?！敖?jīng)適房從理念上有很多優(yōu)點(diǎn)是不可否認(rèn)的，但是由于它實(shí)行的是有限產(chǎn)權(quán)，在實(shí)踐中缺乏可操作性；另外由于它在現(xiàn)實(shí)中形成了一種可牟利的灰色地帶，不但影響了市場(chǎng)，也使得管理部門(mén)承擔(dān)壓力并聲譽(yù)受損?！蓖瑫r(shí)，邵明認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)房政策的優(yōu)點(diǎn)，正可以化解這些矛盾?！?/p>

　　邵明說(shuō)，經(jīng)適房從建設(shè)到銷售，找關(guān)系、走后門(mén)的人會(huì)很多。而推行共有產(chǎn)權(quán)房3年，“到目前沒(méi)有一個(gè)人為買(mǎi)房的事來(lái)找我說(shuō)情。我這個(gè)局長(zhǎng)當(dāng)?shù)煤茌p松?！?/p>

　　按照淮安模式的預(yù)定設(shè)計(jì)，共有產(chǎn)權(quán)房因?yàn)樵凇斗课莸怯洸尽芳捌洹斗课菟袡?quán)證》上有明確的比例及權(quán)屬關(guān)系，私下倒賣(mài)時(shí)，不僅購(gòu)房人因無(wú)合法的產(chǎn)權(quán)憑證存在極大風(fēng)險(xiǎn)，而且買(mǎi)賣(mài)雙方都已構(gòu)成侵占共有產(chǎn)權(quán)人即國(guó)家的利益，對(duì)此行為政府可依法制止、糾正、打擊，而且退出機(jī)制清晰可操作，不會(huì)像經(jīng)適房那樣不了了之。

　　“即便有人造假成功，投機(jī)者想通過(guò)倒賣(mài)牟利，必須先從政府那里購(gòu)回部分產(chǎn)權(quán)，這就多了一次暴露的風(fēng)險(xiǎn)。”邵明說(shuō)，即使購(gòu)買(mǎi)成功，5年內(nèi)原價(jià)購(gòu)買(mǎi)，獲取的也只是這部分的貸款利息，由于利益極小，許多人就不愿意去冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)?！俺隹凇睍r(shí)非法牟取暴利的空間不存在了，“入口”時(shí)弄虛作假的情況也就基本消失了，這就是以“出口”反制“入口”。

　　共有產(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)是根據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)適房的價(jià)格與同期、同類地段普通商品房?jī)r(jià)格之比，并選擇多點(diǎn)計(jì)算取平均值確定的。

　　“我們定出的價(jià)格比同區(qū)域、同樓盤(pán)市場(chǎng)銷售價(jià)格低5%～10%，不會(huì)出現(xiàn)低很多的情況。此外，共有產(chǎn)權(quán)房的房源都在中檔小區(qū)，所以牟利空間有限?！鄙勖髡f(shuō)。

　　一場(chǎng)持久的爭(zhēng)議

　　但淮安的共有產(chǎn)權(quán)房推出至今，爭(zhēng)議也從未間斷。最為嚴(yán)厲的批評(píng)認(rèn)為，淮安模式涉嫌與民爭(zhēng)利，沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)適用房政策中的優(yōu)惠給予購(gòu)房者，最為明顯的一點(diǎn)莫過(guò)于，以一套經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格只能買(mǎi)到70%的房子產(chǎn)權(quán)。

　　邵明對(duì)此不認(rèn)同。“經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)也是有限產(chǎn)權(quán)，政府擁有的產(chǎn)權(quán)，只有在購(gòu)房者退出時(shí)才顯現(xiàn)?！鄙勖髡f(shuō)。另一較多的批評(píng)是，在這一模式中，淮安市政府并未拿出多少真金白銀。邵明坦言，資金籌措的確是一個(gè)難題。為此，淮安采用了三種途徑。第一種，是針對(duì)拆遷安置房的被動(dòng)購(gòu)房群體，把政府資金投入部分先期列入拆遷項(xiàng)目預(yù)算，提前解決問(wèn)題。第二種，是針對(duì)主動(dòng)消費(fèi)人群，由當(dāng)?shù)貒?guó)企采用“反哺”模式，國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)把商品房的盈余作為啟動(dòng)資金，當(dāng)?shù)亟ǔ傻男滦录覉@、洪福小區(qū)和在建的福星花園等項(xiàng)目就是這樣上馬的。第三種則是把“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，把集中建設(shè)保障房的劃撥土地改為出讓土地，然后把土地出讓收入作為產(chǎn)權(quán)投入。

