無(wú)憂保住房公積金早報(bào)：無(wú)憂保隸屬杭州今元嘉和人力資源有限公司，是業(yè)界權(quán)威的個(gè)體社保自助繳納平臺(tái)，為個(gè)體用戶提供專業(yè)的社保和公積金在線繳納服務(wù)，全面開啟中國(guó)個(gè)體社保自由繳時(shí)代。

　　時(shí)間過(guò)半，2011年度中國(guó)保障房建設(shè)開工1000萬(wàn)套的任務(wù)，只完成了三四成，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，上海經(jīng)適房項(xiàng)目已完成約25%的開工計(jì)劃。江蘇省45萬(wàn)套保障房任務(wù)總體開工率約為30%。截至4月底，浙江省完成年度目標(biāo)任務(wù)的33.2%。重慶市則開工20.4萬(wàn)套，占年度保障性住房建設(shè)總量的41%，是全國(guó)完成情況最好的省份。

　　面對(duì)如此局面，住建部表示，為確保按時(shí)按量完成年度保障房開工計(jì)劃，各地政府要在6月6日前必須公布保障房項(xiàng)目進(jìn)程等信息，下一步須克服困難加快進(jìn)度，確保10月底前全部開工。

　　對(duì)于1000萬(wàn)套保障房建設(shè)的開工任務(wù)，能否在10月底前完成的問(wèn)題，其實(shí)理應(yīng)沒有懸念——從歷史的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)壓力下達(dá)到各級(jí)地方政府時(shí)，任務(wù)通常能夠?qū)崿F(xiàn)。但問(wèn)題在于，開工的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了，完工的目標(biāo)或許會(huì)在未來(lái)成為新的壓力。

　　保障房建設(shè)目前開工不足的原因，與任務(wù)太緊有很大的關(guān)系。從決定加快保障房建設(shè)，到劃定具體建設(shè)目標(biāo)，幾乎沒有多少時(shí)間上的緩沖期。各地政府在保障房建設(shè)方面的欠賬，已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)10數(shù)年之久，保障房如何與市場(chǎng)接軌，如何解決開發(fā)的方式、方法，以及與開發(fā)企業(yè)的合作模式，都需要時(shí)間探討和解決。

　　此外，硬性任務(wù)分解方式，也多少讓地方政府不知所措。以河北石家莊為例，2011年公租房建設(shè)的任務(wù)量比原計(jì)劃增加了24倍。有相關(guān)官員表示，這個(gè)數(shù)字并不是根據(jù)石家莊保障房的實(shí)際需要制定出來(lái)的，而是全國(guó)總共要建1000萬(wàn)套的指標(biāo)分解到河北省后，河北省又把指標(biāo)分解給石家莊。

　　在壓力如此之大的情況下，邊起草文件、邊規(guī)劃、邊施工，是很多城市正在發(fā)生的事情?！案鞯囟歼€在摸石頭，還沒有過(guò)河?！?011年5月，參與了一些地方政府保障房建設(shè)顧問(wèn)工作的華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎曾這樣介紹說(shuō)。他表示，一方面，地方政府要盤算完成的保障房數(shù)量，解決當(dāng)年度燃眉之急。另一方面，要籌劃資金，尤其是長(zhǎng)線資金。“算數(shù)”與“算錢”成為當(dāng)前保障房建設(shè)的要?jiǎng)?wù)。錢算不清楚，數(shù)當(dāng)然完成起來(lái)會(huì)有困難。

　　“錢”與“量”的關(guān)系，換句話說(shuō)，是保障房住房中的商業(yè)邏輯如何實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題。蓋房子要花錢，費(fèi)用從哪里來(lái)？

　　住建部副部長(zhǎng)齊驥曾透露，完成1000萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)大概需要1.3萬(wàn)億元建設(shè)資金。

　　為解決資金問(wèn)題，財(cái)政部、住建部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》，要求必須確保土地出讓收益按規(guī)定用于保障性安居工程，嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設(shè)。

　　但能否做到呢？依據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)顯示，2010年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入29109.94億元，當(dāng)年安排支出為26975.79億元，包括征地補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?3395.6億元、廉租住房保障支出463.62億元、用于城市建設(shè)的支出7531.67億元等。依此計(jì)算，去年全國(guó)廉租住房保障支出僅占當(dāng)年土地出讓總收入的1.59%。

　　除土地收益外，公積金增值收益也是可以動(dòng)用的資源，但該收益今年估計(jì)也只有40多億元。

　　有關(guān)方面認(rèn)為，還有一半左右的保障房建設(shè)資金需要靠長(zhǎng)期借貸解決，如開發(fā)銀行和商業(yè)銀行的長(zhǎng)期資金貸款。

　　但現(xiàn)實(shí)的情況是，銀行、險(xiǎn)資、社?；鸬榷嘁詡鶛?quán)形式參與經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造，對(duì)公租房則態(tài)度謹(jǐn)慎，投入長(zhǎng)線資金的意愿不足。

　　資本方的態(tài)度如此，開發(fā)企業(yè)亦同。除政府投入的資金外，社會(huì)資金和企業(yè)資金都需要投資回報(bào)，合理的盈利模式，是保障房建設(shè)過(guò)程中必須解決的問(wèn)題。

　　萬(wàn)科集團(tuán)董秘譚華杰曾算過(guò)一筆賬，他認(rèn)為現(xiàn)在一個(gè)保障房項(xiàng)目在兩年內(nèi)收到錢的概率是不高的，虧本是個(gè)大概率事件。

　　以保障房建設(shè)目前各地主要采用的方式看，基本上以配建和代建兩大方式為主。

　　配建保障房，即開發(fā)商獲得開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，同時(shí)需要配建保障房。這對(duì)于地方政府來(lái)講，是最簡(jiǎn)單的方式之一——開發(fā)商不得不參與保障房建設(shè)，政府也免去了籌資、開發(fā)、管理等麻煩。但問(wèn)題在于配建制度可以會(huì)使商品房的成本隱性化，實(shí)際增加商品房開發(fā)成本。

　　代建也可以分成三種方式：純粹的代建，政府提供土地、資金，以及后期銷售分配。由開發(fā)商代建，地方政府給予固定比例的管理費(fèi)。利潤(rùn)不高，但企業(yè)不需要墊資，這種方式對(duì)政府資金能力考驗(yàn)很大；第二種即所謂的BT模式(建設(shè)－移交)，政府提供土地之后，開發(fā)商墊資開發(fā)，建成后由政府回購(gòu)，實(shí)際操作中企業(yè)并不積極；第三種模式企業(yè)參與更為深入，開發(fā)商直接參與土地一級(jí)開發(fā)，從頭干到尾，并最終獲得銷售回款，這種模式實(shí)際是開發(fā)商利用土地一級(jí)開發(fā)中其他項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)謀利。

　　但不管是哪種方式，人們可以看出其中借土地生錢的清晰的鏈條。而在現(xiàn)實(shí)中，借保障房建設(shè)，謀求工業(yè)用地變性為住宅用地，獲得土地高收益的企業(yè)，絕不在少數(shù)。如果大量工業(yè)用地借此進(jìn)入開發(fā)市場(chǎng)，對(duì)政府的土地控制，無(wú)疑又提出了新的考驗(yàn)。

　　對(duì)于保障房建設(shè)問(wèn)題，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出：“一方面要放棄一部分土地出讓的收入，另一方面還要再投入資金建設(shè)保障房，這在短時(shí)期內(nèi)是很難做到平衡的。”( 董沛)

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