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　　編者按：“為夕陽人群服務(wù)的朝陽產(chǎn)業(yè)”。這句話用來形容我國當(dāng)前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最為貼切不過。進(jìn)軍包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不僅可以享受政策優(yōu)惠，還能擁有高回報的投資預(yù)期。這無疑為險資投資實業(yè)找到了一個絕佳通道。近年來，不少險企四處出擊，到各地拿地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。然而，險企在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中到底應(yīng)該扮演怎樣的角色？開發(fā)商？服務(wù)商？投資商？本報專訪權(quán)威專家，對這一問題給出了清晰的答案。同時，對險資參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的方式，本報將持續(xù)關(guān)注。

　　本報見習(xí) 劉敬元

　　近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)成為保險業(yè)新的“寵兒”，幾大保險公司爭相涉足。養(yǎng)老地產(chǎn)何以受到險企青睞？其未來空間有多大？險企如何參與養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)為佳？日前，幸福人壽前董事長、中房集團理事長、匯力投資基金公司董事長孟曉蘇接受了保險周刊的專訪，作為同時涉足房地產(chǎn)與保險行業(yè)的管理人士，他對險企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的一系列未知，表達(dá)了自己的看法。

　　孟曉蘇認(rèn)為，某些保險公司建設(shè)超大養(yǎng)老社區(qū)的設(shè)想并不成熟，甚至有以養(yǎng)老地產(chǎn)之名做商業(yè)地產(chǎn)之實的嫌疑，并不能發(fā)揮保險資金的指向性優(yōu)勢。事實上，他對養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)早有設(shè)想，而保險公司完全可以作為金融服務(wù)者參與進(jìn)來。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)注意

　　老年人的生活需要

　?。耗趺纯答B(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的興起？

　　孟曉蘇：中國正經(jīng)歷前所未有的老齡化加速進(jìn)程，可以說養(yǎng)老地產(chǎn)在我國興起是必然的，這是一個為夕陽人群服務(wù)的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著居民迅速富裕以及醫(yī)療條件的逐漸改善，居民壽命的延長帶來了社會的老齡化。老齡化不是單單意味著社會負(fù)擔(dān)，相反，老齡化的過程使得知識、經(jīng)驗可以更多地存留，使社會財富更加豐富，這標(biāo)志一個社會的文明進(jìn)步。同時老齡化還帶來更大的消費，當(dāng)然隨之而來的是社會服務(wù)如何跟上的問題，與之配套的就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其中當(dāng)然包括養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)。

　?。喝绾卧u價保險公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)？

　　孟曉蘇：我認(rèn)為，既然大家都看到養(yǎng)老地產(chǎn)大有前景，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究它的規(guī)律，把它真正作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一部分來做。

　　可是我看到現(xiàn)在的情況是，有保險公司為了做房地產(chǎn)而做養(yǎng)老地產(chǎn)。比如，有的公司拿3000畝地做養(yǎng)老地產(chǎn)，這意味著如果按容積率1:1計算，未來形成200萬平方米的巨大社區(qū)中居民全是老人。這種“老人城”在客觀上可行性不大，城市配套也不可能支撐。這與政策抑制地產(chǎn)時某些房企的做法是一樣的，它們?yōu)榱四玫鼐妥雎糜蔚禺a(chǎn)、文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，以此來布地產(chǎn)的“局”，并不是真的做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　當(dāng)然，以養(yǎng)老地產(chǎn)之名做地產(chǎn)之實也不能完全說不好，保險公司可以由此提高收益。

　?。汉沃^真正的養(yǎng)老地產(chǎn)？

　　孟曉蘇：這還得從低端養(yǎng)老和高端養(yǎng)老的不同說起。根據(jù)國際經(jīng)驗，我國養(yǎng)老的格局應(yīng)是“90-6-4”，即90%的老人要選擇居家養(yǎng)老，6%的老人需要社區(qū)照料，4%的老人入住養(yǎng)老機構(gòu)。這意味著未來每100個老人只需要養(yǎng)老院有4張床位，據(jù)說現(xiàn)在北京市每100個老人擁有1.5張床位。

　　所以養(yǎng)老地產(chǎn)必須考慮老人養(yǎng)老多元化的需要，按照上述的格局，90%的老人還是需要居家養(yǎng)老。所以房地產(chǎn)開發(fā)必須要考慮人老了怎么辦的問題，比如所有房屋都要有無障礙設(shè)計，包括多層要有電梯，高層電梯有能放進(jìn)擔(dān)架的設(shè)計，還有呼喚服務(wù)、護(hù)理急救等軟件的配置等。

