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　　以房養(yǎng)老，簡單的四個(gè)字，分量卻沉甸甸的。它包含了國人最關(guān)注的兩樁大事：房子和養(yǎng)老。老年人住房反向抵押，即老年人將名下房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，便可定期獲取養(yǎng)老金直到去世。這種“養(yǎng)老按揭”早在10年前就被保監(jiān)會認(rèn)真考慮過，也有個(gè)別銀行試水該業(yè)務(wù)，但無論保險(xiǎn)業(yè)還是銀行業(yè)，此前研究和試行的結(jié)局都是半途而廢。面對中國日益嚴(yán)峻的老齡化問題，為什么在國外普遍推廣的住房反向抵押貸款在國內(nèi)的發(fā)展卻如此艱難？

　　保險(xiǎn)

　　討論沒結(jié)果

　　方案被擱置

　　我國已進(jìn)入老齡化社會，且老齡化程度快速提高，尤以上海、北京、天津老齡化程度最高。為拓寬養(yǎng)老金來源渠道，一些企業(yè)家率先向政府提出了“以房養(yǎng)老”模式的建議。2003年，時(shí)任中房集團(tuán)總裁的孟曉蘇提出《建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)》的建議，得到了國務(wù)院的批示。同年8月，保監(jiān)會向國務(wù)院呈上《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報(bào)告》，肯定了在我國引入“反向抵押貸款”具有重要意義，但也指出，如果開展試點(diǎn)，要特別注意，以房養(yǎng)老在風(fēng)險(xiǎn)控制和政策層面還面臨很大問題。

　　“當(dāng)時(shí)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)主要有三點(diǎn)：一是老人去世后房屋返購的問題，二是房屋產(chǎn)權(quán)只有70年的問題，三是房地產(chǎn)市場是否足夠健康活躍。政策層面最大的問題是反向抵押貸款本質(zhì)上是一個(gè)反向的按揭貸款，而當(dāng)時(shí)的保險(xiǎn)業(yè)是不允許做按揭貸款的?！碑?dāng)時(shí)一位保監(jiān)會人身保險(xiǎn)監(jiān)管部的負(fù)責(zé)人如是說。

　　對保監(jiān)會提出的按揭貸款政策問題，孟曉蘇并不認(rèn)同，“其實(shí)‘以房養(yǎng)老’產(chǎn)品是反向抵押貸款，不是銀行業(yè)的抵押貸款。只要保監(jiān)會批了就能做，跟按揭貸款完全是兩碼事。我覺得他們更多的是擔(dān)心保險(xiǎn)業(yè)本身可能遭受風(fēng)險(xiǎn)，也是擔(dān)心投保人的資金遭受風(fēng)險(xiǎn)，不愿意冒險(xiǎn)嘗試?！钡覀兠鎸Φ默F(xiàn)實(shí)就是這樣，“中國的房產(chǎn)，有一半以上握在老人手里，以房養(yǎng)老類的產(chǎn)品如果能有效推出，可以讓老年人活得更有尊嚴(yán)?！?/P>

　　支持的反對的兩派公說公有理，婆說婆有理。利弊權(quán)衡中哪個(gè)更大呢，相關(guān)部門可能也一時(shí)難以定奪，結(jié)果“以房養(yǎng)老”模式在保險(xiǎn)系內(nèi)的嘗試就被擱置了下來。

　　銀行

　　有政策，沒業(yè)務(wù)

　　我們也就不做了

　　在銀行業(yè)，中信銀行作為第一家也是唯一一家試水“養(yǎng)老按揭”的銀行，實(shí)驗(yàn)的效果也不是很理想。

　　2011年，中信銀行在全國范圍內(nèi)發(fā)行首張中老年客戶專屬借記卡—“信福年華”卡，養(yǎng)老按揭就是該卡的一項(xiàng)增值服務(wù)。這項(xiàng)服務(wù)對借款人的要求是，借款人為養(yǎng)老人本人，需是年齡滿55歲具有完全民事行為能力的自然人，沒有不良信用記錄，并具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備到期償還貸款本息能力。為控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行對借款人所抵押房產(chǎn)提出了要求。一是借款人有兩套或以上自有住房的，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保。二是借款人只有一套自有住房，并以該自有住房抵押的，必須增加一名擁有自有住房的法定贍養(yǎng)人作為共同借款人，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保。產(chǎn)品說明還規(guī)定，借款總額不得超過房產(chǎn)市值的60%，最長發(fā)放年限為10年，利率按照央行公布的同期基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。十年之后，借款人需要償還借款，贖回房產(chǎn)，否則房子就歸銀行所有了。

　　昨天詢問中信銀行的客服人員和北京多家支行的理財(cái)經(jīng)理?？头Ρ硎荆B(yǎng)老按揭服務(wù)在北京地區(qū)還在開展，但并不是每家支行都做。詢問的幾家支行經(jīng)理均表示，這項(xiàng)業(yè)務(wù)自打推出后幾乎無人問津，所以現(xiàn)在他們索性不接受申請，“有政策，沒業(yè)務(wù)，我們也就不做了。您要想問，可以問上一級管轄行。”而中信銀行官方也不愿意談?wù)撨@次不成功的“吃螃蟹”經(jīng)歷。