　　房屋數(shù)量，也是最急需解決的一個(gè)問(wèn)題。區(qū)區(qū)幾百套房子，能多大程度起到保障功能？“當(dāng)初推出共有產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，是一個(gè)試驗(yàn)，沒(méi)有大規(guī)模推，是在‘摸著石頭過(guò)河’?！鄙勖髡f(shuō)，目前正考慮把量做起來(lái)。

　　目前，淮安主城區(qū)已劃定共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地430畝，計(jì)劃于2-3年內(nèi)集中建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房5500套左右，另外再分散建設(shè)1500套左右，共計(jì)新增共有產(chǎn)權(quán)房7000套左右、約50萬(wàn)平方米。需政府投入4.1億元，主要來(lái)源是保障性住房基金、回收政府產(chǎn)權(quán)資金、財(cái)政投入等。今年中心城區(qū)將提供共有產(chǎn)權(quán)住房1600套以上。其他各縣（區(qū)）也加快建設(shè)進(jìn)度，今年新開(kāi)工1800套，2-3年內(nèi)新建5000套左右。

　　邵明說(shuō)，下一步將進(jìn)一步降低準(zhǔn)入門(mén)檻，保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)月人均收入放寬到1000—1200元。采取靈活的產(chǎn)權(quán)比例，在7：3和5：5兩種比例基礎(chǔ)上，再增加8：2比例，將供應(yīng)對(duì)象擴(kuò)大到新就業(yè)的住房困難戶。為解決中低收入群體購(gòu)買(mǎi)力不足，特別是一次性付款困難等問(wèn)題，正在積極探索擴(kuò)大公積金繳納及貸款范圍，由政府擔(dān)保公司提供政策性、公益性的商業(yè)貸款擔(dān)保。

　　淮安共有產(chǎn)權(quán)房的模式最終目標(biāo)要讓所有中低收入者有房住?！皬V廈千萬(wàn)間，寒士俱歡顏”的畫(huà)面會(huì)在淮安全面實(shí)現(xiàn)嗎？

　　專家激辯“淮安模式”

　　推廣的前提是此政策必須惠及更多人群

　　江蘇淮安的共有產(chǎn)權(quán)模式是否具有推廣意義呢？如果僅僅是局限在低收入的住房保障人群的話，業(yè)內(nèi)專家多認(rèn)為“其推廣意義不大”，而是要擴(kuò)大這一人群，讓更多的買(mǎi)不起房的“夾心層”也要享受到這樣的 “政府紅利”;而“二次房改”發(fā)起人之一的李明則對(duì)淮安模式表示贊賞。

　　快報(bào) 尹曉波

　　“放寬門(mén)檻才有推廣意義”

　　東南大學(xué)物業(yè)管理研究所所長(zhǎng)黃安永：

　　“放寬門(mén)檻才有推廣意義”

　　此次淮安對(duì)共有產(chǎn)權(quán)設(shè)置的門(mén)檻是：“家庭人均月收入在600元—800元之間，具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口8年以上，家庭人均住房使用面積在10平方米以下，主要為低保人群?！?/p>

　　江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、東南大學(xué)物業(yè)管理研究所所長(zhǎng)黃安永認(rèn)為，城市大小不一樣，需求自然也不會(huì)一樣，北京、上海這樣的一線城市操作的話，是不是有大量的房源供給得上？政府的財(cái)力支出是不是有這方面的實(shí)力？不管是“三七開(kāi)”還是“五五分”，如果適當(dāng)放寬門(mén)檻，是具有典型標(biāo)本的推廣意義的；不僅僅是主要針對(duì)現(xiàn)在的低保人群，最好放寬到“夾心層”的住房困難家庭?！皟H僅是針對(duì)本來(lái)就符合住房保障人群的一個(gè)補(bǔ)充方式，意義就顯得很局限了”。

　　“推廣的前提是共有產(chǎn)權(quán)房比例提高到20%”

　　南京大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)：

　　“推廣的前提是共有產(chǎn)權(quán)房比例提高到20%”