　　針對需要社區(qū)照料的這6%的老人，國內(nèi)社區(qū)的護(hù)理團隊能力要加強，保險業(yè)也要推進(jìn)護(hù)理保險，國家政策上要對護(hù)理服務(wù)公司提供一定補貼。

　　而剩余的需要養(yǎng)老院床位的4%的老人，對養(yǎng)老機構(gòu)的需求也分為幾種類型，有福利性的，有需要老人或家庭支付的；有基礎(chǔ)擋次的，也有高檔次的。其中福利性養(yǎng)老機構(gòu)是非營利性質(zhì)的，要由政府投資或補貼解決床位，低收入老人靠政府按照社保的要求給予基本滿足。有支付能力的中等收入和高收入老人，需要更高水平的養(yǎng)老服務(wù)。

　　這就出現(xiàn)了保險公司可以建的、面對中高端老人的養(yǎng)老社區(qū)，它們不是福利性的，而是商業(yè)性的，建設(shè)的環(huán)境和品質(zhì)要符合老人的需要。這種養(yǎng)老社區(qū)可能要求每個人用幾百萬元購買房產(chǎn)或?qū)?yīng)的保險產(chǎn)品或獲得會員資格后，才能夠入住。

　?。侯愃朴谀壳半U企在做的養(yǎng)老社區(qū)嗎？

　　孟曉蘇：不同于目前險企自己拿地新建的養(yǎng)老社區(qū)。我此前對此有了設(shè)想，大致應(yīng)分為兩種情況。一是在現(xiàn)有的舊城改造中適當(dāng)安排養(yǎng)老社區(qū)。譬如舊城改造總建設(shè)面積是100萬平方米，養(yǎng)老社區(qū)總面積可以是10萬到20萬平方米。這樣老人就可以居住在位于市區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老機構(gòu)里。在舊城改造時安排這樣的老年住宅建設(shè)，完全可以做到。

　　再就是在城市成片建設(shè)幾千畝的具有規(guī)模的新社區(qū)中，安排一部分養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。這種新社區(qū)大部分住房作為一般房產(chǎn)賣給普通住戶，這樣能保證老人居住在有人群聚集有生活氣息的自然環(huán)境里，更適合老人的生活需要。

　　保險公司應(yīng)作為

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資方

　　：那在您的設(shè)想中，保險公司的角色何在？

　　孟曉蘇：在整個小區(qū)中安排部分養(yǎng)老社區(qū)就意味著，建設(shè)這樣的養(yǎng)老社區(qū)，完全用不著保險公司到處去拿地，現(xiàn)在房企手中類似的項目就不少。在這樣的養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)中，保險公司作為投資方加入進(jìn)來即可，發(fā)揮的是資金的指向性優(yōu)勢，避免由不懂社區(qū)開發(fā)的外行人員行不擅長之事。

　　所以我的思路是把兩個產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，一邊是做房地產(chǎn)專項，一邊是保險公司的資金可以利用，但兩個產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行細(xì)化分工。

　　所以我要對現(xiàn)在有些保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的方式提出異議。事實上某些“孤懸海外”建老年城的做法并不是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的方向，老人養(yǎng)老需要“老年城”嗎？我想象不出來某些地區(qū)一旦建成“老年城”會是個什么情況。

　?。罕ｋU公司會不會不甘于僅僅做投資方？

　　孟曉蘇：也不一定?，F(xiàn)在規(guī)定保險公司投資建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施5年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓，這就會發(fā)生5年內(nèi)不盈利的問題。而如果作為養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商，規(guī)定在建設(shè)完成后開發(fā)企業(yè)要以成本價把養(yǎng)老房屋交付保險公司，那時若投資超過5年，房產(chǎn)已沒有不能轉(zhuǎn)讓的限制。這比保險公司自行建設(shè)養(yǎng)老房屋只好不差。

　　如果保險公司自行投資養(yǎng)老地產(chǎn)，按目前規(guī)定，5年后才可以轉(zhuǎn)讓，5年內(nèi)就只能擁有它和用于租賃。如果建個養(yǎng)老社區(qū)占地3000畝、建筑面積200萬平方米，保險公司是否全部都要擁有與出租？我覺得這是個悖論。如果保險公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目在5年內(nèi)有部分出售，這實際就是偷步在做房地產(chǎn)，即便賣給的是老人。

