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　　為何去年年底樓市突然出現(xiàn)井噴？今年的供求關(guān)系會(huì)否發(fā)生變化？開發(fā)商和購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)？昨天，鄭州同致行地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)發(fā)布了分析報(bào)告。

　　保障性住房大量上市推高成交量

　　鄭州市房管局的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，去年12月，鄭州市區(qū)商品房銷售17753套，較上月上漲 81.4%，較去年同期上漲120.5%。商品房銷售面積165.29萬(wàn)平方米，同比上漲110.1%。從成交均價(jià)來(lái)看，商品房成交均價(jià)出現(xiàn)回落，每平方米跌到5000元以下，住宅均價(jià)為每平方米4545元，比上月下降了305元。

　　鄭州同致行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司研究中心認(rèn)為，去年12月鄭州商品房成交量再次出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，主要有以下兩個(gè)方面的原因。

　　一方面，由于臨近年關(guān)，一些房地產(chǎn)政策進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，為了趕上房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的末班車和良好的市場(chǎng)氛圍，大多數(shù)樓盤加快預(yù)售速度和推盤節(jié)奏，開盤樓盤數(shù)量增多。

　　調(diào)查表明，雖然12月份鄭州樓市成交量刷新紀(jì)錄，但并不是所有樓盤成交良好，而是主要集中在一些大盤。

　　據(jù)鄭州同致行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司統(tǒng)計(jì)，商品房成交前20名樓盤共成交9981套商品房，占鄭州在售155個(gè)樓盤成交量的56%。

　　其中，排在前十名的樓盤有中原新城、美景鴻城、高速奧蘭花園、錦藝國(guó)際華都等，這些樓盤銷售都在500套以上。12月商品房銷售套數(shù)低于30套的樓盤有74個(gè)，商品房銷售套數(shù)在30~50套的樓盤有21個(gè)，商品房銷售套數(shù)在50~100套的樓盤有25個(gè)，商品房銷售套數(shù)超過(guò)100套的樓盤有35個(gè)。

　　另一方面，保障性住房集中上市，不僅推高了成交量，還拉低了成交均價(jià)。2009年12月份前后，鄭州市推出6203套經(jīng)濟(jì)適用房，面向低收入群體公開銷售，并在當(dāng)月進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)適用房的選房，包括裕華美欣、園田花園、紅河瀛園、永恒·尚東、聯(lián)合花園、聯(lián)合雅園、泰和苑、紫東河、凱田花園、通和盛世等十個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。

　　根據(jù)同致行統(tǒng)計(jì)，選房較多的經(jīng)濟(jì)適用房樓盤有園田花園、啟福中原等。其中園田花園成交1801套。大量保障性住房上市成交簽約，使得12月份商品房成交量突然井噴，達(dá)到了17753套。

　　同時(shí)，保障性住房集中銷售也拉低了12月份鄭州市商品房成交均價(jià)，由11月份的5375元/平方米下降為12月的4936元/平方米，降幅達(dá)到了439元/平方米。

　　同致行認(rèn)為，保障性住房的充足供應(yīng)可以有效抑制商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，平抑購(gòu)房者對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的預(yù)期。

　　調(diào)控政策轉(zhuǎn)向推動(dòng)二手房成交井噴

　　鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，去年12月份，鄭州市區(qū)二手房共成交4899套，較上月上漲了68.23%，同比上漲232.6%；成交面積45.39萬(wàn)平方米，較上月上漲了67.1%，同比增長(zhǎng)245.6%；二手房成交均價(jià)為 3656元 /平方米，較上月上漲了4.82%。

　　鄭州同致行地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司認(rèn)為，二手房成交量出現(xiàn)井噴和成交均價(jià)上漲是階段性的特殊現(xiàn)象，主要是由于房地產(chǎn)調(diào)控政策造成。

　　2009年底，房地產(chǎn)調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向，并逐漸收緊。

　　2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年。

　　12月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的細(xì)則。由于住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限的恢復(fù)，導(dǎo)致大量的二手房集中上市，很多購(gòu)房者也紛紛把購(gòu)買二手房時(shí)間提前，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)出現(xiàn)規(guī)避政策的階段性井噴。

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