　　專家

　　保險(xiǎn)公司算計(jì)

　　不能只對自己有利

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)成功的關(guān)鍵是金融機(jī)構(gòu)要能給老年人養(yǎng)老送終，解除老年人的后顧之憂。從這一點(diǎn)來看，保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押業(yè)務(wù)比銀行更合適。

　　“銀行試點(diǎn)不成功的一個(gè)重要原因是規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了。對于用唯一住房做抵押的老人，肯定不愿意。誰都希望自己活得時(shí)間長點(diǎn)，不希望人還在，錢沒了。而保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老保險(xiǎn)可以‘一保到死’，因?yàn)榉孔硬辉倬哂锌勺匪菪?。保險(xiǎn)公司按照大數(shù)原則統(tǒng)計(jì)概率，遇到壽命長的，按月分紅，保險(xiǎn)公司就賠了，壽命短的，就賺了，以豐補(bǔ)欠，業(yè)務(wù)是可以做的。這里的問題是每月支付額的問題。保險(xiǎn)公司雖然擅長精算，但不能只朝著自己最有利的方向算，還是要體現(xiàn)社會保障的性質(zhì)?！?/P>

　　郭田勇指出，無論銀行還是保險(xiǎn)公司，開展住房反向抵押業(yè)務(wù)后都面臨房產(chǎn)如何處置和養(yǎng)老金額如何確定的問題。“金融機(jī)構(gòu)都希望將房產(chǎn)變成金融資產(chǎn)，這就需要配套的金融工具，需要資產(chǎn)證券化，否則誰也不愿意剩一堆房子在手里。房子的價(jià)值如何估算也是個(gè)問題。如果住房反向抵押業(yè)務(wù)在全國大范圍推行，北、上、廣一線城市和三四線城市房價(jià)差距懸殊，養(yǎng)老金支付標(biāo)準(zhǔn)難統(tǒng)一，實(shí)施起來會有困難。”

　　建議

　　可先從無子女老人做起

　　中國銀行國際金融研究所高級分析師周景彤表示，我國在這個(gè)階段推行“以房養(yǎng)老”政策是有意義的?！拔覈B(yǎng)老金缺口大，未來老齡化步伐快，再加上經(jīng)濟(jì)放緩，整個(gè)社會的養(yǎng)老壓力急劇增加。在這種形勢下，探索多元化的養(yǎng)老是有意義的?！?/P>

　　周景彤表示，現(xiàn)實(shí)生活中，老人給子孫留遺產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念等國情，讓“以房養(yǎng)老”實(shí)施起來難度加大，不妨從無子女、有房產(chǎn)的老人開始推廣。

　　雖然沒有查詢到北京市無子女老人的數(shù)量，但北京市人口和計(jì)劃生育委員會的數(shù)據(jù)顯示，北京市現(xiàn)有“失獨(dú)”老人近8000名。這部分老人大多生于上世紀(jì)五六十年代，趕上八十年代首批執(zhí)行獨(dú)生子女政策，人到中年遭遇獨(dú)子夭折。據(jù)媒體報(bào)道，我國每年新增7.6萬個(gè)失獨(dú)家庭，目前全國失獨(dú)家庭已超過百萬。這些老人大部分擁有自住房屋，經(jīng)濟(jì)狀況又不太好。對于他們來說，“以房養(yǎng)老”模式應(yīng)該是一種不錯(cuò)的選擇。（張品秋）

　　鏈接

　　“以房養(yǎng)老”能怎么養(yǎng)？

　　近年來，北京、上海、杭州等地都先后進(jìn)行過“以房養(yǎng)老”的嘗試，但都因應(yīng)者寥寥而不了了之。那么，“以房養(yǎng)老”究竟是怎么個(gè)養(yǎng)法呢？

　　租售換養(yǎng)：

　　老人通過出租現(xiàn)有住房，或者以大換小的方式，利用差價(jià)養(yǎng)老或入住養(yǎng)老院。

　　售后返租：

　　老人將房產(chǎn)出售給公積金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中資金重新租住該房，租期由雙方約定，租金與市場價(jià)等同并一次性付清。租期屆滿，如果老人還健在，續(xù)租的租金全免；如老人在租期內(nèi)去世，剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。

　　“倒按揭”：

　　即反向抵押貸款，指老人把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后，將房產(chǎn)出售償還貸款本息。

　　保障性住房養(yǎng)老：

　　指政府將“空巢老人”、“失獨(dú)戶”和其他鰥寡老人納入保障性住房建設(shè)體系，將老人現(xiàn)有住房出租或出售，獲得所需生存生活照料，待老人去世后由保障房中心將住房收回。（北京晚報(bào)）

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