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　　剛剛過(guò)去的7月，濟(jì)南樓市呈現(xiàn)“淡季不淡”的局面，商品房成交量維持在高位。進(jìn)入8月，這股勢(shì)頭還在持續(xù)。

　　樓市成交量上漲，但價(jià)格卻表現(xiàn)平穩(wěn)。專家表示，在目前的經(jīng)濟(jì)背景下，在調(diào)控始終不放松的前提下，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈難以獲得政策支撐。

　　濟(jì)南上周商品房成交環(huán)比漲三成

　　7月歷來(lái)是樓市銷售的淡季。不過(guò)，今年的狀況則有些不同。

　　繼前三周成交維持高位后，上周（7月23日—29日），濟(jì)南商品房成交表現(xiàn)平穩(wěn)，日均網(wǎng)簽量達(dá)283套。

　　搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周濟(jì)南樓市共成交商品房1981套，相比前一周的1518套增加463套，環(huán)比上漲30.5%。其中，住宅共成交1166套，比前一周增加245套；辦公寫(xiě)字樓成交53套，增加38套；商業(yè)用房共成交17套，環(huán)比減少31套；車庫(kù)共成交254套，環(huán)比增加136套；儲(chǔ)藏室共成交317套，環(huán)比增加87套；廠房也實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期以來(lái)0套的突破，共成交4套；公寓類產(chǎn)品成交29套，比前一周增加4套；其他類商品房共成交141套，環(huán)比減少120套。

　　時(shí)間已進(jìn)入8月。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，8月雖然仍處于樓市的傳統(tǒng)淡季，但在需求積極性提高和供應(yīng)增加的影響下，成交量有望持續(xù)維持高位，“淡季不淡”的行情可能會(huì)持續(xù)。

　　7月全國(guó)樓市向暖

　　剛剛過(guò)去的7月，全國(guó)樓市也繼續(xù)呈現(xiàn)向暖趨勢(shì)。

　　在信貸政策利好影響下，傳統(tǒng)的“淡旺季”已經(jīng)被顛覆，繼樓市在6月迎來(lái)一輪爆發(fā)之后，7月依舊保持著良好的勢(shì)頭。

　　根據(jù)中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，月內(nèi)全國(guó)主要城市的商品房簽約再創(chuàng)新高，合計(jì)總簽約套數(shù)達(dá)21.28萬(wàn)套，環(huán)比上月同期增長(zhǎng)了6.9%，全月成交量有望達(dá)到28萬(wàn)套，再創(chuàng)年內(nèi)成交量新高。其中北、上、廣、深四個(gè)一線城市商品房成交量的增速最為迅猛，達(dá)二線城市增速的6倍。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，近期連續(xù)的兩次降息，對(duì)市場(chǎng)的影響尤為明顯。2012年6月8日起，央行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，不足一月，央行再次宣布自7月6日起下調(diào)利率，進(jìn)一步推動(dòng)了本已復(fù)蘇的市場(chǎng)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告表示，從近期成交量周數(shù)據(jù)來(lái)看，7月前三周重點(diǎn)城市較6月底回落，但仍高于2008年以及2010年、2011年同期水平，僅低于2009年同期。同比來(lái)看，7月前三周大幅增長(zhǎng)63%，與2010年和2008年同期比較增幅也在90%左右，雖比2009年同期的歷史高位（6月）仍下降24%，但作為傳統(tǒng)淡季，成交量仍舊突出。

　　值得注意的是，盡管數(shù)據(jù)顯示全國(guó)樓市成交量總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是并非所有的城市成交量都出現(xiàn)上漲，漲跌互現(xiàn)成為當(dāng)前樓市的重要特征。尤其是一線城市回升力度最為顯著，而三線城市則普遍出現(xiàn)了下降。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月前三周，一二線城市成交量分別為180萬(wàn)平方米、95萬(wàn)平方米，較去年同期分別增長(zhǎng)29%、37%，回升力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期三線城市（增長(zhǎng)1%）。且從絕對(duì)量來(lái)看，一線城市仍是最大。與6月前三周相比，一線城市商品房成交量增長(zhǎng)12%，為二線城市增速的6倍，說(shuō)明一線城市回升力度更大，市場(chǎng)反應(yīng)更敏感，三線城市則下降7%。

　　限購(gòu)政策是調(diào)控底線

　　近期，不少地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行微調(diào)，也引發(fā)很大關(guān)注。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2011年下半年以來(lái)，累計(jì)有40個(gè)城市不同程度地微調(diào)了原有政策，主要包括提高公積金貸款額度、實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼或購(gòu)房落戶政策等。

　　在這個(gè)敏感時(shí)期，國(guó)務(wù)院急派8路督查組，對(duì)16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了專項(xiàng)督查。此次督察的重點(diǎn)是檢查住房限購(gòu)措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，以及稅收政策執(zhí)行和征管情況。

　　同時(shí)，中央高層也再次表態(tài)。中共中央政治局7月31日召開(kāi)會(huì)議，分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。

　　市場(chǎng)專家分析指出，當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)步入“深水區(qū)”，在政府堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求的主基調(diào)下，各地對(duì)于首套自住需求的政策有所傾斜，但“限購(gòu)”政策依舊是房地產(chǎn)調(diào)控的底線。

　　打折優(yōu)惠還在繼續(xù)

　　盡管樓市成交一直呈現(xiàn)穩(wěn)中上漲的趨勢(shì)，但從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，成交價(jià)格一直保持平穩(wěn)狀態(tài)。尤其是濟(jì)南這樣的二線城市，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商的打折優(yōu)惠還在繼續(xù)，低價(jià)走量仍是目前濟(jì)南樓市主流，愈來(lái)愈多的企業(yè)加入到打折優(yōu)惠的行列中。

　　重汽翡翠外灘在上周末的開(kāi)盤活動(dòng)中，推出7重大禮，當(dāng)日推售率高達(dá)90%；位于市中白馬山路附近的宏瑞國(guó)際星城周末的低價(jià)開(kāi)盤也吸引了不少購(gòu)房者；最近一些新開(kāi)的樓盤，也普遍采用以前常用的認(rèn)購(gòu)打折、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等促銷措施。

　　專家指出，受央行降息等利好的影響，剛需購(gòu)房者紛紛選擇提早入市。一部分開(kāi)發(fā)商在充分了解購(gòu)房者的心里基礎(chǔ)上，實(shí)行“低開(kāi)+推小戶型”的營(yíng)銷策略，實(shí)現(xiàn)了樓盤的高去化率，推動(dòng)了樓市成交量的復(fù)蘇。

　　現(xiàn)在出手購(gòu)房是否合適

　　樓市調(diào)控敏感期，開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取怎樣的策略？購(gòu)房者此時(shí)出手是否合適？

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前政策層面正值“刺激剛需”窗口期，剛需應(yīng)該會(huì)繼續(xù)釋放需求。這個(gè)階段開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分利用，加大市場(chǎng)供應(yīng)，及時(shí)降價(jià)跑量，有條不紊地分階段實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。新項(xiàng)目入市應(yīng)謹(jǐn)慎定價(jià)，若是一味漲價(jià)可能引導(dǎo)樓市繼續(xù)反彈，很可能倒逼樓市新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，那時(shí)瘋狂漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)自食其果。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則表示，在目前的經(jīng)濟(jì)背景下，在調(diào)控始終不放松的前提下，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈難以獲得政策支撐。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有必要抱著恐慌的心態(tài)著急入市。對(duì)剛性需求者而言，如果看到合適的項(xiàng)目，現(xiàn)在買也不會(huì)吃虧。

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