　　所以如果保險業(yè)出現(xiàn)以養(yǎng)老為名做房地產(chǎn)的公司，其實并不妥當(dāng)。投資做房產(chǎn)當(dāng)然會增加保險公司的收益，但是這跟當(dāng)下的政策要求不符合。如果未來不少住宅小區(qū)都成了險企開發(fā)的社區(qū)，保險公司都變成了開發(fā)商。這樣做對嗎？

　　養(yǎng)老地產(chǎn)需要創(chuàng)新

　?。吼B(yǎng)老地產(chǎn)的成功模式？

　　孟曉蘇：對照剛才說的“90-6-4”的養(yǎng)老需求格局，以及高、中、低檔的不同收入水平，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上也需要創(chuàng)新。目前的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不清晰，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利周期有多長還不能明確，但我們可以參考國際上的成熟方式。

　　比如“七分賣三分留”被證明是不錯的，即用70%房產(chǎn)出售的收益來支持剩余的30%的養(yǎng)老房部分。不過如果采取這樣的方式，項目就又是房地產(chǎn)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)了。所以說，保險公司或者只能等待政策變向。人們需要思考的是，難道養(yǎng)老地產(chǎn)只能由保險公司自己開發(fā)嗎？

　　：保險公司如果由養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展到全面布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，您怎么評價？

　　孟曉蘇：對于養(yǎng)老，保險公司想涉足整個產(chǎn)業(yè)鏈條實在沒必要，這不等于又回到計劃經(jīng)濟了？社會分工是社會前進(jìn)的動力，產(chǎn)業(yè)的每個環(huán)節(jié)都有不同機構(gòu)在做。比如，很多品牌公司的護(hù)理已經(jīng)具備極強的專業(yè)及特色，保險公司的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)為什么不找這樣專業(yè)機構(gòu)呢？精細(xì)化管理有市場機制可以控制。我認(rèn)為，最好不讓某個公司壟斷老人的全部服務(wù)，要引入社會競爭，最大化地保障老人的權(quán)益。

　　不過，此前的畸形政策導(dǎo)致保險公司要突破政策做點事兒，我對現(xiàn)在敢于“吃螃蟹”的人表示贊賞，但下一步小而全的發(fā)展方向，很難打得過社會化管理的方式。

　?。悍科笞鲳B(yǎng)老地產(chǎn)的熱情如何？

　　孟曉蘇：房企做養(yǎng)老地產(chǎn)的很少，一是項目投資周期的問題，二是盈利模式的問題。房企做養(yǎng)老地產(chǎn)的主要目的應(yīng)該是獲取貸款支持、獲取資金。近幾年政策對房地產(chǎn)的打壓，使得房企在資金和土地獲取價格上都有壓力，有些公司名為養(yǎng)老實為獲得帶有政策性的土地。

　?。撼松孀沭B(yǎng)老地產(chǎn)，您認(rèn)為保險公司還能如何參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？

　　孟曉蘇：養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老保險產(chǎn)品，都需要創(chuàng)新。保險公司應(yīng)積極探索多樣化的養(yǎng)老方式，為中高端養(yǎng)老提供方便，積極參與養(yǎng)老地產(chǎn)投資。同時充分利用保險這個特殊工具為養(yǎng)老增加資金提供便利，這都需要創(chuàng)新。

　　總結(jié)起來，保險公司的角色就是投資商，在養(yǎng)老服務(wù)上它就是一個金融服務(wù)者，不需要做開發(fā)商、運營商、服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)，但可以作為投資者身份參與這些環(huán)節(jié)。

　?。涸陴B(yǎng)老地產(chǎn)的政策扶持方面，您有何期許？

　　孟曉蘇：我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步晚，政策扶持力度也有待加大。事實上，我認(rèn)為保險公司進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)就應(yīng)該是允許的，因為政策不允許并不能阻止保險公司的變相操作。

　　而養(yǎng)老地產(chǎn)在設(shè)計上應(yīng)考慮現(xiàn)存的“70%出售+30%持有和租賃”的模式，政府要考慮到居家養(yǎng)老的這部分商品房是商業(yè)地，如果以劃撥地去支持商業(yè)養(yǎng)老房建設(shè)，對地方財政是不利的。

　　孟曉蘇引領(lǐng)金融創(chuàng)新軌跡：

　　孟曉蘇曾引進(jìn)多項成熟住房金融產(chǎn)品：1996年提出發(fā)展“住房抵押貸款”、建立“住房公積金”，1997年提出進(jìn)行“抵押貸款保險”，2003年提議實行“反向抵押貸款”，1994年著書介紹“股權(quán)投資基金”，2005年倡議引進(jìn)“房地產(chǎn)信托投資基金”。

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