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　　隨著緊縮政策的深入，年底各家銀行流動性越發(fā)匱乏，紛紛開始再度收縮房貸業(yè)務(wù)。北京建行率先將首套房貸利率上調(diào)5%，引發(fā)了北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個城市大部分銀行的紛紛效仿。廣州各家銀行上調(diào)幅度普遍在5%—20%左右，深發(fā)展則已經(jīng)最高上浮至40%。突如其來的加價使得不少打算年底購房的首次置業(yè)者亂了方寸，心里或許有不少疑問：利率上浮后月供壓力徒增不少，現(xiàn)在不出手未來是否會上浮更厲害？抑或繼續(xù)觀望，待樓市價格下跌以補利率上漲帶來的壓力呢？若要出手，怎樣貸款組合會更?。?/P>

　　首套房貸利率上調(diào)后公積金優(yōu)勢凸顯

　　替首次置業(yè)者算了一筆賬，按照目前5年以上基準利率7.05%來計算，購房貸款100萬20年等額還款，按照基準利率需要月供7783元，如上調(diào)至基準利率的1.05倍則為7.40%，月供7995元，對比下，借款人每月要多還款200多元，貸款20年累計總利息增加5萬元以上；上浮10%后，月供需要8212元，月供增加了400多元，20年下來利息多交近10萬。

　　若跟過往的7折利率優(yōu)惠相比，現(xiàn)在供房的成本更是大大地增加。之前銀行提供的7折優(yōu)惠，貸100萬20年還款月供只需6564元。目前基準利率貸款，月供高出7折優(yōu)惠利率1219元。如果再在基準利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%，月供比之前的7折優(yōu)惠時提高了1600多元。這對于普通的工薪階層，甚至一般的白領(lǐng)階層來說都是不小的壓力。

　　不僅如此，今年截至目前央行共加息3次，在去年加息周期啟動后，共加息5次，5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位，達到7.05%。利息增加及首套房貸利率上調(diào)，雙重調(diào)控讓購房者每月支出更為不堪重負。

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，今年以來，央行5次上調(diào)存款準備金率，大型金融機構(gòu)存款準備金率升至21%，市場流動性緊張，信貸規(guī)模大大壓縮。銀行在規(guī)模受控的情況下，盈利的壓力卻并沒有減少，以價補量、調(diào)高利率是必然的。

　　不過，目前商業(yè)貸款利率對首次購房者實行普遍上浮后，公積金貸款則顯得更為優(yōu)惠。根據(jù)目前5年以上公積金貸款4.9%來計算，與商業(yè)貸款利率相比，相當于目前基準利率打了6.9折。同樣以貸款100萬20年等額本息還款來計算，夫婦兩人最高可申請80萬公積金貸款，其余20萬用商業(yè)貸款，公積金部分月供只需要5235元，對比全部用商業(yè)貸款基準利率上浮1.05倍來看，每月負擔要少1100多元，20年省28萬。若與上浮1.1倍利率相比，則要少1335元，20年下來少供32萬元。

　　然而，過往由于公積金貸款放款比商業(yè)貸款速度要慢，很多開發(fā)商或者拋盤人為了回款速度快，基本上都建議客戶選擇商貸，一些中小開發(fā)商甚至拒接客戶辦理公積金貸款。申請公積金貸款的置業(yè)者需要一些耐心。

　　房地產(chǎn)市場降溫靜待拐點出現(xiàn)

　　最近不少金融機構(gòu)都發(fā)布了研究報告指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)有明顯的降溫跡象。數(shù)據(jù)顯示，九月份住宅銷售量與金額同比分別增長9.5%、10%，環(huán)比分別增長13.5%、25%。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市的房地產(chǎn)價格報告顯示了相似狀況，但放緩速度平和。新房與二手房未加權(quán)平均價格漲幅同期分別進一步降低至3.8%與2.4%。

　　雖然目前溫州市是唯一新房平均價格出現(xiàn)同期下降的城市。但8月份全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比下降和持平的城市比7月份增加了15個，價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%。