　　南京大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任、博士生導(dǎo)師葛揚(yáng)認(rèn)為，淮安的共有產(chǎn)權(quán)具有一定的推廣意義，但這個(gè)推廣也要一分為二地來(lái)看待。比方說(shuō)，淮安在出讓土地時(shí)，劃定一個(gè)5%—10%的共有產(chǎn)權(quán)房比例，那這個(gè)比例是不是能夠擴(kuò)大，“既然通常統(tǒng)計(jì)有20%的低收入人群需要政府保障，那這個(gè)比例要是提高到20%可不可以？”再以南京為例，市場(chǎng)上一般的房?jī)r(jià)就是每平方米一兩萬(wàn)元，即使便宜到8000元一平方米，低收入人群也買(mǎi)不起房，倒不如現(xiàn)在南京每平方米3000多元的經(jīng)適房政府定價(jià)來(lái)得直接了。

　　不過(guò)，從現(xiàn)行經(jīng)適房滿5年可以出讓的制度來(lái)看，淮安直接對(duì)普通商品房實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)方式，有一定的積極意義，這個(gè)意義就是“政府不用再循環(huán)建設(shè)保障住房了”，因?yàn)楝F(xiàn)在全國(guó)各地的經(jīng)適房都面臨著滿5年出售、政府收取一定比例的差價(jià)收益的現(xiàn)狀，一邊在賣(mài)、一邊在建，不停地蓋保障房。而淮安的做法，是直接從源頭上予以了保障，今后也不再存在政府收取差價(jià)收益的說(shuō)法，老百姓能買(mǎi)到比市場(chǎng)價(jià)便宜的商品房，長(zhǎng)期來(lái)看，政府的負(fù)擔(dān)反而減輕了，一舉兩得的事。

　　“難以操作，現(xiàn)實(shí)中可能遇到麻煩”

　　專欄作家、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員陳真誠(chéng)：

　　“難以操作，現(xiàn)實(shí)中可能遇到麻煩”

　　“我總覺(jué)得，如果一旦要全國(guó)推廣，可能不太現(xiàn)實(shí)，甚至可能會(huì)有一些麻煩?！睂谧骷摇⒅?cái)經(jīng)評(píng)論員陳真誠(chéng)對(duì)此“潑了冷水”。

　　陳真誠(chéng)說(shuō)，所謂“共有產(chǎn)權(quán)”，就意味著不是某一家獨(dú)享的產(chǎn)權(quán)，誰(shuí)來(lái)對(duì)這一產(chǎn)權(quán)盡到看管、維護(hù)的責(zé)任？打個(gè)簡(jiǎn)單的比方，在共有產(chǎn)權(quán)的期限內(nèi)，如果房屋出現(xiàn)事故惹出了法律責(zé)任，或該房屋被嚴(yán)重毀損又找不到可以追究毀損責(zé)任的人，那么這個(gè)責(zé)任是否也是由政府和住戶共同承擔(dān)？按照物權(quán)法的精神，是應(yīng)當(dāng)依法共同承擔(dān)責(zé)任的，“本來(lái)買(mǎi)房就困難，他們?nèi)绾纬袚?dān)，是否責(zé)任最后也由政府包攬了？”

　　他認(rèn)為，一旦某種制度或做法存在嚴(yán)重的漏洞或可能性的嚴(yán)重缺陷，要是全面推廣的話，就會(huì)存在問(wèn)題?！耙?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，推行共有產(chǎn)權(quán)的做 法，實(shí)際上是在回避老百姓買(mǎi)不起高價(jià)房的現(xiàn)實(shí)狀況，兩不相干的事！”

　　“目的是讓老百姓住得起房，值得推廣”

　　“二次房改”發(fā)起人李明：

　　“目的是讓老百姓住得起房，值得推廣”

　　“二次房改”發(fā)起人遼寧省外經(jīng)貿(mào)廳企管處退休副處級(jí)干部李明，對(duì)于淮安的做法很是贊賞： “淮安的共有產(chǎn)權(quán)方式，和我的‘二次房改’方案的出發(fā)點(diǎn)是吻合的。”

　　李明說(shuō)，淮安模式和他的提議的共同點(diǎn)，主要是體現(xiàn)在共同的出發(fā)點(diǎn)上：都是為了讓老百姓買(mǎi)得起房、住得起房?！拔姨岢龅姆扛男履Ｊ?，就是要讓占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭住得上房子，而其余20%的高收入人群通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房解決，20%的低收入家庭通過(guò)政府保障房解決?！?/p>

　　李明說(shuō)，政府要對(duì)提供給60%中等收入家庭的土地實(shí)行限價(jià)出讓制，不管是“限價(jià)房”還是什么別的稱呼，共有產(chǎn)權(quán)若能擴(kuò)大到這個(gè)比例，其推廣的意義將是功德無(wú)量的。

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