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　　細(xì)問(wèn)鄭州限購(gòu)新規(guī)(民生三問(wèn)) 　

　　新聞背景

　　9月起，鄭州收緊限購(gòu)政策，原先年滿18周歲的單身人員可以買房，現(xiàn)在必須年滿20周歲，且限購(gòu)1套。

　　今年8月，住建部與鄭州等7城市座談，了解其房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策。

　　鄭州為何此時(shí)收緊限購(gòu)？是否意味著前期調(diào)控失??？后續(xù)如何增加供給？鄭州新一輪調(diào)控引發(fā)關(guān)注。

　　核心觀點(diǎn)

　　觀點(diǎn)一：

　　我們的口號(hào)是房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)，這也是我們的目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)二：

　　鄭州新一輪調(diào)控，并非將限購(gòu)范圍由家庭擴(kuò)大到個(gè)人。

　　觀點(diǎn)三：

　　未來(lái)市場(chǎng)變化、政策執(zhí)行效果，決定此次限購(gòu)執(zhí)行時(shí)間的長(zhǎng)短。

　　一 問(wèn)限購(gòu)為何現(xiàn)在收緊

　　7月房?jī)r(jià)漲幅位于二線城市前列

　?。簢?guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月房?jī)r(jià)漲幅，鄭州位于二線城市前列。有媒體報(bào)道，8月，鄭州被住建部約談。收緊限購(gòu)，是否與此有關(guān)？

　　江文靜：今年前7個(gè)月，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上，出現(xiàn)了供求關(guān)系暫時(shí)性緊張的局面，影響了價(jià)格穩(wěn)定。

　　從供給看，1—7月份，鄭州市區(qū)商品住房投放面積444.36萬(wàn)平方米，同比下降3.18%。加上前期土地供應(yīng)偏緊，導(dǎo)致今年商品住房供應(yīng)不足。

　　從需求看，鄭州人口基數(shù)特別大，外來(lái)人口也很多，包括剛性需求在內(nèi)的住房需求，一直保持旺盛勢(shì)頭。

　　8月下旬，住建部召開(kāi)包括鄭州在內(nèi)的7個(gè)城市的座談會(huì)。在座談之前，這一輪的調(diào)控政策就已有所準(zhǔn)備。政策目標(biāo)就是：保護(hù)和支持剛性需求、打壓投資性需求，增加有效供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　?。褐暗南拶?gòu)政策是否達(dá)到了預(yù)期效果？

　　江文靜：2011年3月，鄭州市開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)。當(dāng)年，鄭州市區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出漲幅放緩、停漲的趨勢(shì)。

　　2012年，商品房庫(kù)存及價(jià)格和2011年比相對(duì)穩(wěn)定，但供小于求的情況開(kāi)始出現(xiàn)。

　　2013年，鄭州樓市供求關(guān)系緊張局面進(jìn)一步擴(kuò)大。3月31日，市政府發(fā)布繼續(xù)調(diào)控樓市的通知，被外界稱為“鄭六條”。此后，5月房?jī)r(jià)漲幅得到了控制，但6月、7月房?jī)r(jià)漲幅很快。

　?。菏站o限購(gòu)能穩(wěn)定房?jī)r(jià)嗎？

　　江文靜：我們的口號(hào)是房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)，這也是我們的目標(biāo)。

　　可以從兩個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看：一個(gè)是市房管局每月發(fā)布的“鄭房指數(shù)”。今年8月，市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)7589元/平方米，這個(gè)絕對(duì)值我們希望調(diào)控后不要漲；另一個(gè)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，我們希望下半年環(huán)比零增長(zhǎng)，進(jìn)而同比零增長(zhǎng)。

　　二 問(wèn)限購(gòu)年齡為何提高

　　20歲單身人員滿足剛性需求即可

　?。河腥苏J(rèn)為，鄭州新一輪調(diào)控將限購(gòu)范圍由家庭擴(kuò)大到個(gè)人，對(duì)此應(yīng)怎樣理解？

　　江文靜：此次調(diào)控，并不是將限購(gòu)范圍由家庭擴(kuò)大到個(gè)人。

　　通常來(lái)看，一個(gè)家庭主要是指夫妻雙方和未成年子女。而孩子滿18歲成年后，就可以獨(dú)立成家。因此，我們不是將限購(gòu)范圍由家庭擴(kuò)大到個(gè)人。其根本目的還是進(jìn)一步保護(hù)剛性需求、壓縮投資需求空間，緩解供求矛盾。