　　近幾個月來廣州樓市成交量也出現(xiàn)了持續(xù)下跌，廣州市房管局日前發(fā)布的房地產(chǎn)市場運行通報顯示，9月份廣州市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積49.02萬平方米，同比減少39.4%，其中，中心六區(qū)成交面積更是同比減少69.3%?！半S著流動性收縮的效應(yīng)越來越明顯，我們認為其他城市的樓市在未來幾個月也將開始下行。”法興銀行中國經(jīng)濟師姚煒日前表示。

　　此外，我們看到新房地產(chǎn)新開工面積也明顯放緩。九月份新開工面積同比總體增長8.9%，較2011年前八個月25%的同比增速有所下降。住宅新開工面積同比增速由前八月的22.6%放緩至同比11%。盡管房地產(chǎn)投資仍然在以同比25%的速度增長，但銀行開發(fā)貸款增速繼續(xù)放緩將對房地產(chǎn)投資帶來壓力。

　　中行此前發(fā)布的研究報告認為，房地產(chǎn)市場的拐點正在形成，預(yù)計四季度樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)“量價齊跌”的趨勢，但降價空間有限。法興銀行也認為，九月份可能標志著樓市持續(xù)下行的開始，但中央很可能還不會停止收緊政策。

　　國家統(tǒng)計局官員在統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，“中國的房價正在向政府希望的方向發(fā)展”，但政府需要“鞏固房價調(diào)控成果”，而北京信號則顯示目標價格回調(diào)幅度為5%—10%?！叭绻覀冋_理解政府意圖，那么我們距寬松政策尚需幾個月的時間。”法興認為中國房價降幅可能達到10%—20%。

　　而巴曙松則認為，當前值得我們所能期待的，并不是房產(chǎn)價格出現(xiàn)極大幅度的回落，而是房地產(chǎn)市場“理性的回歸”?！罢{(diào)低房地產(chǎn)市場預(yù)期盈利能力，使它回到平均利潤水平，避免社會的各種資金紛紛涌向房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)回到常態(tài)。這無論對房地產(chǎn)本身還是對其他行業(yè)的發(fā)展，都大有裨益。”

　　首套房利率上浮

　　買房不劃算

　　建議繼續(xù)觀望

　　雖然市場有不少聲音指責銀行上浮首套房貸利率不符合國家差異化房貸政策保障住房剛性要求，不過有分析指出，由于購房者的購房成本會相應(yīng)有所提高，如果有的購房者心理素質(zhì)較弱，或者有相對寬裕的資金，有可能會選擇提前還貸或加重觀望。銀行做法的客觀效果會使購房總需求減少，對房價有下拉作用，對于有真實需求的購房者也未嘗不是好事。

　　地產(chǎn)專家韓世同表示，首套房貸利率的上調(diào)導(dǎo)致原本有購房意愿的業(yè)主購房成本陡增，隨之而來的心理壓力也增大?！凹幢闶且恍┯心芰彿空咴诶噬险{(diào)后也有可能轉(zhuǎn)而進入觀望。一些本來資金就不充裕的購房者更可能就此擱置購房計劃。這樣一來，勢必會導(dǎo)致樓市成交量繼續(xù)下滑?！庇袠I(yè)內(nèi)人士建議，在這種情況下，購房者應(yīng)以觀望為主。

　　此外，多家銀行上調(diào)首套房貸利率顯示出目前國家繼續(xù)調(diào)控房價的決心。有專家分析認為，銀行的行動傳遞出一個信號，目前任何關(guān)于購房的需求都不被支持，首次置業(yè)也不被優(yōu)惠?；蛟S對于初次置業(yè)買家來說是個利空，但首套房貸提高后，不少業(yè)內(nèi)人士都預(yù)計市場會繼續(xù)維持低迷。“初次置業(yè)的買家也會更加謹慎地選擇出場，開發(fā)商的銷售將會更加困難，這將加速房地產(chǎn)商資金的緊張，從而加速樓價的回落?！保戏饺請?黃倩蔚）

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