　　：限購(gòu)年齡為何定在20歲？會(huì)不會(huì)抑制剛性需求？

　　江文靜：9年義務(wù)教育加上3年高中或者職業(yè)技術(shù)學(xué)校的教育，18歲的年輕人通常還在學(xué)校讀書。這部分人群應(yīng)該說(shuō)還不屬于剛性需求的范圍，一般不需要買房。

　　我國(guó)法定結(jié)婚年齡是女性20歲、男性22歲，所以把單身人員購(gòu)房年齡從18歲推遲到20歲。20歲之后可以結(jié)婚，可能有買房需求，允許其購(gòu)買1套住房。但他們畢竟是年輕的單身人士，買1套房是剛需，買第二套房就是投資了，所以要適當(dāng)加以限制。即年滿20歲的單身人員只能購(gòu)買1套，滿足其剛性需求即可。

　　應(yīng)該說(shuō)目前還是剛需為主，這里有兩個(gè)數(shù)據(jù)可以證明：

　　今年1—7月，鄭州銷售的商品住宅中，90平方米以下的中小戶型占了59.9%。兩室一廳的房子，小青年結(jié)婚用，這也是剛性需求購(gòu)買最多的戶型。另外，今年1—7月，鄭州共售出商品房約4.8萬(wàn)套。我們從中抽樣1.5萬(wàn)套發(fā)現(xiàn)，商業(yè)貸款以及公積金貸款比率高達(dá)82.87%，往年80%都不到。炒房的人應(yīng)該不怎么去貸款，貸款的還是剛需為主。

　　通俗地講，在暫時(shí)性供求關(guān)系偏緊的情況下，大家都有購(gòu)房需求，就需要比一比、排排隊(duì)，看看誰(shuí)更需要、誰(shuí)更迫切。

　　三 問(wèn)加大供給有何實(shí)招

　　增加中小戶型投放和住宅用地供應(yīng)

　?。盒乱惠喯拶?gòu)政策將執(zhí)行多長(zhǎng)時(shí)間？

　　江文靜：這主要取決于市場(chǎng)的變化和執(zhí)行的效果。

　　我們會(huì)密切關(guān)注新政策的實(shí)施效果，及時(shí)進(jìn)行分析評(píng)估，適時(shí)做出調(diào)整。

　　在執(zhí)行限購(gòu)的同時(shí)，我們還積極采取了一系列的增加中小套型普通商品住房供應(yīng)的措施。

　　我們估計(jì)，這種短暫性的供求緊張局面，將在今年下半年或明年上半年得到有效緩解。

　?。撼讼拶?gòu)之外，在增加商品房供給方面有何措施？

　　江文靜：鄭州新一輪樓市調(diào)控，外界更多關(guān)注限購(gòu)，這是需求方面的調(diào)控。在供給方面，我們采取了不少措施。

　　從短期看，我們將中小套型住房達(dá)到總套數(shù)70%的普通商品住房項(xiàng)目，納入保障性住房行政審批快速通道，以加強(qiáng)中小戶型住房的投放力度。

　　我們還將一部分城中村改造項(xiàng)目納入行政審批綠色通道，年底前將有300多萬(wàn)平方米的中小套型普通商品住房陸續(xù)投放市場(chǎng)。

　　另外，鄭州上半年商品房投資同比增長(zhǎng)30%，商品住房新開(kāi)工同比增長(zhǎng)38%，均較去年同期有明顯提高，這對(duì)商品住房供應(yīng)將是利好消息。

　　從長(zhǎng)期看，在增加普通商品住房建設(shè)方面，年底前將再向市場(chǎng)推出住宅用地410.87公頃，使今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)達(dá)到75%左右。

　　2014年和2015年，商品住房用地供應(yīng)保持不低于10%的年均遞增速度。

　　同時(shí)，確保所供土地中70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)。(對(duì)話人：鄭州市房管局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng) 江文靜 曲昌榮 胡雅婷)

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